Расторжение договора управления

Добавить комментарий

21 апреля 2016

О порядке определения даты поставки коммунального ресурса в договоре ресурсоснабжения при внесении изменений в реестр лицензий Свердловской области

Дата поставки коммунального ресурса должна совпадать с датой начала управления многоквартирным домом, которая не может быть ранее даты включения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации сведений об управлении конкретным многоквартирным домом.

Правила заключения договора ресурсоснабжения регламентированы Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг», в соответствии с которым при установлении в договоре ресурсоснабжения условий, касающихся начала поставки коммунального ресурса, поставка коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения, заключенному с управляющей организацией, осуществляется с даты, указанной в договоре ресурсоснабжения, которая не может быть ранее даты, с которой у управляющей организации возникает обязанность предоставлять коммунальные услуги потребителям. Иными словами, дата заключения договора ресурсоснабжения и дата поставки коммунального ресурса могут не совпадать. При этом дата поставки может предусматриваться и ранее даты заключения договора ресурсоснабжения.

Но дата поставки коммунального ресурса в рассматриваемом случае не может быть ранее даты, с которой у управляющей организации возникает обязанность предоставлять коммунальные услуги потребителям. В свою очередь, обязанность предоставлять коммунальные услуги возникает у управляющей организации в силу договора управления. В соответствии с ч. 7 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. При этом согласно ч.4 ст.198 ЖК РФ при выполнении требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с ч.7 ст.162 ЖК РФ.

Таким образом, включение в реестр лицензий субъекта Российской Федерации является ключевым условием для начала управления многоквартирным домом, но не является самой датой начала управления этим домом. Соответственно дата поставки коммунального ресурса должна совпадать с датой начала управления многоквартирным домом, которая не может быть ранее даты включения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации сведений об управлении конкретным многоквартирным домом. И только после внесения изменений в реестр субъекта Российской Федерации лицензиат осуществляет мероприятия, направленные на обеспечение начала фактического управления домом, в том числе обращение в адрес ресурсоснабжающих организаций.

Назад к списку

Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Ответ:

Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д. Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

— организацию, ранее управлявшую домом;

— орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013, во вложении к консультации).

На основании изложенного собственники помещений многоквартирного жилого дома на основе решения общего собрания вправе расторгнуть в одностороннем порядке с управляющей компанией договор управления многоквартирным домом (Вопрос: Вправе ли собственники помещений многоквартирного жилого дома на основе решения общего собрания расторгнуть с управляющей компанией договор управления многоквартирным домом, учитывая, что управляющей компанией не были допущены нарушения условий договора управления, а также договором управления не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014) {КонсультантПлюс}).

Аннотация. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика по его применению предоставляют собственникам помещений многоквартирного жилого дома право на расторжение договора управления в отсутствие нарушений договора управляющей компанией и в отсутствие в договоре управления условия о возможности его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке.
Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступ в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступ в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавлився одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на овании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Блог

Многие управляющие организации весной 2015 года лихорадочно заключали договоры управления в неразберихе с лицензированием. Все мы тогда надеялись на бессрочность лицензий (зря, как оказалось), а потому и в условиях договоров управления прописывали максимально возможный по п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ пятилетний срок. В условиях неясной перспективы нам всем казалось, что максимальный срок действия договора управления обеспечит стабильность хотя бы на пять лет.

Сейчас мы подходим к началу пятого, последнего года действия договоров. Есть и те, у кого договоры управления ограничиваются одним-двумя годами. Объединяет нас одна проблема — как безболезненно «выпустить в свободное плавание» те многоквартирные дома, которые нас уже не интересуют по разным причинам (появление «писателей» или просто экономическая невыгодность).

Пользуясь случаем, можно напомнить, что в конце 2015 г. в газете «ЖКХ» на нашем форуме была статья о публичности договора управления (о том, что это далеко не публичный договор). В той статье указывалось, кстати, что договор управления заключают две равноправные стороны и что процедура заключения договора управления регулируется теми же положениями ГК РФ, что и любой другой договор на территории РФ.

А если заключение договора управления происходит с учётом норм ГК РФ, то и прекращение также подпадает под регламентацию ГК. Но смущают нас формулировки, использованные законодателем. Сравните:

ч. 6 ст. 162 ЖК РФ:

ч. 8 ст. 162 ЖК РФ:

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Как видим, прекращение договора управления вроде бы не связано с ГК РФ, но на самом деле с прекращением ситуация намного проще, чем с расторжением. Кстати, если вы до сих пор не понимаете разницу двух этих понятий, внимательно читайте статью до конца.

Итак, расторжение договора это не его прекращение, а уж тем более это не односторонний отказ от договора. Из пунктов 1 и 2 ст. 450 ГК РФ следует, что расторжение бывает либо по обоюдному согласию, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон договора.

Как видим, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ не требует согласия обеих сторон договора управления на его прекращение, достаточно заявления одной стороны, следовательно, мы уже нашли отличие прекращения от расторжения. Почему это важно? Читайте дальше, вникайте!

Прекращение договора управления это не односторонний отказ. У нас права на односторонний отказ не существует (расскажите это всем сотрудникам ГЖИ) после Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что нельзя «отказаться», если право на отказ не закреплено в каком-либо законе. Следовательно, чтобы иметь основание прописать в договоре управления наше право на односторонний отказ от исполнения, необходимо, чтобы такая возможность была в применимом законе. Увы, такой «лазейки» нет.

Из абзаца второго п. 2 ст. 310 ГК РФ следует для нас общее правило: «по дефолту» право на односторонний отказ дано нашим любимым жителям, а не управляющей организации. Впрочем, у них оно и так есть по ЖК РФ. А где-то в законе или ином правовом акте есть указание на возможность предоставления договором права на отказ управляющей организации? Нет.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть налицо прямая отсылка к Главе 29 ГК РФ. Увы, п. 3 ст. 450 ГК РФ утратил силу (да-да, 42-ФЗ)… Именно там была возможность соглашением сторон (=договором управления) предусмотреть наше право на односторонний отказ.

Вернёмся к нашим договорам. Если вы дочитали до этого места, значит теперь есть понимание, что прекращение договора управления это не преступное деяние, оно не требует согласия второй стороны договора, не требует ни проведения общего собрания собственников, ни оформления дополнительного соглашения к договору управления.

Приступаем к самому интересному: а кому мы адресуем наше заявление о прекращении договора управления? Безусловно, собственникам помещений, которые в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ являются стороной договора управления!

Частные случаи указаны в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ — второй стороной договора управления могут наряду с собственниками помещений выступать органы управления ТСЖ, органы управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанные в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо застройщик (в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

И здесь нужно опираться на тот порядок взаимодействия, который установлен условиями договора управления и (или) решением общего собрания. Какие способы заявить о прекращении?

  • письмо в Совет дома/в Правление ТСЖ;

  • объявление на информационной доске;

  • уведомление в ГИС ЖКХ (а она именно для этого и задумана);

  • объявление на оборотной стороне платёжного документа/в газете/на ТВ;

  • ценное письмо с описью вложений (каждому!).

Одним словом, использовать нужно все доступные способы с оглядкой на ст. 165.1 ГК РФ (там, где про юридически значимые сообщения написано!). Для перестраховки можно прочитать о том, как можно заявить о прекращении, в апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13.07.2015 г. по делу № 33-1988/2015.

О том, как не нужно поступать, прочтите в Постановлении 13 ААС от 09.11.2015 г. № 13АП-22894/2015.

Реакция «второй стороны договора» нас мало интересует. Нам она не требуется, мы не позволения испрашиваем, а заявляем о том, что концерт окончен, табор уходит в небо. Начинается самое страшное.

В силу ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в течение пяти рабочих дней со прекращения договора управления лицензиат (=управляющая организация) обязан разместить эти сведения в системе (в какой — нет нужды комментировать?), а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Как следует из ч. 3 ст. 198 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, опираясь на процедуру, закреплённую в Приказе Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр. Фактически орган ГЖН вносит в реестр запись о прекращении действия договора управления.

Формально нам достаточно оформить заявление (п. 2 Приказа 938/пр) о внесении изменения в реестр в связи с прекращением договора управления., приложить к нему документы, указанные в п.3 Приказа 938/пр (разумеется, не все).

Вот мы и подошли к следующему занятному моменту: при чём здесь ч. 3 ст. 200 ЖК РФ?

После прочтения частей 5 — 5.4 ст. 198 ЖК РФ становится понятно, что в них указаны случаи исключения из реестра лицензий сведений о многоквартирном доме по основаниям, скажем так, виновным, когда управляющая организация «залетела».

Иными словами, исключение сведений из реестра лицензий это не то же самое, что внесение в реестр изменения в связи с прекращением договора управления. Этот момент нужно чётко понимать! Прекращение договора и соответствующее изменение в реестре лицензий это, скажем так, обычный, «мирный» порядок, когда соблюдены все условия договора управления, а главное — срок его действия истёк.

Исключение сведений из реестра происходит по вине самой управляющей организации, независимо от её согласия, независимо от того, истёк ли срок договора управления, независимо от того, что думают об этом собственники помещений.

Исключение сведений из реестра — крайняя мера, которая отсутствует в ГК РФ и никак с ним не связана.

Исключение сведений из реестра лицензий является основанием к прекращению деятельности по управлению домом в порядке, установленном ст. 200 ЖК РФ (но не является прекращением договора управления в прямом смысле слова, поскольку орган ГЖН стороной договора управления не выступает и не имеет самостоятельного интереса в его прекращении). Что происходит с договором управления в этом случае? Нужно ли его расторгать по соглашению сторон? Увы, ЖК РФ и ГК РФ молчат об этом. Да и вопрос это скорее теоретический, в рамках данной статьи не было цели его разрабатывать.

Итак, логика такая: исключение сведений из реестра влечёт необходимость применения ст. 200 ЖК РФ. И наоборот: если исключения не было (а для нас прекращение договора это основания для внесения изменения в реестр, но не основание для исключения из реестра сведений о доме, в отношении которого договор мы прекратили), то мы не обязаны соблюдать порядок, указанный в ст. 200 ЖК РФ.

Первая неожиданность для нас: после прекращения договора у нас вроде бы отсутствует обязанность передавать кому-либо документацию и ключи/пароли/коды (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ). По опыту сказать можно, что лучше всё сдать в муниципалитет. Весной 2015 года был случай: несколько двухэтажек проигнорировали собрания по выбору управляющей организации, точнее — вышли из «большого ТСЖ», но никуда не «прибились». В итоге техническую документацию сдавали в муниципалитет, чтоб открытый конкурс провели.

Вторая неожиданность: упомянутый в ч. 2 ст. 200 ЖК РФ «порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием» так и не установлен Правительством РФ. И не нужно кивать на Приказ 938/пр, поскольку он посвящён совсем другим вопросам и принят он в соответствии с ч. 3 ст. 198 ЖК РФ.

И вот мы подошли к обязанности, которая на нас не распространяется. В силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации мы должны только в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Поскольку у нас договор управления прекращён, в реестр лицензий орган ГЖН внёс изменение (а не исключил из реестра сведения о доме!). Всё на этом.

Минстрой России в письме от 11.01.2017 г. № 241-АТ/04 разъяснил, что порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом.

Порядок прекращения деятельности управляющей организации в силу прекращения договора управления многоквартирным домом устанавливается самим договором либо нормами ГК РФ.

В случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением срока сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

Договор управления многоквартирным домом считается прекращенным с даты, указанной в нем. Следовательно, управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом с даты, обозначенной в договоре.

Ценители прекрасного также могут изучить великолепное решение АС Красноярского края от 31.05.2017 г. по делу № А33-3616/2017, там описано то, как лицензиат уведомил собственников о прекращении договора.

Резюмируя изложенное, повторим: прекращение договора управления не является его расторжением, не требует согласия второй стороны, не является отказом от исполнения договора. Исключение сведений о доме из реестра лицензий — мера неординарная, напрямую не прекращающая сам договор управления, но фактически запрещающая управлять домом.

Ключевой момент: исключили дом из реестра — но мы тянем лямку до появления «следующего желающего». И это логично именно с точки зрения гражданского права, ведь формально договор управления не прекратился.

Прекратили договор — внесли изменение в реестр и мы не обязаны «пахать» по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, поскольку обязательство-то прекратилось надлежащим исполнением. А уж что пишут насчёт «принципа непрерывности управления» — это печаль собственников и муниципалитета, которым мы заблаговременно сообщили о предстоящем прощании. Содержать чужое имущество за свой счёт мы не обязаны, об этом ещё Конституционный Суд РФ писал.

А теперь следите за руками… Бонус для обитателя форума с ником «Игры разума».

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат прямого запрета указывать в договоре управления, что при наступлении/ненаступлении определённых, чётко сформулированных обстоятельств (например, определённое нарушение договора, несовершение определённого действия — неутверждение размера платы?) договор считается расторгнутым по заранее выраженному согласию обеих сторон. Это не отказ от договора, правда, же?

На эти крамольные размышления натолкнуло хитрое Постановление Президиума ВАС РФ от 13.11.2012 г. № 7454/12 . Самое интересное там начинается на 11 листе.

Прекращение договора управления (сокращение срока) ввиду наступления отменительного условия это не односторонний отказ от исполнения, согласитесь? Тут в помощь нам ст.327.1, п. 2 ст. 157 ГК РФ.

Приятно же, если удастся реализовать эту схему! Мы получим возможность прекратить договор управления, сдвигая срок его окончания поближе.

С уважением, Алексей Тищенко.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *