Преимущественное право аренды

18.01.2018 г.Условия для реализации субарендатором преимущественного права на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда.

В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Внимание! Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды независимо от основания досрочного прекращения договора аренды.

По смыслу ст. 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при следующих условиях:

  • если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек;
  • договор может быть заключен только в пределах оставшегося срока субаренды;
  • договор может быть заключен на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды;
  • если договором аренды не установлен запрет на преимущественное заключение договора с субарендатором.

Признание договора аренды незаключенным для субаренды будет иметь определенные правовые последствия. Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным. Одни суды придерживаются мнения о том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), другие — незаключенным.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.

В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды.

Законодатель дает возможность арендатору и арендодателю заранее предусмотреть, что при расторжении основного договора аренды заключенные на его основе субарендные договоры могут быть переведены в арендные. В таком случае интересы субарендатора будут более защищенными.

Внимание!

Если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды

Позиция ВАС РФ: При досрочном прекращении договора аренды субарендатор не может заключить соглашение с арендодателем, если договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок
Полезные шаблоны:

715_АС_о понуждении к заключению договора аренды с субарендатором

1223_РС_о понуждении к заключению договора аренды с субарендатором

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения имеют такие лица, которые таковыми установлены соответствующим договором или законом. Сделки между физическими лицами происходят на основании норм гражданского законодательства. А если в качестве владельца помещения выступает муниципальный орган или государство, то применяться будут уже иные специальные нормы. В статье рассмотрим порядок, по которому реализуется преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

Что такое преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Преимущественное право на выкуп арендуемого помещения означает, что арендующее некоторое время данный объект лицо, имеет в право быть единственным (первым) претендентом на его покупку в случае продажи.Такого рода правоотношения могут складываться не только между физическими лицами, но и между компаниями.

Законодательная база

Законодательное регулирование данного вопроса будет зависеть от субъектов, участвующих в подобной сделке:

  1. Если в качестве сторон договора аренды выступают частные лица (физические или юридические), то действуют нормы статьи 624 ГК РФ.
  2. Если в качестве арендодателя выступает муниципальный, либо государственный орган, то действовать будут положения статьи 217 ГК РФ, а также статьи 3-4 закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…».
★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Условия получения преимущественного права

Согласно 3 статьи закона 159-ФЗ, существует определенный перечень условий получения преимущественного права приватизации муниципального/государственного арендуемого объекта:

  • арендатор владеет помещением или пользуется им в течение 2 и более лет, согласно заключенному договору;
  • на момент выкупа у арендатора отсутствует задолженность по арендуемому объекту перед арендодателем;
  • арендуемое помещение (здание) не должно быть в перечне объектов, передаваемых для работы малому и среднему бизнесу.

Сложности, которые могут возникать при реализации преимущественного права

Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:

  • недвижимое имущество по окончании срока действия договора аренды подлежит передаче в собственность арендатора;
  • здание (часть здания) передается в собственность арендатору до окончания срока действия договора аренды.

Договор должен быть составлен в письменном виде и юридически грамотно. Иначе, рассчитывать на преимущественное право арендатор не сможет. Если речь идет о преимущественном праве на государственный или муниципальный имущественный объект, то арендатору, являющемуся субъектом малого бизнеса нужно соответствовать вышеуказанным условия, позволяющим получить данную привилегию.

Если заявку на приватизацию подает предприниматель или малая компания, то свой статус они должны подтвердить соответствующими документами.Кроме того, у арендатора должно быть во владение имущество в соответствии с договором аренды на тот момент, когда будет приниматься решение о выкупе помещения. Подтвердить потребуется непрерывное владение (пользование) объектом на протяжении 2 лет по договору аренды.

Важно! Первоочередное право выкупа не возникает у малого и среднего бизнеса, если они пользуются рассматриваемым помещением на безвозмездной основе.

Порядок выкупа арендуемого помещения

Если процедура оформляется между частными лицами, то она осуществляется путем оплаты полной стоимость договора до его завершения или по окончанию сделки. После этого происходит государственная регистрация права собственности, а также передача недвижимого объекта новому собственнику (Читайте также статью ⇒ Государственная регистрация договора аренды).

Для того, чтобы было реализовано преимущественное право выкупа муниципального или государственного объекта, будет использоваться определенная процедура. Она предусматривает следующие этапы:

Порядок действий Что в себя включает этап
Арендатору направляется предложение о выкупе помещения В срок до 10 дней с момента принятия решения о приватизации, арендодателем направляется в адрес арендатора предложение о выкупе помещения на определенных условиях.
Определяется стоимость помещения Стоимость помещения устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта. Если арендатор считает, что арендодатель предлагает завышенную цену, то он может оспорить ее в суде.
Происходит непосредственное оформление сделки Если арендатор согласен, то в срок до 30 дней с момента получения оферты, оформляется сделка.

Важно! Если у арендатора была задолженность по арендной плате, то он обязан предоставить квитанцию о ее погашении. В срок до 30 дней с момента получения предложения, арендатор может отказаться от него. В этом случае обязательство пропадает и восстановлению не подлежит.

Представитель малого бизнеса, являющийся арендатором, может сам предложить арендодателю приватизировать помещение.В этом случае компетентным органом организуется следующая работа:

  • в срок до 2 месяцев проводится оценка объекта, после чего готовится проект договора;
  • устанавливаются условия выкупа помещения на основании оценки в срок до 2 недель с момента ее проведения;
  • с момента принятия решения о приватизации направить проект договора арендатору.

Если лицо, которое выступает с предложением о выкупе, не соответствует установленным законодательством требованиям, то компетентные органы выдадут отказ в письменном виде, содержащий обоснование причины отказа. Выдать отказ орган вправе в течение 30 дней с момента поступления заявления.

Порядок выкупа коммерческого помещения

Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.

Важно! Инициатива может исходит от любой из сторон. Важно при этом прийти к единому согласию о существенных условиях, то есть о цене договора, порядке расчетов и самом объекте.

Порядок выкупа муниципального помещения

К особенностям проведения данной сделки можно отнести:

  • решение принимается органами исполнительной власти;
  • стоимость государственного объекта в большинстве случаев превышает стоимость муниципального;
  • приватизация земли вокруг объекта регламентируется в соответствии с региональными правилами, установленными муниципальными властями.

Обход преимущественного права

Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:

  • при нарушении арендатором существенных условий сделки;
  • если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
  • если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.

Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.

Ответственность арендодателя

За то, что арендодатель нарушит право арендатора на преимущественный выкуп, сделка купли-продажи объекта иному покупателю может быть признана недействительной. С этой целью пострадавший может обратиться в суд с документами, подтверждающими его право на преимущество при выкупе помещения. Суд признает заключенную сделку недействительной.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

СТ 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса РФ

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).

В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.

Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.

Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

2. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ВК РФ;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Преимущественное праву покупки арендованного помещения

Здравствуйте, Александр.

Данное положение озночает, что если в течение срока действия договора вы решите продать свое помещение, то в первую очередь вам надо предложить его для выкупа вашем арендатору, т.к. если желающих будет несколько, то он должен быть у вас в приоритете, и именно с ним вы должны заключить договор купли-продажи.В целом само-по себе такое предложение встречается часто, но его нужно правильно изложить в договоре.

Я бы рекомендовал вам в первую очередь указать на то, то таким правом ваш арендатор будет пользоваться если в течение всего срока действия договора он не будет нарушать условия договора, в том числе и срокам и сумме внесения арендной платы.Так же отразите, что такое преимущественное право действует только в течение срока действия самого договора аренды.

Предложение вноситься письменно с указанием цены и порядка расчетов, и в течение 5 дней он должен дать вам письменный ответ- если же ответа нет, то он считается не воспользовавшимся своим право на такую покупку и вы вправе продать имущество др лицу.

С уважением Александр

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *