Продление срока договора

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) срока действия договора

Продление (пролонгация) срока действия договора

Гражданское законодательство не предусматривает специальных правил продления срока действия договора, применимых ко всем видам договоров. Лишь для некоторых договоров в этом отношении установлены отдельные нормы, предусматривающие, в частности, «автоматическое» продление договора по окончании срока его действия в отсутствие возражений сторон (см., например, п. 2 и 3 ст. 540, п. 2 ст. 621, абзац второй ст. 684, п. 2 ст. 1016 ГК РФ). В остальных случаях продление срока действия договора осуществляется в соответствии с общими положениями об изменении договора (гл. 29 ГК РФ).

Следует учитывать, что законом может быть предусмотрен не только порядок продления срока действия договора, но и определенные ограничения в этом отношении. Так, по общему правилу не может быть продлен договор, который в соответствии с законодательством заключается по результатам торгов, если только из самого закона не вытекает иное (см. п. 1, 4.1 и 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее — Постановление N 73)

Основным способом продления срока действия договора является заключение сторонами соответствующего соглашения. Если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, такое соглашение, как и любое другое соглашение об изменении договора, заключается в той же форме, что и сам договор. Соглашение о продлении договора, подлежащего государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (см. п. 2 ст. 164 и п. 1 ст. 452 ГК РФ)*(1). В том случае, если договор заключен в письменной форме, соглашение о продлении срока его действия может быть оформлено в виде отдельного документа (или путем обмена документами) либо включено в качестве условия в текст самого договора (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

По общему правилу соглашение о продлении срока действия договора может быть заключено до окончания ранее согласованного срока, поскольку затем договор утрачивает силу и с формальной точки зрения не может быть продлен. «Продление» срока действия договора по окончании этого срока точнее, на наш взгляд, рассматривать в качестве заключения нового договора, к которому, в силу соглашения сторон, применяются условия ранее действовавшего договора.

Полагаем, что договор может быть продлен по окончании срока его действия в тех случаях, когда он в определенном отношении сохраняет силу, несмотря на окончание этого срока (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). При этом само по себе применение, на основании указанной нормы, договора к обязательствам, возникшим и не исполненным на дату окончания срока его действия, продлением этого срока не является.

Договор может быть продлен сторонами на определенный срок (аналогичный предыдущему или отличный от него) или на неопределенный срок. Исключение составляют договоры, которые в силу закона могут быть заключены только на определенный срок (см., например, пп. 4 п. 1 и пп. 4 п. 2 ст. 942, абзац пятый п. 1 и абзац второй п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Кроме того, при продлении договора на неопределенный срок следует учитывать, что это не должно приводить к несогласованности других существенных условий договора*(2).

В практике договорной работы широко применяется условие об «автоматическом» (то есть без заключения соответствующего дополнительного соглашения) продлении (пролонгации) срока действия договора, если ни одна из сторон до истечения первоначального срока его действия не заявит возражений относительно его продления. Договором может быть предусмотрена как однократная пролонгация, так и неограниченное их число. Как правило, в таких случаях договором устанавливается также определенный срок, в который допускается отказ от продления договора (например, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора).

В этом отношении следует учитывать, что законодательство не содержит специальных правил, регулирующих порядок отказа от «автоматического» продления договора и последствия нарушения такого порядка. В связи с этим отсутствие в договоре конкретных указаний на этот счет может послужить причиной споров. Так, в судебной практике возникают, например, вопросы о том, считается ли порядок отказа от продления договора соблюденным, если соответствующее уведомление направлено в согласованный срок, однако получено другой стороной позднее этого срока; может ли договор считаться продленным в случае отказа одной из сторон от его продления с нарушением предусмотренного договором срока отказа (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 16.04.2014 N Ф09-1707/14, Девятнадцатого ААС от 24.04.2015 N 19АП-1588/15, Девятого ААС от 12.03.2015 N 09АП-4411/15). Во избежание подобных разногласий целесообразно как можно конкретнее сформулировать соответствующие условия договора.

На практике после окончания срока действия договора стороны, формально не продлевая его (то есть в отсутствие соответствующего соглашения, а также указания закона или договора о его «автоматическом» продлении), нередко фактически продолжают руководствоваться им в своих последующих отношениях. Такая практика в целом не противоречит закону (см., например, постановления ФАС Московского округа от 29.05.2014 N Ф05-4703/14, ФАС Центрального округа от 09.12.2013 N Ф10-3787/13). Однако нужно учитывать, что подобное поведение сторон само по себе не свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок путем конклюдентных действий. В этих случаях поставки товаров (выполнение работ, оказание услуг и иные обязательственные отношения), осуществляемые на основании договора, срок действия которого истек, могут, на наш взгляд, рассматриваться как разовые сделки, к каждой из которых в отдельности технически применяются условия этого договора, если стороны выразили намерение им руководствоваться (например, ссылаются на него в документации, оформляющей поставку). Сам договор при этом приобретает значительное сходство с рамочным соглашением, которое как таковое не порождает обязательств для сторон, но распространяется на конкретные сделки, совершаемые на его основании (см. ст. 429.1 ГК РФ, п. 9 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Описанную ситуацию нужно отличать от тех случаев, когда после окончания срока действия договора стороны исполняют обязательства, возникшие в период его действия, но не исполненные своевременно. Такие обязательства по общему правилу не прекращаются с окончанием срока действия договора (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). В связи с этим их исполнение не является ни продлением срока исполнения обязательства или срока действия договора, ни отдельными разовыми сделками, а представляет собой результат нарушения согласованного срока.

Принудительное продление срока действия договора по требованию одной из сторон по общему правилу не допускается (см. п. 1 ст. 421 ГК РФ). Это возможно только при наличии общих оснований для изменения договора (глава 29 ГК РФ). В ряде случаев законодательство предусматривает преимущественное право сторон на заключение договора на новый срок (см., например, ст. 621, 684, 1035 ГК РФ). Однако такое право не является безусловным и может быть принудительно реализовано лишь в случае заключения контрагентом договора с третьим лицом (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).

Отметим, что реализация преимущественного права на заключение договора на новый срок не во всех случаях тождественна продлению срока действия договора. Такое право может быть осуществлено не только в период действия договора, но и впоследствии (см., например, п. 2 Постановления N 73). Кроме того, в зависимости от обстоятельств, договор может быть заключен на новый срок на иных условиях, нежели предыдущий договор. В таких случаях речь идет, по сути, о заключении нового договора.

______________________________

*(1) В том случае, если вопрос о государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, зависит от срока действия этого договора и первоначально договор был заключен на срок, не предполагающий государственной регистрации, при продлении срока действия договора на срок, не превышающий предусмотренный законом предел, или на неопределенный срок пролонгированный договор также не подлежит регистрации (см. п. 10 и 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

*(2) Так, например, продление на неопределенный срок договора поставки, в зависимости от формулировки первоначальных условий, может привести к невозможности определить общее количество подлежащих поставе товаров (см. п. 3 ст. 455 ГК РФ). В подобных случаях, помимо условия о продлении договора, следует согласовать и иные необходимые условия, которые будут применяться к отношениям сторон после продления договора.

Образец доп соглашения о продлении срока действия договора

Стороны могут по взаимному согласованию продлить срок действия любого договора. Для этого подписывается дополнительное соглашение. Образец этого документа и инструкция по его составлению описаны в статье.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости Советуем ознакомиться с тем как юридически правильно оформить соглашение о расторжении договора аренды — .

Скачать образец бланка можно в конце статьи.

Законодательная база

Обычно в договоре всегда указывается срок его действия:

  • в виде конечной даты;
  • в виде определенного периода времени (например, на 2 года с даты подписания).

При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.

Таким образом, если срок действия договора истекает, у сторон есть выбор между двумя сценариями:

  1. Подписать допсоглашение о продлении срока – наиболее простой вариант, когда нет необходимости менять текст изначального договора.
  2. Составить новый документ – этот вариант понадобится, если сотрудничество на старых условиях стало невыгодным, поэтому необходимо провести переговоры для заключения нового соглашения.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости О порядке расторжения договора в одностороннем порядке мы ранее .

Варианты продления договора

Каждая компания по согласованию с партнером вправе продлить срок соглашения незадолго до его окончания. Порядок действий зависит от текста договора:

  1. Если в нем отсутствует возможность автоматического продления (пролонгации), необходимо подписать дополнительное соглашение.
  2. Если такая возможность есть, можно не совершать никаких действий – тогда договор будет считаться продленным автоматически. В договоре должна быть приведена соответствующая формулировка, например:

При этом важно понимать, что допсоглашение составляется и подписывается в период действия основного договора, а не после его окончания. Если документ просрочен даже на 1 день, необходимо подписывать новую бумагу (новый текст может быть и копией старого, но дата обязательно должна быть актуальной).

Мнение эксперта Соболев Дмитрий Юрист по административным правонарушениям, эксперт сайта Дополнительное соглашение обязательно регистрируется у нотариуса (или в государственных органах), если и основной договор регистрировался в этих ведомствах. Тогда стороны должны указать в тексте, кто именно несет расходы за регистрацию, в каком соотношении.

Образец дополнительного соглашения

Поскольку законодательство не предусматривает конкретной формы дополнительного соглашения, стороны вправе воспользоваться собственным образцом.

В тексте отражают такую информацию:

  1. В названии документа обязательно ссылаются на основной договор, его номер, дату и место подписания.
  2. Далее указывают дату и место подписания дополнительного соглашения. Можно указать и его номер (если заключено несколько дополнительных соглашений).
  3. Указывают наименования компаний, а также ФИО и должности лиц, которые действуют от имени этих организаций. Ссылаются на документы, которые дают такое право (Устав, доверенность и др.).
  4. Затем нужно указать предмет соглашения – т.е. до какой даты будет действовать основной договор.
  5. В тексте обязательно отражают, что в остальных условиях стороны будут действовать в соответствии с текстом основного договора.
  6. Прописывают, что соглашение составлено в 2 оригинальных экземплярах.
  7. Уполномоченные лица (обычно это сами генеральные директора) ставят подписи, расшифровки подписей. Если компания использует печать в документообороте, необходимо поставить и ее.

Ориентироваться можно на такой пример.

Мнение эксперта Соболев Дмитрий Юрист по административным правонарушениям, эксперт сайта Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного документа и не действует без него. При необходимости эти документы предъявляются только вместе.

Соглашение о продлении договора аренды

Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию договора аренды в органах Росреестра только в тех случаях, если он действует 1 год и более. Именно поэтому зачастую стороны договариваются подписать соглашение только на 11 месяцев. После этого возникает вопрос о том, как продлевать его действие – подписанием нового документа или продлением старого с помощью допсоглашения.

Законодательство допускает оба варианта. Однако если просто подписать допсоглашение, возникает риск того, что какая-либо из сторон откажется исполнять свои обязательства ввиду того, что документ не прошел обязательную государственную регистрацию. Судебная практика показывает, что в таком случае исполнение соглашения обязательно, поэтому уклоняющейся стороне будет крайне затруднительно обосновать свою позицию. Поэтому вариант подписания допсоглашения вполне приемлем.

Обычно этот документ имеет точно такую же структуру, как в рассмотренном выше примере. В тексте можно еще раз продублировать информацию о том, как именно взимается арендная плата (в каком размере и по каким расчетам).

При этом важно понимать, что текст допсоглашения по продлению сроков должен содержать описание исключительно этого пункта. Не допускается добавлять в него, например, изменение арендной платы, условий использования имущества, обязанностей по его содержанию и т.п. Если требуется изменить сразу несколько пунктов, можно подписать несколько допсоглашений или же объединить их в одно (без названия). Альтернативный вариант – составить новый договор.

Скачать образец бланка:

Бланк доп. соглашения (word)

Поделиться ссылкой:

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При этом по общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений.

В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон либо возобновлен на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На практике в отношениях аренды часто используется термин «пролонгация» применительно к договору аренды. Он не имеет нормативного определения и по существу означает продление срока арендных отношений. Однако такое продление может осуществиться разными способами.

Так, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается «автоматически»). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, чтобы договор аренды считался заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13).

Кроме того, в договоре аренды может содержаться условие, которое ставит продление арендных отношений в зависимость от прямого волеизъявления сторон. Например, договором может быть предусмотрено, что арендатор вправе известить арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении срока предыдущего договора. В таком случае срок договора не продлевается автоматически, и сторонам целесообразно изначально предусмотреть в договоре порядок осуществления арендатором такого права. Как указал ФАС Московского округа в постановлении от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175, согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды. В то же время, если в договоре не определен порядок оформления отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок по правилам ст. 621 ГК РФ (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08, Девятого ААС от 20.02.2012 N 09АП-940/12).

Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, поэтому стороны могут продлить арендные отношения и при отсутствии такого условия путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, в котором будет указано, например, что стороны договорились о продлении действия договора аренды на новый срок.

Если договор аренды на новый срок сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Однако, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся (см. постановления АС Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 и от 07.04.2015 N Ф09-423/15).

Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится и к договорам государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Они считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, когда такой договор заключается на новый срок, стороны должны согласовать размер арендной платы, который определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Условие об арендной плате, предусмотренное договором аренды, который заключен на новый срок без проведения торгов, применяется к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Отметим, что если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (например, продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось) договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок (см. например, определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).

Внимание

Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

— при продлении на срок менее одного года (п. 10 Письма);

— при возобновлении на неопределенный срок (п. 11 Письма).

Как оформить отказ от пролонгации договора

В каких случаях возможно продление договора

С какого момента отказ от продления договора является расторжением сделки

Как осуществляется отмена пролонгации договора

Расторжение договора после отказа от пролонгации

Продление срока действия договора (его пролонгация) осуществляется в случаях, если:

  • Заключено дополнительное соглашение к основному договору с прямым указанием в нем о срочной пролонгации (на конкретный временной промежуток) или бессрочной — по истечении срока действия основного договора.
  • В текст первоначального документа включено условие о том, что если одна из сторон не совершит действий, свидетельствующих об отказе в продолжении сотрудничества, договор продолжит свое действие.
  • Закон указывает на то, что сделка продляется при наличии каких-либо обстоятельств. Например, п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжил пользование имуществом, а арендодатель не выступает против продолжения взаимоотношений, договор возобновляет свое действие на тех же условиях (об общем сроке действия договора по ГК РФ можно узнать ).

С какого момента отказ от продления договора является расторжением сделки

Отказ от продления не расторгает договор, поскольку его действие не прекращается до истечения срока, на который он заключен. Отказ лишь свидетельствует о том, что сделка будет расторгнута в будущем — в момент окончания срока действия договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Например, 12 января 2018 года заключен договор найма жилого помещения сроком на 1 год с возможностью последующего продления в случае отсутствия возражений сторон. Наниматель в июне 2018 года направил наймодателю уведомление об отказе от продления, которое было получено 1 июля 2018 года. Получение письма не означает, что договор расторгнут в этот момент — он будет расторгнут в будущем, 12 января 2019 года.

Как осуществляется отмена пролонгации договора

Алгоритм действий следующий:

  1. Производится изучение договора, в котором указано, каким образом осуществляется уведомление сторон об отказе от его пролонгации.
  2. Если порядок направления уведомления не согласован, в произвольной форме составляется письменный отказ от сделки и направляется контрагенту. Если порядок согласован, отказ от пролонгации составляется и направляется с соблюдением правил, указанных в тексте договора.
  3. Получение письма контрагентом либо уклонение от получения письма, направленного надлежащему лицу по правильному адресу, свидетельствует о том, что юридически значимое сообщение доставлено (ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Соответственно, правила о пролонгации договора перестают действовать автоматически.

Образец уведомления об отказе законодательно не утвержден, но документ следует составить в письменной форме и включить в него следующие сведения:

  • реквизиты договора (дата, номер, место заключения);
  • наименования сторон;
  • срок окончания действия договора;
  • причину отказа в пролонгации;
  • дату составления.

Образец уведомления об отказе от пролонгации договора можно скачать по ссылке:

Подпишитесь на рассылку

Скачать образец

Расторжение договора после отказа от пролонгации

Как мы писали выше, письмо об отказе в продлении действия договора относится к числу юридически значимых сообщений. Соответственно, договор будет расторгнут в момент, когда истечет срок его действия.

Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора по общему правилу не требуется, однако стороны могут сделать это по своей инициативе либо в случае, если в договоре указывается на необходимость составить допсоглашение.

***

Таким образом, отказ от продления срока действия договора возможен, если это предусмотрено договором или законом. Заинтересованная сторона направляет контрагенту уведомление о намерении не продолжать договорные взаимоотношения. Сделать это необходимо заблаговременно, до того момента, как наступит срок окончания действия документа.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *