Права дольщиков в квартире

ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

№ 306-ЭС16-3099

Главный вопрос в споре:

Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?

Ответ:

Нельзя.

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

В этом сюжете

  • Экономколлегия ВС разрешила спор двух дольщиков из-за одной квартиры 5 июня, 8:18
  • Верховный суд напомнил застройщикам, как сдавать квартиры 16 декабря, 19:41

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

  • Банкротство
  • Экономколлегия ВС

Какие есть права у собственника приватизированной квартиры, дольщиков и жильцов?

Кто имеет право на квартиру?

Нужно сразу отметить, кто имеет право на приватизированную квартиру. Вне зависимости от того как приобретено данное право, объем правомочий равный. Человек мог получить квартиру в дар, по договору продажи, в наследство или в итоге приватизации – разницы никакой нет.

Содержание понятия раскрывается в 13-й главе Гражданского Кодекса.

Согласно 209-й ст., собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом по своему усмотрению.

Это наиболее полное из вещных прав.

Например, наниматель, реализует меньше прав и не может квартиру продать, заложить или оставить в наследство.

Помимо общих норм ГК, имеющих прямое отношение к рассматриваемому вопросу, он урегулирован и специально – 18-гл. ГК. 1-я часть 288-й статьи уточняет: собственнические правомочия осуществляются в соответствии с назначением квартиры. То есть, открыть ночной клуб или сжечь дотла ее нельзя, но можно использовать только для проживания. На это указывает и 3-я часть 288-й ст.: никаких промышленных производств.

Что касается сдачи внаем по договору, то это не противоречит назначению, если наниматель будет использовать ее для проживания (2-я часть). Закон также требует оформления договора и уплаты налога. Сходные положения содержит 5-я глава Жилищного Кодекса.

210-я ст. ГК добавляет, что собственник несет бремя содержания имущества:

  1. Уплачивает налоги;
  2. коммунальные платежи;
  3. осуществляет ремонт;
  4. возмещает причиненный ущерб (например, соседям после затопления).

Если иное не предусмотрено законом или договором. Скажем, договором страхования имущества, которым можно обезопасить себя и при случайной гибели квартиры, например, при пожаре (211-я ст.)

Права на долю

Каждый собственник в приватизированной квартире, является еще и долевым собственником общего домового имущества – технических помещений, оборудования и др.

Но!

Несмотря на это не может продать долю отдельно от квартиры, либо квартиру без этой доли (290-я ст.), что также нужно относить к ограничениям права.

Что дает право собственности?

Сравнивая объем прав собственника на приватизированную квартиру с правомочиями нанимателя, нужно выделить главное отличие: возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью наиболее полным образом:

  • Дарить;
  • Продавать;
  • Менять;
  • Оставлять в наследство;
  • Вступление в наследство возможно 2 способами: по завещанию и без завещания.

  • Обременять залогом;
  • И т. д.

Взамен собственнику приходится мириться с:

  1. Возросшей квартплатой;
  2. Необходимостью уплаты налога на недвижимость;
  3. Потерей реальной возможности улучшить свои жилищные условия;
  4. Перспективой стать жертвой мошенников и потерять жилье.

То есть, приватизация не только дает, но и отнимает, именно поэтому законами «О введении в действие ЖК» и «О приватизации жилья» предусмотрен отказ от нее и некоторые к этому средству прибегают.

Права дольщиков в приватизированной квартире

Общая собственность может быть совместной (без выдела долей) и долевой – с выделом (244-я ГК). Если иное не указано, она подразумевается долевой (3-я часть 244-й ст.)

Общая совместная, например супругов, может быть выделена по соглашению или судом (5-я часть). При этом речь идет о доле в праве, а далее можно требовать и выдела доли в натуре (252-я ст.). В целом, этим вопросам посвящена 16-я глава ГК.

Сравнивая правомочия собственника целой квартиры с правами дольщика, можно сказать, что помимо бремени собственности вообще (210-я), на него ложится еще и бремя учета интереса других дольщиков.

Из 246-й, в частности следует, что распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников.

Речь может идти о залоге, договоре найма, продаже.

А если, например, квартира сдана в наем, то помимо общего согласия на заключение договора, плата будет делиться между собственниками соразмерно их долям (248-я ст.).

На случай продажи доли по договору или ее мены, 250-й ст. установлено, что владелец обязан вначале предложить свою часть по той же цене другим собственникам. Из этого правила есть только одно исключение – продажа с публичных торгов. В случае же, если это безвозмездная сделка (дарение или завещание), другие дольщики, естественно, свое право теряют, потому что для дарителя или наследодателя небезразлично кому бесплатно передать квартиру.

Являясь собственником доли в праве на квартиру, дольщик также еще более дробный владелец (дольщик) в праве на общее домовое имущество (289-я ГК).

Права детей

Несовершеннолетние дети-собственники, в том числе и полностью недееспособные не лишены прав на приватизированную квартиру (17-я ст.).

Они могут владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой или долей на общих основаниях.

Различие в том, что они приобретают и осуществляют свои права не лично, а при помощи представителей – родителей (усыновителей), опекунов или попечителей.

Эти вопросы регулируются 3-й гл. ГК. По общему правилу, над лицами, не достигшими 14 лет, устанавливается опека, а с 14-и до 18-и – попечительство.

Из 37-й ст. следует особенность распоряжения опекуном или попечителем квартирой (долей) подопечного:

  • Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на сделки (2-я часть);
  • Невозможность совершения сделок (даже с согласия органов) с подопечным (то есть, быть одной из сторон договора), за исключением безвозмездных и однозначно выгодных для него (например, дарение).

Общие положения ГК с 2015-го года дополняет и конкретизирует закон «Об опеке и попечительстве» (48-й ФЗ). В частности, 19-я ст. запрещает передачу имущества подопечного в пользование на срок больший, чем 5 лет. В исключительных случаях потребуется согласие органов опеки.

Речь может идти о договоре найма квартиры либо ее части, а запрет 19-й ст. обусловлен беспокойством о соблюдении жилищных прав несовершеннолетнего.

Кто имеет право на жилплощадь?

Право на жилплощадь в приватизированной квартире помимо ГК регулируется Жилищным Кодексом. Собственник имеет право проживание совместно с членами семьи (30-я, 31-я статьи ЖК).

Из 2-й части видно, что собственник может распоряжаться жильем по договорам: сдавать в аренду, в наем или в безвозмездное пользование. По окончании срока договора, он может выселить этих лиц, и никто ему не помешает.

Права пользования жильцов

Члены семьи имеют право проживания в приватизированной квартире, если иное не установлено (31-я), которое прекращается при разрыве семейных уз и может быть продлено по соглашению или по решению суда.

ЖК дополнительно устанавливает ряд ограничений, служащих интересам малоимущих и несовершеннолетних лиц, лишающихся единственного жилья. Собственнику нужно быть осторожным, учитывая особый характер жилищных отношений, их социальную, а не только гражданско-правовую природу.

Далее предлагаем посмотреть видео, в котором рассказывается на что имеют право члены семьи собственника:

Права на квартиру после приватизации

Имеет значение на каком основании была осуществлена регистрация квартиры. Статья 31 ЖК определяет права жильцов в приватизированной квартире, проживающих вместе с собственником.

Если, например, основанием стало заключение договора найма, то по истечении его срока, проживающий потеряет право пользования жилым помещением, если иное не установлено договором (5-я часть 31-й ст.)

Главное отличие в том, что права собственника приватизированной квартиры абсолютны и бессрочны, а права зарегистрированного лица, проживающего в квартире, срочны и ограничены.

Можно отметить еще права лиц, получивших возможность проживания по завещательному отказу (33-я ст.) – на срок, указанный в завещании и по основаниям 34-й ст. ЖК – при заключении договора пожизненного содержания (и 33-я гл. ГК).

В 35-й статье ЖК предусмотрено выселение человека, утратившего право проживания. Если он не соглашается покинуть квартиру добровольно, его выдворение происходит по судебному решению.

Права отказавшегося

Нужно отличать отказавшихся от участия в приватизации от отказавшихся от приватизированной квартиры. Первые, при проведении приватизации, представляют отказ.

Они не теряют при этом права проживания, но, согласно нормам Закона «О приватизации», могут в дальнейшем принять участие в другой приватизации, став собственниками жилья.

Если же гражданин согласно нормам Законов «О введении в действие ЖК» и «О приватизации», отказался от приватизированной квартиры, сдав ее государству или муниципальному образованию, то он остается стороной договора социального найма жилья и имеет те же жилищные права, что и до приватизации. Особенность в том, что он не сможет больше принять в ней участие.

Законом для граждан установлена только однократная попытка. Исключение составляют несовершеннолетние: достигнув зрелости, они повторно получают право, если сроки бесплатной раздачи квартир к тому времени не истекут.

Права собственника наиболее полные и дают возможность распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Нельзя забывать при этом, что собственность обязывает к уплате налогов и иных платежей, соблюдению прав других собственников и соседей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *