После истечения срока

Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.
При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.
Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).
Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).
Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.
В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).
Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.
Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.
Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Занимайся английским самостоятельно на Puzzle English

Present Continuous Tense (или Present Progressive Tense) переводится с английского языка как «настоящее длительное время». В английской речи оно употребляется наравне с Present Simple, с той же частотой, и занимает важное место в грамматике.

Когда используется Present Continuous — когда требуется подчеркнуть длительность действия в настоящем. Пределы «длительности» могут быть разными: действие может продолжаться неопределенный срок или занимать определенный промежуток времени ¬— все это случаи употребления Present Continuous.

Present Continuous — образование предложений разных типов

Утверждение

Согласно правилам английского языка, любое предложение строится в определенном порядке. В утвердительных предложениях подлежащее занимает первое место, сказуемое — второе. В Present Continuous сказуемое составляют вспомогательный глагол to be и основной (смысловой) глагол, который выражает действие. To be принимает нужную форму (am, is, are) в зависимости от подлежащего, а основной глагол приобретает окончание -ing.

  1. Формула: I am + глагол-ing Пример: I am singing — Я пою.
  2. Формула: He/She/It is + глагол-ing Примеры: He is smiling —Он улыбается. She is dancing — Она танцует. It is shining — Оно светит.
  3. Формула: We/You/They are + глагол-ing Примеры: We are listening — Мы слушаем. You are reading — Вы читаете. They are swimming — Они плавают.

Добавление к глаголу окончания -ing — общее правило. Однако присоединение окончания может трансформировать основу некоторых глаголов при образовании Present Continuous.

  1. Глагол заканчивается на —е Правило: последняя буква отбрасывается Пример: make — making (делать)
  2. Глагол оканчивается на —ie Правило: -ie заменяется на -y Пример: lie — lying (лежать)
  3. Односложный глагол, оканчивающийся на гласную с согласной Правило: последняя согласная удваивается Пример: get — getting (получать)

Отрицание

Когда Present Continuous употребляется в отрицательных предложениях, вспомогательный и основной глагол разделяются частицей not.

Вопрос

В случаях употребления Present Continuous в вопросительных предложениях вспомогательный глагол занимает первое место, за ним следует подлежащее и далее основной глагол.

Present Continuous — употребление в типичных случаях

1. Действие происходит прямо сейчас, в момент речи. Также можно употреблять конструкцию Present

Continuous для нескольких происходящих одновременно в настоящем действий. Слова-маркеры: now (сейчас), at the moment (в данный момент).

Пример: She is eating apple while I am drinking juice — Она ест яблоко, пока я пью сок. (два действия совершаются одновременно)

2. Действие растянуто во времени и происходит в настоящем, но не ограничивается настоящей секундой. Оно началось какое-то время назад и будет продолжаться еще некоторое время. В течение этого отрезка времени выполняется обозначенное действие.

Слова-маркеры: now (сейчас), currently (сейчас, теперь), these days (В эти дни, на днях).

Пример: We are moving into a new house — Мы переезжаем в новый дом. (Мы заняты процессом переезда и продолжим его, но в момент речи мы не заняты конкретно этим, просто находимся в состоянии переезда)

3. Ситуация имеет временный характер.

Слова-маркеры: until (пока не), for (в течение), during (в течение).

Пример: He is staying in New York for three months — Он живет в Нью-Йорке три месяца. (через три месяца по каким-либо причинам он покинет Нью-Йорк, закончится срок его пребывания в этом городе; данная ситуация носит временный характер, постоянно он проживает, например, в Москве, а в Нью-Йорке находится по работе или в связи с учебой)

4. Действие развивается или постоянно меняется, предложение часто содержит определенные глаголы для его обозначения. Описание процесса изменения — это случай употребления Present Continuous. Слова-маркеры: get (становиться), change (меняться), rise (подниматься), fall (падать), grow (расти), become (становиться), start (начинаться), improve (улучшаться), begin (начинаться). Пример: Your English is getting better — Твой английский становится лучше. (наблюдается постепенное повышение твоего уровня английского)

Особые случаи использования конструкции Present Continuous

1. Дело запланировано и обязательно будет совершено в ближайшем будущем, часто с указанием сроков, места или каких-либо других деталей.

Пример: Next week we are buying a new car — На следующей неделе мы покупаем новую машину. (мы не просто решили, а уже выбрали марку машину и автосалон, где будет совершена покупка)

2. Речь идет о действии в настоящем, влияющем на ближайшее будущее с употреблением глаголов, обозначающих движение.

Слова-маркеры: go (идти), move (двигаться), leave (уходить), start (начинать), come (приходить), return (возвращаться).

Пример: I’m tired. I am going to bed. — Я устал. Я иду спать. (прямо сейчас я чувствую усталость и пойду спать сразу после того, как сообщу об этом)

3. Речь эмоционально окрашена, говорящий испытывает недовольство, раздражен или возмущен чем-то, что постоянно случается.

Слова-маркеры: all the time (все время), always (всегда), constantly (постоянно)

Пример: You are always interrupting me! — Ты постоянно меня перебиваешь! (ты делаешь это все время, и меня это раздражает)

4. Present Continuous — случаи употребления с глаголами состояния.

Такие глаголы в английском языке по правилам не употребляются в настоящем времени, поскольку обозначают чувства, умственные процессы, которые не имеют временных пределов — эти глаголы выражают скорее состояние, чем действие.

Однако если необходимое вам значение такого глагола — конкретное действие, имеющее начало и конец, то фраза может строиться по формуле Present Continuous.

Примеры: The steak tastes good. — У этого стейка прекрасный вкус. (стейк, приготовленный по этому рецепту, всегда вкусный) The chef is tasting the steak. — Повар пробует стейк на вкус. (он делает это в данную секунду)

Употребление Present Continuous в сложных случаях

1. Речь идет о чем-то новом с противопоставлением старому.

Пример: He has left university, now he is working with his friend — Он бросил университет и теперь работает со своим другом.

2. Речь идет о необычном поведении определенного человека, он внезапно начал вести себя не так, как раньше.

Пример: She is eating too much — Она слишком много ест. (до этого у нее не было такого хорошего аппетита)

3. Present Continuous используется в придаточных предложениях времени после союзов. В предложении говорится о двух действиях, одно из которых единичное или «короткое» (Present Simple), второе длительное (Present Continuous). Для действия, которое происходит “на фоне”, используют Present Continuous, а для прерывающего его события — Present Simple.

Слова-маркеры: as long as (пока), when (когда), in case (в случае если), if (если), while (в то время как), unless (пока не).

Пример: I try not to make noise in case my daughter is reading her book — Я стараюсь не шуметь, когда моя дочь читает.

Статья 425. Гражданского Кодекса РФ. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Комментарии к ст. 425 ГК РФ

1. ГК в комментируемой статье закрепляет принцип обязательности и исполнимости договора (pacta sunt servanda). Стороны обязаны исполнить возникшее из договора обязательство и устранить нарушение обязательства. Истечение срока действия договора не освобождает от ответственности за его нарушение.

Принцип обязательности и исполнимости договора, наряду с принципом свободы, составляет основу договорного права.

2. Правило о вступлении договора в силу, установленное п. п. 1 и 2 комментируемой статьи, следует применять в совокупности со ст. 433 ГК, определяющей момент, с которого договор признается заключенным (см. коммент. к ст. 433 ГК).

Этот момент определен различно для консенсуального и реального договора. Поскольку для признания реального договора заключенным требуется передача вещи, денежных сумм, другого имущества, то такой договор вступает в силу с момента передачи.

Для договора, подлежащего государственной регистрации, момент заключения и вступления его в силу связан с актом регистрации. Например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК, считается заключенным с момента государственной регистрации (см. также ст. 658 ГК и др.).

Из правила о вступлении договора в силу с момента его заключения (п. 1 коммент. статьи) допускается исключение. Стороны могут распространить действие условий договора на отношения, возникшие до момента вступления договора в силу. Обычно такое соглашение сторон связано с реальными отношениями по передаче товара, аренде и др., возникшими до момента, с которого договор считается заключенным.

3. Срок действия договора устанавливается соглашением сторон, если иное не определено ГК, другим законом. Этот срок может быть установлен истечением времени, конкретной датой. По договорам с длящимся исполнением, при отсутствии соглашения сторон, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 540, п. 2 ст. 610 ГК). Стороны могут в договоре предусмотреть, что он заключен на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК для отдельных видов аренды законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки действия договора. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Например, договор проката в силу п. 1 ст. 627 ГК заключается на срок до одного года. Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в таком договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Пункт 2 ст. 1016 ГК устанавливает, что договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, если для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, не установлены иные предельные сроки.

В случаях, предусмотренных ГК, срок действия договора может быть отнесен к существенным условиям договора и его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным. Например, срок действия признается существенным условием договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК).

4. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает соотношение срока действия договора и срока существования возникшего из договора обязательства. При этом установлена презумпция действия договора до предусмотренного договором момента исполнения обязательства. Иные последствия окончания срока действия договора, т.е. прекращение обязательства по истечении этого срока, должны быть предусмотрены законом или договором.

Из норм ГК, определяющих максимальные сроки действия договора, вытекает, что с истечением срока действия договора прекращается обязательство.

Последствия окончания срока действия договора предусмотрены отдельными нормами ГК. Например, обязанность поставщика восполнить недопоставленное количество товаров существует в пределах срока действия договора, если договором не предусмотрено иное (ст. 511 ГК).

Договор простого товарищества прекращается истечением срока его действия. При этом наступают последствия, предусмотренные ст. 1050 ГК (возвращение вещей, переданных в общее владение, раздел имущества, находящегося в общей собственности, и т.д.). Тем самым считается прекращенными и обязательства сторон договора.

5. ГК предусматривает для ряда договоров порядок возобновления или продления срока их действия. При продлении срока действия договора изменяется и срок действия обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 540 ГК договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо не потребует заключения нового договора. В последнем случае до заключения нового договора отношения сторон регулируются ранее заключенным, т.е. действие предыдущего договора прекращается только после заключения нового.

Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор после истечения срока действия договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендатора (п. 2 ст. 621 ГК).

По истечении срока действия договора найма жилого помещения возможно заключение договора на новый срок с нанимателем, имеющим на это преимущественное право. Однако если наймодатель не предложил за три месяца до истечения срока договора заключить договор на тех же условиях либо не предупредил об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора доверительного управления имуществом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на условиях, предусмотренных ранее договором.

6. В п. 4 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому стороны не освобождаются от ответственности за нарушение обязательств, возникших из договора и по истечении срока его действия. Требования о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, предъявляются независимо от прекращения срока действия договора в течение срока исковой давности. То же самое следует сказать об обязанности устранить недостатки товара или заменить товар с существенными недостатками (ст. 475 ГК), а также о возможности предъявить требования, возникшие в связи с нарушением (неисполнением) других договорных обязательств.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *