Переменная часть арендной платы

Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы

Постоянная и переменная части арендной платы

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета. Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Постоянная часть арендной платы, как правило, определяется путем умножения арендной ставки по договору на арендуемую площадь в квадратных метрах. Поэтому зачастую в договоре аренды указывают размер арендной ставки за 1 квадратный метр в месяц.

Пример

Можно указать формулу расчета постоянной части арендной платы, например, так:

«Постоянная часть арендной платы определяется по формуле:

Тв х/у = A * S,

где Тв х/у — твердая часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

A — ставка арендной платы по договору;

S — арендуемая площадь, в квадратных метрах».

Можно также предусмотреть, что постоянная часть арендной платы умножается на индекс потребительских цен, на коэффициент, учитывающий условия использования арендатором имущества; на корректирующий коэффициент и т. д.

В договоре аренды можно указать, что переменная часть арендной платы покрывает фактически понесенные расходы арендодателя на коммунальные платежи, а именно:

— электрическая энергия;

— водоснабжение;

— тепловая энергия;

— вывоз бытового мусора (можно привести весь перечень необходимых услуг) и т. п.

Можно указать формулу расчета переменной части арендной платы, например, так:

«Переменная часть арендной платы определяется по формуле:

П x/y = Э + Во + Т + М, где

П х/у — переменная часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

Э — расходы на электрическую энергию за месяц х, год у;

Во — расходы на водоснабжение за месяц х, год у;

Т — расходы на тепловую энергию за месяц х, год у;

М — расходы на вывоз бытового мусора за месяц х, год у.»

Если оплата коммунальных услуг осуществляется в соответствии с показаниями счетчиков, можно указать в договоре, что переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета. Можно прописать, что показания приборов учета коммунальных услуг фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора.

Внимание

В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора.

Приложение N __
к договору аренды
нежилого помещения
(с условиями о регистрации
и обеспечительном платеже)
N __ от «__»_______ 20__ г.
АКТ РАСЧЕТА
переменной части арендной платы
г. ________ «__»___________ 20__ г.
Общество ________ «___________», далее именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора ________________________, действующего на основании _____________________ от «__»_________ ____ г. в соответствии с Уставом, с одной стороны, и общество _____________ «______________», далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора ___________________, действующего на основании _____________________ от «__»_________ ____ г. в соответствии с Уставом, с другой стороны, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», составили настоящий акт (далее — Акт) о нижеследующем:
1. Арендодатель обеспечил оказание, а Арендатор потребил за период с «__»_________ 20__ г. по «__»_________ 20__ г. следующие коммунальные услуги:
Вид коммунальных услуг
Количество
Тариф
Начислено по тарифу, руб. (в т.ч. НДС)
Холодное водоснабжение (ХВС)
____ куб. м
_____ руб/куб. м
Горячее водоснабжение (ГВС)
____ куб. м
_____ руб/куб. м
Отопление
_____ кв. м
______ руб/кв. м
Электроэнергия
___ кВт. ч
____ руб/кВт. ч
Водоотведение
____ куб. м
_____ руб/куб. м
Итого
2. Количество (объем) и стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг определены на основании полученных Арендодателем счетов ресурсоснабжающих организаций за __________ 20__ г. пропорционально размеру площади помещения, занимаемого Арендатором: ___________ (____________) кв. м.
3. Акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны.
Приложение:
Копии счетов ресурсоснабжающих организаций:
1. Копия счета ___________________________ на ____л. в 1 экз.
2. Копия счета ____________________________ на ____л. в 1 экз.
От имени Арендодателя
От имени Арендатора
Генеральный директор общества __________ «__________»
Генеральный директор общества __________ «__________»
______________
/_____________/
______________
/______________/
(подпись)
(Ф.И.О.)
(подпись)
(Ф.И.О.)
——————————————————————

Виды и формы аренды

1) Свободная аренда , при которой не дается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.

2) Целевая аренды , при которой недвижимости используется в заранее определенных собственником целях ( Для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве , ассортименте и качестве.)

После выполнения этого он может использовать в своих целях.

Центральным звеном организационных арендных сделок, является обоснованный размер арендных платежей.

Арендная плата – это форма экономических отношений, равноправных партнеров (собственники и арендаторы). По распределению стоимости в процессе использования арендного имущества, она выполняет функции – возмещенная стоимость объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности и выступ одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.

Выделяют 3 категории:

1) Состав платежей;

2) Размеры платежей;

3) Способы расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы, является возвратность арендованных средств с приростом или арендным процентом.

Вложение средств в развитие производства, является активные операции, поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского и включать часть дохода, который может быть получен при организации, использования взятого в аренду имущества. Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:

1) Амортизация отчисления.

2) Средства на капитальный ремонт объекта, в зависимости от доли участия собственника в его проведение.

3) Налог на имущество. (НИ)

4) Арендный процент (ПА)

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость

Свз=Ам+Сп+НИ

Ап=Свз+ПА

Наиболее сложным остается определение состава арендных платежей на землю, пока существует монополия на землю, как объект хозяйства, связанное с ограничением лучших по качеству и место расположению земель, арендаторы использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который подлежит изъятию.

В с/х базу арендной ставки должен составлять чистый доход, который возникает в результате место расположения з.у. поэтому ставка арендных платежей, должна быть территория – дифферент.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и з.у. При целом использовании аренды недвижимости арендатор должен иметь возможность получить доход для развития предпринимательской деятельности.

Поэтом следует, различать верхние и нижние границы арендной платы.

Верхние границы – это максимальная возможность уровня арендной платы, при котором достижимо простое воспроизведение при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Нижние границы – это минимальная возможность уровня арендной платы, при котором достигает простое воспроизведение имущества, созданного в аренду, т.е. арендная плата равна возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы, обычно предмет торга сторон, но она не должна выходить за предел обозначенных границ.

За нежилые помещения, государство и муниципальная собственность можно установить двумя способами:

1) На базе ставки арендой платы 1м2 помещения

Ап=Бап×Киз×Км×Кт ×Кд ×Кнж ×Кр ×S

Бап – базовая ставка арендной платы

Киз – коэффициент износа

Км – коэффициент качества строительного материала

Кт – коэффициент типа здания

Кд – коэффициент вида деятельности

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения

Переменная часть арендной платы — что это?

Переменная часть арендной платы — этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Итоги

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

  • электроэнергия,
  • вода,
  • тепловая энергия,
  • услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

  • договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
  • арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

  • фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
  • переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

  • арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
  • арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

  • суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
  • расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

  • непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
  • акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Итоги

Введение в состав арендной платы переменной части — это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *