Расторжение договора земельного участка по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Процедура расторжения договора аренды земельного участка подчиняется нормам российского законодательства. Инициатором завершения договорных отношений вправе стать как арендатор земельного надела, так и его арендодатель.

Процесс может проводиться принудительно по желанию одного из участников сделки либо по обоюдному согласию сторон.

Нормы законодательства

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

  • гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
  • гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
  • ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
  • ст.46 ЗК РФ – представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
  • п.2 ст.45 ЗК РФ – конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.

Помимо этого, договор аренды прекращает свое действие, если завершается его срок, прописанный в условиях соглашения, а также при наличии взаимного согласия участников.

Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.

Порядок расторжения по взаимному соглашению

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.

Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.

Оформление соглашения о расторжении

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

  • название документа;
  • место и день его составления;
  • сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
  • реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
  • причины и основания;
  • условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
  • сроки прекращения действия договора;
  • подтверждение отсутствия взаимных претензий;
  • подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

  1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
  2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
  3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
  4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
  5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
  6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

Причины расторжения, если инициатор – арендодатель

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

  • отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
  • использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
  • порча участков;
  • непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
  • отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
  • неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
  • самовольное возведение построек на участке;
  • изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Порядок действий по инициативе арендатора

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

  1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
  2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
  3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
  4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Причины расторжения, если инициатор – арендатор

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

  • владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
  • арендодатель создает препятствия для пользования землей;
  • состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
  • землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Возможные сложности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

В этом случае дело переходит в судебные органы и затягивается на неопределенный срок.

Для суда нужно собрать достаточную доказательную базу – аудиофайлы, видеофайлы, бумажные документы, подтверждающие претензии стороны. Необходимо заручиться поддержкой свидетелей и очевидцев.

Во избежание подобных сложностей рекомендуется на стадии подписания договора аренды установить непосредственно в условиях возможные поводы для расторжения сделки в более ранние сроки. При этом нужно четко обозначить причины, по которым инициировать прекращение аренды может каждый из участников сделки.

неиспользование

Смотреть что такое «неиспользование» в других словарях:

  • неиспользование — недогрузка; неприменение, неупотребление Словарь русских синонимов. неиспользование сущ., кол во синонимов: 2 • неприменение (2) • … Словарь синонимов

  • Неиспользование — ср. 1. Оставление чего л. без употребления, применения Толковый словарь Ефремовой. Т. Ф. Ефремова. 2000 … Современный толковый словарь русского языка Ефремовой

  • неиспользование — перегрузка … Словарь антонимов

  • неиспользование — Syn: см. недогрузка … Тезаурус русской деловой лексики

  • Признаки неиспользования земельного участка — Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных… … Официальная терминология

  • Единая сельскохозяйственная политика Европейского Союза — (ЕСХП) Содержание 1 Единая сельскохозяйственная политика (ЕСХП) 2 Обзор ЕСХП 3 Цели … Википедия

  • Единая сельскохозяйственная политика Европейского Союза (ЕСХП) — Содержание 1 Единая сельскохозяйственная политика (ЕСХП) 2 Обзор ЕСХП 3 Цели … Википедия

  • Единая сельскохозяйственная политика Европейского союза — Европейский союз Эт … Википедия

  • Патент — (Patent) Определение патента, история патентов, патентное право Информация об определении патента, история патентов, патентное право Содержание Содержание Определение термина Условия патентоспособности Раздел 1. Патентообладатель, его права.… … Энциклопедия инвестора

  • Патологическое накопительство — Комната человека, одержимого патологическим накопительством … Википедия

Расторжение договора аренды земельного участка

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

  • существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;

  • нарушение конкретных пунктов договора;

  • нецелевое использование земли;

  • невнесение арендной платы в установленные сроки;

  • порча надела или расположенных на нем сооружений;

  • сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Обратите внимание!

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

По инициативе арендодателя

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

  • данные о наделе;

  • обстоятельства сдачи его в аренду;

  • причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;

  • доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

По инициативе арендатора

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Обратите внимание!

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

Обратите внимание!

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Комментарий к СТ 46 ЗК РФ

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

Комментарий к статье 46 ЗК РФ:

1. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Необходимо учитывать, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п. 5 ст. 31 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит особые правила прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с использованием арендатором земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Арендные отношения по данному основанию не могут быть прекращены до окончания срока полевых сельскохозяйственных работ, который устанавливается с учетом климатических, географических и иных факторов, либо в иных установленных федеральными законами случаях.

При рассмотрении одного из дел было указано, что по смыслу комментируемой нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *