Резервирование земель

Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд

В юриспруденции пользуется популярностью мнение, утверждающее, что перевод земельных участков в резервную категорию, которая будет использована для общегосударственных и муниципальных целей, серьезно ограничивает права собственности.

Из-за подобной практики юридические лица и обычные граждане, обладающие правами на земельные участки в пределах поселения, а также наделы сельскохозяйственного назначения, не смогут в полной мере воспользоваться своими правами.

Хотя данное мнение является частично обоснованным, следует отметить, что в действующем Земельном кодексе отсутствуют ограничения на резервирование участков, причисленных к другим категориям, не относящихся к самым востребованным.

Перевод земельного участка в резерв, используемый для государственных нужд, может стать причиной отказа передачи муниципальной земли в частную собственность.

При этом порядок резервирования участков регламентирован статьей 49 Земельного кодекса, включая земли, находящиеся в муниципальной и госсобственности. К примеру, юридическим и частным лицам не предоставляются участки, на которых расположены объекты транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, природоохранные территории, а также объекты, относящиеся к оборонной сфере.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Порядок резервирования земли для государственных и муниципальных нужд

Процесс земельного резервирования, проводимый в рамках реализации региональных и общенациональных проектов, обладает рядом отличий, в сравнении с иными ограничениями прав собственности, в том числе с прямым изъятием наделов земли для государственных нужд.

Перевод земли в резерв означает, что данная территория может быть использована исключительно для определенного перечня целей, сформулированного местными или центральными исполнительными органами власти. Иными словами, собственник такого участка будет ограничен в возможностях его использования.

Описание процедуры резервирования

Процесс резервирования заключается в фиксации в документах, описывающих структуру планирования территории, зонального распределения участков, на которых будут в последствие размещаться важные государственные объекты.

Порядок проведения резервирования утвержден правительственным Постановлением № 561, принятым 22 июля 2008 года. Согласно данному законодательному документу, процесс резервирования должен проводиться в следующей последовательности:

  • Ответственный орган исполнительной власти принимает официальное решение, касающееся резервирования определенного участка. Если земля будет использована для нужд федерального правительства, то решение принимает федеральный орган власти, нужды территориальных субъектов и муниципалитетов обеспечиваются соответственно органами исполнительной власти местного уровня;
  • Определяется схема, по которой будет проводиться резервирование. Формируется список участков, частично или полностью находящихся на резервируемой территории, с указанием их кадастровых номеров. Разработанная схема и перечень участков являются неотъемлемой частью процедуры резервирования;
  • Сведения об ограничении прав использования земельных участков, находящихся в пределах резервируемой территории, следует обязательно занести в ЕГРП. Аналогичная регистрация проводится в случае отмены ограничений, например, после истечения срока резервирования;
  • Информация об участках, на которые распространяется ограничение прав в связи с резервированием, должна быть внесена в государственный кадастр.

Что такое обременение земельного участка.

Как можно купить землю у государства,

О самовольном захвате земельного участка читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/samovolnyj-zaxvat-zemelnogo-uchastka.html

Для принятия решения о резервировании земельных наделов, необходимо принимать во внимание следующие документы:

  • пакет документации по планированию территорий;
  • документально зафиксированные границы новых объектов капстроительства местного, регионального или федерального значения;
  • заключение на соответствие процедуры резервирования положениям геологической госпрограммы изучения недр, процесса воспроизводства сырьевой базы.

Решение о резервировании должно проводиться на основе информации, полученной из кадастра недвижимости.

Что необходимо включить в решение, относящееся к резервированию участка:

  • четко определенные сроки резервирования и цели его проведения;
  • перечисление реквизитов задействованных для резервирования документов;
  • определение ограничений собственнических прав на включенные в резерв участки, которые устанавливаются, согласно действующему федеральному законодательству, положениям Земельного кодекса и других законодательных актов, способствующих достижению целей, ради которых проводится резервирование;
  • подтверждение факта ознакомления заинтересованных лиц с планами резервирования;
  • список кадастровых номеров земельных наделов, полностью или частично входящих в резервируемую территорию.

Принятое решение, касающееся резервирования земли, а также его схема должны подаваться вместе с соответствующим набором информации, которую необходимо включить в кадастр недвижимости.

Необходимо отметить, что каждое такое решение действительно только для участков, относящихся к одному и тому же кадастровому округу. Чтобы с решением ознакомился широкий круг общественности, его положения публикуются в СМИ.

Права собственников при резервировании земель

Муниципальные и государственные нужды, требующие проведения резервирования земель, в первую очередь, призваны обеспечить защиту публичных интересов.

Однако при реализации процесса резервирования, важны не только общественные, но и частные интересы, поскольку в ходе проведения резервирования существенно ограничиваются возможности покупки земельных участков.

Если физическое или юридическое лицо использует земельный надел, не обладая правом собственности на него, после завершения процедуры резервирования, оно будет лишено возможности купить данный участок. Также могут быть существенно ограничены права на использование определенного надела для арендаторов и землепользователей.

С какими ограничениями могут столкнуться землепользователи:

  • Запрет на строительство жилья, объектов производства, зданий, относящихся к культурно-бытовой сфере и других строений, соответствующих целевому назначению надела земли и разрешенным вариантам использования;
  • Ограничение права на реализацию проектов, связанных с ирригацией территории, мелиоративными работами, строительством водных объектов, прудов и другими мероприятиями, соответствующими разрешенным вариантами использования данного участка;
  • Также исключается возможность приватизации участка, входящего в зарезервированные территории.

Если земля, пребывающая в муниципальной или государственной собственности, была включена в границы зарезервированных территорий, ее оборот также будет существенно ограничен. Если такие участки были переданы в аренду, то период действия договора с арендатором должен заканчиваться раньше установленного срока резервирования.

Довольно часто после завершения процесса резервирования земельных участков, производится изъятие земли для обеспечения государственных нужд. Землевладелец вправе обжаловать решение органов исполнительной власти как на этапе резервирования, так и на этапе изъятия участков.

Основания для резервирования земли

Инициация процедуры резервирования может проводиться исключительно на утвержденных законодательством основаниях. Согласно статье 70.1 Земельного кодекса, к основаниям для проведения резервирования относятся не только основания, относящиеся непосредственно к резервированию, но и к изъятию земли для муниципальных и общегосударственных нужд.

Процесс резервирования может быть проведен, если:

  • он позволит государству выполнить международные обязательства;
  • в результате его проведения будут созданы объекты муниципального и общегосударственного значения, при условии, что для их размещения подходит только этот участок;
  • в целях решения других вопросов федерального значения, соответствующих нормам законодательства.

Для участков земли, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти, не являющихся объектами имущественных прав со стороны юридических лиц и граждан, процедура резервирования допускается в таких случаях:

  • если оно проводится для возведения транспортных, социальных, инженерных объектов, а также объектов, относящихся к обеспечению государственной безопасности;
  • на данном участке будет создана природоохранная территория;
  • создание водных объектов, в том числе водохранилищ;
  • для строительства специальных объектов, входящих в инфраструктуру особой экономической зоны, если возведение таковых соответствует принятым планам технического оснащения и обустройства зоны и находящихся рядом с ней территории.

Этот список является полным и включает в себя все основания, с помощью которых может быть обосновано резервирование земли.

Сроки резервирования земельных участков

Процесс резервирования наделов земли для решения региональных и общегосударственных задач не может быть бессрочным, и обязан иметь временные ограничения. Период резервирования может отличаться по продолжительности, в зависимости от ряда обстоятельств. Его продолжительность может составлять от 2 до 20 лет.

Максимальный срок резервирования земельных участков составляет семь лет. Если данная процедура применяется для реализации того или иного проекта в рамках особой экономической зоны, ее продолжительность не может превышать два года (при условии, что заявка на резервирование содержит указание исполнительного органа субъекта РФ, касающееся создания на данной территории экономической зоны).

Если на зарезервированных землях, пребывающих в собственности муниципального объединения или государства и не переданных в пользование гражданам, будет проводиться строительство железных, автомобильных дорог и иных линейных объектов, срок резервирования может достигать двадцати лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 19 из 25 читателей считают Запись полезной.

1. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

2. Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

3. Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года, а при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», на срок не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

4. Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 70.1 ЗК РФ

1. Резервирование — одна из функций по управлению земельными ресурсами. Она является способом обеспечения запланированного в будущем использования земель. Действия по резервированию осуществляются органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках предоставленных им полномочий (см. ст. ст. 9 — 11 Кодекса и комментарии к ним).

Как следует из закрепленных комментируемой статьей оснований резервирования, оно направлено на обеспечение публичных интересов. Цель включения в отношения по управлению земельными ресурсами отношений резервирования земель непосредственно связана с развитием процессов приватизации земельных участков, с одной стороны, и с разграничением государственной собственности на землю, — с другой. Многообразие форм собственности на землю предполагает, что каждый собственник земельного участка самостоятельно (с учетом требований закона) принимает решение об использовании земли, включая возведение объектов недвижимости, посадку зеленых насаждений и т.п., а также решает вопросы по распоряжению землей. Право собственности, таким образом, обеспечивает реализацию преимущественно частных интересов при использовании земли. Однако необходимость обеспечения и публичных интересов в использовании ограниченных земельных ресурсов остается актуальной и требует введения новых инструментов. К ним в настоящее время добавлен инструмент резервирования земель.

Первым основанием резервирования, указанным в п. 1 комментируемой статьи, является изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Статья 49 Кодекса, на которую ссылается п. 1 комментируемой статьи, устанавливает основы изъятия земельных участков для нужд государства и местного самоуправления. Такие основания резервирования, как размещение объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, создание особо охраняемых природных территорий, строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов (как можно понять из комментируемой статьи), не связаны с изъятием земель (которое может и не производиться), но напрямую связаны с планируемым использованием земельных участков.

Резервирование земельного участка вносит существенные изменения в его правовой режим в сторону ограничения прав на землю (см. ст. 56.1 Кодекса и комментарий к ней).

До последнего времени основным инструментом регулирования владения, пользования и распоряжения земельными участками в целях обеспечения публичных интересов был институт целевого назначения земель, установленный ЗК. С принятием Градостроительного кодекса был утвержден еще один механизм регулирования использования земель — территориальное планирование, предполагающий в самом общем виде утверждение в административном порядке видов использования территорий в будущем (прежде всего использование, связанное с возведением объектов недвижимости). В целях соотнесения настоящего режима земельного участка, основанного на целевом назначении земельного участка и предоставленных правах на землю, и будущего его режима и вводится «промежуточный» режим — на основе принятия решения о резервирования участка. Таким образом, для уяснения правового содержания резервирования важны следующие моменты. Во-первых, содержание резервирования для конкретного земельного участка зависит от действующего правового режима участка и того режима, к которому есть намерение его привести; во-вторых, резервирование не может иметь самостоятельного значения без уверенности в том, что использование участка будет изменено; в-третьих, резервирование должно иметь срочный характер.

2. Правовое содержание п. 2 комментируемой статьи следует рассматривать как дополнительные к п. 1 той же статьи разъяснения о том, на каких территориях может быть осуществлено резервирование земель.

Относительно содержания данного пункта комментируемой статьи следует обратить внимание на то, что, помимо внесения изменений в ЗК, ФЗ о резервировании земель внес изменения и в иные нормативные правовые акты, а также установил некоторые переходные положения. Так, ст. 8 ФЗ о резервировании земель была дополнена ст. 3.1 ФЗ о введении в действие Градостроительного кодекса. Согласно этой статье до утверждения в установленном Градостроительным кодексом порядке документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 г., в целях резервирования земель для федеральных государственных нужд границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения утверждаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, а в целях резервирования земель для государственных нужд субъектов РФ или муниципальных нужд границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального или местного значения утверждаются уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ. Проекты границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения до их утверждения подлежат согласованию в порядке, установленном ч. ч. 2 — 5 ст. 3.1 ФЗ о введении в действие Градостроительного кодекса, а именно:

1) проект границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства федерального значения подлежит согласованию в случае, если предполагается размещение такого объекта на земельном участке, который находится в собственности субъекта РФ (или государственная собственность на который не разграничена) либо в муниципальной собственности. Проект границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства федерального значения направляется на согласование уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, на территории которого планируется размещение такого объекта капитального строительства;

2) проект границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства регионального или местного значения подлежит согласованию в случае, если предполагается размещение такого объекта на землях, находящихся в федеральной собственности. Проект границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства регионального или местного значения направляется на согласование уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

Срок согласования проекта границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ не может превышать одного месяца со дня направления указанного проекта на согласование. Неполучение заключения на проект границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения соответственно уполномоченным федеральным органом исполнительной власти от высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ от уполномоченного федерального органа исполнительной власти в установленный ч. 4 ст. 3.1 названного Закона срок рассматривается как согласие таких органов с указанным проектом.

В случае получения уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ от уполномоченного федерального органа исполнительной власти мотивированного заключения о несогласии с проектом границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства регионального или местного значения уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ вправе принять решение о создании согласительной комиссии в порядке, установленном ч. 8 ст. 16 Градостроительного кодекса. При этом максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать одного месяца.

Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти вправе утвердить проект границ зоны планируемого размещения объекта капитального строительства федерального значения при наличии вопросов, возникших в ходе согласования такого проекта и оставшихся не согласованными с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи установлены предельные (максимальные) сроки резервирования. При этом следует обратить внимание на то, что на семь лет земли могут быть зарезервированы по всем перечисленным в п. 1 комментируемой статьи основаниям. Исключительный срок резервирования (до 20 лет) установлен п. 3 комментируемой статьи только для строительства линейных объектов на землях, не предоставленных гражданам или юридическим лицам. При этом следует обратить внимание, что в данной статье перечень линейных объектов не ограничен их назначением или тем, в чьей собственности должны находиться возводимые линейные объекты.

4. В отношении п. 4 комментируемой статьи следует обратить внимание на то, что согласно Конституции РФ Правительство РФ в рамках закрепленных за ним полномочий органа, осуществляющего исполнительную власть РФ, издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение (ст. ст. 110, 115 Конституции РФ). Согласно Федеральному конституционному закону от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (ст. 23) акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства РФ. Исходя из норм ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ (ст. ст. 18, 19, 22) высшие должностные лица субъектов РФ (руководители высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) при осуществлении своих полномочий обязаны соблюдать Конституцию РФ, федеральные законы, конституцию (устав) и законы субъекта РФ, а также исполнять указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. При этом высшее должностное лицо субъекта РФ издает указы (постановления) и распоряжения на основании и во исполнение как Конституции РФ, федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, так и постановлений Правительства РФ. Акты высшего должностного лица субъекта РФ, акты высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в ряду нормативных правовых актов не должны противоречить также и постановлениям Правительства РФ.

Согласно ст. 4 ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления правовую основу местного самоуправления составляют, помимо перечисленных в данной статье правовых источников, нормативные правовые акты РФ, включая указы и распоряжения Президента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти.

ФЗ о резервировании земель определено, что акты о резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществленном до дня вступления в силу данного ФЗ, являются юридически значимыми. Срок резервирования указанных земельных участков не может превышать предельные сроки резервирования земель, установленные ЗК.

Резервирование земель и земельных участков

Резервирование – сохранять, сохранить про запас.

Законодательно данный термин введен в главу 10 ЗК РФ наряду с иными функциями управления (мониторинг земель, землеустройства, кадастровый учет и резервирование). Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях предусмотренных статьей 49 ЗК РФ (основания изъятия для государственных и муниципальных нужд).

Если земельный участок находится в собственности граждан или юридических лиц, либо находится в публичных формах собственности и предоставлен для пользования гражданам или юридическим лицам то резервирование возможно в исключительных случаях при наличии оснований для дальнейшего изъятия.

Срок резервирования: земли государственных и муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем 7 лет

Увеличен срок до 20 лет в случаях резервирования для строительства автомобильных, железных дорог и других линейных объектов.

Законодатель, установив сроки резервирования, не определил последствия истечения указанных сроков.

Изъятие земельного участка это самостоятельная процедура, следовательно, после истечения срока резервирования может быть принято решение об изъятии земельного участка, и лицо, которое обладает правом на земельный участок, ещё не менее года будет ограничено в правах по использованию своего имущества.

Статья 25.2 закона о регистрации недвижимости содержит основания для отказа в государственной регистрации прав граждан, если указанный земельный участок зарезервирован. Дачная амнистия в отношении зарезервированных земель не применяется.

Статья 56.1 содержит запреты на возведение жилых, производственных и иных зданий, сооружений на зарезервированном земельном участке.

Земельный налог

Пропущена лекция

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату – принцип изменения

Рыночная стоимость зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования прав иных лиц на земельных участках, зависит от местоположения. Это называется принцип внешнего влияния.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующего требованиям законодательства, финансово осуществим и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной – принцип наиболее эффективного использования.

Арендная плата и земельный налог напрямую зависят от результатов кадастровой оценки. В связи с этим возникает ряд проблем:

  1. Методики кадастровой оценки отдельных категорий земель не являются нормативными актами, следовательно, они не подлежат государственной регистрации и не обязательны для применения. Однако методики являются обязательными для определения стоимости необходимой для исчисления земельного налога. Таким образом методикам необходимо придать статус нормативных актов.

  2. Отсутствие процедур досудебного урегулирования споров связанных с кадастровой оценкой усложняет защиту прав налогоплательщиков. Их введение позволило бы учесть особенности отдельных землепользователей и землевладельцев.

  3. В связи с существующим двусмысленным толкованием понятия «объект оценки» не всегда ясно принимать ли во внимание земельный участок с расположенными на нем объектами, либо земельный участок как самостоятельный объект.

Рыночная стоимость является гарантией для субъектов земельных отношений при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, при установлении публичных сервитутов и при реквизиции земельных участков. Здесь уже возмещению подлежит рыночная стоимость.

Выкупная стоимость земельных участков

Смотри статью 2 о введении в действие земельного кодекса

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *