Входит ли в стоимость?

ВС РФ: кадастровая стоимость объектов недвижимости не должна включать в себя НДС

Общество обратилось в суд об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости без учета НДС (Определение Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 года № 5-КА19-66).

Судом первой инстанции организации было отказано. Устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд исходил из того, что рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки всегда будет содержать НДС. При этом суд пришел к выводу, что уплата НДС и налога на имущество организаций не влечет двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом: уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, а уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с жалобой в апелляционную инстанцию Мосгорсуда. Судебная коллегия указала, что установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности. В результате судом была назначена дополнительная экспертиза, и из кадастровой стоимости НДС был исключен.

Департамент городского имущества, Правительство г. Москвы обратились в суд с кассационной жалобой с просьбой отменить принятое апелляционное определение судебной коллегии, оставив в силе решение первой инстанции.

Отменив апелляционное определение, Верховный Суд РФ указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения НДС, и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности. Дело направлено на новое рассмотрение.

Глава 21 НК РФ. Налог на добавленную стоимость (НДС)

Кто платит

  • Все российские юридические лица (ООО, АО и пр.).
  • Все индивидуальные предприниматели.
  • Импортеры и экспортеры.

Бесплатно сдать электронную декларацию по НДС по новой форме

Кто может получить освобождение от уплаты НДС

Организация или предприниматель, чья выручка от реализации без учета НДС за три предшествующих последовательных календарных месяца не превысила в совокупности двух миллионов рублей. Существует ограничение: освобождение нельзя получить в отношении подакцизных товаров и импортных операций.

Освобождение от НДС — это право, а не обязанность. Другими словами, компания или ИП с выручкой, отвечающей названным выше условиям, может продолжать платить налог на добавленную стоимость. Если же налогоплательщик решит воспользоваться освобождением, ему следует подать в свою налоговую инспекцию уведомление по утвержденной форме и ряд документов (выписку из книги продаж, копию журнала полученных и выставленных счетов-фактур и некоторые другие). Предоставить эти бумаги необходимо не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого соблюдаются условия освобождения.

Добровольно отказаться от освобождения нельзя до окончания 12 последовательных календарных месяцев. Затем можно либо получить его заново, либо начать платить НДС. Если же до окончания 12-ти месяцев выручка за три последовательных календарных месяца оказалась выше двух миллионов, либо налогоплательщик продавал подакцизные товары, он лишается права на освобождение. Тогда нужно начать платить НДС за весь месяц, в котором произошло превышение выручки или состоялась продажа подакцизной продукции. В противном случае это сделает инспектор, который насчитает еще штраф и пени.

Особняком стоят плательщики единого сельхозналога, которые с 2019 года стали налогоплательщиками НДС. У них тоже есть право на освобождение, но условия для его получения иные. Те, кто только начал применять ЕСХН, вправе получить освобождение в этом же календарном году. Те, кто и раньше применял данный спецрежим, получают освобождение, если в предшествующем налоговом периоде по ЕСХН доход от «сельскохозяйственных» видов деятельности (без учета единого налога) не превысил установленного лимита. Данный лимит составляет 100 млн. рублей за 2018 год, 90 млн. рублей за 2019 год, 80 млн. рублей за 2020 год, 70 млн. рублей за 2021 год, 60 млн. рублей за 2022 год и последующие годы. Запрет на освобождение в отношении подакцизных товаров и импортных операций для плательщиков ЕСХН тоже действует.

Получив освобождение от уплаты НДС, плательщик единого сельхозналога будет применять его до тех пор, пока выручка за какой-либо год не превысит указанных выше значений, либо не нарушится условие о подакцизных товарах и импорте. Если превышения и нарушений не будет, то добровольно отказаться от освобождения не получится.

Бесплатно подготовить, проверить и сдать декларации по НДС и ЕСХН через интернет

Обратите внимание: за компаниями и предпринимателями, освобожденными от НДС, сохраняется обязанность выставлять счета-фактуры. Просто в них не нужно выделять налог, вместо этого делать пометку «без налога (НДС)». Такую же пометку необходимо ставить и на накладных. Даже получив освобождение, надо вести книгу продаж. Что касается квартальных деклараций по НДС, то в общем случае их предоставлять не нужно. Что касается журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, то большинство организаций и ИП не должны его вести. Такая обязанность есть только у посредников, ведущих деятельность по договорам транспортной экспедиции, посредников, ведущих деятельность от своего имени (в рамках договоров комиссии, субкомиссии, агентских или субагентских договоров) и застройщиков.

Когда начисляется НДС

При операциях, признаваемых объектом налогообложения. К таковым относятся:

  • продажа товаров, работ или услуг;
  • безвозмездная передача права собственности на товары, результаты выполнения работ, оказания услуг;
  • передача на территории России товаров, работ или услуг для собственных нужд, если расходы на них не приняты при исчислении налога на прибыль;
  • строительно-монтажные работы для собственных нужд;
  • импорт товара.

Когда НДС не начисляется

При операциях, не признаваемых объектом налогообложения. Это операции, не относящиеся к реализации (передача имущества организации ее правопреемнику, вклады в уставный капитал и пр.), продажа земельных участков и паев в них, и ряд других.

Кроме того, в статье 149 НК РФ приведен довольно большой список операций, которые хотя и признаются объектом налогообложения НДС, но все же не облагаются этим налогом. Подразумевается, что законодатель может со временем исключить данные операции из категории льготных, и тогда они будут подпадать под налогообложение. В перечень включена, в частности, реализация некоторых медицинских товаров, раздача рекламной продукции не дороже 100 руб. за единицу и пр. Существует также список товаров, освобожденных от НДС при импорте.

Наконец, НДС не платится при операциях, которые осуществляются в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД и патентную систему. НДС также не начисляют налогоплательщики, перешедшие на упрощенную систему (УСН)/ Что касается плательщиков единого сельскохозяйственного налога, то до 2019 года они не платили НДС, но начиная с января 2019 года стали платить данный налог.

Налоговые ставки

Основная ставка налога на добавленную стоимость составляет 20% (по 31 декабря 2018 года включительно ставка составляла 18%). Для определенных товаров (детских, медицинских, продовольственных, книг и периодических изданий) установлена ставка, равная 10%. Товары, поставляемые на экспорт, а также услуги, связанные с экспортом, облагаются по ставке 0%.

При поступлении предоплаты и в ряде других случаев бухгалтер применяет так называемую расчетную ставку. Она равна 20%: 120%, либо 10 %: 110% в зависимости от ставки товара, за который получена предоплата.

Как рассчитать НДС

Действия бухгалтера по расчету НДС можно условно распределить на два этапа. Первый — это определение налоговой базы и начисление налога. Второй этап — подсчет суммы налоговых вычетов. По окончании налогового периода (он равен кварталу) бухгалтер смотрит, какая величина налога была начислена за данный период, и чему равна сумма вычетов за этот же период. Разница между начисленным НДС и вычетами — это та величина, которую налогоплательщик должен перечислить в бюджет по итогам квартала. Если вычеты превысили начисление, налогоплательщик вправе возместить разницу, то есть получить деньги из бюджета, либо зачесть разницу в счет будущих платежей.

Вести учет и сдавать отчетность по налогу на прибыль и НДС через интернет

Как определить налоговую базу и начислить НДС

База по НДС в общем случае равна стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных (оказанных) клиентам. К базе прибавляются авансы, поступившие от покупателей в счет предстоящих поставок. Для комиссионеров и агентов налоговая база — это не вся поставка, а лишь посредническое вознаграждение, полученное от комитента или принципала.

Налоговая база по каждой операции определяется по более ранней из двух дат: момент отгрузки и момент оплаты (полной или частичной).

Чтобы начислить НДС, нужно налоговую базу по каждому виду отгруженного товара (работ или услуг) умножить на соответствующую ставку. Полученную сумму прибавить к стоимости и предъявить клиенту. Например, стоимость товара — 200 руб., ставка НДС — 20%. Значит, налог равен 40 руб. (200 руб. х 20%), и клиент должен заплатить 240 руб. (200 + 40).

В случае, когда деньги от клиента поступили раньше, чем состоялась отгрузка, НДС начисляется по расчетной ставке. Например, сумма предоплаты — 480 руб., ставка налога — 20%. Тогда сумма начисленного НДС составит 80 руб. (480 руб.: 120% х 20%).

При отгрузке товара (работ, услуг), а также при получении аванса поставщик обязан не позднее пяти календарных дней выставить покупателю счет-фактуру. Это документ установленной формы, где в числе прочего указывается стоимость товаров (услуг, работ) без НДС, сумма НДС и итоговая сумма, включающая НДС.

Если стоимость товара, работ или услуг изменилась после отгрузки (например, при предоставлении ретро-скидки по итогам месяца, квартала или года), поставщик обязан выставить корректировочный счет-фактуру. Оформить этот документ нужно не позднее пяти календарных дней с даты, когда подписан договор, соглашение или другие бумаги на изменение стоимости. В корректировочном счете-фактуре показатели цены, стоимости с НДС и без НДС, а также суммы налога указываются дважды: до и после изменения. Кроме того, предусмотрены графы для разницы между «старыми» и «новыми» показателями.

Все исходящие счета-фактуры нужно регистрировать в журнале учета выставленных счетов-фактур (если он ведется) и фиксировать в книге продаж (ее форма утверждена правительством РФ). При розничной торговле выставление счета-фактуры заменяется выдачей клиенту кассового чека.

Как подтвердить налоговые вычеты по НДС

Налоговые вычеты — это сумма НДС, предъявленная поставщиками, либо величина налога, заплаченная на таможне при импорте товара. Здесь есть одно важное условие: к вычету можно принимать не любой входной налог, а лишь тот, что относится к облагаемым НДС операциям, либо товарам, приобретаемым для перепродажи.

Документом, подтверждающим право на вычет, является счет-фактура (в том числе корректировочный счет-фактура), полученный от поставщика. При импорте для обоснования вычета необходим документ, где зафиксирована уплата налога на таможне. Все входящие счета-фактуры нужно зарегистрировать в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур (если он ведется) и зафиксировать в книге покупок.

При налоговых проверках одной из самых распространенных придирок инспекторов является ненадлежащее (на их взгляд) оформление счетов-фактур поставщиками. В случае, когда не заполнены обязательные поля, стоит подпись неуполномоченного лица или указана неверная информация об адресе, названии или иных реквизитах поставщика, инспекторы, как правило, аннулируют вычет и доначисляют покупателю НДС. Поэтому опытные бухгалтеры уделяют особое внимание оформлению входящих счетов-фактур, и при обнаружении недочетов заранее просят поставщиков исправить документ.

Кроме налога, предъявленного продавцами, к вычету принимают НДС, ранее начисленный при получении аванса. Вычет применяется и в некоторых других случаях, например, при возврате товара покупателем и при изменении первоначальной стоимости товара, работ или услуг.

Провести автоматическую сверку счетов‑фактур с контрагентами

Когда перечислять НДС в бюджет

По окончании квартала равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом. К примеру, по итогам третьего квартала налогоплательщик должен перечислить НДС в сумме 30 000 руб. Тогда ему следует сделать три платежа по 10 000 руб. каждый (30 000 руб.: 3). Деньги перевести не позднее 25 октября, 25 ноября и 25 декабря соответственно.

Импортеры платят НДС в процессе таможенного оформления ввезенного товара по правилам, закрепленным в Таможенном кодексе РФ.

Как отчитываться по налогу на добавленную стоимость

По окончании квартала представлять в свою налоговую инспекцию декларацию по НДС. Делать это нужно не позднее 25-го числа, следующего за истекшим кварталом. Обратите внимание: отчитаться по налогу на добавленную стоимость должны все организации и предприниматели, которые являются налогоплательщиками (то есть, в частности, не переведены на упрощенную систему или ЕНВД) и не освобождены от уплаты НДС. В случае отсутствия начислений и вычетов следует подать «нулевую» декларацию.

Все налогоплательщики, независимо от численности работников, должны представлять декларации по налогу на добавленную стоимость только в электронном виде (подробнее об этом читайте в статье «С 2014 года декларации по НДС можно будет сдать только через интернет»). Более того, если плательщики НДС, которые обязаны отчитываться в электронном виде, представят декларацию по НДС на бумаге, то такая декларация не будет считаться представленной.

ВНИМАНИЕ. В 2020 году срок отчетности изменен. Сдать декларацию за I квартал 2020 года нужно не позднее 15 мая 2020 года (см. «Перенесены сроки уплаты налогов и взносов»).

НДС при экспорте

Экспортеры обязаны подтвердить свое право на применение нулевой ставки НДС. Для этого они обязаны предъявить в налоговую инспекцию перечень документов, относящихся ко внешнеторговой сделке (контракт, грузовую таможенную декларацию и пр.). Сдать бумаги нужно не позднее 180 дней с момента помещения товара под таможенный режим экспорта. Если 180 дней истекли, а пакет документов не собран, налогоплательщик обязан начислить и заплатить НДС по ставке 20% (либо 10%). Но это не означает, что право на нулевую ставку потеряно навсегда. Экспортер может подготовить бумаги позже, а заплаченный налог вернуть из бюджета.

В каких случаях указывается стоимость с и без НДС?

Когда стоимость указывается с учетом налога

Продавец освобожден от уплаты НДС согласно ст. 145 НК РФ

Продавец применяет спецрежим

Товары, работы, услуги, не облагаемые НДС

Итоги

Когда стоимость указывается с учетом налога

По общему правилу продавец должен при реализации товаров, работ, услуг дополнительно к их цене предъявить покупателю к оплате сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Подробнее о том, что является объектом обложения НДС, мы рассказываем в этой рубрике.

Для этого цена товаров умножается на ставку налога (20% или 10%). В результате покупателю в стоимости товаров предъявляется сумма налога.

В расчетных и первичных документах, в счетах-фактурах соответствующая сумма налога должна выделяться отдельной строкой (п. 4 ст. 168 НК РФ).

При этом встречаются ситуации, когда в договоре не определено, включает ли в себя цена НДС или нет. Для того чтобы избежать споров с налоговиками и партнером об окончательной цене договора, советуем обращать повышенное внимание на это условие. По данному вопросу есть мнение Пленума ВАС РФ (п. 17 постановления от 30.05.2014 № 33). Судьи указали, что если в договоре нет указания на включение в цену НДС, то сумма налога выделяется продавцом из установленной в договоре цены. Такая позиция выгодна покупателю, т. к. он защищен от требований продавца уплатить НДС сверх согласованной цены. В то же время продавцу такая позиция полезна в случае претензий со стороны налоговых органов – НДС не нужно уплачивать за свой счет сверх цены договора.

Продавец освобожден от уплаты НДС согласно ст. 145 НК РФ

Освобожденные от уплаты НДС компании могут указывать стоимость своих товаров без НДС.

Получить освобождение от уплаты НДС могут небольшие организации. Под эту категорию попадают компании, у которых сумма выручки за 3 предшествующих последовательных календарных месяца не превышает 2 млн руб. без учета НДС. Для получения освобождения необходимо подать в налоговую инспекцию специальное уведомление.

Как получить освобождение от уплаты НДС в 2020 году, читайте .

ВНИМАНИЕ! Налогоплательщики, применяющие ЕСХН, также имеют право на освобождение от НДС при условии, что за предыдущий год выручка от вида деятельности на ЕСХН менее 90 млн. руб. за 2019 год, 80 млн. руб. за 2020 год, 70 млн. руб. за 2021 год. Подробности см. в материале «Действует ли освобождение от НДС для сельхозпроизводителей?».

Продавец применяет спецрежим

Организации, находящиеся на спецрежиме (УСН, ЕНВД, ПСН), могут указывать стоимость продаваемых товаров без учета НДС. Они освобождены от обязанности исчислять и уплачивать НДС.

В то же время, если такая компания все-таки выставит счет-фактуру с НДС, ей придется уплатить налог в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ).

Подробнее об НДС при упрощенке читайте .

Товары, работы, услуги, не облагаемые НДС

В НК РФ предусмотрены льготы по НДС для некоторых видов товаров, работ, услуг. По таким операциям организации указывают стоимость без НДС. Перечень льготируемых операций приведен в ст. 149 НК РФ. Например, освобождается от уплаты НДС реализация:

  • медицинских товаров по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
  • образовательных услуг;
  • услуг по перевозке пассажиров;
  • банковских операций и др.

Подробнее см. в материалах:

  • «Операции, не подлежащие налогообложению НДС: виды и особенности»;
  • «Какие товары, не облагаемые НДС, закреплены в Налоговом кодексе?».

Итоги

По общему правилу продавец должен при реализации товаров, работ, услуг дополнительно к их цене предъявить покупателю к оплате сумму НДС. От этой обязанности освобождены только неплательщики НДС, а также лица, которые реализуют необлагаемые налогом товары (работы, услуги). При этом нужно помнить, что если компания, которая не должна предъявлять покупателю НДС, все-таки выставит счет-фактуру с НДС, то ей придется уплатить налог в бюджет. Об этом прямо сказано в п. 5 ст. 173 НК РФ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества



Проблемы учета налога на добавленную стоимость (далее также — НДС) в расчетах рыночной стоимости объектов оценки существовали с момента возрождения оценочной деятельности в Российской Федерации. Тема учета НДС при оценке недвижимости является одной из наиболее дискуссионных в оценочной профессиональной среде. Специальные режимы налогообложения, освобождающие от уплаты НДС, развитие системы кредитования обусловили необходимость детального рассмотрения проблемы учета НДС в рыночной стоимости объекта оценки. В настоящее время заказчики выставляют свои дополнительные требования к отчетам, одним из пунктов которых являются требования по учету НДС в расчетах итоговой рыночной стоимости .

Налог на добавленную стоимость относится к косвенным налогам. В налоговой практике сумма налога на добавленную стоимость, перечисляемая в бюджет, рассчитывается как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные им товары (работы, услуги), и суммами налога, уплаченного поставщиками за материальные ресурсы, топливо, услуги, стоимость которых включается в издержки производства и обращения. При осуществлении операций, попадающих под косвенное налогообложение, продавцы товаров, работ, услуг реализуют их по ценам с учетом налоговой надбавки. Фактически при приобретении товаров, работ, услуг налог оплачивают покупатели. Таким образом, вся сумма платежа поступает продавцу. При этом часть, эквивалентная НДС, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается по итогам налогового периода и может быть уменьшена продавцом на величину НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, принимаемую к вычету в соответствии с правилами, изложенными в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее — НК РФ) .

Таким образом, если операция по реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав является объектом обложения НДС, то неотъемлемой частью цены таких объектов является НДС. Исходя из этой логики рыночная стоимость для таких объектов также должна быть установлена с учетом НДС, и формулировка «рыночная стоимость без НДС» в описанных случаях не представляется корректной .

Результат анализа законодательства об оценочной деятельности, в частности, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), показывает, что как в Законе N 135-ФЗ, так и в ФСО отсутствуют требования об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС, а тем более выделения его суммы. В законодательстве об оценке вообще отсутствуют какие-либо упоминания о необходимости соотносить итоговое значение рыночной стоимости с любым налогом. Однако заказчики оценки требуют от оценщика указания и выделения суммы НДС в итоговом значении рыночной стоимости. При этом многие проверяющие структуры могут отказать в принятии отчета об оценке, даже если он полностью соответствует всем требованиям законодательства, содержит объективное и обоснованное значение рыночной стоимости объекта оценки, но в нем не выделено или не указано значение НДС .

Исходя из этого выделение в итоговом значении рыночной стоимости суммы НДС продиктовано требованиями не законодательства об оценке, а заказчиков оценки. Основные причины, по которым некоторые заказчики услуг по оценке просят выделить НДС в итоговом результате рыночной стоимости, следующие:

– необходимость уплаты НДС в бюджет при заключении сделки купли-продажи;

– переоценка основных фондов;

– оценка залогового имущества для банков;

– выкуп объектов недвижимости у муниципальных образований.

Существующие в настоящее время проблемы учета НДС при оценке рыночной стоимости залога, кадастровой стоимости и в других целях описаны в таблице.

Проблема

Суть

НДС при оценке рыночной стоимости залога для цели определения его справедливой стоимости

При проведении проверок кредитных организаций должностными лицами Центрального банка Российской Федерации (Банк России) делаются замечания по вопросу формирования справедливой стоимости залога. При этом указывается, что из справедливой стоимости залога следует вычитать размер НДС, поскольку в случае реализации заложенного имущества сумма НДС не обеспечивает покрытие задолженности по кредиту, так как фактически подлежит перечислению в федеральный бюджет. Это послужило причиной обращения Ассоциации российских банков в Банк России за соответствующим разъяснением. Внятного ответа от Департамента банковского регулирования Банк России (с учетом мнения Юридического департамента) получено не было. Таким образом, проблема существует и по сей день. На практике же банки используют оба подхода — исключение НДС из рыночной стоимости и неисключение НДС .

НДС при оценке рыночной стоимости для цели оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства

В судебной практике разных регионов Российской Федерации сложились два взаимоисключающих подхода. Согласно первому рыночная стоимость, определенная для цели оспаривания кадастровой стоимости, однозначно не может включать НДС (например, в Санкт-Петербурге, Татарстане), согласно второму — однозначно должна включать НДС (например в Москве). Это послужило основанием для обращения Министерства экономического развития в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой обобщить и унифицировать судебную практику .

НДС при оценке рыночной стоимости для сделок купли-продажи, происходящих в нестандартных условиях

Непонятное, невнятное указание оценщиком на присутствие/отсутствие НДС в определенной им рыночной стоимости (или вообще полное игнорирование этого вопроса) приводит к некорректному определению цены продажи имущества, неуплате НДС или некорректной его уплате. Это приводит к обоснованным претензиям налоговых органов, доначислению сумм НДС к уплате вместе с пенями и штрафами. В результате затраты покупателя на приобретение объектов оценки оказываются существенно выше указанных в соответствующем договоре. Вследствие этого возникают многолетние судебные процессы, в которых покупатель, принявший решение о покупке в условиях неполной информации о собственных расходах, оказывается юридически виновной, а фактически пострадавшей стороной .

Объектом обложения НДС выступают операции, то есть налог удерживается с дохода, а рыночная стоимость по своей сути не является ни операцией, ни доходом, ни выручкой. Заключение сделки по цене, равной рыночной стоимости, и, соответственно, все возможные налоговые последствия для сторон сделки — это уже следующий этап после оценки рыночной стоимости объекта, а не сама рыночная стоимость в чистом виде. НДС, как и любой другой налог, должен выделяться уже при заключении сделки индивидуально для каждой стороны, участвующей в ней. В свою очередь, стороны сделки могут либо быть плательщиками НДС, либо не быть. С этой точки зрения не может быть двух разных стоимостей — для плательщиков НДС и для неплательщиков НДС. Рыночная стоимость для всех едина.

Исходя из этого для того, чтобы оценщики в своих отчетах об оценке могли использовать такие словосочетания, как «рыночная стоимость с НДС» и «рыночная стоимость без НДС», в законодательстве об оценке должны быть выделены два разных вида стоимости — рыночная стоимость с НДС и рыночная стоимость без НДС. Тогда требование заказчиков услуг по оценке об указании в отчетах величины НДС будет правомерным. На современном этапе развития оценочной деятельности и оценочного законодательства использование указанных выражений, а также требование заказчиков использовать их в отчетах является нарушением Закона N 135-ФЗ.

Следует отметить и то, что рыночная стоимость объекта характеризует оптимальную цену этого объекта в зависимости от его специфических черт и ценообразующих факторов, будь то технические характеристики, местоположение, разрешенное использование, доходность и т. п. Режим налогообложения сторон сделки, обусловливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а именно сторон сделки и не может оказывать влияния на цену этой сделки, а значит, и на величину рыночной стоимости, определенную оценщиком и использованную в качестве цены сделки. Тем не менее в каждом втором задании на оценку недвижимого имущества определены такие условия, как «рыночную стоимость объекта оценки представить без НДС» или «результат оценки представить в виде стоимости объекта оценки с учетом и без учета НДС». Причин, вызывающих такое видение связи рыночной стоимости и НДС, несколько.

Многие сторонники формулировки «рыночная стоимость без учета НДС» цитируют при этом Международные стандарты оценки (МСО), в которых содержится положение о том, что рыночная стоимость представляет собой расчетную величину цены, по которой актив может быть реализован, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов, которые могут возникнуть у участвующих в сделке сторон. Это означает не исключение налогов из рыночной стоимости, а то, что налоги, связанные с режимами налогообложения продавца и покупателя, вообще не рассматриваются в контексте рыночной стоимости (не учитываются). То есть в этом случае МСО как бы подтверждают нашу позицию о том, что рыночная стоимость не может быть ни с НДС, ни без НДС .

Некоторые оценщики в качестве ответа на исследуемый вопрос используют формулировку, данную в статье 274 главы 25 НК РФ: «Для целей настоящей статьи рыночные цены определяются в порядке, аналогичном порядку определения рыночных цен, установленному статьей 105.3 настоящего Кодекса, на момент реализации или совершения внереализационных операций (без включения в них налога на добавленную стоимость, акциза)». Однако при этом не следует игнорировать фразу «для целей настоящей статьи», поскольку она указывает на то, что такое правило применяется именно в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль, что, в общем-то, не имеет прямой связи с оценочной категорией рыночной стоимости .

Согласно статьям 154 — 161 НК РФ налоговая база по НДС может определяться различными способами — на основе рыночных цен как без включения в них НДС, так и с учетом НДС. Следовательно, в НК РФ отсутствует четкое разграничение категорий рыночной цены и НДС .

Может ли оценщик включать НДС врасчетную величину стоимости?

Бытует мнение, что оценщик не уполномочен сам определять сумму НДС и тем более увеличивать или уменьшать на нее полученную с применением того или иного подхода стоимость — он должен получать рыночную стоимость объекта оценки «как есть». В целях объяснения такой позиции приводится аргумент, что оценщик определяет наиболее вероятную цену, а НДС возникает при осуществлении сделки, при этом цена сделки может отличаться от рекомендуемой оценщиком .

Однако следует отметить, что если согласно существующему законодательству реализация определенной группы товаров, работ, услуг попадает под косвенное налогообложение, то сам механизм ценообразования на этом сегменте рынка строится с учетом таких налогов, следовательно, при расчете наиболее вероятной цены продажи таких объектов можно определить и сумму НДС, являющуюся составной частью этой цены. Главное — применить корректную формулировку, позволяющую одновременно указать и рыночную стоимость, и сумму НДС без употребления выражения «рыночная стоимость с НДС» или «рыночная стоимость без НДС».

Также следует отметить, что оценка не сводится к применению только сравнительного подхода, посредством затратного и доходного подходов можно определить стоимость объекта оценки как приведенную величину затрат либо доходов. Получаемая при этом стоимость не является автоматически стоимостью в обмене, а показывает экономически оправданную величину приведенных затрат или доходов, которые необходимо понести для приобретения аналогичного объекта либо которые можно получить, обладая объектом. По этой причине стоимость, определяемая с применением указанных подходов, может не быть априори стоимостью с учетом НДС или без учета НДС.

Таким образом, получать стоимость с НДС сразу, избегая при этом определения величины НДС, в оценке недвижимости не всегда возможно, поэтому оценщик должен понимать механизм формирования НДС в отношении сделок с разными видами имущества, а также уметь анализировать влияние НДС на денежные потоки экономических субъектов, рассматриваемые при определении оценочной величины стоимости. Этот вывод сформулирован в работе .

Трактовка понятия «рыночная стоимость»

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Анализ этого определения позволяет сделать вывод о том, что под рыночной стоимостью законодателем понимается единственная цена, являющаяся максимально возможной для данного типа имущества, сложившаяся в конкретный временной момент на конкретном рынке. Таким образом, если мы говорим, что рыночная стоимость является максимально возможной ценой для совершения сделки, то это априори означает, что эта сумма будет включать все возможные расходы и платежи, которые возникают у сторон сделки при ее заключении. В связи с этим при проведении оценки оценщики не должны прибавлять величину НДС к итоговому значению стоимости. Иначе такое прибавление будет противоречить понятию «рыночная стоимость». Этот же вывод указан в письме Министерства финансов Российской Федерации от 19 октября 2009 года N 03–0715/147, которым рекомендует руководствоваться налоговая служба .

Определение понятия «рыночная стоимость» также дано в МСО. В Стандарте 1 (МСО 1) «Рыночная стоимость как база оценки» содержится следующее определение: Рыночную стоимость следует понимать, как стоимость актива, рассчитанную к затратам на его покупку или продажу и без учета любых, связанных со сделкой налогов .

Еще раз повторим, что рыночная стоимость определяется для конкретного вида объекта с учетом его специфических качеств и характеристик, которые неотделимы от него. Рыночная стоимость является характеристикой объекта. Фактор же включения или невключения НДС относится к характеристике субъекта сделки и будет неизменным при сделке с любым видом актива, тогда как рыночная стоимость для каждого актива индивидуальна. При расчете рыночной стоимости вопрос о НДС не должен возникать вообще. Он должен появляться только при переговорах непосредственно о сделке для каждой стороны, участвующей в ней, индивидуально.

При расчете рыночной стоимости объекта исполнителем процедуры оценки является оценщик. При принятии на баланс имущества по сделке исполнителем процедуры бухгалтерского учета и отчетности является бухгалтер. Именно бухгалтер и должен выделять НДС по конкретной сделке на основании договора купли-продажи и счета-фактуры. Это не обязанность оценщика. Следует отметить, что и к оплате в бюджет идет не та сумма, которую просят указывать заказчики оценки в отчете об оценке, а совершенная иная сумма НДС, вычисляемая по итогам квартала на основе входящего и исходящего НДС .

Если сумма НДС не была выделена в договоре купли-продажи, то по умолчанию она включена в цену договора:

Суды пришли к выводу о том, что имущество должно быть продано по рыночной стоимости, которая является величиной, формируемой рынком, и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником или покупателем объекта оценки .

Подвести черту может положение последнего издания Европейских стандартов оценки (8 издание от 2016 года): «В целях настоящей директивы под «стоимостью на открытом рынке» (open martial value) понимается полная денежная сумма, которую независимому покупателю придется в условиях справедливой конкуренции уплатить поставщику не территории того государства — члена ЕС, в котором предложение данных товаров или услуг является объектом налогообложения, для их приобретения в данное время и на том же рыночном переделе, на каком происходит предложение рассматриваемых товаров и услуг» .

В связи с тем, что приведенное определение было сформулировано для всех целей налогообложения НДС и поэтому применимо к любым товарам или услугам, оно не составлялось в конкретной привязке к недвижимому имуществу. Однако можно заметить, что это определение охватывает основные моменты сделки между независимыми конкурирующими гипотетическими сторонами, которая предполагается в отношении фактически подлежащего оценке имущества.

Литература:

  1. Бастригина Л. А. Мишаков В. (2011). О корректности учета НДС в рыночной стоимости и проблемах разделения НДС при оценке единого объекта недвижимости. URL: http://www.swissap.ru/upload/iblock/5d1/SMAO_SwissAppraisal_OD3–4_2011_20120131.pdf.
  2. Вагаровская К. Е. НДС в оценке недвижимости: теоретические рассуждения и практические рекомендации // ЭСМИ Appraiser.ru. 2013. 17 июня.
  3. Верховный Суд попросили разобраться с включением НДС в кадастровую стоимость // Интерфакс-Недвижимость. 2017. 3 мая. URL: http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/81106.
  4. Дементьева С., Локшина Ю. У налога в заложниках. Стоимость обеспечения по кредитам опять под вопросом // КоммерсантЪ. 2015. 27 октября. URL: http://www.kommersant.ru/doc/2841264.
  5. Европейские стандарты оценки 2016. Восьмое издание / Пер. с англ. А. И. Артеменкова. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2017.
  6. Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года N 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
  7. Международные стандарты оценки 2011. МСО 2011 / Аутентичный перевод на русский язык под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июля 2011 года. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013.
  8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ.
  9. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 года N 117-ФЗ.
  10. Никитин А. Ю. Покупаете недвижимость у государства? Внимательнее с НДС! // Главная книга. 2015. N 6. URL: http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a34/827169.html.
  11. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
  12. «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств (ПБУ 6/01)»: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 года N 26н.
  13. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
  14. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2017 года N 309-ЭС16–17994. URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71549592/#ixzz4xGtSke23.
  15. Свод стандартов и правил РОО 2015 (ССО РОО 2015). М., 2016.
  16. Письмо Федеральной налоговой службы от 12 мая 2010 года N ШС-37–3/1426@.
  17. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 19 октября 2009 года N 03–07–15/147.
  18. Шестопал О., Дементьева С. Залоги подрежут на налоги. ЦБ вновь корректирует стоимость обеспечения по кредитам // КоммерсантЪ. 2015. 30 сентября. URL: http://www.kommersant.ru/doc/2821308.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *