Практика оспаривания кадастровой стоимости

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это связано с тем, что размер и земельного налога, и платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости. Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  • наличия удобных подъездов;
  • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения. В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков. Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует. Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок. Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз. Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения. Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей. Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени. Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
  • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  • более короткие сроки рассмотрения заявки;
  • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик. Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания действий государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав. Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими. Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр. Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст. 131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
  • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении. На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Обзор судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости за 2019 год

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно по одному из двух оснований: из-за недостоверности сведений об объекте в ЕГРН или превышения кадастровой стоимости над рыночной, которую и установит суд.

Обратиться в суд может как собственник, так и арендатор, а для юридических лиц обязательно предварительное обращение в специальную комиссию Росреестра.

Вашему вниманию – подготовленная нами новейшая судебная практика с наиболее распространёнными ошибками чиновников и заявителей по делам в этой сфере.

1. ОШИБКИ ЧИНОВНИКОВ:

Недостоверность сведений — ошибочное отнесение объекта к категории с более высокой кадастровой стоимостью

1) Принадлежащим физическим лицам машиноместам установлена более высокая кадастровая стоимость по категории здания паркинга как исходного объекта недвижимости (вместо объектов для хранения индивидуального транспорта, оценочная подгруппа 3.1 установлено офисно-деловое назначение, подгруппа 7.1.).

Граждане обратились в комиссию Росреестра за пересмотром кадастровой стоимости своих машиномест в связи с недостоверностью установленной категории.

К заявлениям приложили в т.ч. полный перечень машиномест с экспликациями БТИ и поэтажным планом, протокол собрания их собственников, подтверждающий прекращение права собственности на исходный объект и образование спорных машиномест как самостоятельных объектов недвижимости.

Секретарь комиссии в принятии заявлений отказал в связи с отсутствием документов о недостоверности сведений об исходном объекте недвижимости, после чего граждане оспорили отказ в суде.

Сославшись на отсутствие в законе перечня конкретных документов, подтверждающих недостоверность таких сведений, суд иски удовлетворил, указав на наличие полномочий оценивать содержание документов только у комиссии, а не у её секретаря (решения Мосгорсуда от 11 июля 2019 г. по делу № 3а-3621/19, от 11 июля 2019 г. по делу № 3а-3622/19).

2) Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду под автосервис, неправильно рассчитана по виду разрешенного использования продуктового магазина (5-й вид разрешенного использования вместо 9-го)

После назначенного судом правильного расчета кадастровой стоимости этой же оценочной организацией она определена в 62 млн. руб. вместо первоначальных 206 млн. Её суд и установил (решение Мосгорсуда от 18 апреля 2019 г. по делу № 3а-971/19).

3) Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не является фактическим пересмотром потенциальной цены продажи данного земельного участка и попыткой одностороннего изменения договора аренды

Организация – истец арендовала у правительства земельный участок, размер арендной платы за который исчисляется в процентном отношении от его кадастровой стоимости.

После отказа комиссии истец обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка в размере рыночной.

Представитель Правительства Москвы в суде ссылался на то, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка является фактически оспариванием потенциальной цены продажи данного земельного участка и попыткой одностороннего изменения договора аренды.

Суд отверг этот аргумент, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов истца как арендатора от недостоверной и экономически необоснованной базы для определения арендной платы за него. В результате размер кадастровой стоимости был уменьшен с 634 до 538 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 9 августа 2019 г. по делу № 3а-2527/19).

Удовлетворяя другой иск по аналогичным основаниям и отклоняя вышеназванные возражения ответчиков, суд сослался и на позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Это законный способ уточнения кадастровой стоимости как одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости (решение Мосгорсуда от 10 сентября 2019 г. по делу № 3а-2840/19).

4) Оспаривание решения Совета депутатов как основания установления кадастровой стоимости

Два жителя г. Яхрома Дмитровского р-на избрали нестандартный способ восстановления нарушенных прав – оспаривание решения Совета депутатов, которым был многократно увеличен размер кадастровой стоимости земельных участков.

Придомовые земельные участки истцов расположены в зоне Ж-2 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, которые на них и находятся, а вид разрешенного использования «для размещения спортивно-оздоровительного комплекса и размещения объектов жилой инфраструктуры» был передан участкам от застройщика.

В 2018 г. Дмитровская ИФНС пересчитала им земельный налог по увеличенной в 5 раз налоговой ставке – 1,5 % вместо 0,3 % от размера кадастровой стоимости– в соответствии с п. 3 решения Совета депутатов г.Яхрома от 2 июля 2008 г.

Заявители оспорили этот пункт в суде, сославшись на необходимость применения налоговой ставки, соответствующей кадастровой стоимости земельного участка, определенной с учетом категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка, учтённых при определении его кадастровой стоимости на 1 января налогового периода.

Согласившись с доводами заявителей, суд иск удовлетворил, признав выход Совета депутатов за пределы предоставленных полномочий, поскольку Налоговый кодекс РФ не позволяет использовать действующую в этой ситуации наибольшую налоговую ставку для случаев, когда в свидетельстве о государственной регистрации права указаны различные виды деятельности или условия использования земельного участка различны.

Решение Мособлсуда от 22 октября 2019 г. по делу № 3а-1007/19 (обжаловано в апелляционном порядке).

Отказы комиссий Росреестра в принятии заявлений:

— из-за недостоверности приложенных выписок из ЕГРН

Судебная практика по этим ситуациям оставалась в целом в пользу заявителей, но несколько противоречивой

5) Комиссия Росреестра отказала в принятии заявления организации о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения со ссылкой на непредставление выписок из ЕГРН и о кадастровой стоимости. Заявитель обжаловал отказ в суде.

В судебном заседании представитель комиссии ссылался на то, что указанные выписки вообще-то представлялись, но по информации кадастровой палаты — не выдавались, т.е. фактически были подложными.

Придя к выводу о представлении указанных выписок в комиссию, суд подтвердил ошибочность непринятия материалов к рассмотрению по пункту 15 Порядка создания и работы комиссии (утв. приказом МЭР от 4 мая 2012 г. № 263), регламентирующего отказ в связи с непредставлением документов, а не их недостоверностью.

По мнению суда, информация кадастровой палаты о невыдаче этих выписок не могла являться основанием отказа в принятии документов также и потому, что это могло быть следствием технической ошибки либо иных обстоятельств, служащих основанием проведения в т.ч. служебной проверки.

И, наконец, ключевой вывод суда заключается в том, что непредоставление выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости вообще не имеет правового значения для решения вопроса о принятии документов на комиссию, поскольку заявителем были представлены в комиссию нотариально заверенные правоустанавливающие документы в отношении нежилого помещения (договор купли-продажи и акт приема-передачи), что является достаточным в силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (решение Мосгорсуда от 4 июля 2019 г. по делу № 3а-3104/19).

6) По другому делу суд отказал в аналогичном иске организации, представитель которой не смог пояснить, каким образом и в какой организации была получена приложенная к заявлению в комиссию выписка из ЕГРН, которая по официальной информации не выдавалась. Здесь всё ясно: нечего ловить мусор в подворотнях (решение Мосгорсуда от 23 мая 2019 г. по делу № 3а-2432/19)

7) По третьему делу комиссия Росреестра отказала заявителю в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов со ссылкой на представление выписок из ЕГРН с неактуальными сведениями (о кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., а не 1 января 2016 г.).

Заявитель оспорил отказ в суде, сославшись на отсутствие его вины в представлении Росреестром неактуальных данных. В удовлетворении заявления суд отказал, подтвердив непредставление в комиссию выписок с достоверными данными (решение Мосгорсуда от 5 сентября 2019 г. по делу № 3а-1636/19).

— из-за отсутствия у секретаря комиссии Росреестра полномочий давать заключение о содержании документов

8) Секретарь комиссии Росреестра отказал представителю организации в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной в связи с несоответствием друг другу бумажного и электронного оценочных отчётов.

Истец оспорил действия должностного лица в суд, сославшись на наличие полномочий по сверке отчётов непосредственно у комиссии, а не её секретаря, а комиссия в приёме документов не отказывала.

Отклоняя аргументы истца и отказывая в иске, суд установил, что в представленном истцом в комиссию CD-R диске содержится только файл электронной подписи, а сам отчёт отсутствует. Также суд сослался на п. 15 Порядка создания и работы комиссий Росреестра, уполномочивающий секретаря комиссии проверять наличие прилагаемых к заявлению документов (решение Мосгорсуда от 11 июля 2019 г. по делу № 3а-3628/19).

— надуманные основания отказов в принятии документов

9) Комиссия Росреестра отказала двум организациям в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости по причине отсутствия в приложенных выписках из ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г.

Оценив наличие выписок с этими номерами в приложении к заявлению в указанную комиссию и наличие в них сведений о кадастровой стоимости объектов на 1 января 2016 г., суд признал отказ незаконным, обязав комиссию рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах отказ комиссии Росреестра действительно является надуманным, а виновные должностные лица – подлежащими привлечению к дисциплинарной ответственности (решения Мосгорсуда от 29 июля 2019 г. по делу № 3а-1638/19 и от 3 сентября 2019 г. по делу № 3а-3309/19).

10) На основании решения суда в январе 2018 г. была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости организации в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.

Комиссия Росреестра отказала собственнику объектов недвижимости в принятии заявления о пересмотре их кадастровой стоимости со ссылкой на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2016 г.

Придя к выводу, что в действительности такого решения не принималось, суд иск удовлетворил, обязав комиссию установить такую стоимость в течение месяца (решение Мосгорсуда от 23 мая 2019 г. по делу № 3а-2430/19).

2. ОШИБКИ ОЦЕНЩИКОВ И ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТОВ:

При несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства суд назначает судебно-оценочную экспертизу и руководствуется её заключением

Сразу отметим, что абсолютно по всем рассмотренным в 2019 г. судами московского региона делам, в которых после возражений ответчиков назначалась судебно-оценочная экспертиза, эксперты пришли к выводам о недостоверности всех отчётов об оценке, подготовленных по инициативе истцов. И между прочим, в ряде случаев эксперты определили рыночную стоимость объектов оценки даже выше, чем действовавшие по заявке истцов оценщики

11) В частности, оспаривая кадастровую стоимость здания, установленную в размере рыночной (454 млн. руб.), истец представил в суд отчет об оценке (227 млн. руб.), подготовленный с нарушениями.

Судебно-оценочная экспертиза подтвердила несоответствие первоначального отчета требованиям законодательства и определила рыночную стоимость здания в 243 млн. руб. После аргументированных ответов эксперта на возражения ДГИ г.Москвы по выводам судебной экспертизы суд отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы и установил кадастровую стоимость здания в 243 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 27 мая 2019 г. по делу № 3а-654/19)

12) Оспаривая кадастровую стоимость двух нежилых зданий, установленную в размере 10 млн. руб., истец представил оценочное заключение об их рыночной стоимости в 7,34 млн. руб. После отказа комиссии Росреестра в удовлетворении жалобы собственника, он обратился в суд. В связи с возникшими у суда сомнениями в выводах оценочного заключения была назначена судебно-оценочная экспертиза, подтвердившая недостоверность отчёта оценщиков и определившая рыночную стоимость зданий в 7,36 млн. руб.

Суд отверг довод ДГИ г.Москвы о неправомочности истца обращаться в суд за оспариванием кадастровой стоимости зданий и установил их кадастровую стоимость в 7,36 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 26 марта 2019 г. по делу № 3а-471/19).

13) Банк – собственник двух зданий, не согласился с установлением их кадастровой стоимости в размере соответственно 1859 и 598 млн. руб. С подготовленным оценочной организацией заключением об их рыночной стоимости соответственно в 966 и 265 млн. руб., банк обратился в комиссию Росреестра. После отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости банк обратился в суд. В связи с возникшими у суда сомнениями в выводах оценщиков была назначена судебно-оценочная экспертиза, определившая рыночную стоимость зданий 1127 и 333 млн. руб. Кадастровую стоимость в этом размере суд и установил (решение Мосгорсуда от 4 апреля 2019 г. по делу № 3а-460/19).

По другому делу суд, признав выводы заключения об оценке сомнительными, удовлетворил иск об определении кадастровой стоимости здания в размере рыночной в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы в размере 71 млн. руб. вместо установленных Правительством Москвы 100 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 8 августа 2019 г. по делу № 3а-968/19).

Аналогичное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определённой заключением судебно-оценочной экспертизы, суд вынес и по иску физического лица, собственника нежилого помещения (решение Мосгорсуда от 22 августа 2019 г. по делу №3а-610/19), а также по иску организации, собственника двух земельных участков (решение Мосгорсуда от 20 мая 2019 г. по делу № 3а-612/19).

14) По другому делу в суд обратился истец (физическое лицо) – собственник 3 нежилых помещений, представив по каждому из них отчёты об оценке с выводами о более низкой рыночной стоимости, чем установленная кадастровая. В связи с возникшими у суда сомнениями в выводах оценщиков, суд назначил судебно-оценочную экспертизу, подтвердившую несоответствие закону оценочного заключения и определившую чуть больший размер рыночной стоимости помещений. В частности, оценщик не имел документального подтверждения наличия специального образования в области оценочной деятельности.

Суд отверг возражение представителя ДГИ о нарушении использования экспертом сравнительного метода (сравнении местоположения спорных объектов с объектами-аналогами в одной ценовой зоне и на одной улице).

Суд признал ошибочным и возражение ответчика о необходимости учёта в составе арендной ставки объектов-аналогов эксплуатационных и коммунальных расходов, поскольку эксплуатационные платежи учитываются в составе арендной платы, а коммунальные уплачиваются отдельно (решение Мосгорсуда от 13 мая 2019 г. по делу № 3а-617/19).

15) По мнению организации, собственника нежилого здания и земельного участка, установленная Правительством Москвы их кадастровая стоимость превысила рыночную. Подготовив в оценочной организации заключение о более низкой рыночной стоимости, организация обратилась в комиссию Росреестра, которая в пересмотре отказала, после чего был подан иск в суд.

В связи с замечаниями ответчика на выводы оценочного заключения суд назначил судебно-оценочную экспертизу. Эксперт счёл выводы оценочного заключения неправильными и определил более высокую рыночную стоимость объектов.

Возражения представителя ответчика на экспертное заключение суд отверг по единственному аргументу отсутствия у представителя ДГИ специального образования в области оценочной деятельности. Кадастровая стоимость объектов установлена в определённом экспертом размере (решение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 3а-615/19).

Заключение судебно-оценочной экспертизы должно содержать ключевые ценообразующие факторы для конкретного объекта недвижимости и сравнение нескольких методов оценки

16) Удовлетворяя иск об установлении кадастровой стоимости здания таможенно-складского терминала в размере рыночной и оценивая вывод эксперта о размере рыночной стоимости в заключении судебно-оценочной экспертизы, суд принял во внимание анализ экспертом возможности применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них (решение Мособлсуда от 29 августа 2019 г. по делу № 3а-838/19).

17) По аналогичным делам об установлении кадастровой стоимости соответственно зданий торгового центра, производственно-складского комплекса (Одинцовский р-он), сервисного производственно-торгового складского комплекса, производственных и административных корпусов (г.Мытищи) в размере рыночной в соответствии с проведенными судебно-оценочными экспертизами, суд оценил следующие выявленные экспертом ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость торгового центра: местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов (решения Мособлсуда от 21 октября 2019 г. по делу № 3а-1024/19, от 7 октября 2019 г. по делу № 3а-745/19, от 15 октября 2019 г. по делу № 3а-1020/19 и от 24 октября 2019 г. по делу № 3а-1032/19).

3. ОШИБКИ ЗАЯВИТЕЛЕЙ:

Оспаривать в комиссии или в суде можно только кадастровую стоимость объектов недвижимости, действующую на день обращения, а не устаревшую

18) За несколько дней до обращения истца в суд Правительство Москвы установило новую кадастровую стоимость объектов недвижимости. На этом основании комиссия Росреестра отказала в принятии документов на пересмотр кадастровой стоимости. Суд подтвердил законность отказа в пересмотре кадастровой стоимости, неактуальной на день обращения в суд (решение Мосгорсуда от 22 июля 2019 г. по делу № 3а-3267/19).

19) Правительством Москвы внесены изменения в постановление, устанавливающее размер кадастровой стоимости ряда нежилых зданий, в результате чего она была пересчитана в сторону увеличения со дня вступления в силу этого постановления (со дня опубликования).

Между тем, Конституционный Суд РФ неоднократно подчёркивал, что в соответствии с требованиями ст. 5 Налогового кодекса РФ акты законодательства о налогах и сборах вступают в силу не ранее, чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования. Исходя из этого, такой акт вступает в силу с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, наступающего после окончания месячного срока со дня его официального опубликования.

По этому основанию решением Мосгорсуда от 31 октября 2018 г. вышеназванное положение постановления Правительства Москвы признано незаконным (Верховный Суд РФ оставил решение в силе).

Ссылаясь на то, что о нарушении своих прав представителю организации стало известно после ознакомления с апелляционным определением Верховного Суда РФ в день его опубликования на сайте, он обратился в суд с иском об оспаривании решения комиссии Росреестра 2016 г., установившую кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания на основании постановления Правительства Москвы, признанного впоследствии незаконным.

В удовлетворении нескольких таких исков суд отказал по причине многократного пропуска 3-месячного срока на оспаривание решения комиссии от ноября 2016 г., т.к. дата вступления в силу судебного решения о незаконности нормативного правового акта правового значения в данном случае не имеет.

Для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости в комиссию представляется оригинал отчёта об оценке, а не его копия, а также само заключение об оценке

20) По этому основанию суд признал законным отказ комиссии Росреестра в изменении кадастровой стоимости нежилых помещений (решение Мосгорсуда от 28 июня 2019 г. по делу № 3а-3159/19).

Пропуск срока: оспаривание кадастровой стоимости возможно лишь до внесения в ЕГРН сведений о результатах очередной кадастровой оценки

21) Три организации – собственники нежилых помещений обратились в комиссию Росреестра с заявлением об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной 9 января 2019 г. – в первый рабочий день после последнего дня срока, истекшего в выходной 31 декабря 2018 г. (ст.ст. 193, 194 ГК РФ).

В принятии заявлений комиссия отказала со ссылкой на установление в ЕГРН в этот же день, 9 января, новой кадастровой стоимости, поскольку прежняя применялась до 31 декабря 2018 г. Общие же положения ГК РФ об исчислении сроков в этом случае неприменимы в связи с наличием специального правового регулирования (применением Закона об оценочной деятельности).

В удовлетворении исков суд отказал, согласившись с позицией комиссии о возможности пересмотра лишь действующей кадастровой стоимости и наличие возможности подать соответствующее заявление в комиссию в срок до 29 декабря 2018 г. включительно — последний рабочий день комиссии в 2018 году (решение Мосгорсуда от 2 августа 2019 г. по делу № 3а-2543/19).

Судебные расходы по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной НЕ ВЗЫСКИВАЮТСЯ

22) Не взыскиваются судебные расходы по делу об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, когда удовлетворение таких требований сводится не к наличию спора о праве, а к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости).

В этом случае решение суда не рассматривается как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов (решение Мосгорсуда от 2 июля 2019 г. по делу № 3а-1479/19).

Аналогичное решение Мосгорсуда об отказе в удовлетворении требования о возмещении судебных расходов принято 10 сентября 2019 г. (дело № 3а-2840/19).

Шансы оспорить кадастровую стоимость

Завышенная цена по кадастру приводит к росту размера налога на объект недвижимого имущества. В подобной ситуации владелец имеет право оспорить её в досудебном порядке, обратившись в территориальную комиссию Росреестра, или же проигнорировать данный этап и направить иск сразу в судебные органы. Подобный порядок действует и для индивидуальных предпринимателей.

Кадастровой принято называть стоимость, определённую путем проведения процедуры комиссионной оценки реальной цены на недвижимость. Для ее определения часто применяется способ массовой оценки.

Узнать, как снизить кадастровую стоимость дома, квартиры и любой другой недвижимости, а также разобраться в особенностях процедуры в целом вы сможете, прочитав данную статью.

Необходимость оспорить цену по кадастру возникает в том случае, когда выявлено несоответствие кадастровой и реальной стоимости имущества на рынке, необходимой для совершения, к примеру, честной сделки на обоюдовыгодных условиях или формирования налоговой базы.

Для выполнения этого действия нужно получить точные данные, которые предоставляет сервис «КТОТАМ.ПРО». Все, что вам потребуется сделать, — это заполнить форму на нашем сайте. После чего вы моментально получите доступ ко всем официальным данным в режиме онлайн.

Общие понятия о кадастровой стоимости

Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.

Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки. Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века. Несмотря на нестабильность цены по кадастру, во многих городах России уже с 2006 года, она была близка к рыночной. В связи с этим существует обширная судебная практика, которая связана со снижением кадастровой стоимости.

В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.

Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов. Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности. Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.

Основания для пересмотра стоимости

Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.

Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).

Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:

  • через суд;
  • через комиссию.

Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:

  • обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
  • кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.

Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.

Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:

1. неправильно определенные условия, указанные специалистом по оценке, прямо влияющие на цену недвижимости:

  • месторасположение;
  • цель эксплуатации;
  • аварийное состояние жилого имущества;
  • разрешение на использование определенного участка земли;
  • расположение объекта в санитарной зоне и т.д.

2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;

3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;

4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.

Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Законы для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет. Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно. Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.

Во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости любых недвижимых объектов так же важно учитывать предписания местных законодательных органов, в которых указан средний ценовой уровень в определенном муниципальном районе (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).

Досудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:

1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.

Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.

Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:

  • не приложены указанные ранее документы;
  • выявлено нарушение срока подачи заявления;
  • оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.

Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.

Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру. Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН. Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.

2. Второй этап — участие в заседании комиссии и ожидание результатов. Членам комиссии отводится один месяц на изучение и рассмотрение заявление со дня его подачи. Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание. В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.

Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если требование о перерасчете данного показателя было отклонено, или заявление вообще не подавалось, применяется судебная процедура регулирования конфликта.

1. Составляется и подается административный иск, а также готовятся все необходимые для этого документы.

В случае оспаривания кадастровой стоимости в иске указываются следующие требования: «пересмотреть кадастровую стоимость по причине обнаружения недостоверных сведений об определенном объекте, если эти данные использовались во время процедуры оценки» Другой вариант: «определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости». Подобные требования выдвигаются и при необходимости исправления технической ошибки.

В качестве оснований для подачи иска могут выступать:

  • оспаривание решения, а также действий или бездействия комиссии, которая рассматривает споры об итогах расчета кадастровой стоимости;
  • оспаривание результатов выведенной кадастровой стоимости.

Необходимо знать о сроках подачи иска. Они устанавливаются положениями, прописанными в ст. 219, 245 КАС РФ; ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28.

2. В приложении к административному иску должны прикрепляться документы общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, а именно Верховного Суда Республики или суд краевой, городской, областной, автономной области либо автономного округа.

Также важно помнить, что административный иск должен соответствовать всем требованиям, которые устанавливают положения ст. 125, 220, 246 КАС РФ.

Оспорить результаты определения стоимости нужно успеть в пятилетний срок со времени внесения в ЕГРН результатов определения стоимости. Если сроки нарушены, суд не имеет право отказать в принятии заявления.

Если по прошествии 5 лет в ЕГРН не вносились очередные сведения о результатах определения кадастровой стоимости, то судом срок будет восстановлен.

3. Необходимо принять участие в судебном производстве дела.

Его рассмотрение, когда оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, проводится в двухмесячный срок с момента подачи иска. Иногда судом этот срок продлевается еще на месяц. Когда же нужно оспорить действия или решения комиссии, такой срок законодателем сокращен до одного месяца.

Выиграть в суде дело, которое касается снижения кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости, можно при наличии неоспоримых доказательств.

Сведения об обновленной кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость недвижимости в течение года изменялась, это не должно учитываться в процессе определения налоговой базы.

Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.

Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной. Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде. Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.

Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.

проект Кто Там 0 3873 0 Заказать выписку из ЕГРН

✅ Лучшие юристы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков в Москве окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Платите несоразмерную цену за свое имущество? Мы поможем Вам оспорить кадастровую стоимость. Все объекты недвижимости поддаются налогообложению. Но после введения новых законопроектов в 2019 году, есть возможность пересчитать и снизить налоги на земельный участок, квартиру или предприятие. С нашей помощью Вы перестанете платить огромные деньги за свое имущество.

Кадастровая стоимость устанавливается на все объекты недвижимости. Чем она ниже, тем меньше придется платить владельцу за свой участок. Часто, цена оказывается завышенной. В таком случае, ее необходимо оспаривать.

Стоимость устанавливается Росреестром и государство позаботилось о механизме перерасчета. Однако, самостоятельно сделать это не удастся. Так каждый, кто хочет снизить налогообложение своих объектов, может оспорить стоимость через суд или специальную комиссию. Для этих целей понадобится профессионал, который разбирается в вопросе. Наши специалисты помогут провести правильную оценку и оспорить завышенную стоимость.

Тимур Рязанов

Виктор Паль

Николай Пашенцев

Елена Тимофеева

Бесплатная юридическая консультация по кадастровым спорам!

  1. ☎️ +7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 15-30 минут с вами свяжется юрист

Стоимость услуг юриста

Наименование услуги Стоимость
Устная консультация БЕСПЛАТНО
Письменная консультация от 3 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры от 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка от 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости помещения от 25 000 руб.

Чем сможем помочь

В 2019 году были проведены изменения, которые коснулись оспаривания кадастровой стоимости. Это привело к прекращению хаоса, который царил в этой сфере. Мы качественно выполним свои обязанности, которые включают в себя:

  • полная консультация клиента, расскажем необходимо ли оспаривать кадастровую стоимость в конкретной ситуации;
  • сбор всех необходимых документов для подачи заявления;
  • подготовка индивидуальной стратегии оспаривания;
  • подача жалоб, требований или исков в суд;
  • оспаривание результатов суда в случае необходимости.

Наш кадастровый юрист будет сопровождать Вас с момента первой консультации и до полного урегулирования вопроса.

Порядок оспаривания

Процесс переоценки назначенной стоимости проходит в определенном порядке. Для начала необходимо собрать весь пакет документов и обратиться в специальную службу. В этом поможет наш юрист по кадастровым вопросам.

Рассмотрение поданной заявки длится в течение 7 рабочих дней. После этого комиссия направит соответствующее уведомление. Назначенная дата оспаривания не должна быть позднее, чем через месяц после подачи заявления.

Заявителю необходимо принять участие в рассмотрении в день, который будет указан в уведомлении. При положительном ответе, комиссия сообщит о перерасчете в соответствующий орган государственной власти.

При отклонении заявки на изменения кадастровой стоимости юридическим лицом, можно обратиться в суд. Ответчиком при этом будет Росреестр, который назначил цену и орган самоуправления, который отказал в переоценке.

Перед обращением в суд, необходимо подготовить все документы и составить исковое заявления. Все дальнейшие вопросы будут разбираться в назначенное время в судебном порядке.

Срок оспаривания

Обратится в суд с заявлением можно не позднее, чем через 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН. Если комиссия отклонила заявку на переоценку, идти с иском в судебные органы можно не позднее 3 месяцев со дня получения решения.

Сроки рассмотрения заявления могут отличаться в зависимости от основания подачи. Но комиссия н может предоставить результат по истечению 1го месяца. Суд рассматривает заявку в течение 2 месяцев.

При положительном ответе, новая цена будет установлена в 1-го января года подачи заявления. Но не раньше даты внесения данных в ЕГРН.

Частые вопросы

Предлагаем ознакомиться с наиболее распространенными вопросами наших клиентов и получить на них краткие ответы.

— Куда подается заявление?

Заявление подается в Верховный или областной суд, а также, суд города федерального значения, автономной области или округа по местонахождению государственного органа, который определил кадастровую стоимость.

— Как формулировать требования?

При обращении в суд, заявитель может предъявить одно из следующих требований:

  • установка рыночной стоимости недвижимости;
  • установка новой кадастровой стоимости, если обнаружены недостоверные сведения;
  • оспаривание результатов комиссии.

Требования не могут содержать информацию о пересмотре арендных платежей.

— Как вести себя в суде

Заявителю необходимо предъявить доказательства своей правоты и активно участвовать в судебном процессе. Также, нужно четко обозначить свои требования, основания для этого и возражения. Именно заявитель должен доказать, что существующая стоимость не является справедливой для конкретного помещения.

Для того, чтобы суд принял решение в пользу заявителя, последний должен умело оперировать фактами и иметь на руках все доказательства. В данном деле лучше обратиться к нашим опытным юристам.

— Зачем нужна судебная экспертиза?

Судебный процесс требует законных доказательств, что одна из сторон провела неправильную оценку. В таком случае необходима судебная экспертиза. Суд может задать вопрос напрямую эксперту, правильно ли установлена цена, или она требует перерасчета.

Оспаривание результатов кадастровой оценки, пожалуй, самый болезненный земельный вопрос, как для граждан, так и для адвоката по земельным спорам. Не только истцы, но и судьи зачастую не могли сформулировать четко свою позицию. Но вот ВС РФ наконец дал судам разъяснения, в которых указал, на что они должны ориентироваться и что учитывать при разрешении данной категории споров. В теме номера эксперты газеты рассказали о нарушениях, допускаемых кадастровыми инженерами, об ошибках заявителя при оспаривании результатов оценки и прокомментировали Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28.

Обращаясь с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра, необходимо учитывать требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и нормативно-правовые акты уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по регулированию оценочной деятельности. Рассмотрим основные ошибки заявителя.

Собираем документы

В статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 08.06.2015) (далее – Закон об оценочной деятельности) закреплен перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.

Из судебной практики видно, что заявителями в основном не учитываются три момента.

1. Отчет составляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

  • – Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
  • – Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;
  • – Приказа Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611;
  • – Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

2. Не представляется экспертное заключение к отчету.

В Определении от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2 ВС РФ указал, что экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

3. Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Именно третий момент редко учитывается заявителями. Это видно из Определений ВС РФ.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость должны быть установлены на одну дату (Определение ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20).

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (Определение ВС РФ от 01.09.2014 N 307-ЭС14-550).

На день рассмотрения спора Постановлением Правительства, вступившим в силу, утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки, а заявителем требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на иную (новую) дату не заявлялось (Определение ВС РФ от 18.06.2015 N 305-ЭС15-6220).

Датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в том числе вновь образованного), является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей (Определение ВС РФ от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2).
При обращении с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъектам Федерации к заявлению необходимо приложить документы, указанные в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в состав которых входит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом вышеуказанных документов, с положительным экспертным заключением. В отчете рыночная стоимость должна быть на дату, которой установлена кадастровая стоимость.

Идем в суд…

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости; или если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением, приложив отчет об оценке земельных участков, экспертное заключение о рыночной стоимости земельных участков и другие необходимые документы. Комиссией заявление оставлено без удовлетворения. Суд первой инстанции обязал ФГБУ “ФКП Росреестра” внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Общество обратилось в суд, указав, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика земельного налога, и потребовав внесения рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости по каждому земельному участку.

ФГБУ “ФКП Росреестра” в лице филиала указывает на неправомерность привлечения его к участию в деле в качестве заинтересованного лица, ссылаясь при этом на отсутствие у него полномочий по государственной оценке земель, установлению и утверждению значений кадастровой стоимости земельных участков и на то, что, как орган кадастрового учета в силу своих полномочий, оно лишь воспроизводит данные о кадастровой оценке с внесением необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости и осуществляет только технические функции исполнителя, ответственность за результат такой оценки не несет.

Решением Рязанского областного суда от 09.12.2014 дело N 3-12/2014 заявление удовлетворено, кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена равной их рыночной стоимости. Суд обязал федеральное государственное бюджетное учреждение “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” в лице филиала внести изменения в государственный кадастр недвижимости посредством изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков.

ВС РФ в Определении от 08.04.2015 N 6-АПГ15-1 указал решение Рязанского областного суда от 09.12.2014 N 3-12/2014 оставить без изменения. Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания юридическим лицом кадастровой стоимости земельных участков предусматривает обязательность обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 03.06.2015 N 41-АПГ15-11. Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Законодатель в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности указал, что “решения комиссии могут быть оспорены в суде” и “в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя” (Определение ВС РФ от 13.05.2015 N 53-АПГ15-19).

Оспаривая кадастровую стоимость, необходимо соблюдать досудебное урегулирование спора, то есть до обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. И в случае, если заявление будет отклонено комиссией или если по истечении месяца с даты поступления заявления в комиссию не поступил ответ, обращаться в суд. Данный порядок досудебного урегулирования предусмотрен только для юридических лиц.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным согласно абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (также данная позиция изложена в Определении ВС РФ от 27.05.2015 N 53-АПГ15-26). В суде заявитель вправе оспаривать нормативный правовой акт, которым такая стоимость утверждена, и утвержденные этим актом результаты определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

…или в кадастровую палату

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, а также ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровой палатой изменение кадастровой стоимости возможно, если: а) имеется решение суда либо комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, и это решение предъявлено органу кадастрового учета (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности); б) согласно Приказу Росреестра от 12.05.2015 N П/210 ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость не только вновь учтенных объектов недвижимости, но и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Приказ вступил в силу с 20.06.2015.

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Также в кадастр вносятся сведения на основании решения суда и решения комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Лови момент!

Установленная судебным решением или комиссией кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Определении ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20 указано, что в соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Однако названные положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат применению лишь к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (п. 8 ст. 3 Закона N 225-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *