Правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим недвижимого имущества РФ

Правовой режим недвижимости

Определение 1

Правовой режим недвижимости – это совокупность особых правил и норм реализации правомочий по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

Одной из основных характеристик правового режима разных объектов гражданских прав выступает их оборотоспособность, а именно, возможность отчуждения того-или иного объекта по договору купли-продажи, дарения или мены, или его перехода в порядке универсального правопреемства (в форме реорганизации юридического лица или в форме наследства).

Все вещи по признаку оборотоспособности (включая недвижимость) подразделяются на три категории:

  • объекты, не ограниченные в обороте, свободно отчуждаемые и способные переходить от лица к лицу;
  • объекты, ограниченно оборотоспособные, принадлежащие только отдельным участникам оборота, или присутствие которых в обороте допускается специальным разрешением;
  • объекты, изъятые из гражданского оборота; их перечень должен прописываться в соответствующем законе.

Первоочередно из гражданского оборота изымаются объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании и, которые в силу общественных интересов не могут выступать предметами гражданско-правовых сделок (лесной фонд, недра, табельное военное имущество, атомные станции и т.д.).

Готовые работы на аналогичную тему

  • Курсовая работа Правовой режим недвижимого имущества РФ 440 руб.
  • Реферат Правовой режим недвижимого имущества РФ 270 руб.
  • Контрольная работа Правовой режим недвижимого имущества РФ 250 руб.

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту Узнать стоимость

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим объектов недвижимого имущества базируется на обеспечении определенной устойчивости прав на данное имущество и на создание специального порядка распоряжения данным имуществом. Недвижимое имущество может быть объектом различных вещных и обязательственных прав.

Особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что появление, переход, прекращение или ограничение права собственности (или иных вещных прав, таких как сервитут, аренда), некоторых обязательственных прав (доверительное управление, аренда) происходят в порядке, требующем обязательной государственной регистрации и соблюдения письменной формы. Обязательная государственная регистрация проводится в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…», а также иными специальными законами и соответствующими подзаконными актами. Государственная регистрация – это доказательство имеющегося зарегистрированного права, которое удостоверяется соответствующим свидетельством о проведенной государственной регистрации прав на недвижимость. Объекты недвижимости считаются не ограниченными в обороте. Ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке, установленном законом. Ограничение оборота или изъятие являются исключением из общего правила оборота.

К обычным объектам недвижимости, свободно участвующим в обороте (в случаях, когда они не исключены законом из данного оборота) относятся: строения, здания, жилые помещения, здания, нежилые помещения. Отдельные виды недвижимых вещей из оборота изъяты. Это объекты, которые находятся в общественном пользовании. Они, вследствие публичных интересов, не являются объектами, в отношении которых проводятся гражданско-правовые сделки (охраняемые, находящиеся под особой защитой территории, недра, недвижимые объекты культурного и исторического наследия и т.д.).

Право собственности в гражданско-правовом режиме недвижимости

Важной стороной гражданско-правового режима недвижимого имущества выступают основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимость.

Способы приобретения права собственности на имущество:

  • первоначальные – строительство или создание нового объекта, получение права собственности на бесхозную недвижимость;
  • производные – приобретение по договорам, в результате реорганизации юридического лица, в порядке наследования.

Новый объект недвижимости (построенный или созданный) становится объектом права с момента государственной регистрации. Самовольная постройка (жилой дом, сооружение, строение, любое созданное на земельном участке недвижимое имущество) объектом права собственности не является. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, если при этом не нарушены законные интересы других лиц, есть все необходимые разрешения, право на соответствующий земельный участок надлежащим образом оформлено.

Бесхозяйная вещь – это вещь, не имеющая собственника (или такой собственник не известен). На бесхозяйное недвижимое имущество возникает право муниципальной собственности. Бесхозное недвижимое имущество может перейти в частную собственность на основании приобретательной давности. Лицо, которое собственником недвижимого имущества не является, но открыто, добросовестно владеет данным имуществом как собственным на протяжении 15 лет, приобретает на это имущество право собственности.

Право собственности при производных способах приобретения возникает в момент регистрации перехода права от одного лица другому. К новому собственнику право переходит в том состоянии, в каком было у предыдущего собственника. Законодательство регулирует как основания приобретения права собственности, так и основания его прекращения.

Основания прекращения права собственности на имущество:

  • осуществляемые по воле собственника, или случаи, близкие по содержанию к данному факту;
  • принудительно, помимо воли собственника, что возможно только при наличии на это прямых указаний в законодательстве.

Прекращение права собственности, описанного в первом случае, наблюдается в ситуациях отчуждения данного права иным лицам (по договорам), или в ситуации, когда собственник добровольно отказывается от своего права. Порядок отказа от права собственности определяется соответствующим Положением.

Основанием для прекращения права собственности на недвижимость может выступать уничтожение имущества, так как отсутствует объект права собственности. Как правило, риск утраты имущества лежит непосредственно на собственнике. В случаях, когда вещь уничтожена в результате действия третьих лиц (или по их вине), виновники за причинение вреда несут имущественную ответственность перед собственником.

К особому случаю прекращения права собственности относится приватизация муниципального или государственного имущества. Приватизация может распространяться исключительно на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, то есть приватизация возможна только для публичных собственников. Она выступает основанием возникновения прав частной собственности.

Основаниями принудительного прекращения права собственности являются:

  • взыскание на собственность должника по обязательствам при наличии судебного решения;
  • отчуждение недвижимости, которая в соответствии с законодательством, не может принадлежать тому или иному лицу;
  • отчуждение недвижимости в результате изъятия земельного участка (производится за плату, обозначаемую судом при возникновении спора);
  • выкуп бесхозяйных домашних животных или культурных ценностей с возмещением их стоимости;
  • конфискация;
  • реквизиция и др.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

  1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
  2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
  3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
  4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
  5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также пра­ва аренды и доверительного управления и сделки с объектами недви­жимости. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок. С 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с новыми нормами, в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. Таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость после 15 июля 2016 года удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

См. также Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N ОГ-Д23-2633 «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 «Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)»

О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16

Правовое значение государственной регистрации недвижимости:

    • только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
    • государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
    • каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.

Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на­ходящейся в ведении Министерства экономического развития РФ, в Едином государственном реестре, и удостоверяется выдачей свиде­тельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Ре­гистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содер­жащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регист­рации может быть обжалован в суд.

Отграничение от кадастрового и иного технического учета

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов недви­жимости. Такая регистрация или учет в настоящее время также осу­ществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Сама по себе она не имеет правопорождающего значения и не влияет на дей­ствительность совершенных сделок. Однако в отсутствие данных ка­дастрового учета соответствующий земельный участок (или иной объ­ект недвижимости) нельзя считать обособленным, т.е. индивидуально определенным и в силу этого способным быть объектом субъективных имущественных прав. В соответствии с п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Зако­на о регистрации прав на недвижимость кадастровый план земельно­го участка с указанием его кадастрового номера является обязатель­ным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации соответствующих прав. Более того, при изменении дан­ных кадастрового учета в результате объединения или разделения зе­мельных участков одни из них юридически прекращают существование, а другие (вновь образованные) появляются в качестве объектов гражданских прав. Все это также свидетельствует о юридической, а не о «физической» природе понятия «недвижимость».

Имущественные комплексы как объект гражданских прав

См. также Письмо ФНС России от 18.10.2018 N БС-4-21/20327@ «О судебных спорах о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей»Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимо­связанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и неко­торые другие объекты.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, вклю­чающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участка­ми, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвен­тарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммер­ческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями про­дукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночно­го хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на хо­ду», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансо­вая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, не­большой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сфе­ры обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник(юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный пред­приниматель) в соответствии с условиями договора передает приобре­тателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недви­жимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязан­ности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имуще­ственный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «ста­тике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс не­избежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исклю­чительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представ­ление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).

Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и(или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных до­мах, когда частные собственники отдельных квартир должны совмест­но эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, кры­ши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок), которые, строго говоря, вообще не являются от­дельными вещами — объектами гражданских прав. Право собствен­ности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законода­тельстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквар­тирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квар­тиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе дан­ное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, бу­дучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими час­тями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае по сути становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частно­сти, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквар­тирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем са­мым в целом — объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необ­ходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газо­проводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудова­нием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От пред­приятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооруже­ния; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хо­зяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмот­рение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ(управляющих компаний). Названные фонды представляют собой иму­щество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в об­щей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и по­лучивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) по истечении заранее установленного срока действия договора («закрытый ПИФ», в который владельцы «паев» могут вносить как денежные средства, так и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова).

Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объ­екта договора доверительного управления, заключаемого его совла­дельцами с управляющей компанией.

Таким образом, все предусмотренные действующим законодатель­ством «имущественные комплексы» являются едиными объектами обя­зательственных, но не вещных прав.

Особенности правового режима зданий, сооружений

На сегодняшний день интерес к изучению, с юридической точки зрения, объекты, такие как здания и другие сооружения объясняется их активного участия в гражданском обороте как объектов гражданских прав и признания их режима недвижимого имущества. В связи с этим практически все виды строительства в действующем законодательстве Республики Казахстан существуют определенные нерешенные вопросы, которые требуют исследования и соответствующей законодательной доработки.

Под зданиями обычно понимаются объекты, которые дифференцировались в двух крупных взаимно противоположных групп: жилых и нежилых с двумя различными правовые режимы использования .

Понятие «структура», как правило, определяется путем перечисления соответствующих объектов, например, нефтяных и газовых скважин, АЗС, гидротехнических сооружений, трубопроводов, спорта, здоровья и фитнеса, спорта — развлекательные сооружения (стадионы, спортивные дворцы, концертные и спортивные дворцы, тренажерные залы, бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, podestakadnye пространство и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей .

Ю.Г. Басин считает, что в отличие от строительства сооружений, основанных на общепринятую значении этих слов, является то, что здания предназначены для проживания в них людей, чтобы живущие или работающие, те же льготы являются чисто технического назначения, люди в них временно .

А.П. Сергеев отмечает только общие здания, а именно, они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной ссылка на земли, на которой они построили структурно рассчитаны на длительный срок, некоторые из них являются художественная ценность и поэтому имеют относительно высокую стоимость, особенно памятники истории, культура, архитектура, является уникальным объектом, стоимость которого имеет независимый влияние и расположение земли под зданием и строительство .

С.В. Скрябин указывает, что здание должно рассматриваться в качестве аксессуара земли, на которой они расположены. Автор предлагает следующую классификацию зданий и сооружений:

1) расположен на поверхности и под поверхностью земли;

2) предназначен для проживания и имеющие различные цели .

Таким образом, понятие «структура» является одним из видов по отношению к концепции «здания», поэтому, на наш взгляд, было бы использование фразы «зданий и других сооружений.»

Законодательство Казахстана дает следующее определение зданий, сооружений: по п.п. 43-44 ст. 1 закон от 16.07.2001 «О архитектурных, планирования и строительной деятельности в Республике Казахстан» под зданием понимается искусственное структура, состоящая из несущих и ограждающих конструкций, образующих обязательный землю закрыты объем, в зависимости от функционала используется для проживания или людей, производственные процессы, а также организовать и хранить богатства. Строительство может иметь подземную часть.

Под строительство понимается искусственно созданный объемный, плоские или линейного объекта (земля, поверхность, и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенные для производственных процессов, организации и хранения богатства или временного пребывания (движущийся) людей товары, а также проживание (колодки, провода) или коммуникационное оборудование. Строительство может также иметь художественно-эстетического, декоративный или памятную цели.

Таким образом, закон РК понятия «здание», «строительство», рассматриваются как концепций двух видов.

На сегодняшний день, в соответствии с законодательством Республики Казахстан правовой режим зданий, по состоянию на недвижимость то же самое и не содержит никаких — или различия.

Одним из спорных вопросов в теории является вопрос о том, что важнее — земля или структура.

В дореволюционной России закон действовал принцип, согласно которому режим недвижимости не распространяется на любого строительства. Так, здание, построенное в чужой стране, не была признана недвижимости. Здания по недвижимости считались принадлежащие только право собственности на владельца сайта. В то же время, права на землю, имеют приоритет над правами, которые находятся на земле. Право собственности на землю является одним из основополагающих принципов прав на строения. Интересно отметить, что в дореволюционной России, и было предложено, что здание, построенное в чужой стране может быть самостоятельным объектом оборота (отдельно от земли); с такой структурой считался движимого .

Следовательно, русская дореволюционная право существовало законодательно приоритетных прав на землю.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации в российском законодательстве появилась рамки для обеспечения существования отдельных земельных прав и прав на здания, расположенного на нем. Таким образом, был перерыв с классическим правило: «Здание следующего за землю». В настоящее время, по земле и гражданского права, это правовой нонсенс устранены.

Земельный кодекс Республики Казахстан провозглашает принцип: «Здание является более важным, чем земли.» Этот принцип был впервые воспринимается Указ Президента, имеющий силу закона от 22.12.1995 «О земле», а затем закон от 24.01.2001 «О земле».

Так, в соответствии со ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан с передачей права собственности (право хозяйственного ведения, права оперативного управления) в здания (строения, сооружения, в том числе объектов незавершенного строительства) и другой недвижимости к приобретателю переходят права на собственность, право постоянного пользования землей или временного долгосрочного землепользования на весь участок или определенной части .

В литературе есть мнения как поддержка законодательные нормы построения отношений (строительство) и земли и отрицать это. В частности, в соответствии с АГ Хаджиева правовая судьба земельного участка всегда определяется судьбу расположенный на нем зданий, сооружений . Сторонники признания принципа приоритетности земли до начала строительства в качестве основного аргумента определить, что земля является главным, и строительство — его членство .

Таким образом, в соответствии с законодательством Республики Казахстан устанавливает принцип приоритета здания до земли.

Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что действующее законодательство Республики Казахстан, регулирующим отношения, которые являются объектом здания, других структур, объективно нуждается в дальнейшем развитии и совершенствовании в связи с постоянным изменением содержания отношений, диктуемых происходящие в экономике рыночных процессов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *