Согласование цвета фасада здания

С советских времен в городах нашей родины возводились безликие серые дома. Сегодня страна в изобилии располагает красками любого цвета, а не только серыми. К сожалению, обилие выбора цветов, отсутствие ограничений и сумасбродство руководителей, привело к курьезным результатам. Появляются сиреневые дома, розовые, или дома разукрашенные всеми цветами радуги. Неконтролируемый полет фантазии превращает города в цветовой хаос.

Содержание

Буйство красок

Вы видите перед собой дом с ярким фасадом. Как определить: безвкусица это или осознанный дизайн?


Необдуманный проект и более грамотный дизайн.

Определяется это очень просто. Если изначально дом был другого цвета, а теперь там нарисован рисунок из детского журнала, и нет и квадратного метра спокойных оттенков, то это полнейшая безвкусица. Яркая цветовая гамма не может использоваться необдуманно. Если изначально район был серым, то от рамок изначальной цветовой гаммы отступать нельзя. Особенно, когда реставрируется только один дом, а не весь микрорайон.

Тем более наивно полагать, что цветной фасад улучшит психологический климат в районе. Буйство красок быстро приедается, а с течение времени вызывает только недовольство и агрессию.

Безграмотные местные власти ещё и агитируют за «позитивные» цвета.

Ещё важный критерий – это сам смысл оформления дома. Порой кажется, что фасад хаотично закрашен разной краской. Почему-то всегда используется более трех цветов, обычно шесть или семь цветов, порой и больше. Обязательно ярких оттенков. Белый вообще старательно игнорируется, а ведь его наличие могло бы улучшить облик дома. Кто принимает решение о выборе цвета?

Самое страшное, что люди считают такое оформление приемлемым. Многим оно нравится. Почему? Какая глубинная психологическая травма вызывает этот дефект восприятия?

Я провел небольшой опрос среди пользователей Вконтакте, где выяснилось, что людям нравится такие раскраски домов. Главное, чтобы ни серость!

Странные люди, почему они так мыслят? Может быть всему виной детские сады, которые как раз разукрашиваются во все яркое: стены, помещения и детские площадки? И это не ноу-хау современности, детские сады всегда были яркие. Вы только посмотрите на этот ужас:

В какой цвет выкрасит свой дом будущий председатель ТСЖ, если он воспитывался в таком детском саду?

Прямая взаимосвязь. Он с вероятностью 90% выберет такой же цвет. Ну, помните, как в детстве, когда все было хорошо.

Если вы читаете Илью Варламова (varlamov.ru), то он в своем блоге приводил примеры оформления детских садов и детских площадок в нормальной цветовой гамме, которая воспитывает вкус, а не убивает его.

Шведские детские площадки

Как правильно делать детские площадки

Простой способ испортить вкус ребёнка с детства. Дизайн детских

И посты, рассказывающие про новые микрорайоны в других странах.

Новый район в Праге. Хотели бы так жить?

Новый район в Гётеборге. Хотели бы так жить?

Новый район Сан-Диего. Хотели бы так жить?

Яркий, но дизайн

В отличие от старых домов, если новый жилой комплекс проектируется в ярких цветах, то привлекается дизайнер, а не председатель сельсовета.

Как видно на этих фотографиях с «Вышки-2», когда опытный человек берется за дело, то краской заливается не весь дом, а создаются яркие акценты, тогда как основной цвет фасада спокойный: белый или серый.

В некоторых случаях привлекается даже иностранное дизайнерское бюро, как в ЖК «Аврора» в районе Пермской ярмарки.

Но все-равно, некоторые оценили фасад, как слишком яркий.

Мы задали вопрос профессиональному пермскому дизайнеру интерьеров Анастасии Стасенюк:

Яркие фасады современных домов. Что это? Сокрытие плохой архитектуры или осознанное решение?

«Я думаю, что это замысел застройщика как-то выделиться. Сейчас все больше встречаешь яркие привлекающие фасады зданий. ЖК «Новый центр», ЖК «Лазурный», упомянутый вами ЖК «Аврора», дом на Писарева в Перми… Мне кажется, этим разноцветием застройщик привлекает молодежь. С помощью цветовой гаммы также становится понятно, для какой категории граждан был воплощен проект. В классической спокойной цветовой гамме в основном выполнены дома более престижного уровня с другой ценовой категорией».

Анастасия Стасенюк,
Дизайнер интерьера.

«Отберите у них кисточку»

Не всегда жилые комплексы удачно выбирают цветовую гамму. Так ЖК «Сирень» решил цветом проиллюстрировать свое название. Все дома залиты яркой сиреневой краской и синими профилированными листами. Выглядит, прямо скажем, нелепо.

Особенно, учитывая окружающую цветовую гамму.

Но солнце так же борется за наше психологическое здоровье, и, по прошествии времени, «Сирень» постигнет участь соседних домов.

Это ещё одно важное преимущество спокойных оттенков (белого, серого, бежевого и т.д.) – такие цвета не так сильно подвержены выгоранию, сохраняют нормативный вид длительное время.

Подведем итоги

Старые панельные дома, разукрашенные, как детская раскраска, необходимо при следующем обновлении привести в нормативный вид. Выбор цветового оформления фасада нельзя доверять непрофессионалам из ЖКХ. Подготовить проект оформления должен опытный дизайнер, а утвердить проект должна администрация района. Своеволие недопустимо.

Панельные дома вообще пора запретить строить. Так как они только покрываются краской, которая со временем выцветает. Панели, оформленные щебнем, почему-то больше не выпускают, хотя они выглядят более эффектно (особенно бежевый щебень), не меняют внешний вид из-за солнца и не требуют покраски.

Современные же жилые комплексы оформляют фасады в яркие цвета с точно определенной целью – привлечение определенного типа покупателей, либо создание некой доминанты в микрорайоне.

Цветные фасады – это ошибка, если цвет и стиль выбирает кто попало, и это фишка, если к работам привлекается дизайнер и у фасада есть какая-то идея.

На местном и региональном уровне могут регламентироваться собственные единые правила, которым должно отвечать архитектурно-художественное оформление фасадов. Это распространяется и на внешний вид фасадов каждого объекта недвижимости – он должен соответствовать архитектурным требованиям муниципалитетов и субъектов РФ. Изменения фасадных решений могут происходить в процессе перепланировки или реконструкции – собственник должен получить разрешение в муниципальных ведомствах.

Как происходит согласование в 2020 году

На территории Москвы регламентирован порядок согласования изменений фасадов и оформлению паспортов на столичные здания. Изменения фасадов допускаются в рамках реконструкции (т.е. изменяется состояние несущих конструкций), либо будут связаны с косметическими видами работ (например, новые цветовые решения и т.д.). В ходе перепланировки также могут затрагиваться элементы помещения и фасадов (например, при обустройстве оконных проемов жилого помещения).

Реконструкцию можно провести после оформления разрешения на строительство этот документ выдает надзорный орган. Фасадные работы при реконструкции сопровождаются:

  • изменением характеристик площади объекта;
  • изменением этажности и высотности здания;
  • демонтажом частей объекта или пристройкой новых элементов;

Реконструкция подразумевает выполнение строительных работ в пределах контура объекта. Под фасадом объекта понимается линия границ контура, поэтому для реконструкции обязательно нужно получить разрешение. Юридическим основанием для оформления разрешения является проект, который собственник должен заказать до начала проведения работ.

Согласовать необходимо:

  • возведение элементов, изменяющих параметры здания (например, внешние навесы);
  • демонтаж и обустройство оконных и дверных проемов, а также изменение их размера и местоположения;
  • сложное изменение фасадов, связанное с возведением пристроек и надстроек – в этом случае происходит изменение размеров и площади объекта, а также его отдельных помещений;
  • новые решения декоративных элементов фасада, архитектурных форм и т.д.;
  • работы по отделке и покраске на фасадной части объекта.

При выполнении косметических работ разрешение оформлять не нужно, поэтому согласование внешнего вида объекта существенно проще и занимает сравнительно короткий срок. Перепланировку также нужно согласовывать с изготовлением проектной документации.

Комментарий специалиста. Чтобы получить разрешение на строительство или согласовать перепланировку и изменение внешнего вида фасада, необходимо оформить проектную документацию. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», вы получите полный комплект документов для согласования, а с помощью наших специалистов быстро получите все необходимые разрешения. Разработка документов займет считанные дни и будет полностью отвечать требования закона.

Когда можно обойтись без согласования

При косметических работах на фасадах, либо на отдельных элементах объекта, получать разрешение на строительство не нужно. Для соблюдения единого архитектурного облика необходимо пройти согласование в Художественном совете Москомархитектуры и подтвердить соответствие новых цветовых решений архитектурно-художественным нормативам.

Если определенные строительные работы не зафиксированы в региональных и местных актах, для их проведения не требуется согласование. Например, на территории города устранена обязанность собственников получать согласование на установку кондиционеров на фасадах зданий.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого объекта города, связанного с влиянием на несущие элементы, нужно получить техническое заключение. Такое заключение оформляется экспертом после выдачи проекта. Получение указанного заключения для нежилого объекта не требуется, а разработка проектной документации будет осуществляться экспертной организацией, а не БТИ.

Комментарий специалиста. Самостоятельно определить, на какие виды работ требуется оформление проекта и прохождение согласования, крайне сложно. При обращении в компанию «Смарт Вэй» этот вопрос будет решении опытными специалистами – мы оформим проектную документацию в строгом соответствии с нормативными актами Правительства Москвы.

Оформление проектной документации

Проект оформляют компании, получившие допуск СРО на данный вид деятельности. В проектной документации содержится:

  • план территории под реконструируемым объектом;
  • поэтажные планы здания, с отражением каждого жилого или нежилого помещения;
  • техзаключение;
  • перечень предстоящих работ по реконструкции, требования к их проведению;
  • проект колористического решения;
  • фиксация фасадов на фотоматериалы, а также фотомонтаж предстоящих изменений;
  • схемы архитектурных форм.

Для зданий в границах Москвы, согласование входит в компетенцию Москомархитектуры. В этом учреждении можно получить разрешение, свидетельство об архитектурно-градостроительном решении, колористический паспорт на здание.

После завершения реконструкции потребуется пройти стадию приемки работ, после чего кадастровым инженером будет оформлен технический план. После представления этого документа в Росреестр, все изменения фасада будут учтены в ЕГРН. Перепланировка должна быть согласована не только в Москомархитектуре, но и Мосжилинспекции. В этом случае также не обойтись без получения заключения о состоянии несущих элементов дома.

Комментарий специалиста. При выполнении работ должны строго соблюдаться выводы и рекомендации эксперта, зафиксированные в проекте. При отступлении от проектной документации возникнут проблемы при комиссионной приемке выполненных работ, что повлечет невозможность прохождения кадастрового учета.

Зачем нужно получение паспорта

В колористическом паспорте фиксируются основные параметры фасада, а также цветовые решения стен здания:

  • параметры каждого фасада;
  • информация о характеристиках оконных, дверных и иных проемов, а также их количестве;
  • характеристики архитектурных элементов;
  • описание материалов и цвета, в том числе отдельных элементов фасада.

Чтобы получить паспорт на объекты города, нужно обращаться в учреждение Москомархитектуры. Для оформления этого бланка потребуются документы по последней технической инвентаризации здания в БТИ, проект колористических решений и его графическое обоснование. Если внешний вид здания был изменен, должен выдаваться новый паспорт по общим правилам.

Паспорта здания, после их оформления, не выдаются собственникам, а хранятся в отделе Москомархитектуры. Если для последующих согласований потребуются данные паспорта, любое муниципальное ведомство сможет их получить в порядке межведомственного обмена.

Сколько времени займет получение разрешений

Регламентированный срок рассмотрения документов в Москомархитектуре составляет от 15 до 25 рабочих дней. Кроме того, нужно учитывать срок на изготовление проектной и технической документации, который зависит от сложности работы и особенностей объекта. Сократить сроки согласований можно только при правильном оформлении всех документов.

Если вы запланировали работы, связанные с изменением конструктивных элементов или фасада на объектах Москвы, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Наши специалисты имеют большой опыт оформления проектной документации любой сложности и положительного согласования ее в столичных инстанциях. Обращаясь в нашу компанию, вам не придется устранять ошибки в проекте или техническом заключении, а все документы для согласования будут оформлены в максимально сжатые сроки.

Реконструкция и изменение фасадов юридическим и простым языком

Реконструкция объектов недвижимости относится к числу наиболее сложных видов строительных работ, затрагивающих основные конструктивные элементы здания и требующих соблюдения специальных правил к безопасности. Фасадом признается внешняя граница объекта, отраженная на техническом плане и иной технической документации. По этой причине проект реконструкции фасада должен предусматривать те изменения, которые впоследствии будут отражены на обновленном техплане и в сведениях кадастрового учета.

Перечень работ, которые связаны с реконструкцией фасадов жилых и нежилых зданий, регламентированы на федеральном и региональном уровне. На выполнение строительных работ на территории столицы распространяется действие следующих нормативных актов:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление № 432-ПП);
  • Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – Постановление № 508-ПП);
  • Постановление Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (далее – Приказ № 624).

Помимо этого, нужно учитывать рекомендации, изложенные в совместных письмах Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 № 08-2135-КЛ и от 26.06.2013 № 08-0906-НС.

В указанных документах содержится следующий перечень работ по реконструкции фасадов, которые нуждаются в оформлении проекта, получении разрешения на строительство или согласования в муниципальных органах:

  • облицовка поверхности внешних стен объекта недвижимости природными и искусственными камнями и линейными фасонными камнями (в данном случае требуется разрешение на строительство);
  • обустройство вентилируемых фасадов (также требуется разрешение на строительство);
  • обустройство на первом этаже объекта недвижимости балконов, и иных аналогичных архитектурных решений;
  • облицовка внешних стен объекта новыми строительными материалами, на которые не распространяется требование о получении разрешения на строительство;
  • обустройство, монтаж или переоборудование внешних конструкций, не связанных с опорой на поверхность земли – козырьков, витрин, навесов и т.д.;
  • возведение, демонтаж или восстановление лестниц, тамбуров, связанных с выходом за внешние границы здания;
  • устройство отдельных входов в жилые или нежилые помещения;
  • работы с оконными и дверными проемами – изменение формы, ликвидация, закладка, монтаж и т.д.

Все запланированные виды работ подлежат отражению в проектной документации, которую вправе оформлять только экспертные организации, имеющие допуск СРО. Если реконструкция проводиться на фасадах жилых зданий, в дополнение к проекту нужно представить положительное техническое заключение государственной или независимой экспертной организации.

Комментарий специалиста. Даже если предметом работ на фасаде здания является косметическое изменение внешнего вида объекта, согласование будет проходить через художественный совет Москомархитектуры. Это связано с формированием единых архитектурно-художественных требований к зданиям в городской черте.

Какие документы необходимы для согласования фасадов в Москве?

Работы по реконструкции фасада жилого или нежилого здания могут проводиться только по согласию собственников. Для положительного прохождения всех стадий согласования, представляются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом недвижимости — свидетельство о праве или выписка из госреестра ЕГРН;
  • градостроительный план на участок, выданный не ранее трех лет до дня обращения в архитектурные и экспертные органы;
  • проектная документация, подготовленная экспертной организацией;
  • положительное техническое заключение о состоянии конструктивных элементов здания;
  • согласие всех правообладателей на проведение реконструкции;
  • копия свидетельства об аккредитации независимой экспертной организации, выдавшей заключение.

Особые разрешительные документы требуются при проведении строительных работ на фасадах зданий, имеющих особое историческое или культурное наследие. Для этого документы направляются в Департамент культурного наследия г. Москвы.

Помимо перечисленных документов, потребуется пройти согласование в следующих инстанциях:

  • архитектурно-планировочное управление округа;
  • окружные службы Роспотребнадзора и пожарной службы МЧС;
  • Мосжилинспекция (если работы проводятся в многоквартирных зданиях или иных жилых объектах);
  • иные профильные службы и ведомства.

Чтобы упростить процедуру подготовки документов и их согласования в указанных органах, целесообразно воспользоваться сопровождением специалистов экспертных организаций. В этом случае, при подготовке полного комплекта документов будут учтены все нюансы согласования в уполномоченных инстанциях.

Комментарий специалиста. Для каждого из перечисленных органов применяются административные регламенты по оказанию государственных и муниципальных услуг. Они предусматривают алгоритм действий и процессуальные сроки на рассмотрение представленных документов, а также законные основания для отказа или приостановке в согласовании.

Технический план для изменения фасадов

Результаты выполненных работ подлежат оформлению в акте приемочной комиссии и техническом плане. По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для проведения кадастрового учета будет являться заявление правообладателя и технический план. Однако в письмах Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» № 08-2135-КЛ и № 08-0906-НС указано, что представленный технический план должен учитывать содержание акта приемочной комиссии.

Изготовление технического плана происходит с учетом следующих нюансов:

  • для оформления техплана проводятся кадастровые работы на объекте — эту деятельность вправе осуществлять только профессиональный специалист – кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат и допуск СРО;
  • для подготовки технического плана и инженером заключает договор подряда и передается вся проектная документация на строительные работы;
  • в ходе кадастровых работ инженер отражает фактическое состояние объекта в текстовой и графической форме, а также указывает на случаи несоответствия первоначальной проектной документации;
  • технический план изготавливается в электронной форме, после чего подлежит направлению в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.

В ходе кадастровых работ проводится фактическое обследование объекта недвижимости, изучение требований и условий первоначальной проектной документации, а также учитываются сведения госреестра ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если заказчику необходимо получение технического плана в письменной форме, это нужно заблаговременно указать в содержании подрядного договора. По стандартным правилам техплан выдается в электронной форме, удостоверенной цифровой подписью кадастрового инженера.

Проект изменения фасадов и проект колористических решений

Для соблюдения единого архитектурного облика города, на местном уровне устанавливаются требования к цвету внешних фасадов здания, а также к отдельным элементам объекта новой или существующей застройки. При возведении нового здания, либо для проведения работ с изменением фасада на объектах Москвы, оформляет паспорт колористического решения. Этот документ должен получить собственник объекта, либо заказчик реконструкции и перепланировки, связанной с работами на фасадных площадях.

Колористический паспорт содержит следующий состав сведений:

  • параметры объекта и его фасадов, техническое состояние;
  • наличие дверных или оконных проемов на внешних стенах зданий, их количество и место расположения;
  • детальное описание всех архитектурных форм и элементов, которые расположены на внешних стенах зданий;
  • текущее цветовое оформление и описание материала фасада, а также отдельных архитектурных форм.

Варианты цветового решения указываются в проектной документации для новой застройки, либо при оформлении паспорта на существующий объект.

Для совершения сделок с недвижимостью сведения паспорта не нужны. Более того, паспорт не рассматривается как разрешительный документ для проведения строительных работ. Однако согласование реконструкции, капитального или косметического ремонта, перепланировки проходит с учетом колористических требований города:

  • проект реконструкции или перепланировки должен содержать описание текущего цвета и окраски внешних стен и элементов здания, а также запланированных изменений;
  • любое изменение должно быть согласовано в муниципальных ведомствах – для Москвы такой службой является Москомархитектура;
  • проект должен содержать фотоматериалы о текущем цветовом состоянии фасада, а также фотомонтаж итогов выполнения работ.

Выполнение косметических работ не требует получения разрешения на строительство. Однако каждое изменение цвета или окраски здания в Москве допускается при согласовании в Москомархитектуре.

Комментарий эксперта. Согласование нового цвета или окраски объекта без оформления паспорта невозможно. Самовольное изменение повлечет административные санкции и обязанность восстановить исходное состояние здания. Чтобы оформить необходимую документацию для согласования и паспортизации здания, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй».

Как оформляется паспорт

Для правообладателей объектов в Москве, запланировавших проведение фасадных работ, нужно учитывать нормы Постановления № 14-ПП. Выделим основные нюансы, которые необходимо соблюдать при капитальном или косметическом ремонте зданий и сооружений:

  • паспорт будет оформлен на основании заявления, поданного через портал госуслуг – допускается оформление этого документа в письменной или электронной форме;
  • даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходимо подготовка проекта колористического решения;
  • если работы завершаются полным или частичным изменением цветовой схемы объекта, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

При подготовке документации на проведение работ нужно учитывать, что согласование будет проходить через Архитектурный Совет Москомархитектуры.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В качестве типового варианта используется Альбом типовых решений, утвержденный на местном уровне. Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы. В состав проекта колористических решений входит следующий блок сведений:

  • характеристики объекта и его фасадов, материалы внешних стен, ограждающих конструкций, архитектурных и декоративных элементов;
  • описание местоположения объекта в пределах улицы, квартала, района и округа;
  • описание типов зданий, расположенных в квартале;
  • сведения о правоустанавливающих документах, а также о технической документации на объект (технический паспорт или план, поэтажные планы и т.д.);
  • колористическое решение с сохранением исходных параметров или с указанием предстоящих изменений;
  • графическое обоснование проекта в цвете с текстовыми пояснениями, в том числе разверстка по фасадам зданий в пределах квартала;
  • чертежи и схемы ограждающих конструкций и элементов здания, если работы проводятся с частичным или комплексным изменением цветовых параметров объекта.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации будет существенно отличаться, в зависимости от характера предстоящих работ – с сохранением исходного цветового решения, либо с его частичным или комплексным изменением. В проект включаются материалы фотофиксации текущего состояния здания, графическое описание, выполненное в цвете, чертежи и схемы для строений и сооружений, расположенных в зоне проведения работ.

Комментарий специалиста. Согласование проектной документации при реконструкции или капитальном ремонте проходит через надзорные органы. Москомархитектура не принимает решение о согласовании указанных видов работ, а дает заключение только по колористическим решениям проекта. Чтобы правильно оформить любые виды документации для согласования работ на фасадах, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй».

Нюансы согласования

Чтобы каждых объект города соответствовал единой архитектурной и цветовой концепции, на территории Москвы разработаны и утверждены стандарты к оформлению колористических решений. В частности, оформление проекта должно учитывать следующие требования:

  • все цвета, которые могут использоваться при разработке решения, подлежат маркировке – для этого используются системы RAL, NCS и Московская цветовая палитра;
  • паспорт на объект может включать не более трех возможных вариантов цветового решения, которые характеризуются разным уровнем насыщенности цветом – этот норматив нужно учитывать при оформлении проекта;
  • при использовании типового проекта необходимо ссылаться на вариант из Альбома, утвержденного на территории Москвы.

По итогам согласования проекта и выполнения работ, будет оформлен новый колористический паспорт. Он будет храниться в Москомархитектуре, а правообладатель объекта имеет возможность в любой момент запросить необходимые сведения.

Комментарий специалиста. Наиболее сложным вариантом является реконструкция объекта, связанная с изменением фасада и его цветового решения. Чтобы оформить проектную документацию, получить разрешение на строительство и согласование колористического решения, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй».

Кадастровый учет изменений фасадов

После подписания акта приемочной комиссии и получения технического плана, все изменения фасада должны быть учтены в сведениях ЕГРН. Для этого проводится процедура кадастрового учета по правилам, изложенным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для этого представляются следующие бланки и формы:

  • заявление о проведении кадастрового учета;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве или выписка из госреестра ЕГРН);
  • технический план с учетом изменений после реконструкции фасада;
  • акт приемочной комиссии (содержание этого документа может быть включено в технический план).

Госпошлина за проведение кадастрового учета не уплачивается, такое требование отсутствует в Федеральном законе № 218-ФЗ и НК РФ.

Проведение кадастрового учета происходит с учетом следующих нюансов:

  • внесение обновленных сведений в ЕГРН осуществляется через службу Росреестра, обращаться в иные инстанции не нужно;
  • предельный срок кадастрового учета не будет превышать пяти дней;
  • документы для проведения учетных действий можно подать в электронной или письменной форме, непосредственно в службу Росреестра или через сеть Многофункциональных центров.

При обращении на процедуру кадастрового учета также нужно учитывать рекомендации, зафиксированные в письмах Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» № 08-2135-КЛ и № 08-0906-НС.

Если узаконивание реконструкции фасада проводится в судебном порядке, помимо технического плана в службу Росреестра будет представлен судебный акт. В ходе кадастрового учета информация из технического плана переносится в ЕГРН, а после завершения указанной процедуры правообладателю выдается актуальная выписка из реестра.

Комментарий специалиста. Сократить сроки проведения кадастрового учета можно путем прямого обращения в службу Росреестра. При подаче документов через МФЦ продолжительность учетных действий увеличится на два дня.

Возможные приостановки изменений фасадов

В ходе согласования проекта реконструкции или кадастрового учета произведенных изменений могут возникать основания для приостановки или отказа в рассмотрении документов. Приостановка согласования может быть вызвана несоответствие проекта реконструкции требованиям безопасности для здания, а также при отрицательном техническом заключении. Устранить указанные неблагоприятные последствия помогут специалисты экспертной организации, обладающие необходимой квалификацией и опытом работы в сфере согласования разрешительной документации.

Основания для приостановки кадастрового учета изменений в фасадах зафиксированы в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, в их состав входят следующие обстоятельства:

  • отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости, в отношении которого проводится кадастровый учет;
  • отсутствие полномочий на обращение;
  • не представлены документы, которые требуются для проведения кадастрового учета, либо при неполном комплекте документов;
  • недостоверность сведений, указанных в представленных документах;
  • выявление противоречий между сведениями об объекте в ЕГРН и представленных документах.

Если выявлены перечисленные или иные основания для приостановки кадастрового учета, должностными лицами Росреестра выносится соответствующее решение. Срок приостановки не может превышать трех месяцев, а в ряде случаем – не более одного месяца. С момента устранения оснований для приостановки процедура кадастрового учета продолжается по общим правилам. Если требования регистрационного органа не выполнены, будет вынесено решение об отказе в проведении кадастрового учета изменений фасадов.

Комментарий специалиста. Как правило, основания для приостановки кадастрового учета связаны с недостатками представленной документации. По этой причине крайне важно правильно подойти к выбору экспертной организации и кадастрового инженера для согласования реконструкции и оформления технического плана. При выборе обратите внимание на результаты предыдущих работ, на квалификацию и опыт специалистов.

Юридическая практика при согласовании фасадов в Москве

На территории Москвы, помимо федеральных градостроительных норм и правил, действуют региональные Постановления Правительства Москвы № 432-ПП и № 508-ПП. Именно эти документы содержат перечень работ, при проведении которых можно обойтись без оформления разрешения на строительство.

Если работы по реконструкции фасадов были фактически проведены и закончены без предварительного согласования проекта, их также можно узаконить. Для этого нужно доказать, что все действия на фасаде объекта недвижимости не нарушили целостность несущих конструкций, перекрытий, а также иных элементов безопасности здания. Узаконивание реконструкции фасада жилого или нежилого здания необходимо проводить при сопровождении профессиональных специалистов, имеющих соответствующий допуск СРО в сфере строительства. Для согласования фактически проведенной реконструкции нужно учитывать следующие особенности:

  • узаконивание изменений, проведенных на фасадах здания, подразумевает представление в муниципальные службы Москвы проекта работ, отвечающего всем правилам и нормативам;
  • проект может оформляться только экспертной организацией, и должен соответствовать требованиям безопасности несущих конструкций и элементов объекта (это подтверждается выдачей положительного технического заключения);
  • при отказе в согласовании выполненных работ, если подготовленные документы подтверждают их безопасность, собственник здания или заказчик вправе обратиться в судебные учреждения.

При самовольной реконструкции фасада здания и несвоевременном согласовании документов может последовать возбуждение административного дела. Нарушитель градостроительных правил будет не только привлечен к существенному штрафу по нормам КоАП РФ. На основании судебного акта собственник будет обязан восстановить первоначальное состояние фасадных площадей объекта недвижимости – демонтаж или восстановление элементов и конструкций, снятие навесов и т.д. Помимо этого, нарушитель будет обязан выплатить компенсацию затрат, связанных восстановлением исходного состояния фасада.

При подготовке проектной документации нужно заранее уточнить, какие из видов работ не требуют согласования. Этот перечень может меняться в зависимости от поправок в нормативные акты. В частности, с 2011 года устранена обязанность по согласованию установки кондиционеров на фасадах зданий. При возникновении сложностей с определением перечня таких работ целесообразно уточнить эти вопросы в экспертной организации, отвечающей за подготовку проекта.

Строительные работы по реконструкции объектов недвижимости связаны с изменениями характеристик здания или отдельных его помещений, а также инженерно-технических коммуникаций. Самостоятельным видом реконструкции являются работы на фасадах здания, которые затрагивают внешний вид здания, позволяют восстановить или заменить первоначальные фасадные элементы, либо повысить их функциональность.

Что такое фасад здания — это внешние стены здания или лицевая сторона здания.

Понятие реконструкции фасадов

Работы на фасадах зданий могут носить капитальный или косметический характер, что непосредственно повлияет на необходимость и порядок согласования указанных работ в уполномоченных службах и ведомствах. Реконструкция подразумевает в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д. Фасадные работы могут проводиться как в рамках общего проекта по реконструкции здания, так и в виде самостоятельных действий с внешними частями объекта.

Как правило, реконструкция связана с проведение работ внутри линии внешних границ здания, обозначенных на техническом плане объекта и иной документации. Фасад представляет собой линию внешних границ объекта недвижимости, поэтому большинство работ по изменению его характеристик требует согласования с уполномоченными службами. По правилам Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объекта проводится на основании разрешения на строительство.

Юридически и простым языком

Правовое определение реконструкции объектов недвижимости зафиксировано в ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, оно распространяется и на аналогичные работы на фасадах зданий. Любые виды реконструкции подразумеваются изменение параметров объекта или его частей, а также качественных характеристик инженерно-технического оборудования. Исходя из особенностей рассматриваемого вида работ, реконструкция фасадов характеризуется следующими нюансами:

  • если проведение работ затрагивает несущие конструкции и создает потенциальную угрозу безопасности здания, для реализации проекта нужно получить разрешение на строительство;
  • если проект фасадных работ предусматривает проведение косметического ремонта на внешних стенах или элементах здания, разрешение на строительство не требуется;
  • отдельные виды фасадных работ, не включенные в перечни нормативных актов, не требуют согласования с уполномоченными органами (например, в столице с 2011 года не проводится согласование на установку наружных кондиционеров на фасаде здания).

Таким образом, если запланированные работы связаны и изменением несущих конструкций (стены, перекрытия, фундамент и т.д.), они создают угрозу для целостности и безопасности объекта. Их выполнение будет проводиться на основании разрешения на строительство под контролем государственных и муниципальных ведомств.

Также при реконструкции может происходить смена внешнего вида объекта (изменение цветовых характеристик фасада и т.д.). Поскольку здания в городской черте должны отвечать общим архитектурно-художественным требованиям к внешнему виду, согласование по этому направлению будет проходить через Художественный совет Москомархитектуры. Единая архитектурная политика Москвы заключается в рассмотрении и согласовании проектной документации и архитектурных решений.

Комментарий специалиста. Даже если проект реконструкции фасада не связан с изменениями основных и капитальных элементов зданий, нужно предварительно убедиться в необходимости получения разрешения на строительство. При незаконном проведении реконструкции частей зданий может последовать привлечение к административной ответственности и значительный штраф. Для устранения неблагоприятных последствий лучше обратиться к профессиональным экспертам в указанной сфере.

Постановления правительства Москвы

На территории столицы, помимо Градостроительного кодекса РФ, действует ряд региональных нормативных актов, определяющих перечень работ по перепланировке, переустройству и реконструкции помещений и зданий. Именно из указанных документов можно уточнить, требуется ли согласование для проведения фасадных работ, и в какой форме будут выдаваться разрешительные документы. По состоянию на 2017 год, необходимо руководствоваться следующими нормативными актами в сфере ремонта и реконструкции зданий:

  • Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление № 432-ПП);
  • Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – Постановление № 508-ПП);
  • Постановление Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (далее – Приказ № 624).

В нормативных актах Правительства Москвы утверждены приложения с перечнями работ, которые не требуют получения разрешения на строительства. Своевременное уточнение данных положений позволит сэкономить время на согласования проекта реконструкции.

Примеры реконструкции

Исходя из норм Постановлений № 508-ПП и № 432-ПП, без разрешения на строительство, но с согласованием проектной документации, могут проводиться следующие виды фасадных работ:

  • обустройство на первом этаже здания балконов, лоджий и иных аналогичных архитектурных элементов;
  • облицовка внешних стен объекта новыми строительными материалами, отличающимися от первоначального состояния фасада;
  • обустройство, монтаж или переоборудование внешних конструкций – козырьков, витрин, навесов и т.д. (без опоры на земельную поверхность);
  • возведение, демонтаж или восстановление лестниц, тамбуров, связанных с выходом за внешние границы здания;
  • устройство отдельных входов в жилые или нежилые помещения;
  • работы с оконными и дверными проемами – изменение формы, ликвидация, закладка, монтаж и т.д.

Для проведения указанных видов работ на территории Москвы потребуется не только получить проект, но и оформить положительное техническое заключение об отсутствии воздействия на несущие элементы и конструкции здания.

Комментарий специалиста. Оформление проектной документации, а также технического заключения для субъектов г. Москвы, входит в компетенцию специализированных экспертных организаций. Эти организации должны состоять членами саморегулируемых организаций в сфере строительства, а также иметь допуск РФ на выполнение проектных работ.

Мнение Минрегиона о реконструкции фасадов

Для безопасного проведения работ на объектах капитального строительства должен быть разработан и согласован проект реконструкции. В отношении указанных видов работ на фасадах зданий, в Приказе Минрегиона РФ № 624 сформулировано требование об обязательном проведении инженерных изысканий и подготовке проектной документации при:

  • облицовке поверхности внешних стен зданий природными и искусственными камнями и линейными фасонными камнями;
  • устройстве вентилируемых фасадов.

Как указано в Приказе № 624, именно эти работы на фасадах зданий оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Для реконструкции фасада жилого объекта недвижимости (например, многоквартирного здания) требуется не только составить и утвердить проектную документацию, но и получить согласие собственников жилых помещений. Это согласие входит в обязательный комплект документов для одобрения проекта на проведение работ. Д

Проведение работ по реконструкции помещений и фасадов жилых зданий создает потенциальную угрозу гражданам, поэтому для положительного согласования проектной документации оформляется техническое заключение экспертной организации. К его ключевым характеристикам относится:

  • документ содержит результаты обследования строительных конструкций, связанных с выполнением фасадных работ, на предмет их безопасности;
  • в документ включаются исходные планы стен и фасадов, а также планы с указанием проектных решений;
  • техзаключение выдается организацией, имеющей допуск СРО.

Для реконструкции нежилых зданий согласование существенно проще, нормативные акты Правительства Москвы не предусматривают требования о представлении положительного технического заключения. Однако это не устраняет обязанности по согласованию проекта фасадных работ в Москомархитектуры и утверждению акта выполненной реконструкции.

Комментарий специалиста. Общий перечень документов для согласования реконструкции, если для нее требует получить разрешение на строительство, регламентирован Градостроительным кодексом РФ. На территории Москвы соблюдение единого архитектурно-художественно облика города контролирует Москомархитектура (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы).

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

Если в ходе реконструкции зданий, в том числе и работ на фасадах, происходит изменение параметров здания (например, увеличение его объема за счет обустройства балконов, увеличение количества этажей и т.д.), после согласования итогового акта осуществляется подготовка технического плана с последующим кадастровым учетом в ЕГРН. Нюансы проведения кадастрового учета при различных видах работ по реконструкции регламентированы следующими актами:

  • письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 № 08-2135-КЛ;
  • письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013 № 08-0906-НС.

Эти документы устанавливают рекомендации при проведении кадастрового учета отдельных видов работ по реконструкции, в том числе на фасадах зданий.

Исходя из содержания указанных актов, можно выделить следующие нюансы:

  • проведение кадастрового учета осуществляется на основании технического плана и акта приемочной комиссии местного органа власти;
  • если при изготовлении технического плана кадастровый инженер выявит несоответствие параметров объекта требованиям проектной документации, он обязан изложить их в своих выводах;
  • если в ходе проведения работ не изменяются внешние границы и назначение объекта, кадастровый учет проводится на основании заявления и технического плана.

По итогам кадастрового учета правообладателям выдается выписка из госреестра ЕГРН, после чего реконструкция считается официально узаконенной.

Комментарий специалиста. Указанные письма носят рекомендательный характер. Однако на практике, они применяются должностными лицами Росреестра при проведении кадастрового учета. По этой причине, положения писем Минэкономразвития и ФГБУ «ФКП Росреестра» будут учитывать и кадастровые инженеры при подготовке техническое документации.

Этапы согласования или узаконивания реконструкции фасадов

Реконструкция фасадов объекта недвижимости осуществляется на основании разрешения на строительство, если эти работы затрагивают конструктивные элементы здания и угрожают безопасности. Указанный документ будут выдавать органы местного самоуправления по месту расположению земельного участка под объектом недвижимости. Основанием для выдачи разрешительного бланка являются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
  • проектная документация;
  • положительное экспертное заключение;
  • согласие всех правообладателей на проведение реконструкции;
  • копия свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей заключение.

После оформления проекта реконструкции и получения экспертного заключения, все документы подлежат проверки в уполномоченном органе местной власти. В разрешении на строительство указывает срок выполнения работ.

Если работы на фасадах не подпадают под действие разрешения на строительство, этапы согласования реконструкции в Москве выглядят следующим образом:

  • подготовка проекта запланированных работ в экспертной организации, имеющей аккредитацию и допуск СРО;
  • получение положительного технического заключения о безопасности работ;
  • положительное решение художественного совета Москомархитектуры;
  • утверждение проекта службой Мосжилинспекции.

Наиболее важными этапами согласования являются подготовка проекта реконструкции и оформление положительного заключения по представленному проекту. По этой причине необходимо тщательно относится к выбору экспертной организации, имеющей право на разработку и оформление указанной документации. После завершения работ необходимо получить акт приемочной комиссии и технический план для проведения кадастрового учета.

Узаконивание реконструкции фасадов может проводиться и после фактического завершения работ. В этом случае оформляется аналогичный комплект документации, а согласование будет проводиться в административном или судебном порядке

Комментарий специалиста. Выдача положительного заключения по проекту реконструкции может осуществляться государственной или негосударственной экспертной организацией. При оформлении документов по второму варианту в уполномоченный орган представляется свидетельство об аккредитации экспертной организации.

Возможные сложности при согласовании

Нужно учитывать, что узаконить фактически проведенные фасадные работы намного сложнее, чем следовать стандартному варианту оформления документов. При подготовке первоначального проекта и технического заключения будут учета все требования градостроительных стандартов и регламентов к проведению работ, что исключит возможность отказа в согласовании.

На стадии оформления технического плана происходит проверка условия проведения работ, включенных в содержание проектной документации. Кадастровый инженер обязан изложить любые выявленные несоответствия в своем заключении, что создаст проблемы при получении акта приемочной комиссии. В этом случае положительное прохождение процедуры кадастрового учета будет невозможным.

Экспертная организация, имеющая аккредитацию и допуск СРО, имеет право выполнять все виды работ по оформлению проектной документации. В этом случае заказчик избежит неблагоприятных последствий на всех этапах согласования. Однако нудно учитывать, что любое отступление от проекта потребует повторного согласования и оформления новых разрешительных документов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *