Признать право собственности на объект незавершенного строительства

Содержание

Оформление права собственности на недостроенный объект

Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства.

Практика показывает, что часть объектов, рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство, остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых (ОНС). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов.

В Гражданском Кодексе (первая часть сто тридцатой статьи) подобные объекты признаются недвижимостью на том основании, что перемещение в иное место, без причинения несоразмерного ущерба, невозможно. Одновременно с этим ГрК РФ (статья 1) относит к ОНС все недостроенные ОКС, за исключением строений временного характера.

Если у заявителя на руках имеется свидетельство о праве на данный участок земли, полученное до 01.07.16, его можно не менять на выписку из ЕГРН. При любой последующей сделке с объектом вместо него оформят данную выписку.

51-ая статья ГрК РФ требует в обязательном порядке получения разрешения на возведение объекта, если последний подпадает под градостроительные регламенты. Его выдают после согласования с уполномоченными представителями местной администрации, и с учётом имеющейся проектных документов.

Отсутствие разрешения делает ОНС объектом, который возводится незаконно. Соответственно, технический план на него, в подобных случаях, оформить невозможно. Согласно положениям сороковой статьи (№ 218-ФЗ) разрешено выполнение кадастрового учёта ОНС без подобного разрешения в тех случаях, когда действующими нормативами его наличие не требуется.

Как зарегистрировать недострой

Чтобы поставить любой ОНС на кадастровый учёт, требуется предоставить в Росреестр комплект документов: технический план на регистрируемый объект, полученное разрешение на ведение строительства, документы, определяющие права собственника на земельный участок (правоустанавливающие). Если участок под строительство не учтён, а права владельца не внесены в ЕГРН, разрешена одновременная регистрация и учёт на ОНС и землю.

Объект, строительство которого не завершено, можно зарегистрировать в кадастре, если заявитель предоставит документы, подтверждающие, что данным участком он владеет легитимно (земля является его собственностью, либо на него заключён соответствующий договор аренды).

Следовательно, правоустанавливающими документами закон признаёт: договор аренды, к которому прилагается выписка, полученная в ЕГРН Последняя должна содержать информацию о предоставлении данного участка в долгосрочную аренду. Также правоустанавливающими документами считается выписка иного содержания из данного реестра, подтверждающая права собственности заявителя на рассматриваемый участок, или распорядительный акт, утверждённый муниципалитетом, о передачи участка под последующую застройку.

Для его оформления необходимо подать в Росреестр:

  • комплект проектной документации, детальное описание ОНС;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • разрешение на ведение строительства;
  • технический план;
  • наличие акта о консервации (вариант, приостановлении работ на объекте);
  • межевой план строительного участка (вариант, план границ последнего).

Формирование техплана ОНС

Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.

Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.

Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.

Ключевыми особенностями работы над планом являются:

  • включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
  • определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
  • кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
  • работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.

Максимальную точность определения фактического положения объекта на участке позволяет получить использование спутниковой информации.

Что будет если не регистрировать ОНС

Действующим законодательством не предусмотрена ответственность за факт отсутствия государственной регистрации. Так как, в соответствии с положениями ст. 131 (пункт 2) ГК подобная регистрация имеет заявительный характер. Однако её отсутствие исключает признание прав на ОНС, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК). То есть владелец объекта не может совершать с ним какие-либо действия по собственному желанию (продажа, дарение, залог, иное).

Если отсутствие регистрации вызвано желанием уклониться от уплаты налогов, автоматически наступает ответственность, предусмотренная статьёй КоАП 19.21 (начисление штрафа). Для юридического лица он может составлять (30-40) тысяч рублей, для должностного лица, (3-4) тысячи рублей. Подобная ответственность наступает при умышленном затягивании ввода готового объекта в эксплуатацию.

Кадастровые инженеры АН Истрариел готовят технические планы на весь объект или часть недостроенного объекта. Мы подаём необходимую документацию в Росреестр, ставим объекты незавершённого строительства на кадастровый учёт и регистрируем право собственности.

Признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства

Главная > Защита дольщиков > Признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства

В соответствии с ч. 1 ст. 16 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после его передачи дольщику застройщиком подлежит обязательной государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации права на квартиру в новостройке является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт, подписанный между застройщиком и дольщиком. В некоторых случаях акт приёма-передачи квартиры с дольщиком подписывает уполномоченная застройщиком организация (например, генеральный подрядчик или управляющая компания).

На практике часто встречаются ситуации, когда строительная компания по каким-либо причинам (например, при возникновении спора по выплате неустойки в добровольном порядке) уклоняется от составления и подписания акта приёма-передачи на квартиру или находится в предбанкротном состоянии и фактически прекратил свою деятельность. В этих и некоторых других случаях участник долевого строительства не может получить свидетельство о праве собственности на приобретённый объект недвижимости в обычном порядке.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, а, в соответствии со ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество возможна на основании решения суда. Таким образом, признание права собственности на квартиру и его регистрации на основании решения суда для дольщика является единственным способом защиты права на владение и распоряжение приобретённым недвижимым имуществом.

В каких случаях обращаются в суд для признания права собственности в новостройке

  • строительство многоквартирного дома завершено, однако объект не введён в эксплуатацию (например, имеются замечания у приёмочной комиссии);
  • многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не введён и объект долевого строительства не передавался дольщику;
  • степень готовности многоквартирного достаточно велика и составляет, например, 80%, но при этом объект долевого строительства, вопреки действующему законодательству (ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ) передан участнику долевого строительства по акту приёма-передачи;
  • строительная компания создала (построила) многоквартирный дом и ввела его в эксплуатацию, но уклоняется от передачи документов в регистрирующий орган и оформления акта приёма-передчи с участником долевого строительства;
  • возник затяжной спор между участником долевого строительства и застройщиком (например, по вопросу обнаруженных в квартире недостатков и их устранения);
  • застройщик отказывается выдавать дольщику ключи от квартиры, предъявляя ему незаконные требования (например, отказа от требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства).

Для чего нужно признавать право собственности на объект долевого строительства?

Прежде всего, признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства гарантирует участнику долевого строительства полную защиту его права на владение квартирой при банкротстве застройщика, а также страхует его от возможных мошеннических действий с так называемыми «двойными продажами» квартиры (поскольку суды, в подавляющем большинстве случаев, признают право собственности на квартиру за гражданином или организацией, которые первыми обратились в суд с требованием о признании права на спорный объект недвижимости).

В случае, когда становится очевидно, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и уже не сможет выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами (коими являются не только участники долевого строительства, но и кредитные учреждения, поставщики оборудования и материалов, подрядные и ресурсоснабжающие организации и т.п.) крайне не рекомендуется медлить с обращением в суд для признания права собственности на купленную квартиру.

Если застройщик будет признан арбитражным судом банкротом, то дольщик, не принявший квартиру от застройщика по акту приёма-передачи, рискует остаться без приобретённого недвижимого имущества и уплаченных в счёт его покупки денежных средств, поскольку квартира участника долевого строительства может быть включена в конкурсную массу для удовлетворения заявленных требований других кредиторов.

Для исключения подобного развития событий дольщику необходимо подавать заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения в срок установленный законом. При этом признание права собственности на объект долевого строительства при банкротстве застройщика потребует гораздо больше финансовых и временных затрат, не говоря уже о нравственных страданиях дольщика (которые, к слову, никак не будут ему компенсированы).

Кроме того, без признания и регистрации права собственности на квартиру участник долевого строительства не сможет оформить в ней постоянную регистрацию, получить налоговый вычет, получить меньшую годовую процентную ставку по ипотечному кредиту и, самое главное – распоряжаться ей по своему усмотрению, будь то сдача квартиры в аренду (наём), дарение или последующая перепродажа.

Некоторые особенности при подаче искового заявления о признании права собственности на объект долевого строительства

  1. Размер государственной пошлины при подаче искового заявления о признании права собственности составляет 300 рублей на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, однако позиция судов общей юрисдикции по данному вопросу неоднозначна. Некоторые судьи требуют уплаты государственной пошлины исходя из цены договора участия в долевом строительстве и оставляют исковые заявления дольщиков без движения.
  2. Иск о признании права собственности на объект завершённого или незавершённого долевого строительства подаётся исключительно в суд по месту нахождения этого объекта на основании ст. 30 ГПК РФ.
  3. Рекомендуется заказывать как минимум несколько копий решений суда с отметками о вступлении в законную силу поскольку они необходимы дольщику для подачи документов на государственную регистрацию права на квартиру, а также предъявляются в управляющую организацию, обслуживающую дом.
  4. Если в отношении застройщика применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть подано только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 № 127-ФЗ).
  5. Далеко не все отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрируют права собственности на объекты долевого строительства на основании решений судов.

Как грамотно признать право собственности на квартиру в новостройке?

Прежде всего, необходимо определиться с предметом иска и грамотно обосновать исковые требования, в частности доказать, что подписание акта приёма-передачи на квартиру с застройщиком не представляется возможным ввиду наличия веских причин. Если застройщик систематически не исполняет взятые на себя обязательства, фактически не строит дом, уклоняется от передачи квартир – это предвестник возможного скорого банкротства строительной компании, а, следовательно, тянуть с признанием права собственности через суд бессмысленно и опасно.

Задать вопрос

Алгоритм признания права собственности на объект долевого строительства

1. Определение с предметом иска исходя из сложившиеся ситуации с объектом долевого строительства. Участник долевого строительства может заявить иск:

  • о признании права собственности на объект завершённого долевого строительства (в частности, если дом уже построен и введён в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от подписания акта приёма-передачи на квартиру с дольщиком);
  • о признании права собственности на объект незавершённого долевого строительства в виде (в частности, если дом ещё не достроен и в эксплуатацию не введён или в случае, когда многоквартирный дом ещё не достроен, но квартира фактически передана дольщику);
  • о признании права собственности на спорный объект недвижимости (если застройщиком были совершены «двойные продажи» объекта долевого строительства).

2. Обращение в районный (городской) суд по месту нахождения объекта долевого строительства с исковым заявлением. В обоснование заявленных исковых требований о признании права собственности на объект долевого строительства, возможно ссылаться, в частности, на положения:

  • статей 8, 12, 128, 130, 131, 164, 218, 219, 223, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации;
  • статьи 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
  • статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3. Участие в судебном заседании по делу лично или через представителя. При соответствующем ходатайстве дело может быть рассмотрено в порядке заочного судопроизводства без явки истца в суд.

Суд принимает решение о принятии искового заявления к производству в течение 5 дней со дня его регистрации в суде. На практике данные сроки могут быть увеличены исходя из фактической загруженности суда и судьи, которому передаётся дело.

Поскольку признание права собственности на объекты долевого строительства сопряжено с рядом существенных нюансов и рисков, рекомендуется обращение к квалифицированному юристу.

4. Получение копии решения суда с отметкой о вступлении в законную силу. В соответствии со ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, который составляет 1 месяц.

Если застройщиком была подана апелляционная жалоба на решение суда о признании за дольщиком права собственности на квартиру, то решение вступает в законную силу сразу после рассмотрения апелляционной жалобы в суде второй инстанции.

5. Регистрация права собственности на объект долевого строительства в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для регистрации права собственности в регистрирующий орган необходимо предоставить следующий комплект документов:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;
  • копия решения суда с отметкой о вступлении в законную силу;
  • договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
  • документ, подтверждающий оплату цены договора участия в долевом строительстве;
  • чек-ордер на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В случае если квартира в новостройке приобреталась за счёт средств ипотечного кредитования, регистратор может запросить дополнительные документы из банка.

Основные риски при отсутствии признания права собственности на квартиру через суд

Риски отсутствия права собственности

Односторонний акт приёма-передачи

Включение объекта в конкурсную массу

«Двойные продажи» объекта недвижимости

Невозможность распоряжения квартирой

Затягивание с признанием права собственности на объект долевого строительстве при риске банкротства застройщика может обернуться катастрофическим последствиями.

Рассмотрим каждый из вышеперечисленных рисков более подробно:

  • Односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства может быть составлен застройщиком при уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры на основании ч. 6 ст. 8 № 214-ФЗ. На практике, дольщики «уклоняются» от принятия объектов по причине наличия в них множественных недостатков или при несогласии с формулировками, изложенными в актах приёма-передачи (например, об отсутствии претензий по качеству объектов или об отсутствии финансовых претензий при наличии неустойки за просрочку передачи). Признание права собственности через суд, в данном случае, позволяет избежать составление одностороннего акта ПП и исключает уход застройщика от ответственности по устранению недостатков объекта.
  • Включение объекта в конкурсную массу при банкротстве застройщика применяется для удовлетворения требований кредиторов различных очередей и фактически означает потерю дольщиком движимого и недвижимого имущества в виде квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств. Если участник долевого строительства, в срок установленный законом, не подаст заявление в арбитражный суд о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, то он имеет реальные шансы потерять квартиру.
  • «Двойные продажи» объекта недвижимости – распространённая схема мошенничества на рынке первичной недвижимости, в результате которой право собственности на объект долевого строительства приобретает третье лицо, а не дольщик, первоначально купивший у застройщика квартиру. Судебные разбирательства в этом случае не всегда имеют перспективы, поскольку суды, как правило, признают право собственности за участником долевого строительства, который первый заявил в суд соответствующие требования на объект долевого строительства. Дольщикам, оставшимся без квартиры, придётся обращаться в правоохранительные органы и инициировать возбуждение уголовного дела в отношении застройщика, но шансы на возврат денежных средств при этом практически ничтожны.
  • Невозможность распоряжения квартирой ввиду отсутствия государственной регистрации права на неё создаёт для дольщика целый ряд ограничений его прав, что особенно печально в случае если многоквартирный дом построен и введён в эксплуатацию. Так, участник долевого строительства, не ставший собственником, не сможет получить меньшую процентную ставку по ипотеке, оформить постоянную регистрацию в квартире, а также сдать её в аренду (наём) или перепродать.

Комплект документов, необходимых для признания права собственности в судебном порядке

  1. договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома – оригинал или нотариально заверенная копия;
  2. дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (при наличии);
  3. копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (при наличии);
  4. сведения об объекте долевого строительства из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  5. переписка между участником долевого строительства и застройщиком (уведомления о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, приглашения на приёмку квартиры, претензии сторон и т.п.);
  6. акт приёма-передачи объекта долевого строительства (при наличии);
  7. ипотечный договор (если квартира была приобретена с привлечением ипотечного кредитования);
  8. документы, подтверждающие оплату цены договора дольщиком (платёжное поручение, чек-ордер, справка об оплате квартиры от бухгалтерии застройщика, акт сверки взаиморасчётов и т.п.);
  9. доверенность на представителя в судебном процессе (если интересы дольщика представляет юрист);
  10. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины при подаче искового заявления в суд (300 рублей);
  11. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права (2000 рублей, при заявлении требования о государственной регистрации права на квартиру в судебном порядке).

А также иные юридически значимые (определяемые индивидуально в каждом конкретном случае) для исхода дела документы.

Стоимость услуг по признанию права собственности на объекты долевого строительства

Признание права собственности на объект завершённого или незавершённого долевого строительства требует наличия обширных знаний различных областей права и практический опыт ведения в суде подобных дел. Ценой ошибки может стать потеря участником долевого строительства недвижимого и движимого имущества в виде квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств. По этой причине настоятельно рекомендуется доверять признание права собственности на квартиру в новостройке профессионалам.

Наименование услуги: Стоимость услуги:
1 Признание права собственности на объект завершённого долевого строительства «под ключ» (от подачи искового заявления до признания права собственности судом) от 15 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
2 Признание права собственности на объект незавершённого долевого строительства «под ключ» (от подачи искового заявления до признания права собственности судом) Индивидуально (в зависимости от сложности дела)
3 Подача заявления в арбитражный суд заявления о включении в реестр требований о передаче жилого помещения от 5 000 рублей
4 Первичная юридическая консультация по вопросу признания права собственности на объект долевого строительства Бесплатно
5 Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу передачи квартиры по акту приёма-передачи на выгодных для дольщика условиях от 3 000 рублей
6 Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд о признании права собственности на объект долевого строительства от 5 000 рублей
7 Представление интересов истца в судебном заседании судов первой и второй (апелляционной) инстанции Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела)
8 Помощь в получении копии решения суда по делу о взыскании права собственности с отметкой о вступлении в законную силу Индивидуально (в зависимости от суда)
9 Регистрация права собственности на объект долевого строительства на основании решения суда в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии от 3 000 рублей
10 Подготовка и подача ходатайств о компенсации судебных расходов (на представителей и/или иных, например, почтовых) Бесплатно (при заказе услуги «под ключ») или от 1000 рублей / шт.
Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

Оплата услуг по признанию права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства производится по факту признания права собственности или государственной регистрации права собственности на квартиру (в зависимости от договорённостей).

Дополнительные расходы участника долевого строительства при признании права собственности на квартиру в судебном порядке

  • государственная пошлина при подаче иска о признании права собственности на объект долевого строительства (составляет 300 рублей на основании ст. 333.19 НК РФ, однако некоторые суды могут рассчитывать её исходя из цены иска);
  • государственная пошлина за регистрацию права собственности на объект долевого строительства (составляет 2000 рублей, на основании пп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается при заявлении требований в исковом заявлении о регистрации права собственности в Росреестре);
  • почтовые расходы – отправление документов застройщику и/или суд (от 150 рублей / письмо);
  • ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница);
  • изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу);
  • доверенность на представителя истца в судебном процессе (в среднем 1500 рублей за штуку).

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Кто является сторонами по делу о признании права собственности на объект завершённого строительства?

  • Участник долевого строительства – истец;
  • Застройщик – ответчик;
  • Территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – третье лицо.

В какой срок необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру на основании решении суда?

Срок регистрации права собственности на объект долевого строительства на основании решении суда законодательно не определён, следовательно, зарегистрировать право собственности на квартиру можно в любое время.

Обязательно ли наличие акта приёма-передачи на квартиру для обращения в суд о признании права собственности?

Нет, наличие акта приёма-передачи объекта долевого строительства не является обязательной частью комплекта документов для иска о признании права собственности на квартиру.

Сколько длится судебный процесс по признанию права собственности на объект долевого строительства в новостройке?

Признание права собственности на квартиру в новостройке в судебном порядке занимает в среднем 4-6 месяцев с момента подачи искового заявления и до вступления решения в законную силу.

Объекты незавершенного строительства: признать право можно, а зарегистрировать?// Судебная практика по признанию права собственности

В российском законодательстве объект незавершенного строительства не имеет отдельного определения, как это имеет, к примеру понятие «недвижимость», которое включает в себя и объект незавершенного строительства. В судебной практике это обуславливает прямые последствия для процессуального результата – признания права собственности на объекты незавершенного строительства и дальнейшую его государственную регистрацию.

Как правило, значение государственной регистрации на объект незавершенного строительства состоит в закреплении за истцом – физическом лицом права собственности при долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо же возможности компенсации затрат на достройку «незавершенки» за счет её продажи.

А как известно, согласно ч. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Однако, ввиду неопределенности понятия «объект незавершенного строительства» судебная практика по-своему разрешает спорные вопросы относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительства.

Анализ судебной практики показал, что суды выделяют объекты незавершенного строительства с различными порядком доказывания наличия права, исходя из:

— стадии строительства — «фундамент»;

— категории объекта незавершенного строительства

«объект долевого строительства» (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

объект незавершенного строительства как самовольная постройка при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ (п. 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

— управомоченого лица на признание права собственности (истец):

должник, судебный пристав (п. 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), арбитражный управляющий Постановление по делу № А08-9664/2009 от 14 июля 2016 года).

Однако, несмотря на их видимые процессуальные отличия их объединяет одно: признание права собственности не может быть осуществлено, а право — зарегистрировано, без наличия каких-либо прав на земельный участок.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предписывается, что среди документов, необходимых для государственного кадастра и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, требуется:

технический план таких объектов недвижимости

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,

или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Так, судебная коллегия постановлением ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 утвердила практику о том, что отсутствие каких-либо прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства или признание незаконным договора аренды под ним свидетельствует об отсутствии волеизъявления собственника земли, а значит не дает возможности признать право собственности на «незавершенку».

Очевидным напрашивается применение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ,однако, в ряде постановлений ВАС говорится о том, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не применимы указанные положения Земельного кодекса, ввиду того что объекты незавершенного строительства не могут использованы по их целевому назначению до завершения их строительства и ввода их в эксплуатацию (Постановление ВАС №15874/11 от 10.04.2012 г., Постановление ВАС №8985/08 от 23.12.2008 г.).

Соответственно, не могут и применятся п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Стены — тоже собственность

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний «третьих лиц». На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что «иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет». Это облсуд не увидел. ВС сказал еще — нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *