Ст 6 зк

Содержание

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении срока аренды земли

Объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (С 01.01.2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

На основании ст. 239 ГК РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Следует отметить, что указанные нормы законодательства применяются к договорам аренды заключенным после 01 марта 2015 г.

На основании изложенного, рекомендуем арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соблюдать сроки строительства, указанные в разрешении, регистрировать право собственности на объекты капитального строительства до истечения срока действия договора аренды.

Как продлить аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности?

Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности, – довольно востребованная в настоящее время сделка. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании заключенного на определенный срок договора аренды. А возможно ли продление аренды на земельный участок, если срок договора подходит к концу, но у арендатора имеются планы на дальнейшее использование земельного участка или на нем уже ведется строительство? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.

1. Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности: возможно ли её продлить и кто имеет на это право?

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду на торгах в форме аукциона. Случаи предоставления участков в аренду без торгов прямо установлены Земельным кодексом РФ (указаны в пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Например, таким правом пользуются собственники зданий, сооружений, крестьянские (фермерские) хозяйства, члены садоводческих товариществ.

С 01.03.2015 было отменено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное Земельным кодексом РФ. В связи с чем, и возникает в настоящее время вопрос: как продлить договор аренды земельного участка, заключенный с администрацией?

Сразу уточним один момент: продление аренды государственного земельного участка предполагает заключение нового договора аренды без проведения торгов. Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора аренды, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Заключение с органами государственной власти, муниципалитетами дополнительных соглашений к договорам аренды государственных земельных участков об изменении (продлении) срока аренды, действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Кто имеет право на продление аренды?

Исходя из анализа норм Земельного кодекса РФ, можно выделить 3 случая, когда возможно продлить аренду земельного участка без аукциона.

Сделать это могут следующие лица:

  • арендаторы, получившие земельный участок без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
  • собственники объектов незавершенного строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
  • арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства (пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, возможность продления арендных отношений (путем заключения нового договора аренды) зависит от того, как был предоставлен земельный участок в аренду: на торгах или без проведения торгов, а также от особых условий, определенных Земельным кодексом РФ.

Если же земельный участок был предоставлен Вам на торгах и Вы не входите в перечисленный выше круг лиц, то продлить договор аренды земельного участка с администрацией нельзя. По окончанию срока такого договора аренды, Вы можете снова стать арендатором земельного участка только в следующих случаях:

  • если к моменту окончания срока аренды появятся предусмотренные законом основания получить земельный участок в аренду без торгов (например, Вы станете собственником здания, сооружения, расположенных на данном участке)
  • если примете участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, и станете победителем аукциона.

Теперь рассмотрим подробнее случаи, когда возможно продлить аренду земельного участка без аукциона.

2. Продление аренды земельного участка, полученного арендатором без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

Итак, продлить договор аренды земельного участка с администрацией (через заключение нового договора аренды) могут:

  1. арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов;

    Иными словами, если Вы или первоначальный арендатор (в случае приобретения Вами права аренды земельного участка по договору уступки такого права) изначально получали участок без торгов, то продлить аренду Вы можете также без участия в аукционе.

    Но из этого правила есть исключения. Если Вы получили участок как единственный участник аукциона, который был признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов. То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

  2. арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Первоначально получив землю на торгах, Вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Однако здесь есть свои нюансы. Возможность продления договора аренды напрямую зависит от соблюдения 4 условий, которые прописаны в Земельном кодексе (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Рассмотрим эти условия:

  1. 1-ое условие. Заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

    Условие вполне понятное и выполнимое. Главное — не забыть и вовремя подать заявление в орган государственной власти или муниципалитет.

  2. 2-ое условие. Никто другой кроме Вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

    Иными словами, кроме Вас не должно быть других граждан либо юридических лиц, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли, например иных собственников зданий (помещений в них), сооружений, расположенных на данном земельном участке.

  3. 3-е условие. Предыдущий договор аренды не был расторгнут по Вашей инициативе или по требованию арендодателя.

    То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

  4. 4-ое условие. На момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

    Проще говоря, помимо того, что Вы изначально получили землю без торгов, Вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора. Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Если Ваше право на получение земли без торгов сохранилось по одному из указанных подпунктов, то Вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

    Если Вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, Вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться Вы будете не как арендатор земельного участка, а по иным имеющимся у Вас основаниям.

3. Продление аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства

Это одно из наиболее применимых оснований для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 (один) раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Земельный кодекс РФ (пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

  • собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах;

    После прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленный по результатам аукциона для строительства, расположенный на таком участке объект незавершенного строительства изымается, и выставляется на публичные торги (по решению суда).

    Новый собственник, купивший «незавершенку», имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

  • собственником, который строил объект незавершенного строительства.

    Такой собственник может продлить аренду только, если органы власти не обратились в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. Если этого сделано не было, то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

    Собственник, который построил «незавершенку», также получает право на продление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

    Таким образом, если Вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде и приобретения статуса собственника «незавершенки», Вам нужно как минимум оформить в Росреестре право собственности на объект незавершенного строительства.

Подробнее

Кадастровый учет и регистрация прав на объекты незавершенного строительства можно осуществить, представив заявление в Росреестр с приложением следующих документов:

  • разрешения на строительство (в случаях предусмотренных законом);
  • технического плана объекта недвижимости , который подготавливается кадастровым инженером ;
  • договора аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Технический план на объект незавершенного строительства должен быть подготовлен на основании разрешения на строительство и проектной документации (. На незавершенные строительством объект индивидуального жилищного строительства, жилой или садовый дом на садовом земельном участке технический план подготавливается на основании (ч. 11.1 ст. 24 Закона о регистрации):

  • декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости;
  • уведомления о планируемом строительстве объекта;
  • уведомления о соответствии параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства (при наличии такого уведомления) (ст. 55.1 Градостроительного кодекса РФ).

Для кадастрового учета и регистрации прав на здания и сооружения, для которых не требуется разрешение на строительство, технический план подготавливается на основании (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации):

  • декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости. Указанные документы прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.

Получив право собственности на «незавершенку», Вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание:

  • Если Вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону органы власти не могут выставить Ваш объект на торги (положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
  • Если же Вы получили участок после 01 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у органов власти есть право обратиться в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. В этом случае Вы получите средства от продажи своего объекта незавершенного строительства за минусом расходов на проведение самих торгов. Если суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать с публичных торгов, Вы сможете возобновить аренду.

Нужно также помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, продлить аренду во второй раз Вы не сможете. Поэтому будьте бдительны, когда Вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку»: если такой продавец (или кто-то до него) уже продлевал аренду для завершения строительства, то Вам как новому собственнику аренду не продлят.

4. Продление аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства

Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:

  1. 1-ое условие – отсутствие выявленных и не устраненных нарушений законодательства при использовании земельного участка.

    Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.

  2. 2-ое условие – подать заявление о продлении аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

    Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: «Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

Вышеуказанные правила не содержат указания, что участок ранее также должен был быть передан в аренду без торгов.

5. Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

  • За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Как правило, если ранее договор был заключен с муниципалитетом и земельный участок находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа, либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города – то в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).

К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.

Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов «Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

  • В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
    • либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
    • либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.

Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).

Следует учитывать, что обязанность по обращению с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом возложена на органы государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации), однако Вы также вправе самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.

Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.

Вам также может быть интересно:

«Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?»

«Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?»

«Как построить и оформить дом блокированной застройки?

Комментарий к Ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ

1. Комментируемая статья направлена на регулирование вопросов отчуждения такого особого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства.

Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п. 1 комментируемой статьи закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (см. подробнее Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Однако указанное требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

3. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Однако если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, то такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

4. Вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность средства выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

5. Предусмотренные комментируемой статьей правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

6. Применимое законодательство:

— ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (см. ч. 11 ст. 4);

— Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

7. Судебная практика:

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/2016 по делу N А75-6494/2015 (об обязании освободить земельный участок и передать его в первоначальном состоянии);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.06.2015 N Ф06-23088/2015 по делу N А55-13170/2014 (о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, возложении обязанности принять решение о регистрации права собственности на объекты недвижимости);

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 N 15АП-4236/2016 по делу N А53-32493/2015 (о взыскании задолженности по арендным платежам и пеней).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *