Ппвас 73

Система Консультант Плюс: Версия Проф

Источник публикации

Документ опубликован не был

Примечание к документу

Данное Постановление размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011.

Название документа

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения.

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

4. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

А.А.ИВАНОВ

До недавнего времени законодательство РФ не ограничивало бюджетные учреждения в размерах авансовых платежей, устанавливаемых ими в контрактах (договорах) на выполнение работ, оказание услуг, поставки товаров. В контракте (договоре) мог быть прописан любой размер авансовых платежей (20, 30, 50, 80, 100%). После вступления в силу Постановления № 266 ситуация изменилась. О размерах авансовых платежей, которые бюджетные учреждения обязаны предусмотреть в заключаемых ими контрактах (договорах), расскажем в данном материале.

Постановление № 226 дополнило Постановление № 1456 пунктом 36 (1) следующего содержания: органы, осуществляющие функции и полномочия учредителя в отношении федеральных бюджетных и автономных учреждений, обеспечивают включение указанными учреждениями при заключении ими договоров (контрактов) о поставке товаров, выполнении работ и оказании услуг условий об авансовых платежах в объеме, не превышающем предельные размеры выплат авансовых платежей, установленных в соответствии с пунктом 36 настоящего постановления для получателя средств федерального бюджета.

📌 Реклама Отключить

Пункт 36 Постановления № 1456 устанавливает размеры авансовых платежей, которые обязаны предусмотреть получатели средств федерального бюджета при заключении договоров (государственных контрактов) о поставке товаров, выполнении работ и оказании услуг в пределах доведенных им в установленном порядке соответствующих лимитов бюджетных обязательств. Пункт 36 (1) Постановления № 1456 не содержит указания на то, следует ли бюджетному учреждению применять положения п. 36 Постановления № 1456 при заключении договоров (контрактов), оплата которых будет производиться за счет средств, получаемых учреждением от осуществления приносящей доход деятельности. Из дословного прочтения п. 36 (1) Постановления № 1456 следует, что данное требование касается всех договоров (контрактов), предметом которых является поставка товаров, работ, услуг вне зависимости от источника получения денежных средств. Возможно органы исполнительной власти, выполняющие функции учреждения, доводя до своих подведомственных учреждений информацию об обязательном применении ими после 20 апреля 2016 года положений п. 36 Постановления № 1456 при заключении договоров (контрактов) укажут, что в отношении средств, получаемых учреждением от оказания платных услуг, работ, данные ограничения не применяются.

📌 Реклама Отключить

Размеры авансовых платежей

В соответствии с нормами п. 36 Постановления № 1456 учреждения при заключении договоров (государственных контрактов) о поставке товаров, выполнении работ и оказании услуг вправе предусматривать авансовые платежи в следующих размерах.

Размер аванса Предмет договора
С последующей оплатой денежных обязательств, возникающих по договорам (государственным контрактам) о поставке товаров, выполнении работ и оказании услуг, после подтверждения предусмотренных указанными договорами (государственными контрактами) поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг в объеме произведенных платежей
До 30% суммы договора (контракта), но не более доведенных лимитов бюджетных обязательств (далее – ЛБО) по соответствующему коду бюджетной классификации РФ* По договорам (контрактам) о поставке товаров, выполнении работ и оказании услуг, если иное не установлено Постановлением № 1456, а также федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Правительства РФ
Свыше 30 и до 80% суммы договора (государственного контракта), но не более доведенных ЛБО по соответствующему коду бюджетной классификации РФ* По договорам (контрактам) на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, направленных на импортозамещение технологической продукции, при включении в указанные договоры (контракты) (за исключением договоров (контрактов), исполнение которых подлежит банковскому сопровождению в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд) условия о перечислении авансовых платежей на счета, открытые территориальным органам Федерального казначейства в подразделениях ЦБ РФ для учета операций со средствами организаций, не являющихся участниками бюджетного процесса, а также при получении к указанным договорам (контрактам) подтверждения от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внешней и внутренней торговли, о соответствии такого договора (государственного контракта) целям импортозамещения технологической продукции до проведения конкурентных способов определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или осуществления закупки у единственного поставщика
До 100% суммы договора (государственного контракта), но не более доведенных ЛБО по соответствующему коду бюджетной классификации РФ* По договорам (государственным контрактам):

– об оказании услуг связи;

– о подписке на печатные издания и об их приобретении;

– об обучении на курсах повышения квалификации;

– о прохождении профессиональной переподготовки;

– об участии в научных, методических, научно-практических и иных конференциях;

– о проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

– о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансовое обеспечение строительства, реконструкции или технического перевооружения которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета;

– о приобретении авиа- и железнодорожных билетов, билетов для проезда городским и пригородным транспортом и путевок на санаторно-курортное лечение.

По договорам ОСАГО, аренды индивидуального сейфа (банковской ячейки), о проведении лечения граждан РФ

за пределами территории РФ, заключаемым Минздравом с иностранными организациями, по договорам (государственным контрактам) о проведении мероприятий по тушению пожаров

📌 Реклама Отключить

Размер аванса Стоимость договора
По договорам (контрактам) о выполнении работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства государственной собственности РФ, если иное не установлено законодательством РФ
До 30% суммы договора (контракта), но не более доведенных ЛБО по соответствующему коду бюджетной классификации РФ* По договорам, стоимость которых не превышает 600 млн руб.
До 30% суммы договора (контракта), но не более доведенных ЛБО по соответствующему коду бюджетной классификации РФ, с последующим авансированием выполняемых работ после подтверждения выполнения предусмотренных договором (контрактом) работ в объеме произведенного авансового платежа (с ограничением общей суммы авансирования не более 70% суммы договора (контракта)) По договорам, стоимость которых превышает 600 млн руб.

*
Бюджетным учреждениям лимиты бюджетных обязательств не доводятся. Орган исполнительной власти, выполняющий полномочия и функции учредителя, должен для подведомственных ему учреждений определить особенности установления размера авансовых платежей. 📌 Реклама Отключить

Кроме того, п. 36 Постановления № 1456 был дополнен следующим положением (п. 7 Постановления № 266): получатели средств федерального бюджета не предусматривают авансовые платежи при заключении договоров (контрактов) о поставке отдельных товаров, оказании отдельных услуг, включенных в перечень, утверждаемый распоряжением Правительства РФ, срок поставки или оказания которых превышает 30 дней со дня заключения договора (государственного контракта). Такой перечень утвержден Распоряжением Правительства РФ от 21.04.2016 № 737-р. Заметим, что данное требование не распространяется на договоры (контракты), заключаемые с субъектами малого предпринимательства и социально ориентированными некоммерческими организациями в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 30 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

📌 Реклама Отключить

Минфин в Письме от 22.04.2016 № 02‑04‑07/23553 обращает внимание на то, что если условиями договора (государственного контракта) предусмотрены этапы (периоды) поставки товара (оказания услуги), при этом срок первой поставки товара (оказания услуги) не превышает 30 дней со дня заключения указанного договора (государственного контракта), то включение в такие договоры (государственные контракты) положения об авансировании соответствует требованиям п. 36 Постановления № 1456.

Положения, введенные п. 7 Постановления № 266 в п. 36 Постановления № 1456, не распространяется на закупки, извещения об осуществлении которых размещены в единой информационной системе в сфере закупок либо приглашения принять участие в которых (проекты контрактов на закупки) направлены до дня вступления в силу Постановления № 266 (п. 2 Постановления № 266).

📌 Реклама Отключить

* * *

В заключение обобщим все сказанное выше. Исходя из дословного прочтения норм постановлений № 266 и 1456 (в редакции, действующей после 20 апреля 2016 года) действия бюджетных учреждений должны быть следующими:

1. В случае доведения до учреждения информации от учредителя, касающейся установления размера авансовых платежей по заключаемым договорам (контрактам), учреждение прописывает в договорах (контрактах) на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, заключаемых после 20 апреля 2016 года, размеры авансовых платежей в соответствии с разъяснениями, предоставленными учредителем, и требованиями п. 36 Постановления № 1456;

2. В случае отсутствия информации от учредителя в отношении применения положений п. 36 (1) и 36 Постановления № 1456 учреждения по закупкам, извещения об осуществлении которых размещены в единой информационной системе в сфере закупок либо приглашения принять участие в которых (проекты контрактов на закупки) направлены после вступления в силу Постановления № 266 (после 20 апреля), прописывают в договорах (контрактах) (проектах договоров, контрактов) размеры авансовых платежей, установленные п. 36 Постановления № 1456, вне зависимости от источника оплаты средств по договору с учетом следующих особенностей:

📌 Реклама Отключить

  • по договорам (контрактам) на поставку товаров, работ, услуг, включенных в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 21.04.2016 № 737-р, авансовые платежи не предусматриваются, если срок поставки товаров, оказания услуг, выполнения работ превышает 30 дней со дня заключения договора (контракта);
  • авансовые платежи в размере 100% предусматриваются по тем договорам (контрактам), которые указаны в абз. 5 п. 36 Постановления № 266;
  • авансовые платежи в размере от 30% до 80% стоимости договора (контракта), предметом которого является выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, направленных на импортозамещение технологической продукции;
  • авансовые платежи в размере, не превышающем 30% стоимости договора (контракта), устанавливаются во всех остальных случаях (за исключением договоров по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства).

По договорам (контрактам) о выполнении работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства государственной (муниципальной) собственности РФ предусматриваются размеры авансов: 📌 Реклама Отключить

  • до 30% стоимости договора (контракта), если цена договора (контракта) менее 600 млн руб.;
  • до 30% суммы договора (контракта) с последующим авансированием выполняемых работ после подтверждения выполнения предусмотренных договором (контрактом) работ в объеме произведенного авансового платежа (с ограничением общей суммы авансирования не более 70% суммы договора (контракта), если цена договора (контракта) превышает 600 млн руб.)

Постановление Правительства РФ от 04.04.2016 № 266 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 28.12.2015 № 1456».

Постановление Правительства РФ от 28.12.2015 № 1456 «О мерах по реализации Федерального закона «О федеральном бюджете на 2016 год».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *