Земельный участок понятие

Земельный участок как объект права собственности

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Земельный участок как объект права собственности

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Индивидуализация земельного участка

Под этим понятием в гражданском и земельном законодательствах понимается характеристика конкретного участка, то есть его адрес (фактический, кадастровый), размер, расположение границ, назначение по целевому использованию, другие определяющие факторы, которые отличают конкретный земельный участок от любого другого.

Индивидуализация участка земли осуществляется непосредственно во время постановки на государственный кадастровый учет. В это же время участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который тоже является признаком индивидуализации.

Для корректной индивидуализации земли, а именно отдельного ее участка, в отличии от других видов недвижимого имущества, требуется учитывать конкретные сведения о границах и расположении участка на местности. И сведения эти должны быть представлены в графическом виде (план, схема, чертеж, утвержденные сотрудниками Федеральной кадастровой палаты).

К основным характеристикам, которые требуются для индивидуализации, относятся:

  • размер участка (его площадь);
  • геодезический размер;
  • физический размер.

Площадью в рамках определения индивидуализации считается установленные в рамках законодательства размер площади участка на местности. При этом этот размер не может быть меньше или больше того, который прописан в нормативно-правовых актах.

Под геодезическим размером понимается визуализация в плане/схеме исключительно горизонтальной поверхности участка. При этом не учитываются ни овраги, ни холмы, ни другие неровные участки поверхности. Под физическим размером в рамках действующего законодательства понимается полностью вся площадь земли, как раз с учетом и оврагов, и холмов, и прочих неровностей.

Определение границ земельного участка. Межевание участка. Состав межевого плана

Без определения границ у конкретного земельного участка землепользователь не сможет войти в права собственности. Осуществляет определение границ земельного участка представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровые инженеры обязаны, выехав на конкретный участок, произвести его замеры. При этом потребуется копия кадастрового плана из муниципалитета, где указана разметка всех соседних участков. На основании этого плана кадастровые инженеры устанавливают размер участка, который подлежит кадастровому учету.

Эта процедура неразрывно связана с процедурой межевания. Межевание земельного участка производится в соответствии с Инструкцией по межеванию, утвержденной 08.04.1996 г., а также с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 г.

Согласно этим нормативно-правовым актам межевание земельного участка представляет собой:

  • технический этап по реализации утвержденного проектного плана участка;
  • уточняющий этап по конкретному расположению границ и самого участка, и близлежащих территорий;
  • восстанавливающий этап по расположению всех границ уже на местности.

Межевание земельного участка включает в себя несколько этапов работы:

  • предварительная подготовка документации;
  • обследование и изучение на местности (полевое исследование);
  • подготовка, составление и утверждение межевого плана;
  • обязательное и своевременное уведомление всех заинтересованных лиц о проведении работ по межеванию;
  • установка межевой разметки на местности и в техническом плане;
  • определение всех размеров конкретного участка земли, указание этих размеров на плане;
  • формирование и сохранение дела о межевании.

Определение границ участка землепользователем производиться не может. Когда землепользователь самостоятельно производит замеры, а потом передает эти данные уполномоченным органам, проведенное не по инструкции и рекомендациям межевание считается незаконным и недействительным.

Со слов землепользователя данные в кадастровый план внесены быть не могут, поскольку это идет в разрез с действующим законодательством.

Межевой план земельного участка – это официальный документ, составленный исходя из выписки государственного кадастра недвижимости, где уже прописаны все индивидуализирующие характеристики конкретного участка. Кроме того, если при определении границ участка потребовалось согласование, то данные о нем обязательно должны быть внесены в межевой план.

Полностью весь документ состоит из двух частей:

  • текстовой, в которой описываются все аспекты, касающиеся земельного участка;
  • графической, в которой все отображено в виде схемы или плана, с указанием точных размеров, местоположения границ, межевых отметок.

Существует межевой план в двух вариантах:

  • электронном, который заверен подписью уполномоченного кадастрового инженера, составившего его;
  • бумажном, который распечатывается уже после составления электронного. Его подшивают в дело о межевании.

Границы в праве собственности на конкретный участок

Земельный участок как объект права собственности включает в себя все естественным путем созданные объекты на нем. К ним относятся: почва, растительность, водные объекты. Но только тогда, когда отдельно на законодательном уровне не прописано иное.

Если, например, на частном земельном участке или его границе находится водохранилище или пруд, например, то весь земельный участок после перевода из одной категории по целевому назначению в другую переходит в собственность федерального значения. Собственнику или землепользователю в этом случае предлагается равноценное возмещение в денежном эквиваленте или в натуре, путем выделения аналогичного по параметрам земельного участка.

Это же касается земельных участков, расположенных в пределах береговых линий, карьеров с водой, участков с месторождениями полезных ископаемых и прочих недр, которые находятся под защитой и опекой государства.

Земельный участок в качестве объекта права собственности, который предназначен для проживания, может быть оформлен в собственность землепользователем после оформления договора купли-продажи, договора дарения, путем наследования, оформления в аренду или в срочное/бессрочное пользование, путем приватизации. В этом случае необходимо пройти процедуру межевания, если ранее она не была проведена, подать полный пакет документов для регистрации земли в собственность в компетентный орган (Росреестр).

Для оформления в собственность участка требуется предоставить минимальный пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • документ-основание для возникновения права собственности.

Все остальные документы запрашиваются Управлением Росреестра самостоятельно. Если участок не был поставлен на кадастровый учет, то предварительно проводят именно эту процедуру, а потом уже оформление в собственность.

Государственные пошлины за оказание услуг устанавливаются в каждом регионе самостоятельно, исходя из средней стоимости квадратного метра земли, целевого типа участка.

Ограничения в использовании земельных участков

Земельные участки, находящиеся в собственности, не всегда могут быть использованы землепользователями в полной мере. Так, на конкретный участок может быть возложено ограничивающее право, которое запрещает эксплуатацию земельного участка по каким-либо пунктам, прописанным в документе об ограничении.

Так, в правах могут быть ограничены землепользователи, у которых в собственности находятся земли, часть из которых была реквизирована для реализации нужд государственного или муниципального масштаба.

Кроме того, землепользователи могут быть ограничены в правах, если часть их земель попадает под категории, которые не предусмотрены именно для конкретного собственника, то есть часть участка может принадлежать лесному фонду или водному, поэтому на эти части может быть наложено ограничивающее право. Как показывает практика, муниципалитет или представители федеральных органов власти предпочитают изъять полностью такие участки с предоставлением соответствующей компенсации.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Смотреть что такое «ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК» в других словарях:

  • Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и правовой режим. Источник: СТО 00043363 01 2008: Реконструкция и модернизация жилищного фонда Земельный участок часть поверхности земли (в том числе… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая: фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус; и документально установленные ограничения на использование. См. также: Земельные участки Недвижимое имущество Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

  • Земельный участок — (лат. fundus; praedium; англ. plot of land) как объект право собственности в РФ участок земли, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством РФ, на основе документов, выдаваемых собственнику… … Энциклопедия права

  • Земельный участок — (Plot of land) — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью… … Экономико-математический словарь

  • земельный участок — Часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если… … Справочник технического переводчика

  • Земельный участок — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов … Википедия

  • ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК — термин, значение которого установлено в Земельном кодексе и Законе о государственном земельном кадастре. 1) В ст. 6 Земельного кодекса дано следующее определение: «Земельный участок как объект земельных отношений часть поверхности земли (в том… … Энциклопедия российского и международного налогообложения

  • ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК — в соответствии со ст. 17 КоЗ земельным участком признается часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах… … Юридический словарь современного гражданского права

  • земельный участок — žemės sklypas statusas Aprobuotas sritis žemės tvarkymas ir žemės reforma apibrėžtis Teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre. atitikmenys: angl. land parcel; parcel of land vok.… … Lithuanian dictionary (lietuvių žodynas)

  • Земельный участок — 1) объект земельных общественных отношений и земельных правоотношений; 2) (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) один из видов объектов земельных отношений, часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой… … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве (Алексеев В.А.)

Задачей настоящей статьи является рассмотрение эволюции определения земельного участка в российском законодательстве различных периодов и анализ на этой базе последней редакции такого определения в Земельном кодексе (ЗК) РФ.

Как и все предшествующие законодательные описания, последняя формулировка рассматривает земельный участок как часть земной поверхности. При этом до последних изменений земельного законодательства основным критерием выделения части земной поверхности в качестве земельного участка было установление границ такого участка, в то время как новая формулировка о границах не упоминает. Теперь признаком земельного участка стало наличие характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности в качестве индивидуально-определенной вещи.
Сравнивая данный подход с предыдущим, можно прийти к нескольким предположениям о том, что имел в виду законодатель, отказываясь определять земельный участок через установление его границ:
1) индивидуализация земельного участка предполагается возможной без установления его границ;
2) границы являются не единственным признаком, позволяющим выделить участок в качестве индивидуально-определенной вещи.
Рассмотрим первое предположение. Возможна ли индивидуализация части земной поверхности без установления ее границ? При здравом размышлении положительный ответ на этот вопрос дать не получается. Как бы мы ни описывали часть земной поверхности, которую мы хотели бы рассматривать как земельный участок — недвижимую вещь (используя средства геодезии, в порядке, предусмотренном для кадастрового учета, или методом словесного описания), мы всегда будем указывать на пределы (границы), в которых он расположен. Если же нам описать границы участка не удастся, то его индивидуализации не произойдет. Видимо, законодатель не подразумевал отказ от границ как индивидуализирующего признака земельного участка. Следует, таким образом, предположить, что, не упоминая в определении земельного участка о его границах, законодатель просто не стал акцентировать внимание на этом обязательном индивидуализирующем признаке.
Перейдем ко второму высказанному предположению. Здесь следует начать с понятия индивидуально-определенной вещи. К таким вещам теория относит как вещи, отличающиеся неповторимостью в силу своих естественных свойств (уникальные вещи), так и индивидуализированные участниками гражданского оборота, тем или иным образом выделенные участниками сделки из массы однородных вещей <4>. Отношение недвижимых вещей к индивидуально-определенным и уникальным очевидно и никогда не было предметом дискуссии. Поэтому указание в формулировке на то, что земельный участок как объект недвижимости должен быть индивидуально-определенной вещью (обладать соответствующими признаками), на первый взгляд представляется юридической банальностью. Любой объект недвижимости является индивидуально-определенной вещью в силу своих естественных свойств: абсолютной неподвижности и неизменности местоположения. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок (как, впрочем, и все другие объекты недвижимости) становится уникальной индивидуально-определенной вещью.
———————————
<4> См.: Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. Т. 1.

Любая вещь становится уникальной в результате выделения какого-то одного или ограниченной группы признаков, достаточных для ее идентификации. Разумеется, во всех этих случаях такую вещь будут характеризовать очень многие отличительные детали, но для выделения ее из общей массы схожих объектов практически всегда будет достаточно одного или нескольких признаков. В то же время в качестве предмета оборота любая индивидуально-определенная вещь может быть описана путем перечисления очень большого количества признаков, при этом пределы конкретизации будут зависеть только от участников оборота, если специальным законодательством не установлены особые правила. И хотя предмет договора купли-продажи земельного участка в принципе мог бы быть идентифицирован только его кадастровым номером, представляющим отсылку к государственному кадастру недвижимости (далее — ГКН), где содержится описание границ участка, договор тем не менее может содержать сведения о площади участка, категории земель, к которой он относится, перечень имеющихся на участке растений, характеристику почвы и описание рельефа.
Какие же из этих признаков земельного участка имеет в виду законодатель, когда говорит о наличии «характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи»? С учетом приведенного текста и предшествующего анализа напрашивается вывод о том, что должен быть выбран один или ограниченная группа признаков, которые в каждом случае позволят отличить один земельный участок от другого. Для поиска этих признаков прежде всего следует обратиться к ГКН, назначением которого является обеспечение идентификации земельных участков и других объектов недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о ГКН) в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков вносятся «следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости»:
а) вид объекта недвижимости (земельный участок);
б) кадастровый номер и дата его внесения в ГКН;
в) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН;
г) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о ГКН требований.
Разумеется, вид объекта в данном случае не может быть идентифицирующим признаком, поскольку характеризует все земельные участки. Таким признаком не может быть и кадастровый номер, который выступает в качестве идентификатора <5>, но не идентифицирующего признака. Специфика кадастрового номера состоит в том, что он не характеризует объект недвижимости как вещь (его нельзя найти на участке, в отличие от номера двигателя на автомобиле), а содержит отсылку к информационному ресурсу (ГКН), в котором необходимую информацию о вещи можно получить.
———————————
<5> См.: Рожкова М.А. Идентификаторы: все ли надо относить к объектам интеллектуальной собственности // Хозяйство и право. 2015. N 2. С. 82 — 86.

Остались только два признака: описание местоположения границ и площадь участка. Но является ли площадь объекта вторым идентифицирующим признаком наряду с его границами? Это было бы так, если бы площадь участка вычислялась как фактическая площадь его поверхности с учетом рельефа. В этом случае в пределах одной конфигурации границ участка его площадь могла бы иметь разное значение в зависимости от изменения уклонов, образования насыпей и углублений. Однако в соответствии с ч. 8 ст. 38 Закона о ГКН «площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость». Следовательно, в рамках одной геометрической фигуры, составляющей границы земельного участка, площадь этого участка, внесенная в ГКН, всегда будет одинаковой.
Из всего вышесказанного с необходимостью следует вывод о том, что из характеристик земельного участка, вносимых в ГКН, действительно уникальной является только местоположение его границ.
В ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН, состоящей более чем из 30 пунктов, содержатся характеристики, которые именуются дополнительными. Из них к земельным участкам относятся: кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости; адрес объекта недвижимости или (при отсутствии такого адреса) описание местоположения; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование. Характеризуют ли эти сведения земельный участок как индивидуально-определенную вещь? Безусловно. Но можно ли назвать их определяющими? Полагаем, что нет. Чтобы решить, является ли признак определяющим, необходимо мысленно удалить его из определяемого предмета или заменить другим и посмотреть, останется ли предмет тем же с точки зрения права. Может ли изменение категории земель, разрешенного использования, адреса или номера кадастрового квартала земельного участка, границы которого остались неизменными, привести к исчезновению прежнего земельного участка и возникновению нового? С точки зрения права (ГК РФ, ЗК РФ, Закона о ГКН, Градостроительного кодекса РФ) это будет тот же земельный участок, в отношении которого изменились отдельные элементы правового режима (категория земель, разрешенное использование) и отдельные идентификаторы (адрес и номер кадастрового квартала). Так же обстоит дело и в случае изменения количества расположенных на участке объектов недвижимости, природных объектов и растительности. Снос здания, располагавшегося на земельном участке, вырубка леса или посадка сада не превращают с точки зрения права участок в другой при неизменности его границ.
Мы честно пытались найти новые или дополнительные признаки, индивидуализирующие (определяющие) земельный участок как индивидуально-определенную вещь, кроме местоположения его границ. Однако ни само определение земельного участка (п. 3 ст. 6 ЗК РФ), ни другие нормы не позволили нам это сделать. Поэтому в качестве окончательного вывода можно записать: в соответствии с действующим законодательством единственным индивидуализирующим признаком земельного участка является местоположение его границ.
Но остался вопрос: что же все-таки имели в виду авторы новой формулировки, когда отказались от проверенного в течение 15 лет принципа определения участка через местоположение его границ и заменили его новым весьма расплывчатым подходом? К сожалению, об этом можно только догадываться. Выскажем два предположения.
Первое состоит том, что в ныне действующей дефиниции земельного участка предпринята попытка «либерализации» способов установления границ. Исключив упоминание о границах участка, законодатель, естественно, опустил и вопрос о способе их установления. Если в предшествующих формулировках вместе с признаком границ обязательно присутствовал и порядок их установления (уполномоченным государственным органом, в установленном порядке, в соответствии с федеральными законами), то теперь упоминание о таком порядке отсутствует.
Дело в том, что до последнего времени под надлежащим установлением границ земельного участка в судебной практике понималось проведение кадастрового учета земельного участка. Так, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» указывалось, что под определением границ земельного участка необходимо понимать факт формирования земельного участка, под которым понималось проведение кадастрового учета. Аналогичного подхода придерживались и суды общей юрисдикции, что приводило в ряде случаев к существенным нарушениям прав граждан.
Так, Санкт-Петербургский городской суд оставил в силе судебное решение, которым гражданину Ц. было отказано в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) и юридическому лицу, которое получило от КУГИ в аренду земельный участок, включавший часть приусадебной территории дома, в котором проживал Ц. В обоснование своих требований Ц. ссылался на свое право приобретения земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ как собственник расположенного на участке здания. Однако суд посчитал, что у Ц. отсутствует право, подлежащее защите, поскольку кадастровый учет земельного участка не проводился, а значит, и предмет спора отсутствует <6>. Представляется, что если бы суд руководствовался новым определением земельного участка, то у него не нашлось бы оснований для отказа в защите права гражданина на приобретение земельного участка, границы которого были определены без процедуры кадастрового учета.
———————————
<6> См.: Архив Приморского районного суда Санкт-Петербурга, дело N 2-2560/2013.

Представляется, что ныне действующее определение земельного участка выдвигает на первый план именно его фактическую сторону, указывает на то, что земельный участок как предмет гражданско-правовых отношений в ряде случаев может формироваться до проведения его кадастрового учета и описания границ от лица государства. На основании этой формулировки можно сделать вывод о том, что границы земельного участка — его обязательная характеристика, но порядок их определения не имеет правового значения. Если границы части земной поверхности определены с достаточной точностью любым субъектом гражданского права, то эта часть земной поверхности может рассматриваться как недвижимая вещь и становиться предметом гражданско-правовых отношений.
Второе предположение состоит в том, что авторы определения пытались обратить внимание на «вертикальный» аспект понятия земельного участка, состоящий в том, что под земельным участком следует понимать не только саму поверхность земли, но и то, что расположено в пространстве в пределах вертикальных плоскостей, проходящих через его границы. Статья 261 ГК РФ устанавливает, что право на земельный участок «распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения», и это объясняет второй (содержательный) аспект определения земельного участка, который, возможно, и имели в виду его авторы.
Разумеется, нельзя не согласиться с тем, что наличие и качество почвенного слоя, водных объектов и растений на земельном участке характеризует его как индивидуально-определенную вещь. Но даже без почвы и растений участок сохранит свое качество недвижимой вещи, а значимость этих характеристик будет определяться в каждом случае участниками оборота. Конечно, покупатель может отказаться от исполнения договора, по которому он купил земельный участок с фруктовым садом, если сад ликвидирован продавцом. Но основанием отказа от исполнения договора в данном случае будет не исчезновение его предмета — земельного участка, а существенное снижение его качества по сравнению с условиями договора. Вот почему нельзя считать признаки, характеризующие то, что расположено на земельном участке, критериями его идентификации как объекта недвижимого имущества.
В целом же реформирование определения земельного участка представляется неудачей законодателя. Оно не было подготовлено предшествующим ходом научных исследований и идет вразрез с предложениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <8>. Этой неподготовленностью, видимо, и объясняется весьма низкое качество данной нормы, которая вместо установления четких рамок понятия земельного участка увела его в сферу оценочных и нуждающихся в существенных дополнительных разъяснениях категорий. Хочется надеяться, что ныне действующее определение будет действовать недолго. Самым оптимальным решением было бы его изъятие из ЗК РФ и перенесение вместе с другими гражданско-правовыми нормами в ГК РФ.
———————————
<8> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2009.

При этом определение земельного участка в ГК РФ могло бы быть сформулировано следующим образом. Земельный участок — часть поверхности Земли в пределах замкнутого контура границ, а также находящиеся в этих границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек.
Такое определение позволит указать основной идентификационный признак участка — его границы, а также раскрыть содержание права на земельный участок. То, что в определении содержится упоминание о почвенном слое, водных объектах и растениях, дает также основание для включения в это понятие любых результатов работ по улучшению участка (асфальтовых покрытий, мощения, ограждений, мелиорационных систем и т.п.). В то же время исключается отнесение к земельному участку объектов, имеющих в соответствии с законодательством (ст. ст. 130, 222 ГК РФ) самостоятельный статус недвижимых вещей <9>.
———————————
<9> Данный подход является единственно возможным до тех пор, пока в гражданское законодательство не внедрено понятие единого объекта недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *