Проектное финансирование в строительстве

Содержание

Подписан федеральный закон, направленный на совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Федеральным законом, в частности:

с 10000 до 5000 кв. м площади ранее построенных многоквартирных домов снижается требование к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, при наличии которого допускается привлечение средств дольщиков;

застройщикам предоставляется возможность привлекать целевые займы от любых учредителей (участников) застройщика (а не только от своего основного общества);

исключается механизм плановых проверок застройщиков с одновременным расширением перечня оснований для проведения внеплановых проверок;

требования граждан по передаче машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м приравниваются к требованиям граждан по передаче жилых помещений;

предусматривается создание публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» фонда в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;

предусматривается перевод новых договоров участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам, где в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности, на уплату взноса в компенсационный фонд;

закрепляется положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 года, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Понятие проектного финансирования

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

  1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
  2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
  3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
  4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
  5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

  1. На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
  2. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
  3. Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
  4. Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

  • строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
  • крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
  • Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
  • заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
  • можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

  • застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
  • дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
  • необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
  • не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
  • риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
  • покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
  • схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
  • неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Приказ Минэкономразвития РФ от
6 марта 2008 г. N 61
«Об утверждении типовой
формы инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной
собственности объектов недвижимого имущества»

(с изменениями от 30 июля 2009 г.)

Во исполнение пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. N 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 34, ст. 4239) приказываю:

Утвердить прилагаемую типовую форму инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 26 марта 2008 г.

Регистрационный N 11417

Приказом Минэкономразвития России от 30 июля 2009 г. N 309 в настоящую Типовую форму внесены изменения

Типовая форма
инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества

г. ___________________

«__» ______________ 200_ г.

Статья 1. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора является реализация Инвестиционного проекта по осуществлению Сторонами деятельности по инвестированию внебюджетных средств для ________________ (строительства, реконструкции, реставрации) объекта недвижимого имущества, создаваемого в результате реализации Инвестиционного проекта, характеристики которого указаны в пункте 1.2. настоящего Договора.

1.2. Характеристики объекта, создаваемого в результате реализации

Инвестиционного проекта (далее — Результат реализации проекта)*(1):

наименование: ______________________;

адрес: ______________________;

целевое назначение: ______________________;

планируемая общая (жилая) площадь ______________________;

этажность ______________________;

иные технические характеристики: ______________________;

Статья 2. Характеристики объекта недвижимого имущества*(2)

2.1. Характеристики объекта недвижимого имущества, вовлекаемого в инвестиционный процесс (согласно документам государственного кадастрового учета недвижимого имущества с указанием их реквизитов):

адрес: ______________________;

общая площадь (длина, площадь застройки — для объекта незавершенного строительства, иное) ______________________;

этажность (иные особенности конструкции) ______________________;

находится ____________________ (лицо) на праве ___________________ (вид права);

дата и номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав: ______________________;

существующие обременения (ограничения) права ______________________

(вид, содержание, реквизиты документов, в том числе данные о государственной регистрации обременений (ограничений);

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости ______________________;

описание местоположения объекта на земельном участке ______________;

назначение: ______________________;

балансовая стоимость ______________ рублей на дату _______________;

охранное обязательство _______________ номер _____ дата выдачи ____________ срок действия ______________________(для объекта культурного наследия);

иные уникальные характеристики ______________________.

2.2. Характеристики земельного участка, на котором осуществляется реализация Инвестиционного проекта (по строительству, реконструкции, реставрации) (согласно документам государственного кадастрового учета недвижимого имущества с указанием их реквизитов):

адрес (местоположение): ______________________;

площадь: ______________________;

предоставлен ___________________ (лицо) на праве __________________

(вид права) ______________________;

дата и номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав: ______________________;

существующие обременения (ограничения) права ______________________

(вид, содержание, реквизиты документов, в том числе данные о государственной регистрации обременений (ограничений) ______________________;

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости ______________________;

категория: ______________________;

вид разрешенного использования: ______________________;

кадастровая стоимость ______________________;

иные уникальные характеристики ______________________.

Статья 3. Срок действия Договора

3.1. Договор вступает в силу после подписания Сторонами.

3.2. Договор заключается на срок реализации Инвестиционного проекта, определенный Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 1). Договор считается исполненным после утверждения Федеральным агентством по управлению государственным имуществом Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.

Статья 4. Условия использования земельного участка в период реализации и после завершения Договора

4.2. После реализации Инвестиционного проекта и государственной регистрации права на Результат реализации проекта Стороны оформляют права на земельный участок в порядке и на условиях, определенных действующим земельным законодательством Российской Федерации.

Статья 5. Объем имущественных прав Сторон Договора на результаты реализации Инвестиционного проекта

5.1. Результат реализации проекта распределяется между Сторонами следующим образом:

5.2. Инвестор проекта:

5.3. Увеличение размера капитальных вложений Инвестора проекта в рамках настоящего Договора не является основанием для уменьшения объема имущественных прав Инициатора проекта.

5.4. После завершения реализации Инвестиционного проекта (этапов реализации Инвестиционного проекта) распределение имущественных прав Сторон на Результат реализации проекта уточняется по результатам кадастрового учета объекта(ов), осуществленного после получения разрешения на ввод объекта (здания, строения, сооружения) в эксплуатацию. Результаты распределения оформляются Актом реализации инвестиционного договора, подписываемым Сторонами и утверждаемым Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.

5.5. Если проектной документацией предусмотрен поэтапный ввод создаваемых в ходе реализации Инвестиционного проекта объектов капитального строительства в эксплуатацию по выполнению отдельного этапа, предусмотренного Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1), Стороны оформляют распределение имущественных прав Актом реализации этапа инвестиционного договора в соответствии с положениями пунктов 5.1. — 5.4. настоящего Договора. Акт реализации этапа инвестиционного договора утверждается Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.

5.6. Оформление имущественных прав Сторон осуществляется после выполнения Сторонами обязательств по Договору и получения разрешения на ввод объекта (здания, строения, сооружения) в эксплуатацию на основании Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) в порядке и сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Статья 6. График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами

Порядок и сроки выполнения работ по реализации Инвестиционного проекта определены в Графике реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1).

Статья 7. Суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации Инвестиционного проекта

______________ рублей (сумма прописью) (указывается объем иных капитальных вложений Инициатора проекта);

______________ рублей (сумма прописью) (указывается объем капитальных вложений Инвестора проекта).

Статья 8. График финансирования инвестиционного проекта

8.1. Порядок и сроки перечисления денежных средств, направляемых на финансирование работ в рамках реализации Инвестиционного проекта, определены Графиком финансирования инвестиционного проекта, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 2).

8.2. Риск увеличения объема капитальных вложений сверх объема, указанного в статье 7 настоящего Договора, принимает на себя Инвестор проекта.

Статья 9. Порядок и сроки перечисления Инвестором проекта денежных средств, общий объем которых определяется по результатам аукциона

Статья 10. Банковские гарантии, предоставляемые Инвестором проекта перед заключением Договора

Указанная банковская гарантия передана Инвестором проекта Инициатору проекта при подписании настоящего Договора. Копия банковской гарантии является приложением к Договору (приложение N 3).

Статья 11. Условия страхования рисков, связанных с реализацией Договора

11.1. Инициатор проекта обязуется застраховать ______________ (виды рисков) в срок ______________ на сумму ______________ (сумма прописью) рублей.

11.2. Инвестор проекта обязуется застраховать ______________ (виды рисков) в срок ______________ на сумму ______________ (сумма прописью) рублей.

Статья 12. Охранные обязательства, если предметом Договора является объект культурного наследия*(6)

(номер, дата выдачи и срок действия Охранного обязательства)

12.2. После реализации Инвестиционного проекта каждая из Сторон самостоятельно обращается за оформлением охранного обязательства на приобретенный объект культурного наследия.

Статья 13. Требования к порядку привлечения строительных организаций

13.1. Стороны привлекают на договорной основе строительные организации для осуществления функций заказчика, проектировщика, генподрядчика, иных функций в соответствии с требованиями стандартов в области строительства, архитектуры и градостроительства.

13.2. Порядок привлечения подрядных организаций:

Статья 14. Права и обязанности Сторон*(7)

14.1. Инициатор проекта обязуется:

14.1.2. Передать Инвестору проекта проектную и иную имеющуюся у него документацию, необходимую для осуществления финансирования и строительства (реконструкции, реставрации).

14.1.3. Обеспечить доступ Инвестора проекта на земельный участок, указанный в пункте 2.2. настоящего Договора.

14.1.4. Не осуществлять передачу объекта недвижимости в аренду третьим лицам или иным образом обременять права на объект.

14.1.5. Информировать письменно Инвестора проекта о заключении им договоров с третьими лицами, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору.

14.1.6. *(8) Заключить договор аренды с Инвестором проекта в течение 6 месяцев (или иного срока по соглашению Сторон) с момента реализации настоящего Договора и государственной регистрации права Инициатора проекта на следующих условиях:

объект аренды: ______________ ;

срок аренды: ______________ ;

порядок определения арендной платы: ______________ .

14.2. Инициатор проекта имеет право осуществлять проверку и контроль реализации Инвестиционного проекта.

14.3. Инвестор проекта обязуется:

14.3.1. Обеспечить финансирование Инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с условиями настоящего Договора.

14.3.2. Информировать письменно Инициатора проекта о заключении им договоров с третьими лицами, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору.

14.3.3. Уступать свои права по договору третьему лицу только с согласия Инициатора проекта и Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

14.4. Инвестор проекта имеет право осуществлять проверку и контроль реализации Инвестиционного проекта.

14.5. Стороны обязуются:

— совместно принимать участие в работе по приемке построенного (реконструированного, реставрированного) объекта недвижимого имущества, созданного в результате реализации Инвестиционного проекта;

— в течение 20 (двадцати) дней с момента подписания Сторонами Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) представить его на утверждение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;

— по письменной просьбе одной из Сторон предоставлять запросившей Стороне копии имеющихся документов, необходимых для реализации настоящего Договора;

— выполнить в полном объеме иные свои обязательства, предусмотренные условиями настоящего Договора;

— ежеквартально до 5 числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставлять в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Отчет об исполнении договора;

— подписать Акт реализации инвестиционного договора (этапа реализации инвестиционного договора) в срок __________ (указать дату) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, являющегося Результатом реализации проекта, и постановки его на кадастровый учет.

Статья 15. Ответственность Сторон за неисполнение условий Договора

15.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в том числе нарушения сроков выполнения работ или финансирования работ, предусмотренных Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами и (или) Графиком финансирования работ на срок более 30 календарных дней, виновная Сторона выплачивает другой Стороне пеню в размере 0,1% от суммы просроченных платежей (невыполненных работ) за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы просроченной задолженности (стоимости невыполненных работ).

15.2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему Договору, возмещает другой Стороне причиненные этим нарушением убытки в части, не покрытой неустойкой, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы или вины другой Стороны.

15.3. Ни одна из Сторон не несет ответственности за полное или частичное невыполнение обязанностей, если невыполнение является следствием таких обстоятельств, как наводнение, пожар, землетрясение и другие явления природы, война, военные действия, блокада и других обстоятельств, находящихся вне контроля Сторон и возникших после заключения Договора, при условии, что возникшее обстоятельство отнесено действующим законодательством Российской Федерации к обстоятельствам непреодолимой силы.

15.4. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения своих обязательств, обязана в письменной форме известить другую Сторону о возникновении и о предполагаемом сроке действия вышеуказанных обстоятельств в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента их наступления и прекращения. Подобное уведомление должно содержать сведения о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, их характере, их последствиях. В случае ненаправления или несвоевременного направления уведомления о возникновении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на возникновение таких обстоятельств, обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств.

15.5. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы будут длиться более двух месяцев, то Стороны должны совместно обсудить меры, которые необходимо принять, при необходимости внести изменения в настоящий Договор. Срок выполнения обязательств по Договору продлевается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.

Статья 16. Изменение и расторжение Договора

16.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению Сторон при условии обязательного согласования с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом вносимых изменений. Все изменения оформляются в письменном виде дополнительным соглашением, подписываемым Сторонами, согласованным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

16.2. Настоящий Договор расторгается:

— по соглашению Сторон, согласованному с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом;

— по решению Суда по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

16.3. Сторона, решившая досрочно расторгнуть настоящий Договор, обязана направить другой Стороне письменное предложение о расторжении Договора по соглашению Сторон с указанием оснований для расторжения.

16.4. При досрочном расторжении Договора по соглашению Сторон составляется акт о взаиморасчетах, подписываемый Сторонами и согласованный с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.

Статья 17. Разрешение споров

Спорные вопросы, возникающие в ходе выполнения настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия — в судебном порядке.

Статья 18. Заключительные положения

18.1. Информация о финансовом положении Сторон считается конфиденциальной и не подлежит разглашению без письменного разрешения Сторон.

Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

18.2. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны в течение 10 дней известить друг друга путем направления письменных уведомлений заказным письмом с уведомлением о вручении с момента наступления таких изменений. Действия Сторон, совершенные по старым адресам и счетам, до получения уведомлений об их изменениях, засчитываются во исполнение обязательств.

18.3. Настоящий Договор составлен на _____ листах в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из которых передаются отраслевому федеральному органу исполнительной власти, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, Инициатору проекта и Инвестору проекта и федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 19. Реквизиты и адреса Сторон

«Согласовано»

Федеральное агентство

по управлению государственным имуществом

(должность)

____________________ Ф.И.О.

(подпись)

место для печати

I. Перечень обязательных приложений:

График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1).

График финансирования инвестиционного проекта (приложение N 2).

Копия банковской гарантии (приложение N 3).

Акт реализации инвестиционного договора (приложение N 4*(9)).

*(1) В случае, если Инвестиционным проектом предусматривается строительство (реконструкция, реставрация) нескольких объектов недвижимого имущества, то каждый Результат реализации проекта описывается в отдельном пункте настоящей статьи.

*(2) В случае, если Инвестиционным проектом предусматривается вовлечение в инвестиционный процесс нескольких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, каждый объект и земельный участок описывается в отдельном пункте настоящей статьи.

*(3) Дается полное описание зданий, строений, сооружений, которые будут построены (реконструированы, отреставрированы) в результате реализации Инвестиционного проекта, и земельных участков, на которых они расположены.

*(4) Дается полное описание зданий, строений, сооружений, которые будут построены (реконструированы, отреставрированы) в результате реализации Инвестиционного проекта, и земельных участков, на которых они расположены.

(5) Включается в случае, если Инвестору проекта передаются в долгосрочную аренду помещения в объекте, являющемся Результатом реализации проекта.

(6) В случае, если объект культурного наследия не является предметом Договора, Инициатор проекта представляет справку о непринадлежности вовлекаемого в инвестиционный процесс объекта недвижимости к объектам культурного наследия.

*(7) Иные права и обязанности Сторон могут быть установлены дополнительными соглашениями к Договору в соответствии с функциями, осуществляемыми Инвестором проекта и Инициатором проекта.

*(8) Включается в случае, если абзацем третьим пункта 5.2. предусмотрена передача Инвестору проекта в долгосрочную аренду помещений в объекте, являющемся Результатом реализации проекта.

*(9) Оформляется по форме, разработанной Сторонами Договора.

График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами

N п/п

Наименование этапа работ (содержание работ этапа)

Срок выполнения работ (дата начала/окончания)

Стоимость выполнения работ, тыс. рублей

* График может содержать наименование этапов для каждой очереди.

График финансирования Инвестиционного проекта

N п/п

Наименование работ (содержание работ этапа)

Срок выполнения работ

Перечисление денежных средств (капитальных вложений) на финансирование работ

Сторона по Договору

Срок перечисления (дата)

Общая сумма, тыс. рублей

Финансирование строительства

Финансирование строительства – важная тема, о которой постоянно дискутируют строители, застройщики, заказчики и инвесторы. Давайте вместе разберемся о направлении выделенных средств на капитальную стройку и рассмотрим финансирование строительства, с учетом источников финансирования.

Распределение денежных средств, предназначенных для нового строительства, осуществляется на основе инвестиционных проектов и бизнес-планов заказчика. Инвестиционный проект играeт едва ли не самую главную роль в финансировании строительства. Причем, инвесторы не просто занимаются финансированием строительства, а также выделяют денежные средства на:

  • Техническое перевооружение промышленных предприятий
  • Оснащение и оборудование производственных быстровозводимых зданий
  • Реконструкцию и расширение действующих капитальных объектов строительства

В инвестиционных проектах определяются объемы капитальных вложений и их структура, источники финансирования капиталовложений, показатели их эффективности, с учетом инвестиционных рисков. К примеру, чтобы построить производственную базу, вначале будут определяться такие показатели, как:

  • виды продукции, ее качество и количество
  • размеры производственных мощностей
  • выручка от реализации продукции
  • сроки строительства

Как только эти показатели будут рассчитаны, инвестор тут же включает их в свой бизнес-план, в котором финансирование строительства предусмотрено по месяцам, кварталам и годам.

  • Финансирование строительства может осуществляться без инвестиционного проекта, за счет собственных средств заказчика. А именно:
  • Хозяйственным способом, когда заказчик сам выступает в роли застройщика, сам оборудует и оснащает будущий капитальный объект строительства (вплоть до проведения необходимых монтажных работ по его установке);
  • Подрядным способом, когда заказчик заключает договор Генерального подряда, с разработкой проекта «под ключ» и обслуживанием до окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.

Финансирование строительства может осуществляться авансовыми платежами, частичной оплатой за готовые части проекта или уплатой за полностью готовый проект. Финансирование строительства предусматривает договорные цены, рассчитанные из определения стоимости проекта, строительно-монтажных работ, производства металлоконструкций, пуско-наладочных работ по установке оборудования.

Контролируют финансирование строительства заказчик, застройщик, инвестор и специалисты финансовых подразделений Генерального подрядчика. Они проводят сметные расчеты, технико-экономические расчеты, характеризующие целесообразность финансирования строительства и эффективность проекта. Определяют:

  • сроки окупаемости,
  • уровень рентабельности капитальных вложений,
  • график поступлений платежей от заказчика,
  • другие необходимые документы.

После того как пакет документов для финансирования строительства полностью готов, утвержден и подписан, оплата согласована между всеми участника проекта, Генеральный подрядчик начинает свою непосредственную работу.

  • Правильный выбор схемы финансирования строительства если не гарантирует, то существенно увеличивает шансы на успех. Инвестиционный проект − можно назвать кодексом для конкретных участников проекта. Поэтому нет нужды обосновывать его популярность.

Не следует также забывать, что оплата строительства из собственных средств заказчика – единственная схема финансирования строительства, которая была актуальна во все времена. Вы можете позвонить нам по телефону 209-09-40, чтобы осудить всевозможные схемы финансирования и обслуживания «под ключ» проектов из легких металлоконструкций (ЛМК) собственного производства. Будем рады предложить вам готовые проекты и типовые модели быстровозводимых зданий в полной комплектации. Звоните!

Проектное финансирование. Как новый механизм влияет на рынок недвижимости

В начале второго полугодия 2018 года на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. Был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ, который внес ряд поправок в законопроект от 2004 года о порядке участия граждан в долевом строительстве. В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.

Краткий обзор рынка недвижимости

Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:

  • рост качества и количества предлагаемого жилья;
  • ускоренные темпы строительства многоквартирных домов (МКД);
  • минимизация рисков, связанных с приобретением объектов недвижимости;
  • появление новых инвестиционных решений и компаний, занимающихся инвестициями на рынке недвижимости, как пример — компания Deposit2.

Текущая ситуация в сфере жилищного строительства

В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.

Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.

Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в 2015-2016 г.г. Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.

Влияние строительной отрасли на развитие экономики

Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:

  • строительных и отделочных материалов;
  • продуктов народного потребления;
  • бытовой техники, мебели и прочих товаров для домашнего пользования.

Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).

По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.

Как работает проектное финансирование

Указанный в начале, Федеральный закон № 175-ФЗ меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.

Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (эскроу-счетов). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.

До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.

Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.

У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.

В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.

Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов

Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов выглядит следующим образом:

  • застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия эскроу-счетов;
  • застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
  • после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
  • банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
  • процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на эскроу-счетах превысит сумму кредита;
  • По завершении строительства происходит разблокирование эскроу-счетов, банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.

Финансирование с использованием эскроу-счетов

На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием эскроу-счетов сложилась следующая картина:

  • 77 проектов и 183 строящихся объекта, площадью более 1.5 млн кв. м;
  • 85 компаний-застройщиков;
  • 39 регионов РФ;
  • 7 уполномоченных банков.

Топ-3 региона по количеству объектов:

  • Республика Башкортостан — 24 объекта;
  • Московская область — 21 объект;
  • Челябинская область — 19 объектов.

По общей площади лидируют:

  • Московская область — почти 325 тыс кв. м;
  • Краснодарский край — чуть более 222 тыс. кв. м;
  • Москва — 192 тыс кв. м.

Структура ставки

Согласно модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов:

  • процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на эскроу-счетах — около 6% годовых;
  • процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на эскроу-счетах недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10-13% годовых.

Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:

  • рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
  • операционные расходы банка — около 2%;
  • стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
  • отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
  • стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.

Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из эскроу-счетов.

Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов

Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:

  • тип проекта — МКД комфорт-класса;
  • срок реализации — 8 кварталов;
  • доля продаваемых квартир на стадии строительства — 80%;
  • собственные средства застройщика (от стоимости всего проекта) — 10%;
  • инвестиционный бюджет (на 1 кв. м) — 40 000 рублей.

На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.

Также можно рассчитать ставку процента заемного капитала в зависимости от объемов средств, поступивших на счета эскроу. При средневзвешенной годовой банковской ставке 6-8%, она составит — 10.33% (у крупных банков) и 12.83% (у банков второго эшелона). Это касается рыночных источников финансирования. При фондировании с учетом капитала на эскроу-счетах, ставка будет равна 6.33%.

Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.

Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства

Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.

Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.

В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.

Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.

Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *