Жилищные и жилищно строительные кооперативы

Содержание

Передача дома ЖСК дольщиков при банкротстве застройщика

Как мы уже рассказывали, в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.

Передача недостроя

В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:

1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.

2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.

3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.

4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.

Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.

Достройка объекта

Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.

Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.

После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.

Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.

Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.

После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.

Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.

Кроме того, предлагаем ознакомиться с нашими публикациями на тему стадий банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику и включению в реестр кредиторов.

О юридических услугах по сопровождению банкротства застройщика, ведению дел в арбитражных судах и юридическому сопровождению строительства, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Жилищно-строительный кооператив и действующее законодательство о нем с точки зрения нормативно-правового регулирования

Жилищно-строительные кооперативы – это объединения физических и нередко юридических лиц, главной целью которых становится строительство и последующее обслуживание многоквартирных домов и их общедомового имущества.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

8 (800) 350-31-84

В силу того, что данные организации представляют собой довольно сложный и многогранный объект правового функционирования, нормативное регулирование его деятельности достаточно сложное.

Правовые нормы

К числу основных нормативных актов, на которые следует опираться при работе с такого рода кооперативами, относятся:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте всем вопросам функционирования ЖСК как юридически правомерного объединения посвящены статьи со 110 по 134, которые включают в себя подробную информацию о механизме функционирования данного объединения от момента его создания до ликвидации, а также регулирует права его участников (Глава 12 указанного нормативного акта);
  • Федеральный закон №215-ФЗ от 30 декабря 2014 года «О жилищных накопительных кооперативах». Указанный закон занимается регулированием вопросов, связанных с возможностью существования и функционирования такого рода объединений, как жилищные кооперативы, с целью строительства и последующего обслуживания возводимого жилья. Кроме того, именно данный Федеральный закон говорит о том, что в Российской Федерации возможно организовать такую форму строительства, когда на возведение многоквартирного дома денежные средства вносят физические и юридические лица путем осуществления паевых взносов, которые в последующем будут использованы для реализации планов по застройке территории;
  • так как осуществление паевого или долевого участия в проводимом строительстве многоквартирных домов без соответствующего правового регулирования невозможно, то законодатель принял Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ. Этот Федеральный закон сам по себе говорит о возможности осуществления долевого участия в строительстве многоквартирных домов в виде осуществления какого-либо вида взносов, например, паевых или иного типа. Необходимость упомянуть данный нормативный акт связана с тем, что целью создания и функционирования жилищно-строительного кооператива является именно осуществление строительства жилья путем внесения своей части финансирования его участниками в виде паевых взносов.

ЖСК и право на вступление в него

Право на вступление в жилищно-строительный кооператив регулируется статьями 111 и 121 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с содержанием данной статьи членами такого кооператива могут стать только определенные категории участников, а именно:

  • физические лица, обладающие гражданством РФ, если они достигли возраста шестнадцати лет;
  • юридические лица, которые были созданы до вступления в силу Федерального закона «О содействии жилищному строительству» (для данной категории юридических лиц существует ограничение на реализацию своих прав участия в жилищных кооперативах в виде нахождения в составе кооператива только в том случае, если он был создан еще до вступления указанного закона в силу);
  • юридические лица, которые выступают в качестве собственников жилых квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, если для управления таким домом и создавался кооператив, в который юридическое лицо вступило.

При этом если граждане признаны малоимущими или нуждающимися в улучшении жилищных условий на основании положений статьи 49 Жилищного кодекса, то у таких граждан право на вступление в жилищно-строительный кооператив является преимущественным перед другими категориями потенциальных членов.

Что касается механизма вступления в жилищный кооператив, то он выглядит следующим образом:

  • потенциальный член конкретного кооператива подает заявление на вступление в него на имя председателя кооператива или в его правление;
  • при подаче на нем ставится отметка о том, когда и кем оно было принято;
  • заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца с даты подачи на предмет возможности принятия конкретного гражданина или юридического лица;
  • в случае признания правлением соответствия потенциального члена требованиям функционирования кооператива и нормам действующего законодательства, его заявление о вступлении рассматривается общим собранием членов кооператива;
  • если в отношении потенциального члена принимается на собрании положительное решение о разрешении на вступление, ему потребуется внести вступительный или паевой взнос, что подтвердит его право на членство в кооперативе.

Организация жилищно-строительного кооператива

Жилищный кооператив может быть организован только в случае, если при его организации полностью соблюдены правила, предусмотренные статьей 112 ЖК РФ. В соответствии с Жилищным кодексом РФ:

  • в составе кооператива может быть не менее пяти членов, однако, количество их не может быть больше, чем предусматривается жилых и нежилых помещений в строящемся или приобретаемом жилом доме;
  • создание кооператива может быть оформлено только с помощью специального общего собрания потенциальных членов и специально подписанного протокола учредительного собрания;
  • в самом учредительном собрании вправе участвовать те лица, которые готовы организовать жилищно-строительный кооператив и могут подтвердить свое такое желание;
  • после того как была проведена процедура государственной регистрации кооператива, членами такого кооператива становятся все те лица, которые выступили на учредительном собрании за его образование, а после проголосовали с занесением результатов голосования в протокол учредительного собрания.

При составлении протокола учредительного собрания следует помнить, что решение собрания будет правомерным только в том случае, если за создание кооператива проголосовали все его участники, являющиеся потенциальными учредителями кооператива.

Уставные документы ЖСК на основании нормативных актов РФ

Уставные документы для жилищно-строительного кооператива должны быть подготовлены до момента подачи документов на регистрацию в государственные органы. К числу основных документов относятся:

  • собственно Устав кооператива. В нем должны содержаться сведения о полном наименовании создаваемого юридического лица, его юридическом и почтовом адресах, тех целях, для достижения которых он был создан, а также какие предметы его деятельности являются определяющими. Кроме того, в рамках Устава должны содержаться сведения о порядке вступления в кооператив, уплате взносов для такого вступления, а также о механизме выхода из кооператива и получения назад своего внесенного взноса. Также в рамках Устава отражается информация о возможных мерах ответственности членов кооператива за нарушения взятых на себя обязательств, в том числе по внесению паевых взносов. Устав отражает информацию о том, каким образом управляется кооператив, в каком порядке принимаются решения внутри него, в том числе, если речь идет о вопросах, которые должны решаться принятием единоличных решений и с помощью квалифицированного большинства голосов членов кооператива. На Устав налагается также обязанность отразить все правовые вопросы, которые касаются возможной ликвидации и реорганизации кооператива. Кроме того, именно в Уставе может быть отражена информация о том, каким образом планируется осуществлять управление кооперативом, в том числе в части использования различного рода информационных систем (например, ГИС ЖКХ);
  • документы, подтверждающие наличие уставного капитала создаваемого кооператива;
  • перечень учредителей в виде реестра с указанием их паспортных данных и других идентификационных сведений для облегчения взаимодействия с государственными органами в последующем.

Наличие иных учредительных документов возможно только в том случае, если это не будет противоречить действующему законодательству.

Порядок регистрации ЖСК в государственных органах

Статья 114 Жилищного кодекса Российской Федерации говорит о том, что процедура государственной регистрации жилищного кооператива должна происходить в строгом соответствии с нормами действующего законодательства в части регистрации юридических лиц. Правоприменительная практика показывает, что данная процедура выглядит следующим образом:

  • после того как был подписан протокол учредительного собрания, потребуется обратиться в Федеральную налоговую службу, так как данный орган производит регистрацию всех юридических лиц в Российской Федерации;
  • на основании поданного пакета документов вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц о создании нового юридического лица;
  • по окончании процедуры регистрации председатель кооператива получает два свидетельства – о регистрации юридического лица и о постановке организации, зарегистрированной в РФ, на учет в налоговых органах по месту нахождения.

С момента получения последних двух документов юридическое лицо считается официально образованным и может принимать в свой состав тех потенциальных членов, которые удовлетворяют требованиям ко вступлению в кооператив.

Органы управления ЖСК

Статья 115 Жилищного кодекса Российской Федерации четко определяет, что именно можно считать органами управления жилищно-строительного кооператива. Именно на основании данной статьи должен заполняться соответствующий раздел Устава ЖСК. На основании указанной статьи органами управления кооператива могут быть только:

  • общее собрание членов ЖСК. Все решения, принимаемые на таком собрании, могут быть признаны законными только в случае, если на собрании присутствовали не менее пятидесяти процентов членов кооператива, равно как и решение было принято числом членов кооператива, превышающим половину. Если речь идет о вопросах, отраженных в Уставе кооператива, которые подлежат рассмотрению в порядке голосования на общем собрании, то на таком собрании проголосовать должны не менее трех четвертей членов кооператива;
  • конференция членов кооператива. Она созывается только в том случае, если такая возможность предусмотрена Уставом кооператива, а общее количество членов такого кооператива превышает пятьдесят. В этом случае происходит выбор уполномоченных представителей от общего количества членов, которые будут принимать решения на собрании. Однако проводить голосование на конференции неправомочно, поэтому голосование в данном случае проводится в очно-заочной форме, а результаты вносятся в специальный протокол;
  • правление кооператива. Выбор данного управляющего органа происходит из числа членов кооператива на тот срок, который был определен в Уставе кооператива. Выбор происходит на одном из собраний путем голосования за предлагаемые кандидатуры в члены такого правления. Порядок, в рамках которого должно функционировать правление кооператива, устанавливается не только Уставом, но также и другими внутренними документами, например, положением или регламентом работы. На правление возлагается обязанность руководства деятельностью кооператива в текущем порядке, а также полномочия выбора председателя кооператива. Что же касается отчетности, то правление предоставляет ее общему собранию членов кооператива или специально созываемой конференции;
  • председатель кооператива. Он выбирается из числа членов правления кооператива и осуществляет свою деятельность в соответствии с возложенными на него правами и обязанностями, зафиксированными в Уставе кооператива. Иные внутренние акты на председателя не распространяют свое действие, в то время как на него возлагается обязанность действовать в соответствии с требованиями действующих норм законодательства. Вся деятельность председателя должна осуществляться только в соответствии с интересами кооператива и его членов.

Требования к должностным лицам

Так как жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо, то к его должностным лицам предъявляются определенные требования, которые необходимо учитывать при избрании таковых лиц. В противном случае вся деятельность таких должностных лиц может быть оспорена, что повлечет сложности для функционирования самого кооператива. К числу таких требований относятся (на основании статьи 116.1 ЖК РФ):

  • отсутствие судимости за умышленные преступления;
  • отсутствие административного наказания в виде дисквалификации либо полное истечение срока такого наказания;
  • отсутствие в трудовой биографии должностей руководителей или заместителей, главного бухгалтера или бухгалтера в организациях, занимающихся капитальным ремонтом, реконструкцией, строительством объектов капитального строительства или в организациях, которые проводят инженерные изыскания и проектирование таких работ, если указанные организации были признаны банкротами либо исключены из реестров и членов саморегулирующихся организаций в указанных сферах, а с момента таких санкционных действий в отношении указанных организационных не прошло три года.

Если обнаружено хотя бы одно из перечисленных нарушений, все юридически и финансово значимые действия таковых представителей правления кооператива могут быть оспорены, в том числе в судебном порядке.

Правила реорганизации ЖСК на основании положений Жилищного кодекса РФ

Реорганизация жилищно-строительного кооператива может быть осуществлена только в соответствии с решением общего собрания членов такого кооператива. Об этом говорит статья 122 ЖК РФ.

Такое решение должно быть запротоколировано и направлено в уполномоченные государственные органы для внесения изменений в имеющиеся записи в Едином государственном реестре юридических лиц.

На основании решения собрания членов кооператива может быть произведена реорганизация жилищного кооператива только в товарищество собственников жилья.

При этом потребуется пройти полную процедуру реорганизации.

Ликвидация ЖСК

Что касается ликвидации юридического лица в виде жилищно-строительного кооператива, то осуществляется она в соответствии с положениями статьи 61 Гражданского кодекса РФ и может быть осуществлена по следующим основаниям:

  • если вынесено решение суда по иску, поданному государственными или муниципальными органами по причине признания записей о регистрации кооператива недействительной в результате наличия подтвержденного грубого нарушения действующего законодательства;
  • если решение суда вынесено по причине подачи иска государственными и муниципальными органами к ЖСК, который осуществлял свою деятельность без оформления надлежащей лицензии или разрешения на действия;
  • на основании решения суда по иску, который также подается государственными или муниципальными органами в случае подтвержденного осуществления деятельности юридическим лицом с грубым нарушением действующего законодательства;
  • если иск, по которому вынесено судебное решение, был подан учредителем кооператива по основанию невозможности достижения цели, ради которых такое юридическое лицо было создано;
  • если решение о ликвидации жилищно-строительного кооператива связано с его банкротством;
  • если решение о ликвидации кооператива принято на общем собрании его членов.

Иные основания для ликвидации являются неправомерными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии. Это бесплатно.

Граждане спрашивают: ЖСК — что это такое: как работает жилищно-строительный кооператив?

ЖСК — что это такое?

В нормативно-правовых актах содержится определение, которое дает расшифровку «ЖСК» как аббревиатуры.

ЖСК – это объединение физических или же юридических лиц, главной целью которых является строительство жилья, а также управление им.

Всё-такие, что такое ЖСК? Расшифровывается как жилищно-строительный кооператив.

В чём-то жилищно-строительный кооператив очень схож с товариществом собственников, так как оба этих объединения относятся к потребительским кооперативам.

Это объединение жильцов-граждан, которое формируется на добровольной основе из членов, которые имеют своей целью улучшение своих жилищных условий, а также внесение взносов для эффективного управления постройкой.

Их деятельность регламентирует Гражданский кодекс в своей статье 116.

Данные организации действуют на основании устава, который был принят совместно всеми членами ЖСК. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса полноправное внесение членом ЖСК всего взноса, который называется паевым на общий счет гарантирует появление у него прав собственности на недвижимость,.

Нужен ли?

Требуется ли ЖСК вообще? Жилищно-строительный кооператив очень популярен в последние годы. Его необходимость обусловлена тем, что подобная организация позволяет не только выгодно обслуживать постройку, но и занимается всеми вопросами строительства.

Собственники, то есть члены ЖСК имеют право видеть, как возводится их недвижимое имущество с самого нуля, принимают участие и контролируют этот процесс.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ЖСК позволяет собственникам всесторонне участвовать в возведении и обслуживании постройки. Таким образом, между управляющей организацией и собственниками складываются самые доверительные взаимоотношения.

О том, как создать и зарегистрировать ЖСК, вы узнаете из этой статьи.

Как работает ЖСК

ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.

Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем (председателем) выполняют управленческую, координирующую деятельность. В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании. Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.

Собрание проводится под чутким надзором секретаря.

О том, как правильно вести протокол собрания ЖСК, читайте .

Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.

Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью. Также, члены собрания обладают возможностью самостоятельно назначать даты собрания, голосовать, вносить какие-то свои поправки в деятельность организации. Тем самым можно избежать рисков с ЖСК.

После того, как строительная процедура закончена, ЖСК преобразовывается из строительной компании в управляющую. Она уполномочена поддерживать жилое помещение, а также иные постройки и территорию в надлежащем состоянии и виде, при этом учитывая мнение всех учредителей.

На тот же расчетный счет учредителей собственники теперь уже перечисляют денежные средства, которые призваны гасить счета по коммунальным услугам. Такое сотрудничество позволяет собственникам забыть о процедуре выборов управляющей компании по факту сдачи постройки собственникам.

Теперь вам известно доподлинно, что такое ЖСК и как оно работает.

Какие виды ЖСК существуют?

Существуют несколько видов организаций, которые относятся к жилищно-строительным кооперативам.

На практике, выделяют только два, самых распространенных из них.

Первый – это жилищно-строительный кооператив, а второй – жилищно-накопительный.

Если вы могли ознакомиться с информацией о жилищно-строительном кооперативе в пунктах выше, то с последним вы наверняка ещё не знакомы.

Данный термин имеет аббревиатуру ЖНК, и представляет собой сформированную гражданами организацию, которая имеет некоммерческий характер, в точности как жск.

Данная организация старается обеспечить за счет всех своих членов и учредителей взносы, которые ими выплачиваются.

Действуют данные организации на основании устава. Формируется денежный пласт, который учредители могут потратить на покупку жилья. Все действия организации регулируются принятым уставом.

Основное различие между этими организациями состоит в том, что при жилищно-строительном кооперативе жилье строится, а при накопительном – формируется сумма для покупки. В дальнейшем же, после решения жилищного вопроса о реорганизации продолжают действовать в рамках управляющей компании.

Отличие от других форм правления

ЖСК

Управляющая компания

В ЖСК присутствует основная стадия, которая отличает ее от управляющих компаний. Это стадия строительства, которая осуществляется собственными силами учредителей.

А если речь идет о жилищном кооперативе, то здесь учредители решают только финансовые вопросы, и не затрагивают процедуру строительства. Это и есть основное отличие.

Следующим отличием является тот факт, что ЖСК, после осуществления строительства становится управляющей компанией.

При жилищном кооперативе, функции управляющей компании организация выполняет изначально.

Если лица при жилищно-строительном кооперативе не хотят видеть данную организацию в качестве управляющей компании, они могут выбрать еще одну компанию, которая будет решать коммунальные вопросы. Это один из плюсов ЖСК

И ЖК невозможно избрания двух управляющих компаний.

Назвать минусы ЖСК представляется трудным.

Подробнее о разных формах управления жилищным хозяйством читайте .

Каковы права и обязанности кооператива?

В рамках обсуждения понятия ЖСК необходимо уделить особое внимание правам и обязанностям ее членов.

Права ЖСК — это перечень действий и полномочий, которые по закону его персонал может исполнять.

  1. Так, к правам членов ЖСК относят возможность отдавать свой голос на общем собрании, которое проводит кооператив, и быть услышанным. Собрание является коллегиальным органом, и решения, принятые на нём в результате голосования являются обязательными к исполнению.
  2. Члены ЖСК имеют особое право на избрание в члены правления, при соблюдении определенных регламентные процедуры. Члены правления ЖСК, а также участники данной организации имеют право на пай для кооператива.
  3. Существуют права на предоставление жилого помещения по факту окончание строительства тем лицам, которые осуществляли внесение паевого взноса.
  4. Уставом прописано право на получение доходов от деятельности, которая связана с предпринимательской, осуществляется кооперативом в соответствии с уставом и законными актами.
  5. Имеется право на предоставление жилого помещения в доме в соответствии с размером того пая, который внес конкретно взятый гражданин.

Теперь, когда вы ознакомились с основными правами членов, необходимо перейти к обсуждению обязанностям, так как их тоже предостаточно.

  • В течение определенного срока, равного трем месяцам необходимо показать все образовавшиеся убытки, после утверждения ежегодного баланса. Это требование содержится в Гражданском кодексе статье 116.
  • Также, все члены данной организации должны нести субсидиарную ответственность по обязательствам, которые несет кооператив. Подобное требование также содержится в статье 116 Гражданского кодекса.
  • Участники кооператива должны соблюдать требования и правила всех нормативно-правовых актов, на которых основана их деятельность. К ним относят устав, локальные нормативно-правовые акты, и федеральные акты.
  • Если кооперативом по каким-либо причинам было принято решение о том, чтобы исключить лицо из членства, то данный гражданин вместе с семьей должен покинуть помещение в течение оговоренного срока, как правило, в течение двух месяцев.

Также, уставом и локальными нормативно-правовыми актами могут быть предусмотрены и другие обязанности.

Однако, все они не должны противоречить закону.

Если вы решили самостоятельно встать у истоков появления жилищно-строительного кооператива, если намереваетесь принять в нем участие, то теперь вы будете иметь представление о том, с какой организации хотите сотрудничать.

Надеемся, что это статья стала доступным объяснением для вас и что проблем с ЖСК возникнет.

Теперь вы знаете, что это такое — жилищно-строительный кооператив и нужен ли ЖСК вообще?

Порядок создания и регистрация ЖСК: оформление организации, разработка устава и определение инициативной группы

В каком случае необходимо образование кооператива?

Если вы стоите у истоков создания организации ЖСК, то это похвально.

Существует масса оснований для ЖСК.

В первую очередь, организация жилищно-строительных кооперативов — это объединение граждан для того, чтобы осуществить строительство недвижимости.

Согласитесь, при внесении паевых взносов сразу от нескольких лиц, строительство обойдется несколько дешевле.

Следующий вариант, который является основанием для создания ЖСК – это необходимость в управлении многоквартирным домом. По факту того, как дом будет построен, необходимо создать организацию, которая будет его обслуживать.

Многие собственники не хотят доверять свою постройку посторонним лицам. Никто не осуществляет уход лучше, чем сами жильцы, поэтому ЖСК не распускается, а продолжает существовать уже в рамках управляющей компании.

СПРАВКА: В данном случае, деятельность ЖСК — это содержание постройки в надлежащем виде, обслуживание, а также осуществление ремонтных работ и прочих коммунальных услуг. Члены ЖСК, приняв соответствующий устав, могут запросто справиться с подобной задачей.

Подробнее о том, что такое ЖСК и как можно стать членом кооператива, вы узнаете .

Основные этапы создания ЖСК

Как создать жилищно-строительный кооператив? Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо осуществить несколько последовательных шагов.

  1. В первую очередь вам необходимо договориться с жильцами, которые вместе с вами хотят стоять у истоков создания организации. Важно, чтобы число лиц было больше двух, и в этом случае уже возможно образование ЖСК.
  2. После того, как все члены встретились друг с другом, необходимо договориться о собрании. Проведение собрания является необходимым этапом, так как именно на нём будет принят такой важный документ, как устав, на основании которого и будет действовать ЖСК.
  3. Кроме того, весь ход собрания будет подлежать протоколированию секретарем, после чего данный протокол будет подкреплен к уставу.

    Протокол ЖСК.

  4. Проходит процедура голосования, которая не только позволяет закрепить устав, но также может стать основанием для выбора членов правления.
  5. Необходимо предоставить все документы собрания в администрацию вместе с заявлением для того, чтобы надлежащим образом зарегистрировать ЖСК в качестве юридического лица, а также управляющей организации. Кроме этого, заявление и копии документов необходимо предоставить в Налоговую инспекцию, а также, в жилищную инспекцию.
  6. Открытие банковского счета на имя ЖСК.
  7. После этого начинаются работы по строительству. Денежные средства зачисляются на конкретно взятый расчётный счёт, и собственники в любой момент могут его контролировать. Одна из привилегий такой организационно-правовой формы является возможность в любой момент получить отчетность о тратах.
  8. После того, как процедура строительства будет завершена, каждый член ЖСК получит недвижимость, которая будет соответствовать его взносу. С этого момента лицо может владеть, пользоваться, и распоряжаться объектом недвижимости.
  9. Теперь ЖСК может взять на себя функции управляющей компании, и осуществлять управление многоквартирным домом. Оно обязано осуществлять уход за территорией, и постройкой в целом, оказывать собственникам коммунальные услуги. Собственники оплачивают подобную деятельность своей управляющей компании в соответствии с тарифами ( о том, что такое собственность ЖСК и кто является владельцем, можно узнать ).

Какие потребуются документы?

Для того, чтобы создать свое ЖСК, в первую очередь необходимо ознакомиться с законодательством.

Уделите особое внимание статье 116 Гражданского кодекса.

Какие документы для ЖСК могут потребоваться?

Необходимо ознакомиться с локальными нормативно-правовыми актами, которые действуют в вашем регионе. Одним из важнейших документов при создании ЖСК является его устав. Его принимают на собрании все члены кооператива, и неукоснительно соблюдают его всё время.

ВАЖНО: Необходимо приложить подписанное заявление о государственной регистрации по форме, которая утверждена Постановлением правительства номер 212. Приобщается протокол решения о создании ЖСК.

Необходимо приложить справку о имеющемся юридическом адресе, а также документ, который свидетельствует об оплате государственной пошлины.

Функции инициативной группы и проведения собрания

Целью создания инициативной группы ЖСК является возможность проведение собрания, и именно там представители инициативной группы будут выступать и предлагать основные пункты устава, а также другие тезисы, которые лягут в основу действия ЖСК.

Участники инициативной группы или учредители ЖСК, как правило, становятся членами правления организации, а значит, осуществляют самые активные действия по функционированию компании.

Представители данной группы регулируют деятельность ЖСК, распоряжаются бюджетом, вносят предложения, созывают собрание, а также, на первоначальном собрании формируют устав, и другие документы, на основании которых функционирует организация.

Выбор дольщиков и определение размера паевого взноса

Так как ЖСК в первую очередь занимается строительством, первым делом необходимо определить размер паевого взноса, который будет перечислен на счёт организации каждым собственником.

Необходимо определить минимальный порог, после внесения которого член ЖСК может рассчитывать на предоставление ему недвижимости.

Сумма определяется исходя из данных, которые предоставляют участники инициативной группы. У них должен иметься план, который предусматривает собой этапы строительства, а также смету расходов на один квадратный метр.

СПРАВКА: Высчитывается квадратура минимального метража жилья, после чего сумма оглашается, и становится размером паевого взноса. Чем больше ваш паевый взнос, тем на большую площадью жилья вы можете рассчитывать.

Заявление на вступление в ЖСК.

Разработка устава

Важнейшей процедурой является разработка устава. Данное действие позволяет каждому из членов ЖСК поучаствовать в процессе, тем самым оставив свой след в истории организации. Существует конкретно взятый образец устава, который можно взять за основу. В нём должны быть отражены:

  • права и обязанности сторон, а именно членов правления ЖСК и собственников;
  • основные требования друг другу;
  • финансовые вопросы;
  • меры ответственности;
  • нюансы сотрудничества;
  • сроки сотрудничества.

В устав могут быть добавлены пункты, которые члены ЖСК считают актуальными, и необходимыми для обсуждения.

Устав не может быть подписан, а, следовательно, вступить в законную силу в случае, если кто-либо из собственников не согласен с ним. В конце составления документа он ещё раз оглашается, а затем, проводится голосование за принятие или же наоборот.

Устав ЖСК.

Регистрация ЖСК

Что это — оформление ЖСК? Регистрация ЖСК — это регистрация юридического лица. Данная деятельность необходима для того, чтобы организация работала уже на законных основаниях.

ВАЖНО: Поэтому, сразу же после того, как был разработан устав, необходимо сформировать пакет документов, который будет в себя включать устав и протокол, и отнести его в Налоговую для регистрация ЖСК.

Избежать регистрации права ЖСК не удастся, ведь данная организация, как и любое другое юридическое лицо обязуется платить налоги в отношении государства. Ваш пакет документов будет рассмотрен в течение срока в одну неделю, после этого, вас оповестят о возможности получения документов на вновь созданное юридическое лицо, или обосновать отказ.

В индивидуальном случае вас могут попросить предоставить дополнительные бумаги, а также реквизиты открытого счёта на имя организации. Для такой деятельности, как управление многоквартирным домом предусмотрен определенный код ОКВЭД для ЖСК: 70.32.1. В соответствии с этим кодом вы будете оплачивать налоги по упрощенной системе.

Бланк заявления для государственной регистрации юридического лица при создании.

Образец заявления для регистрации юридического лица при создании.

Ознакомьтесь с другими материалами о ЖСК на нашем сайте. Узнайте о том, как ведётся бухгалтерский учет, как оформлять заявления и справку в ЖСК, какие взносы обязаны платить члены кооператива и чем ЖСК отличается от других форм управления.

Заключительные этапы

Заключительным этапом создания ЖСК является снятие офиса, его оборудование, наем персонала для работы, а затем подготовительные работы, которые предшествуют строительству.

На самом деле, несмотря на то, что создание ЖСК и его функционирование на начальных этапах – весьма хлопотное занятие, всё же, став участником подобного процесса вы можете быть уверенными в том, что будете самостоятельно следить за содержанием своего дома, а значит, вам удастся сохранить постройку в наилучшем виде.

Ведь никто иной, как собственники жилья в будущем больше всего заинтересованы в том, чтобы все действия были выполнены качественно.

ВАЖНО: Также, последним этапом является проведение собрания среди собственников и дольщиков для того, чтобы еще раз ознакомиться с уставом, а также, огласить примерные планы на текущий год, которые включают в себя либо строительство, либо доверительное управление.

Теперь вы знаете, как оформить ЖСК, каков порядок создания и деятельность жилищно-строительного кооператива, а также как определяется правовое положение их членов? Желаем вам удачи в создании ЖСК, ведь, несмотря на всю сложность, которую можно проследить в теории, на практике подобная процедура не станет для вас непосильной задачей. Надеемся, что деятельность организации станет вашим призванием, и не разочарует вас, и возможно, создав ЖСК единожды, вы найдете в этом свое призвание.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *