Стоимость выкупа земельного участка

Содержание

Снятие запрета на строительство в Москве

Специалисты компании Help Development решили десятки дел по снятию запрета на строительство в Москве и Московской области. Мы тщательно анализируем обстоятельства, грамотно оформляем документы, подаем их в государственную инстанцию и получаем решение без участия клиента. Мы поможем в случае, если запрет на строительство был вынесен по следующим причинам:

  • участок выкуплен до 01.07.2012 года по льготной цене;
  • невозможность возведения капитальных строений прописана в ПЗЗ;
  • в результате решения администрации или суда введены ограничения на строительство из-за наличия природоохранной зоны, объекта культурного наследия и т.д.

Наши сотрудники отстоят ваши интересы в досудебном или судебном порядке. Сроки оказания услуги — от 1 месяца.

Как происходит снятие запрета на строительство в Москве?

Большинство клиентов обращаются в нашу компанию с задачей снять запрет на строительство для участка, выкупленного у государства за 20% от кадастровой стоимости. Согласно Федеральному закону №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», такая возможность предоставлялась и юридическим, и физическим лицам до 1 июля 2012 года.

По закону, собственник имеет возможность доплатить 80% кадастровой стоимости, чтобы снять запрет на строительство и реконструкцию. Для этого требуется:

  1. Получить ГПЗУ. Этот документ позволит узнать о целевом назначении земли, параметрах предполагаемой застройки (плотность, этажность и т.д.). Он потребуется в дальнейшем для составления проекта и получения разрешения на строительство.
  2. Обратиться в ДГИ с пакетом документов для снятия запрета на строительство. Сделать это можно в электронном виде через портал мэра Москвы. Потребуются правоустанавливающие документы на землю и сооружения, паспорт или учредительные документы предприятия.
  3. Дождаться вынесения решения. Сроки оказания услуги — от 29 дней.
  4. Внести в ЕГРН сведения о снятии ограничений на пользование земельным участком.
  5. Оплатить в бюджет оставшиеся 80% от кадастровой стоимости земли (сделать это можно в рассрочку).

Есть возможность уменьшить выплаты за снятие запрета на строительство в Москве и Московской области: например, можно поделить участок на несколько частей и провести процедуру только для одной, возведя впоследствии здесь дом. Обо всех опциях расскажут сотрудники компании Help Development на консультации.

Почему нам стоит доверить снятие запрета на строительство?

  • Опыт. Мы работаем на рынке консалтинга в сфере недвижимости больше 10 лет и досконально изучили процедуру снятия запрета на строительство.
  • Индивидуальные решения. Мы начинаем работу только после детального анализа документации и обстоятельств дела и разрабатываем схему, оптимально подходящую клиенту.
  • Оперативность. Работа по делу начинается в день обращения клиента.
  • Прозрачность. Все расчеты по стоимости услуг обсуждаются на первой встрече и остаются неизменными до конца процесса. Наши клиенты всегда знают, за что платят.

Доверьте снятие запрета на строительство профессионалам – обращайтесь в компанию Help Development уже сейчас. Для получения предварительной консультации и ответов на интересующие вопросы позвоните по телефону +7 (495) 177-65-96.

Порядок выкупа земельных участков из аренды в собственность

Расскажем, как выкупить земельный участок из аренды в собственность.

Выкупить земельные участки из аренды в собственность возможно в случаях, если они принадлежат юридическим или физическим лицам, а также властным органам различных уровней, и переданы для временного владения нанимателям. В этом случае у них имеются приоритетные права на приобретение данных территорий. Арендаторы наделяются возможностями временного использования земель, но они не являются их собственниками. Такие объекты не могут являться предметами сделок, их невозможно продавать, дарить или передавать по наследству. Помимо этого, на таких земельных участках запрещается возводить какие-либо капитальные и дополнительные строения без разрешений владельцев, иначе они получат право на обращение в судебные органы и добьются их сноса.

Порядок выкупа земельных участков из аренды в собственность

Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.

Выполнение этих требований помогает гражданам нашей страны на законных основаниях применять земельные ресурсы в целях строительства благоустроенных жилых помещений или для ведения фермерской и крестьянской деятельности.

Процедура покупки земельных участков проводится, как правило, при помощи аукционов. Стоимостью земель считается самая большая сумма из предложенных участниками. При этом выкупить их возможно и без проведения аукционов при помощи приватизации.

Законодательством определено, что перевести арендованные площади в личную собственность могут субъекты, которые отвечают нижеследующим требованиям:

  • арендаторы возвели на территориях земельных участков объекты незавершенного строительства – индивидуальные жилища;
  • лица, получившие земли во временное использование, ведут на них фермерскую деятельность;
  • субъекты получили земельные участки в целях комплексного освоения.

В настоящий момент имеются возможности приобретения земельных участков без проведения аукционов и по фиксированной цене. Данный процесс регламентирован статьёй 39.3 Земельного кодекса РФ. Для реализации этой процедуры следует выполнить несколько требований:

  • земельные участки переданы в аренду на срок более 3 лет, выкупить их могут только те люди, которые подписали арендные договоры;
  • на земельных участках имеются объекты недвижимости, которые принадлежат арендаторам.

Соглашения должны быть продлены за сутки до окончания срока их действия. В случаях, если земельные участки, переданные для временного использования, запланированы под индивидуальную застройку, при их разграничениях на отдельные участки правами на покупку без проведения аукционов обладает каждый из членов некоммерческих организаций.

Что делать с земельными участками, когда жилища являются собственностью граждан?

Законодательством предоставляются возможности владельцев жилья выкупать земельные участки, на которых оно расположено. Для этого необходимо, чтобы выполнялись нижеследующие требования:

  • жилые помещения считаются собственностью арендаторов земельных участков;
  • объекты используются в качестве постоянного места жительства заявителей;
  • лица, временно использующие земельные участки, имеют возможности делать это в течение неограниченного времени.

При соблюдении данных требований владельцы жилья могут начать процедуру выкупа при помощи соответствующих заявлений.

Особенности процедуры выкупа земельных участков

При аренде земельных участков для строительства домов необходимо постараться возвести их за 3 года от момента передачи и оформить в личное владение, хотя бы в качестве объектов незавершенного строительства. Для того чтобы выкупить земельные участки без выставления их на аукционы по определённой стоимости, необходимо следующее:

  • время аренды должно составлять более 3 лет, а соглашения должны содержать пункты о возможности выкупа земли;
  • заявители являются законными нанимателями участков;
  • предложения о приобретении объектов отправлены их собственникам до расторжения договоров аренды.

Куда следует обратиться для выкупа земельных участков

Заявления нужно сдавать в местные администрации, которым принадлежат запрашиваемые земельные участки. Работники администраций должны поставить в известность обратившихся о наличии либо отсутствии материалов кадастровых дел и ограничений их использования. При обращениях необходимо указывать причины для приватизации земельных участков и подчеркнуть свои права на первоочередной выкуп. Затем следует собрать необходимую документацию.

Какая документация необходима для выкупа земельных участков

Для проведения процедуры выкупа земельных участков необходимо собрать следующие документы:

  • заявления по установленным формам о намерениях выкупа арендуемых площадей;
  • паспорта заявителей и их ИНН;
  • документы, которые подтверждают легитимность владения объектами;
  • кадастровую и техническую документацию, которая содержит характеристики территорий;
  • заключения независимых экспертов о стоимости арендованных участков на момент совершения сделок;
  • технические планы домов и прочих строений на земельных участках;
  • справки из Единого государственного реестра прав, которые подтверждают отсутствие ограничений в использовании земель.

В случаях обращения организаций следует помимо этого предоставить уставные документы, а также выписки из приказов о назначении руководства компаний.

Порядок определения стоимости земельных участков

Стоимость рассчитывается в независимости от размеров земельных участков и исчисляется в процентном отношении от их кадастровой стоимости или применяются неоднократные размеры ставок налога на землю.

Конкретная цена рассчитывается в каждом из регионов при учёте местных нюансов. Расчёты проводятся по нижеследующим ставкам:

  • в крупных городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек земельные участки можно выкупить по ценам, которые соразмерны 20 % от их цены в Государственном кадастре недвижимости;
  • в городах с численностью населения от 500 000 до 3 миллионов человек цены будут варьироваться в диапазоне от 8 до 24 % от кадастровой стоимости используемых территорий;
  • в небольших населенных пунктах с численностью населения менее 500 000 человек выкупные цены будут составлять от 2-до 5-кратного размера ставок налога на землю;
  • арендуемые земельные участки в сельских населённых пунктах возможно выкупить по ценам, которые составляют 3 % от их оценки при помощи экспертов;
  • выкупные цены объектов, которые являются федеральной собственностью, могут составлять до 2.5 % от их цен в кадастре, это относится и к выкупу компаниями участков, предоставленных для постройки дач.

В каких случаях в выкупе арендуемых земельных участков может быть отказано

Запрещена приватизация следующих земельных участков:

  • включённых в соответствующие планы, которые предусматривают постройку объектов государственной важности;
  • входящих в площади для организации безопасных зон аэропортов, морских и речных портов, железных и автомобильных дорог;
  • включённых в состав парковых зон и зон для отдыха;
  • отнесённых к охраняемым зонам сооружений водоочистки, газопроводным и водозаборным участкам;
  • включённых в территории, которые принадлежат Министерству обороны РФ, ФСО и ФСБ РФ.

В случаях, если земельные участки не относятся к вышеперечисленным категориям, то следует приступить к их оформлению в собственность.

Процедура оформления арендованных земельных участков в личную собственность

Для того чтобы не получить отказ в приобретении земельных участков, необходимо выполнить нижеследующие этапы данной процедуры.

  • Сбор необходимых документов.

Следует обратить особенное внимание на чёткие разграничения пределов земельных участков. В этих целях будет необходимо провести межевание площадок и согласовать их границы с соседними собственниками, определить их координаты и занести данные сведения в государственный кадастр. Межевые работы проводят кадастровые инженеры.

  • Постановка на кадастровый учет.

Данная процедура потребуется, если земельные участки ещё не учтены в Государственном кадастре недвижимости и нет кадастровой документации на них. Выяснить это возможно при помощи справок из органов Росреестра или проверки сведений на сайте службы. Учёт выполняется после представления гражданских паспортов заявителей, межевых планов и квитанций об уплате госпошлин.

Порядок обращения в местные администрации и получения постановлений глав администраций о передаче прав собственности на земельные участки

К обращениям следует приложить выписки из кадастра и чеки об уплате госпошлин.

Подписание договоров о приобретении земельных участков

Они составляются после вынесения одобрительных решений руководителями администраций. Покупатели вносят денежные средства на соответствующие счета.

Порядок регистрации сделок с земельными участками

После подписания соглашений между сторонами информация о совершенных сделках подлежит занесению в Единый государственный реестр прав. Для этого необходимо заполнять заявления по установленным формам с приложением соответствующей документации, которая включает:

  • постановления глав администраций;
  • выписки из Государственного кадастра недвижимости;
  • квитанции об оплате за регистрационные услуги.

Размеры госпошлин будут зависеть от категорий земельных участков, передаваемых в собственность. К примеру, для земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо выплатить 100 руб., для участков под многоквартирными домами – 200 руб., для территорий, которые используются для строительства гаражей или дач, – 350 руб., для участков под индивидуальное жилищное строительство – 2000 руб.

После сдачи документации предоставляется расписка об её получении с проставлением дат выдачи документации.

Получение выписок из единого государственного реестра прав

Процесс регистрации перехода прав собственности проводится на протяжении 14 рабочих дней. Получить выписки можно лично или при помощи представителей, которые уполномочены на совершение подобных действий нотариально удостоверенными доверенностями.

Необходимо подчеркнуть, что арендаторы могут получить отказы в выкупе земельных участков. Причинами для этого могут послужить ошибки в предоставленной документации или недостоверность информации, указанной в ней. Но сделать обращение для выкупа земельных участков можно повторно после устранения указанных недочётов или исправления недостоверной информации в кадастровых и технических документах. При этом целесообразно обратиться к юристам, специализирующимся в этой области, которые помогут не только преодолеть препятствия к покупкам временно используемых объектов, но и разрешить проблемы в соответствующих инстанциях.

Наша команда может быть полезна Вам в решении следующих задач:

  • консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
  • получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
  • сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;
  • внедрение систем управления, бизнес-процессов, ИТ систем (автоматизации, цифровизации) ERP/MRP для компаний от микро- до крупного масштаба (3 — 700 сотрудников, до 250 функциональных ролей (ID), управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), инвестиционного планирования (СИП), электронного документооборота (СЭД, ЭДО);
  • консультационное сопровождение УК, резидентов, девелоперских и управляющих компаний (УК), муниципалитетов, Агентств и корпораций развития (АИР, КР) регионов, промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР), особых (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
  • разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту, юридической, иной документации любого бизнес-проекта;
  • консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
  • получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
  • сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.

Вопрос:

Наша компания арендует у Администрации гор. Химки Московской области земельный участок. Срок аренды — 49 лет. Целевое назначение — под строительство и эксплуатацию нежилого объекта капитального строительства. Уже получили ГПЗУ, сделали проект. Строительство начинаем до конца этого года…

Знаем, что после завершения строительства и регистрации нами в установленном порядке права на построенный объект, согласно Статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, мы получим право покупки арендуемого нами земельного участка без проведения торгов.

По какой цене Городская Администрация сможет тогда продать нам земельный участок? На основании чего и как будет определяться стоимость выкупа?

Ответ: Здравствуйте!

Согласно ст.39.4 Земельного кодекса РФ

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

То есть, стоимость земельного участка при его выкупе, если земельный участок принадлежит муниципалитету определяется органом местного самоуправления, но не может превышать его кадастровую стоимость.

Как правило по регионам выкуп производится по 15% от кадастровой стоимости +- в зависимости от вида разрешенного использования и целевого назначения.

О выкупной цене Вам лучше узнавать непосредственно после возникновения оснований для приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов, так как ставки и стоимость постоянно меняются.

Вы сможете выкупить за 15% от кадастровой стоимости, поскольку речь идет о Московской области:

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 2 мая 2012 года N 639/16 Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках

1. С 1 июля 2012 года установить цену продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном:

1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);

2) пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Выкупная цена будет определяться в зависимости от принадлежности земельного участка.

Если участок оформлен в муниципальную собственность, то по цене, определяемой органами местного самоуправления Химки, если нет, то по цене, установленной Правительством Московской области.

ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ

О регулировании земельных отношений в Московской области (с изменениями на 4 мая 2017 года)

Статья 12. Порядок определения цены (стоимости) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

3.1. С 1 июля 2012 года:

цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается Правительством Московской области;

цена продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

3.2. Цена продажи земельного участка, рассчитываемая от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка, выдаваемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости по запросу исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, направленному после даты поступления обращения гражданина или юридического лица о предоставлении земельного участка в собственность.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 2 мая 2012 года N 639/16

Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках

(с изменениями на 16 мая 2016 года)

1. С 1 июля 2012 года установить цену продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном:

1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения;

относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);

вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);

2) пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Земельный участок в собственность муниципалитета оформлен или собственность на него не разграничена?

По Химкам — 3% или 15% в зависимости от категории. В вашем случае, насколько я понимаю, именно 15%.

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕот 29 августа 2012 г. № 11/3ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИМОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ГРАЖДАНАМ И ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ, ИМЕЮЩИМВ СОБСТВЕННОСТИ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННЫЕНА ТАКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХВ целях реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области, на основании Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, ст. 5, 23, 24, 34 Устава городского округа Химки Совет депутатов городского округа Химки решил:1. Установить цену продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа Химки, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном:

1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);

2) пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

2. В случаях, установленных пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, цена продажи земельных участков устанавливается в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Дополнительно к ответам уважаемых коллег отмечу, что по завершении строительства объекта, при процедуре оформления выкупа земельного участка вам через администрацию потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка под размещение нежилого объекта (в зависимости от его назначения). также отмечу, что, соответственно и кадастровая стоимость может измениться. Обычно в сторону уменьшения, т.к. для строительства без объекта земля по умолчанию обычно идет дороже.

Помимо прочего, вы сможете рассчитывать на предоставление рассрочки на выкуп земельного участка.

Соответственно, при выкупе, но до его оформления я вам посоветовал бы также оспорить кадастровую стоимость земельного участка, что значительно снизит его выкупную стоимость.

Даже если вы его и в аренде на 49 лет оставите себе после окончания строительства, все равно сумма арендных платежей после переоценки значительно снизится.

Сотрудники компании «Верное решение» оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

  • консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России (мы помогли нашим клиентам привлечь более 9 миллиардов рублей государственных средств, в том числе из бюджета РФ — более 5,5 миллардов рублей)
  • разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту (мы оказали более 560 комплексов таких услуг),
  • проведение исследований рынков (маркетинговых) продукта, работ, услуг, поиск рыночных ниш, анализ конкурентной среды и перспектив развития
  • помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога для привлечение государственных и частных инвестиций, партнеров в проект, бизнес (мы провели более 7400 консультаций для малого и среднего бизнеса),

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.

Знаниями надо делиться! Отправьте ссылку партнерам, единомышленникам, друзьям (может это важно для них)

Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями

Общие положения

Приобретать землю в собственность — одно из самых выгодных направлений вложения и сохранения честно заработанных средств от возможных социально-экономических потрясений. Поэтому государственная программа активизации инвестиционного и инновационных процессов предусматривает систему мер по реформированию земельных отношений в интересах подъема и укрепления национальной экономики.

Идея стать собственником своей земли привлекает многих коллективных и индивидуальных владельцев предприятий. Однако в настоящее время, когда промышленность в основном разрушена, реализация права собственности на землю во многих случаях может оказаться фактором, снижающим возможности инвестиций предприятия в их техническую и технологическую модернизацию. Поэтому Указом Президента РФ от 14.06.1992 № 631 было предусмотрено, что предприятие может или приобретать земельный участок в собственность, или брать в аренду. ЗК РФ разрешает свободную куплю-продажу земельных участков под предприятия. В Москве земля пока не продается предприятиям, а продаются права ее долгосрочной аренды. В столице аренда земли — основная форма земельно-правовых отношений. Однако процедура реализации обоих вариантов в правовом и методическом отношении осложнена неоднозначностью нормативных актов.

По Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального законодательства (ч. 3 ст. 36). В то же время право продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий было установлено указами Президента РФ от 25.03.1992 № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 22.07.1994 № 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года». Наряду с этим органы исполнительной власти на местах нередко принимают решения и постановления нормативного характера, нарушающие земельное законодательство.

С 01.01.2003 ЗК РФ (ст. 35, 36) предусмотрена норма, согласно которой здания, строения и сооружения отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением установленных законодательством случаев, а земельный участок не отчуждается без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу.

Если здание расположено на чужом земельном участке, то новый владелец недвижимости:

  • — приобретает право пользования участком на тех же основаниях, что и прежний собственник;
  • — имеет преимущественное право покупки или аренды участка;
  • — получает исключительное право на приватизацию или аренду участка, если он находится в государственной или муниципальной собственности.

В таких условиях руководителям и специалистам предприятий и консультационных фирм очень важно знать установленный механизм совершения сделок с земельными участками, в том числе и под приватизированными предприятиями. Для наглядности и облегчения изучения содержание действующих нормативных положений по продаже земельных участков под приватизированными предприятиями представлено на схемах 15.1, 15.2.

Прежде всего необходимо усвоить единые условия купли-продажи любых земельных участков, отраженные на схеме 15.1. Продаваться могут только участки с бесспорными границами. Они устанавливаются различными способами: мировым соглашением оспаривающих участок (или его часть).

Далее уточняется возможная площадь участка с особым режимом использования и площадь, обремененная правами других лиц, если это имеет место. Надо также иметь в виду, что по общему правилу целевое назначение земель не меняется при совершении сделки.

На втором этапе анализируются общие положения по продаже земельных участков уже под приватизированными предприятиями и другими объектами недвижимости.

В сделке участвуют два субъекта: продавец — уполномоченный орган исполнительной власти по управлению имуществом области (города) и его органы на местах и покупатель — собственник приватизированного государственного или муниципального пред-

Схема 15.1. Общие положения по продаже земельных участков под приватизированными предприятиями и другими объектами недвижимости

Схема 15.2. Подготовка документов для выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями

приятия. Вес покупатели подразделяются на пять групп в зависимости от особенностей приватизации предприятия и его организационно-правовой формы. Общее правило состоит в том, чтобы к моменту выкупа земельного участка либо была полностью оплачена цена приватизации предприятия, приобретенного на аукционе и по коммерческому конкурсу, либо осуществлены в полном объеме инвестиции при покупке предприятия по инвестиционному конкурсу. Акционерные общества могут выкупать земельные участки после продажи не менее 75% акций. Покупатели должны подтверждать, что основная часть уставного капитала (не менее 75%) юридического лица находится в частной собственности.

Во избежание возможного признания сделки недействительной очень важно учесть земельные участки, не подлежащие продаже. К ним относятся земли общего пользования (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи, водоемы); земли заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов; земли рекреационного и историко-культурного назначения; земли, выделенные для сельского хозяйства, лесного и водного фондов, использования и охраны недр; земли, расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения, а также земли, находящиеся во временном пользовании. Не подлежат выкупу зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению земли, а также земли предприятий, не подлежащих приватизации.

Отказ покупателю в заключении договора купли-продажи возможен в четырех случаях:

  • o заявитель не может быть покупателем в соответствии с предъявляемыми к покупателю требованиями;
  • o земельный участок или часть его не подлежит приватизации;
  • o заявитель не может быть собственником земельного участка в соответствии с ограничениями, установленными федеральными законами;
  • o покупатель не включил в договор требование о застройке в течение трех лет свободной части участка.

Покупатель может подать заявку на выкуп земельного участка полностью или, например, той его части, на которой расположено одно или несколько зданий, сооружений либо обособленное подразделение предприятия или иная его часть.

Первичные собственники приватизированных предприятий теряют право приобретения земельных участков, если право собственности на эти предприятия переходит (полностью или частично) к другим лицам, которые могут выкупить землю без раздела участка.

Подготовка документов для выкупа земельных участков

Третий этап работ — это подготовка всех необходимых документов для выкупа земельных участков (см. схему 15.2). Особенность процедуры состоит в том, что покупатель сначала подаст заявку № 1 в Росимущество, которое при необходимости вносит изменения и дополнения в план приватизации предприятия и принимает решение о приватизации земельного участка не позднее одного месяца со дня регистрации заявки.

Вместе с заявкой № 2 покупатель представляет в Росимущество следующие документы:

  • а) для юридических лиц — учредительные документы (подлинник либо заверенную нотариально копию); для физических лиц — паспорт (удостоверение личности);
  • б) план приватизации;
  • в) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (при отсутствии таких документов площадь земельного участка определяется в плане приватизации предприятия на основании данных по фактическому использованию земельного участка, представленных соответствующим органом Росреестра, которое по предписанию Росимущества выдает правопреемнику приватизированного предприятия документ, подтверждающий право пользования земельным участком). Покупателю может быть продан только земельный участок, указанный в плане приватизации, либо его часть;
  • г) договор купли-продажи, зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, или иной документ, подтверждающий право собственности на объект приватизации, расположенный на земельном участке, указанном в заявке па приобретение;
  • д) выписку из реестра акционеров, подтверждающую, что 75% уставного капитала юридического лица находятся в частной собственности;
  • с) план земельного участка, выполненный Росреестром в соответствии с установленными требованиями, и три его копии. На план наносятся:
    • o ориентиры местоположения и границы участка (когда земли, не подлежащие приватизации, и продаваемый земельный участок соприкасаются, граница, их разделяющая, указывается на плане вместе с реквизитами нормативного акта, которым эта граница установлена);
    • o улицы, дороги, проезды с красными линиями застройки, существующие строения с указанием этажности, инженерные сети и сооружения водопровода, канализации, тепло-, газо- и энергоснабжения, средства связи с указанием диаметров, величин давления, напряжения, железные дороги и подъездные пути, трассы трубопроводного транспорта;
    • o все виды ограничений: природного характера, санитарно-экологические, связанные с охраной исторического и культурного наследия, а также со специфическими особенностями участка, ограничения по тепло-, газо- и электроснабжению, средствам связи, канализации, расстояния от транспортных коммуникаций;
    • o установленные на дату продажи предприятия публичные сервитута (либо установление которых было предусмотрено на дату продажи предприятия);
    • o экспликация, условные обозначения.

После представления указанных документов Росимущество регистрирует заявку и выдает покупателю три копии плана земельного участка с отметкой о дате регистрации заявки для представления в районный (городской) орган Росреестра, муниципальное управление архитектуры и градостроительства, департаменты по культуре (при необходимости). Указанные органы возвращают покупателю представленные им копии земельного участка с заключением по приведенным ниже вопросам на дату регистрации заявки, которые покупатель представляет в органы Росимущества.

Регистрационная служба предоставляет сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, об изменениях границ, размеров, местоположения земельного участка, на который имеет право покупатель, или об отсутствии таковых, об ограничениях в пользовании (в том числе установленных публичных сервитутах), обременениях, спорах в отношении рассматриваемого земельного участка, а также акт о кадастровой стоимости земли.

Органы управления архитектуры и градостроительства предоставляют сведения о градостроительных ограничениях и о застроенность и незастроенности земельного участка.

Департамент по культуре предоставляет сведения о соответствующих ограничениях на приватизацию земельного участка и пользование им.

План приватизации государственного муниципального предприятия, предусматривающий его продажу на аукционе, коммерческом или инвестиционном конкурсе, преобразование в акционерное общество открытого типа, должен включать:

  • o ситуационный план расположения предприятия;
  • o данные о границах, размерах, местоположении земельных участков предприятия;
  • o сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших на дату приватизации предприятия или установление которых было предусмотрено органами местного самоуправления;
  • o экологические и инженерно-геологические условия;
  • o уровень инженерного благоустройства территории;
  • o состояние социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
  • o данные об объектах культурного и исторического значения и общего пользования;
  • o акт о нормативной пене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога.

Внесение изменений в план приватизации осуществляет Росимущество, утверждавшее план приватизации.

По предъявлении всех надлежаще оформленных документов и заключений, указанных выше, Росимущество направляет эти представленные документы продавцу, т.е. Росреестру.

Если покупатель не предъявил всех необходимых документов в двухмесячный срок с момента регистрации заявки либо от продавца получены документы с уведомлением о неявке покупателя в трехмесячный срок с момента регистрации заявки или о его отказе заключить договор, заявка аннулируется.

Выкуп земли под зданием. Какую площадь участка запрашивать и как ее обосновать?

Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание — 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).

Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.

Определяя площадь участка под объектом недвижимости, применяется правило: есть размеры участка — действуют регламенты землепользования (ст. 11.9 ЗК РФ), нет — применяется статья 33 ЗК РФ в редакции от 29.12.14.

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).

Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?

Предельные размеры устанавливаются с учетом конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ в прежней редакции).

Какие документы помогут заключить договор купли-продажи земли?

Не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, могут отсутствовать. В такой ситуации закон требует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные статьей 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14. Несмотря на то что указанная статья формально потеряла силу, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ. В настоящее время сложилась соответствующая практика. Так, суд посчитал законным отказ владельцу здания заключить договор купли-продажи земли. Площадь запрашиваемого участка превышала площадь здания на нем и не соответствовала предельным величинам. Заявитель не доказал, что такая площадь требуется для эксплуатации здания (постановление Десятого ААС от 16.02.16 по делу № А41-75113/15; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *