Пристройки к многоквартирному дому

Содержание

Сложности, которые могут ожидать при планировании пристройки

Если вы планируете пристроить балкон, то сделать это можно в любой квартире многоэтажного дома. Такая идея возникает, когда смотришь на пустующее пространство под окнами, где можно обустроить уютный балкон, лоджию или еще одну комнату. Сложности могут возникнуть, если дом располагается в историческом районе города, где любые изменения могут привести к нарушению восприятия объекта.

Если вы проживаете в обычном многоквартирном доме, который считается типовым и не имеет исторической ценности для города, то все будет гораздо проще. Зачастую легче всего получить разрешение на пристройку к квартире жителям спальных районов, расположенных вдалеке от центра города. Вам потребуется обратиться в необходимые инстанции и на законном основании получить официальное разрешение.

Мнение эксперта Сергей Юрьевич Строительство домов, пристроек, террас и веранд. Задать вопрос эксперту В России выдачей разрешения занимается организация, ответственная за охрану архитектурных памятников. Если дом принадлежит к объектам, представляющим историческую ценность для города в виде памятника архитектуры, то можно забыть о попытках получить разрешение.

Зачастую причиной отказа в строительстве является отсутствие подписи хотя бы одного соседа, который будет против запланированных вами мероприятий. Но также отказать может одна из инстанций, что послужит серьезным препятствием на пути к осуществлению идеи.

Что нужно для получения разрешения?

Пристройка к многоквартирному дому на первом этаже требует подготовки целого пакета документов, которые нужно предъявить соответствующим инстанциям. Прежде всего, необходимо подтверждение права собственности на квартиру, документ, удостоверяющий личность, а также идентификационный код. Если в паспорте и документах на дом указаны разные фамилии, то потребуется подготовить документы о смене фамилии, что предполагает дополнительные трудности.

Рекомендуем к прочтению

Нужно подготовить технический паспорт на квартиру, срок его заполнения должен быть в пределах одного года. А также нужна справка из домоуправления, где будет указано количество граждан, проживающих в квартире. Разумеется, потребуется и разрешение со стороны других жильцов, проживающих по соседству. Речь идет о соседях снизу, сверху и с одной лестничной площадки. Документ заверяется в нотариальном порядке, хотя в некоторых случаях достаточно заверить его в домоуправлении. Документы передаются в администрацию города. Пристройки к многоквартирному дому должны в точности соответствовать эскизу, который за установленную плату можно получить в отделе архитектуры Не обойтись без разрешения со стороны горводоканала, службы газа, а также МЧС и электросетей.

Сумма пошлин зависит от площади планируемой пристройки и самой квартиры.

Документы на пристройку к многоквартирному дому

Итак, существует 2 случая, когда необходимо оформление документов на пристройку: если строительство только предполагается и если строение возведено незаконно.

Пристройки разделяются на 2 вида:

  • Некапитальные постройки — к ним можно отнести строения, которые не имеют фундамента или можно собрать и разобрать без дополнительного возведения стен. К ним относят навесы, лестницы, трассы, витрины, которые выступают не более чем на 12 м.
  • Капитальные постройки — такие объекты могут изменить технические характеристики и инфраструктуру дома. К ним можно отнести балконы, веранды лоджии на первом этаже.

Для некапитальных построек особенных разрешений не требуется. Достаточно лишь оформления акта о переустройстве помещения.

Для капитальных сооружений необходимо собрать следующие документы:

  • Получить разрешение на пристройку к многоквартирному дому от всех жильцов.
  • Проект будущей постройки.
  • План помещения.
  • Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарственная и т. д).
  • Разрешение из Роспотребнадзора на план постройки по СанПин.
  • Разрешение от службы Пожарной Безопасности.
  • Согласие из Комитета архитектуры и градостроительства на постройку.

Для того чтобы оформить самовольную постройку нужно подготовить:

  • Документы, подтверждающие право собственности недвижимости (договор купли-продажи, обмена, наследования и т.д).
  • Выписка из домовой книжки.
  • Справка из Бюро Технической Инвентаризации (разрешение).
  • Соглашение соседей на постройку (в письменном виде).
  • Акты коммунальных служб о наличии близрасположенных коммуникаций.
  • Проект и план постройки.
  • Фотоснимок дома.

Как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Пристройка к многоквартирному дому на первом этаже должна проводиться только с разрешения муниципалитета. Балконы, лоджии, веранды должны быть признаны нежилыми. Некоторые граждане и вовсе могут пристраивать к квартирам целые комнаты или магазины. В таком случае то, что помещение нежилое еще нужно доказать.

Для того чтобы получить разрешение на пристройку, прежде всего необходимо собрать все документы перечисленные в предыдущем пункте.

После того как все документы собраны необходимо подать заявление в органы местного самоуправления. Последние должны утвердить план постройки и дать на нее разрешение.

Важно! Если пристройка к многоквартирному дому на первом этаже уже возведена, то она считается незаконной. Узаконить такое строение наиболее сложно.

В случае с уже возведенным строением необходимо:

  • Осуществить реконструкцию пристройки, не затрагивая основной конструкции дома.
  • Взять заключение о том, что пристройка демонтирована.
  • Собрать всю техническую документацию.
  • Собранные документы нужно отправить в Регистрационную палату для получения разрешения.

Если разрешение по каким-либо причинам не дают, необходимо обратиться в суд с просьбой узаконить постройку. Пристройка балкона на первом этаже менее проблемна, потому как разрешение можно получить даже без согласия соседей.

Важно! Если пристройка расположена на участке, который не принадлежит собственнику квартиры, то она считается незаконной и подлежит сносу. Незаконная пристройка к многоквартирному дому грозит штрафом.

По времени оформление собственности длится около 6 месяцев. Сбор документов и получение разрешений занимает много времени, а сама регистрация происходит не в самые краткие сроки. Если подается исковое заявление в суд-то сроки могут еще сместиться. Сроки могут колебаться в зависимости от сложности проекта пристройки и многих других факторов.

В каких случаях могут отказать в согласовании пристройки

Основания для отказа могут быть следующие:

  • Несовпадение конструкции с проектом.
  • Несоответствие техническим требованием: близость коммуникаций, разрушение несущих конструкций и т. д.
  • Применение в строительстве материалов, которые несоответствуют строительным нормам.
  • Если окна квартиры выходят на центральные улицы города.
  • Если пристройка портит вид здания или дом входит в число архитектурных памятников.
  • Если строение противоречит интересам окружающих.

Перед возведением постройки желательно оформить разрешения на подобные действия, иначе владелец может обзавестись массой проблем. В случаях, когда сооружение признано незаконным, органы местного самоуправления вправе подавать в суд на владельца. Теперь вы знаете, как узаконить пристройку к многоквартирному дому и надеемся наша статья помогла вам. Также вы всегда можете связаться с нашими юристами для подготовки всех необходимых бумаг.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как узаконить пристройку к многоквартирному дому» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)! Была ли Запись полезна? 425 из 493 читателей считают Запись полезной.

Проживая в современных условиях урбанизации, крайне стесненных жилищных условиях и между многоэтажной городской застройкой, часто собственники прибегают к новым идеям по расширению жилплощади. Сейчас актуален вопрос правомерности возведения пристроек и узаконивания их к квартирам или многоквартирным домам.

Где и как получить разрешение на пристройку к квартире или многоквартирному дому – порядок действий и список необходимых документов

Прежде чем начать строительство, следует знать, что пристройки бывают двух видов:

  1. Некапитальные. К таким относят сооружения, которые возводят без постройки фундамента. Например, это крыльцо или лестницы, пристроенные к первым этажам многоквартирных домов. Также некапитальные сооружения – это витрины, террасы, которые можно собрать и разобрать, и навесы, не требующие дополнительной надстройки стен.
  2. Капитальные. К таким постройкам относят веранды, балконы и лоджии. Как правило, они изменяют технические и экономические параметры многоквартирных домов. Например, его высоту, ширину или площадь земельного участка, на котором будет расположено сооружение.

Некапитальные пристройки можно возводить без специальных разрешений. Они требуют только получения акта приемки (он же – акт о завершенном переустройстве помещения) в Государственной Жилищной инспекции. А капитальные пристройки требуют больше внимания и целого пакета документов, в который входят:

  1. Согласие на строительство от всех жильцов многоквартирного дома.
  2. Проект пристройки.
  3. План основной жилплощади.
  4. Документ о том, кто владеет квартирой – договор купли-продажи, дарения, наследства и т.п.
  5. Согласование из Роспотребнадзора на соответствие плана постройки СанПиНам.
  6. Характеристика от пожарной инспекции.
  7. Справка из Комитета архитектуры и градостроительства.

Как только все документы будут в порядке, отправляйтесь с заявлением в местную администрацию. Руководство обязательно должно утвердить ваш проект, чтобы вы смогли начать стройку. Многие сразу обращаются с заявлением в суд, считают, что таким образом быстрее получат положительный ответ от администрации.

Стоит отметить, что руководство города или района может отказать вам в постройке. Вот главные причины:

  1. Если многоквартирный дом расположен в центре города и является памятником архитектуры.
  2. Если пристройка разрушит здание и ухудшит его внешний вид.
  3. Если проект согласован, но при его строительстве будут применяться старые технологии и материалы.

Получив «зеленый свет» от администрации, смело начинайте строительство. А после не забудьте составить акт приемки и обратиться в Бюро технической инвентаризации. Именно в БТИ вы должны получить окончательное заключение о перепланировки жилплощади.

Особенности оформления нежилой пристройки к квартире или многоквартирному дому – как узаконить пристроенный магазин или лоджию?

Часто под видом балкона, собственники пристраивают дополнительную комнату к квартире, магазин с подвалом, кафе или офис. Узаконивать нежилое строение следует в обязательном порядке, как и жилое. Главная причина – пристройка будет иметь фундамент или несущие колонны. Стоит отметить, что узаконить нежилую пристройку к многоквартирному дому – сложный процесс. Во-первых, потому, что опирающаяся на землю конструкция будет расположена всегда незаконно – она будет находиться на земле, на которую имеет право только муниципалитет, а не собственник квартиры. Однако практика показала, что собственники могут добиться, чтобы лоджия или магазин стали отдельной собственностью. Что же нужно делать:

  1. Выполняем реконструкцию пристройки, не затрагивая несущих элементов строения. Подготавливаем заключение об этом.
  2. Собираем техническую документацию. Если это магазин, то пакет документов должен быть собран на отдельно-стоящий объект недвижимости. А если это балкон или лоджия, то на основную жилплощадь и нежилую.
  3. Отправляем документы в кадастровую палату, районную или городскую администрацию. Если они не дают разрешения на объект, то решаем вопрос в судебном порядке.

Лоджия и балкон, конечно же, не вызовут вопросов. Их вы легко зарегистрируете, даже если у вас не будет согласия соседей. А вот с магазином придется туго. Земельный участок под недвижимостью будет очень сложно отвоевать у государства. Однако многие руководители администрации идут на уступки и продают землю собственникам квартиры.

Читайте также: Узаконивание пристройки к дому – список необходимых документов

Как узаконить самовольную пристройку к квартире или к жилому многоквартирному дому – советы юристов

Вот несколько советов от правовых специалистов, которые помогут вам быстро разобраться в узаконивании и строительстве конструкций:

  1. Балкон или лоджию следует узаконить как нежилую недвижимость. Если этого не сделать, то придется ежемесячно платить штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей.
  2. Обращайтесь в суд только тогда, когда не можете получить разрешение от администрации. Получите сначала все необходимые документы в госорганизациях, будьте уверенны, что ваш проект сделан на «отлично». С другими инстанциями судебное дело может затянуться надолго.
  3. Пристройка должна располагаться в 2,5 метрах от инженерных коммуникаций. План подземных коммуникаций могут выдать в Комитете по архитектуре и градостроительству вашего города, либо специалисты самостоятельно посмотрят нужный участок.
  4. Если ваша постройка соприкасается с земельным участком, рассматривайте возможность приватизировать эту землю. По Жилищному Кодексу вся территория рядом с многоквартирным домом находится в собственности всех жильцов квартир. Кроме того, земля может являться государственной собственностью.
  5. Лучше чтобы пристройка была оформлена как отдельный объект недвижимости. Выясните, может ли сооружение быть отделено от основного строения, а затем собирайте необходимые документы. Кроме того, узнайте, можно ли оформить земельный участок как самостоятельный объект недвижимости. Даже если у вас не получиться его оформить на себя, вы сможете его взять в аренду.

Разрешение на пристрой к многоквартирному дому

Обоснование : В рассматриваемом случае, собственнику при отсутствии разрешительных документов на строительства пристроя к многоквартирному дому необходимо осуществить согласование произведенной перепланировки в связи со следующим.

Таким образом, в данном случае при отсутствии разрешительного документа, налицо самовольная перепланировка жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В рассматриваемом случае, собственник помещения в многоквартирном доме осуществил строительство пристроя к дому, заняв часть участка, входящего в состав общего имущества. Судебная практика показывает, что размещение на земельном участке, входящем в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома объектов без согласования с собственниками является незаконным.

Относительно размещения пристроя к многоквартирному дому на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, необходимо пояснить следующее. В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Таким образом, для размещения пристроя на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику помещения необходимо заключить соответствующий договор с органом местного самоуправления.

В рассматриваемом случае, многоквартирный дом находится в управлении управляющей организацией.

Придомовая территория многоквартирного дома

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»: Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета.

Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей. Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет.

После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит: Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Как узаконить пристройку?

Пристройка – это часть здания, для возведения которой требуется получить те же разрешительные документы, что и на строительство основного дома. Если под новую пристройку требуется использовать дополнительный участок земли, будет изменена техническая характеристика и инфраструктура домостроения, на новой площади планируется проживание людей, то ее относят к категории капитальной.

Провести узаконивание пристройки капитального типа можно как до, так и после выполнения строительных работ.

На этапе подготовки к реконструкции требуется иметь на руках следующие документы для узаконивания пристройки к частному дому: Может также потребоваться согласование реконструкции с СЭС, пожарной службой, архитектурным отделом и другими службами. Для получения согласия на возведение капитальной пристройки подготовленный пакет документов должен быть предоставлен в орган местного самоуправления. Как правило, для этого следует обратиться в архитектурное бюро или отдел муниципалитета.

Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:

  • для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
  • необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
  • более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.

Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются: Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.

Если по какой-либо причине на капитальную пристройку не были оформлены документы до начала строительства, то единственным способом легализовать ее после постройки будет соответствующее решение суда.

Владельцу не остается другого выхода, кроме как зарегистрировать самострой в судебном порядке, выступая в качестве истца. К исковому заявлению прикладывается такой же пакет документов, как и на узаконивание пристройки, иногда он дополняется фотографиями объекта, земельного участка. В результате, в случае принятия судом положительного решения о признании пристройки законной, можно будет на основании этого решения зарегистрировать ее в Росреестре.

Следует знать, что пакет документации и порядок действий при узаконивании капитальных и некапитальных пристроек отличается. Стоимость услуг определяется и согласовывается с клиентом в каждом конкретном случае.

Как получить разрешение на пристройку к многоквартирному дому?

Содержание статьи: Соорудить балкон можно только после получения официального разрешения от муниципалитета. Для этого необходимо подготовить пакет документов и проект. Вам придется собрать пакет документов, если объект только планируется к возведению.

Но это придется сделать и в том случае, если возведенную постройку вы уже построили. Все пристройки можно разделить на два основных типа: Если вы планируете возведение капитальной постройки, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • Разрешение от всех жильцов дома.
  • Проект помещения.
  • Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП.
  • Общий план помещения.
  • Официальные разрешения от Комитета архитектуры, Роспотребнадзора и Пожарной службы.

После завершения работ необходимо составить акт приемки, в котором должны быть подписи членов приемной комиссии.

В состав приемной комиссии входят следующие лица:

  • Собственник квартиры.
  • Сотрудник проектной организации.
  • Представитель коммунальной службы.
  • Сотрудник местной администрации.

После подписания акта не забудьте заказать техпаспорт БТИ и подать сведения об изменениях в Росреестр.

Если вы пристроили балкон или веранду к квартире, их необходимо признать нежилыми помещениями.

Иногда граждане пристраивают целые жилые помещения. Но эти действия считаются незаконными.

В этом случае постройку узаконить не получится.

После подготовки документов и составления проекта необходимо обратиться в местный орган самоуправления.

Если документы в порядке, здесь вам предоставят официальное разрешение. В заявлении на получение разрешения укажите полные сведения о застройщике. Также необходимо указать данные о земельном участке, на котором планируется пристройка. Если она заходит за участок расположения дома, постройку придется снести и заплатить штраф. Благодаря рекомендациям специалистов вы с первого раза сможете оформить необходимые документы.

Используйте следующие советы: Таким образом, у вас есть возможность достроить балкон или веранду к своей квартире. Важно, чтобы все документы были оформлены правильно и своевременно. Видео сюжет расскажет, как узаконить пристройку балкона

Узаконить пристройку к многоквартирному дому

По общему правилу, любая постройка без необходимых на то разрешений и на земле, не отведенной под эти цели, считается самоволкой. Она может состоять из нескольких этажей, быть любого размера.

Чтобы построить такое сооружение, необходимо получить разрешение представителя муниципального органа. гаражи; навесы, что используются для защиты от солнца (такая пристройка не обязательно оформляется); крыльцо (не полноценная пристройка); жилое помещение, требующее оформления в соответствии с законодательством; кухня; балкон; терасса; баня и т.

Если постройка уже встроена, чтобы оформить ее, понадобится собрать следующие документы: Образец того, как оформлять документы не сложно найти в сети. Что же делать, чтобы пристройка стала законной?

Порядок оформления пристройки к собственному дому указан в законе о госрегистрации.

Это может быть как весь дом целиком, так и отдельная пристроечка к нему. Все в общем это называется «созданный объект».

  1. Документы на землю. Это может быть аренда, продажа участка вместе с домом. Акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами, до издания ЗК РФ, т.е. до 2001 года. Если права на землю уже зарегистрированы по указанным бумагам, то их предоставление в Росреестр повторно не требуется. Узаконить к частному дому можно вне зависимости от года ее возведения – главное, чтобы была надлежащая земля;
  2. Документы, подтверждающие создание объекта и содержащие его описание. Если объект уже завершен, необходимо разрешение на ввод, если пристройка не окончена (незавершенка) – разрешение на строительство. Указанные разрешения выдаются муниципалитетом.

В случае с квартирами, документы желательно оформить заранее, т.е.

до начала стройки, так как не все потом можно получить.

При копировании информации ссылка обязательна. Оформлять такую необязательно. Крыльцо. Не является полноценной. Жилая комната. Это будет уже капитальное сооружение, которое нужно будет оформить по всем правилам. Баня. Присоединив баню к дому, вам не будет нужды бежать домой через улицу сразу после парилки. Кухня. Довольно хлопотная, поскольку здесь нужно проводить воду, газ, канализацию и соответствующую вентиляцию. познакомимся с этими этапами: Только пройдя все этапы процесса узаконивания, ваша получает статус узаконенного вида жилья.

Советы экспертов и юристов Процесс узаконивания самовольной пристройки к дому является довольно Для его составления следует обратиться к профессиональному юристу, иначе вы можете только потерять свое время и некоторые средства.

После этого исковое заявление передается в судебный орган вместе со всеми собранными документами. Причем для того, чтобы делу дать ход, согласно действующему законодательству необходимо произвести оплату госпошлины, обозначенную для любого заявления с имущественными претензиями.

О легализации пристроек к многоквартирным домам

Пристройки, возведенные без вышеуказанного разрешения, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются самовольными постройками и подлежат сносу. Таким образом, признать право собственности на самовольно реконструированный объект в административном порядке не представляется возможным в силу закона. По мнению Департамента, считается возможным разъяснять заявителям, что суд, при рассмотрении искового заявления о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, вправе истребовать от истца следующие документы.

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором возведена пристройка. 3. Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации, т.е.

согласие на строительство пристройки, подписанное всеми (100%) собственниками.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Указанное заключение выполняется индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Итак, существует 2 случая, когда необходимо оформление документов на пристройку: если строительство только предполагается и если строение возведено незаконно. Пристройки разделяются на 2 вида: Для некапитальных построек особенных разрешений не требуется. Достаточно лишь оформления акта о переустройстве помещения. Для капитальных сооружений необходимо собрать следующие документы: Для того чтобы оформить самовольную постройку нужно подготовить: Для того чтобы получить разрешение на пристройку, прежде всего необходимо собрать все документы перечисленные в предыдущем пункте. После того как все документы собраны необходимо подать заявление в органы местного самоуправления.

Последние должны утвердить план постройки и дать на нее разрешение. В случае с уже возведенным строением необходимо: Если разрешение по каким-либо причинам не дают, необходимо обратиться в суд с просьбой узаконить постройку.

ВС РФ: пристройка крыльца к нежилому помещению возможна только с согласия всех без исключения собственников в доме

Brian Goodman / Shutterstock.com

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу. Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).

Рассмотрим это дело подробнее.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса. В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% голосов собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л. было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суды первой и апелляционной инстанции исковые требования Л. удовлетворили (решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 15 июня 2016 г. по делу № 2-3552/2016, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 г. по делу № 33-22405/2016).

Принимая во внимание, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная Л. квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, соответствует требованиям СНиП, СанПиН (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях») и противопожарным нормам (ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, а также решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69% (ч. 4 ст. 146 Жилищного кодекса РФ), суды приняли решение признать право собственности на спорное нежилое помещение с обустроенным отдельным входом за Л.

Вместе с тем с приведенной позицией судов администрация города не согласилась, обжаловав их в ВС РФ. Суд, в свою очередь, установил, что в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры Л. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, что земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое решение должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Так как осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то суд посчитал, что в данном случае реконструкция возможна только с согласия всех без исключения собственников помещений (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, Судебная коллегия приняла решение об отмене судебных актов нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Многие воспринимают расширение жилой площади в многоквартирном доме только через приобретение квартиры большего размера. Но по закону можно расшириться благодаря пристройке. Для этого придется получить разрешительную документацию, чтобы работы не были признаны недействительными. Как правильно оформить разрешение на организацию пристройки к многоквартирному дому?

Пакет необходимых документов

Вам придется собрать пакет документов, если объект только планируется к возведению. Но это придется сделать и в том случае, если возведенную постройку вы уже построили.

Все пристройки можно разделить на два основных типа:

Некапитальные строения Это постройки, не имеющие фундамента. Также это те постройки, которые можно легко собрать и разобрать без возведения дополнительным стен. В данном случае разрешение и согласие от соседей не потребуется. Необходим только акт по переустройству помещения.
Капитальные строения Это объекты, которые могут сказаться на характеристиках и инфраструктуре всего дома. Это балконы и веранды, на возведение которых требуется обязательное разрешение.

Если вы планируете возведение капитальной постройки, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • Разрешение от всех жильцов дома.
  • Проект помещения.
  • Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП.
  • Общий план помещения.
  • Официальные разрешения от Комитета архитектуры, Роспотребнадзора и Пожарной службы.

После завершения работ необходимо составить акт приемки, в котором должны быть подписи членов приемной комиссии.

В состав приемной комиссии входят следующие лица:

  • Собственник квартиры.
  • Сотрудник проектной организации.
  • Представитель коммунальной службы.
  • Сотрудник местной администрации.

После подписания акта не забудьте заказать техпаспорт БТИ и подать сведения об изменениях в Росреестр.

Если вы пристроили балкон или веранду к квартире, их необходимо признать нежилыми помещениями. Иногда граждане пристраивают целые жилые помещения. Но эти действия считаются незаконными. В этом случае постройку узаконить не получится.

После подготовки документов и составления проекта необходимо обратиться в местный орган самоуправления. Если документы в порядке, здесь вам предоставят официальное разрешение.

В заявлении на получение разрешения укажите полные сведения о застройщике. Также необходимо указать данные о земельном участке, на котором планируется пристройка. Если она заходит за участок расположения дома, постройку придется снести и заплатить штраф.

Какая пристройка возможна

Наиболее популярный метод приращивания личной территории у жильцов многоквартирных домов заключается в строительстве лоджии или балкона.

В случаи влияния пристройки на техническую сторону здания необходимо получение задокументированного разрешения или обращения через судебные инстанции.

Официальное разрешение на оставление пристройки возможно путем одобрения официальной комиссии бюро технической инвентаризации. Это возможно, если пристройка стоит от здания не более чем на 12 м, подлежит легкой и быстрой разборке или не содержит твердого фундамента.

Согласование решения об оставлении капитальной пристройки принимается исключительно собственниками всех квартир МКД на общем собрании путем голосования жильцов. Если обстоятельства не позволяют добиться общей встречи жителей дома, в качестве альтернативного варианта предлагается сбор письменных подписей.

Получение разрешения со стороны других жильцов необходимо также при возведении пристройки к многоквартирному зданию барачного типа либо двухквартирному дому.

Виды пристроек

Внимание! Согласно общепринятым нормам, пристройки подразделяются на два основных типа:

  • некапитальные такое название имеют перестроечные сооружения, не имеющие в качестве основы твердого фундамента. Например, крыльцо или лестницы многоквартирного дома, находящиеся на улице. Также к данной категории можно отнести витрины, террасы, навесы и прочие легко разбираемые и собираемые вновь сооружения, не имеющие прочной основы,
  • капитальные. Балконы, веранды, лоджии типичные примеры капитальных возведений. От некапитальных сооружений отличаются серьезным влиянием на экономические и технические характеристики многоквартирного дома, определяемые высотой, шириной и прочими параметрами построенных сооружений.

Акт о завершенном переустройстве помещений, получаемый Государственной Жилищной инспекцией, известный также как акт приемки, все, что нужно для официального оформления некапитальных сооружений. Специальных разрешений возведение пристройки не требует.

В случае с капитальными сооружениями дело обстоит значительно сложнее.

Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Алгоритм действий

Даже если возведение некапитальной пристройки было произведено длительное время тому назад, его узаконивание представляется возможным в любое время.

Скачать бланк заявления в БТИ бесплатно в формате word

Заметьте! Процедура оформления отличается легкостью и представлена перечнем следующих действий:

  • сбор документации, подтверждающей право собственника на квартиру,
  • подготовка обращения на внесение изменений в техническую документацию,
  • подача заявления в бюро технической инвентаризации по месту жительства,
  • приезд на объект специальной комиссии, которая решит вопрос и составит акт о переустройстве многоквартирного дома,
  • получение пакета новых документов,
  • обращение в Росреестр для оформления совершенных изменений.

В случае с капитальными сооружениями процедура оформления имеет аналогичный характер, но отличается необходимостью подачи заявления до начала строительного процесса.

Данный факт послужит приемной комиссии поводом для акта о повторном введении квартиры в эксплуатацию жильцами. Также от этого зависит внесение изменений в техническую документацию строения.

Самовольное возведение капитальной пристройки к многоквартирному дому не только является незаконным, но и не может быть осуществлено ввиду необходимости обращения в судебные инстанции.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в БТИ:

Какие понадобятся документы

Важно! Получение разрешения на возведение пристройки к многоквартирному дому предусматривает наличие следующей документации:

  • правовые бумаги, подтверждающие законное право собственника на участок земли, на котором стоит дом,
  • нормативно-правовые акты в собственности на жилье,
  • технические характеристики строения, в том числе план дома и оценка инвентаря,
  • информация о составе зарегистрированных собственников,
  • официальное одобрение жильцов на возведение пристройки,
  • согласование с местными органами ЖКХ. Необходимо по причине затрагивания большинством капитальных сооружений инженерных коммуникационных линий и для согласования строительных процессов на предварительном уровне,
  • схема рассматриваемого МКД с учетом вносимых изменений,
  • документацию из санитарно-эпидемиологической службы, подтверждающую приемлемый уровень выполнения санитарно-эпидемиологических норм, действующих для жилых помещений,
  • задокументированное разрешение от собственников схожих земельных участков исключительно в случае задевания строительным сооружением их территории,
  • фотографии и (желательно) видеоматериалы многоквартирного дома и земельного участка (в случае надобности),
  • задокументированное разрешение на согласие и проведение строительных работ со стороны таких общественных служб, как Пожарнадзор, газовая служба и других организаций не является обязательной, но рекомендуется в качестве дополнительного аргумента.

Порядок обращения

Оформление строительного сооружения, рассматриваемого как придомовое строение, является прерогативой специально уполномоченных органов. Процедура подачи заявления обуславливается классификацией пристройки.

На пути к узакониванию пристройки первой службой, обращение в которую является обязательным, должны стать местные органы административной власти.

В большинстве случаев административные службы имеют архитектурный отдел, специалисты которого имеют права и полномочия на проведение согласования строительных работ.

Архитектурный отдел является первой и наиболее желанной инстанцией, куда должны подавать заявки просители по вопросам как подготавливаемой к возведению пристройки, так и находящейся на стадии завершения.

Итоговое решение принимается специально отобранной комиссией, члены которой прибывают на участок по месту нахождения дома с пристройкой.

Они оформляют акт, подтверждающий соответствие построенного сооружения основным строительным нормам.

Но возможна эта процедура только после успешного завершения проверки на сопоставление итогового сооружения с черновым проектом, которая, в свою очередь, осуществляется после подтверждения наличия специального разрешения на проведение работ реставрационного типа.

Владелец дома имеет право на изменение технических документов и регистрацию права частной собственности на жилищный комплекс сообразно выводам акта.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Подача заявления после успешного завершения строительного процесса все равно является весомым поводом для подачи официального заявления в местные органы административной власти.

Так как в наличии у застройщика нет лицензии на проведение строительных работ, администрация отказывает ему в узаконивании пристройки.

После этого собственник имеет право обратиться в судебную инстанцию для получения права на официальное узаконивание построенного возведения. Итог дела будет зависеть исключительно от решения суда.

Посмотрите видео. Как узаконить постройку балкона на первом этаже:

Как узаконить при планировании строительства

Соблюдение требований закона еще на стадии планирования будущего строительного процесса является основным способом законного оформления возведенной пристройки.

Обращение в соответствующие органы, рассматривающие дела подобного характера, является первым шагом в этом направлении. Лучший вариант подача заявления в строительную компанию.

Внимание! Важно, чтобы организация являлась лицензированной, иначе в противном случае существует риск стать жертвой аферистов. Черновой проект сооружения будет разрабатываться на основе наличествующей технической документации.

Согласно требованию учета соответствующих норм, возможны обращения в различные организации для подтверждения тех или иных запросов.

После этого проект в наличии с официальным заявлением и соответствующей документацией подается на рассмотрение в местные органы административной власти либо иные уполномоченные службы.

Специальная комиссия предает проект рассмотрению, проверяя на наличие/отсутствие технических ошибок.

Официальное одобрение проведения строительных работ возможно с учетом соответствующего положения вышеупомянутых структур. После этого можно начинать строительство.

Его завершение знаменуется прибытием уполномоченной комиссии, проверяющей итоговое сооружение на соответствие ранее заявленным нормам и соблюдение всех законных актов.

Только после получения акта владелец имеет право на обращение в Бюро технической инвентаризации для внесения правок в технические документы.

Что входит в услуги по содержанию и ремонту жилого помещения?

Узаконивание самовольной пристройки через суд

Скачать бланк иска о признании права собственности на самовольную постройку бесплатно в формате word

Узаконивание строительного проекта, раннее отвергнутого административными органами, возможно при подаче заявления в судебную инстанцию.

Вот перечень необходимого для подачи иска:

  • пакет докуменов, подтверждающий право собственности на дом,
  • технические бумаги, полученные до осуществления изменений,
  • чертеж, отображающий изменения, внесенные в сооружение,
  • официальное подтверждение согласования проведения работ с санитарно-эпидемиологической службой, компаниями-поставщиками ресурсов и другими органами,
  • согласие соседей по МКД, в случае если вносимые технические изменения затрагивают их интересы,
  • официально заверенные заявления от прочих собственников,
  • непосредственно иск.

Вот перечень материалов, которые могут оказаться полезными дополнительно:

  • бумаги, подтверждающие применение в процессе строительных работ ресурсов, прошедших сертификацию,
  • заключение специалистов.

При обращении в суд застройщик, являющийся владельцем неузаконенной пристройки, рассматривается юристами как истец в противовес органам административной власти, которые выступают с позиции ответчика.

Посредством судебной тяжбы можно ходатайствовать за пересмотр вопроса оформления пристройки, признанной незаконной местным органом муниципальной власти.

Даже предоставление полностью аргументированного отказа с объяснением своей позиции по этому делу не может помешать удовлетворению требования истца. В случае надобности суд назначает специальную комиссию для проведения повторной экспертизы независимого характера.

На основании соответствующей документации судья выносит окончательное решение. Положительная реакция судьи является достаточной мерой для узаконивания пристройки к дому.

В противном случае владелец не только будет обязан уничтожить сооружение, но и выплатить штраф за самовольное возведение незаконной пристройки без ведома властей.

Основанием для судебного отказа может быть как выявленное в ходе рассмотрения дела нарушение, так и отказ одного из домовых собственников или невыполнение других стратегически важных норм.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска о признании права собственности на самовольную постройку:

Стоимость узаконивания

Стоимость данной процедуры определяется классификацией оной. В случае узаконивания самовольно возведенной пристройки игнорирование квалифицированной юридической помощи может обойтись гораздо дороже, чем ее использование.

Обычная цена в таком случае составляет 1000 руб, но эта сумма может колебаться в зависимости от региона и меры профессионализма юриста.

Появление специалиста в суде, имевшее место быть единожды, может обойтись в 5-6 тысяч руб. С увеличением количества заседаний цена услуг эксперта будет увеличиваться в геометрической прогрессии.

Представительство юридического коллектива может варьироваться от 25000 до 30000 руб. в плане стоимости.

Управляющая компания не делает перерасчет за коммунальные услуги.

Следующие простые рекомендации специалистов помогут уладить возможные неурядицы:

  • нежилая собственность под такую категорию должна подпадать пристройка,
  • до начала оформления нужных бумаг необходимо убедиться в целостности имеющейся технической документации в соответствии с реальными коммуникациями,
  • дом не должен находиться на чужом участке. Земельный участок должен являться собственностью застройщика либо группы собственником с самим просителем в их числе,
  • наилучшим вариантом является оформление пристройки как отдельной части собственности.

Важным аспектом является правильное оформление необходимых документов.

Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нет?

Чем грозит несогласованная перепланировка, читайте тут.

Как получить кадастровый паспорт через МФЦ, читайте по ссылке: https://novocom.org/poleznye-stati/kak-poluchit-kadastrovyj-pasport-cherez-mfc.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *