Переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую

Анализ перехода на кадастровую стоимость недвижимости при исчислении налога на имущество



В 2015 году в России вступил в силу закон, который регламентирует новые правила исчисления налога на имущество, а уже начиная с 1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации, в связи с этим сумма налога на имущество стала определяться по новым правилам, а именно, основываясь на налоговой базе, которая теперь исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не из инвентаризационной, как это было ранее.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих видов недвижимого имущества:

  1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  2. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета .

До 1 января 2020 года Законодательные органы субъектов Российской Федерации обязаны установить дату, с которой вступят в силу изменения налоговой базы на подведомственных им территориях. Новый порядок налогообложения будет проводиться постепенно в несколько этапов: каждый год будет пересчитываться приблизительно по 20 %. Уже в 2015 году на новый порядок расчета перешли 28 субъектов, в 2016 году еще 21, в 2017 году к ним присоединились еще 12 субъектов. Уже с 2016 года переведенные регионы начали платить налог по новым правилам, в остальных регионах налоговая база все также определяется исходя из инвентаризационной стоимости объектов. В целях предотвращения обращений граждан, связанных с резким увеличением уплаты налогов в период с 2015 по 2018гг. предусмотрен переходный период уплаты, предполагающий использование пониженного коэффициента. С 2019 года налог будет уплачиваться в полном объеме.

В качестве примера хотелось бы рассмотреть расчет налога на квартиру, площадью 50м2, кадастровая стоимость которой в 2020 году будет 2500000 рублей.

В качестве исходных данных в этом случае можно выделить:

S = 50 м2 — общая площадь квартиры;

Sвыч = 20 м2 — площадь, не облагаемая налогом (налоговый вычет);

Nкад = 2500000 рублей — рассчитанная ранее кадастровая стоимость квартиры;

С = 0,1 % — базовая налоговая ставка.

Следующим действием подставим численные значения в формулу расчета налога:

N = (2 500 000 рублей — 2 500 000 рублей / 50 м2 * 20 м2) * 0,001 = 2475 рублей.

Следовательно, сумма налога на 2020 года за приведенную в качестве примера квартиру, составит 2475 рублей .

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности .

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки .

Расчет кадастровой стоимости является необходимым для проведения любых операций с недвижимостью:

1) исчисление налоговой базы;

2) арендная ставка на земельный участок;

3) расчет стоимости выкупа земельного участка.

Кадастровая стоимость основывается на рыночной стоимости и рассчитывается с учетом различных экономических показателей, связанных с использованием земельного участка, например, такие как его площадь, местоположение, инфраструктура, наличие коммуникаций, транспортная доступность, наличие водоема поблизости и т. д. При определении кадастровой стоимости используются различные методы оценки, базирующиеся на сравнительном, затратном и доходном подходах, а также математические модели. Во время расчета кадастровой стоимости оценщик основывается на уже сложившемся уровне рыночных цен, в следствии этого налог на один и тот же объект недвижимости, рассчитанный на основе кадастровой стоимости, в большинстве случаев оказывается больше налога, рассчитанного на основе инвентаризационной стоимости. В связи с этим при исчислении налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости предусмотрены налоговые вычеты. Например, в отношении комнаты налоговый вычет предусмотрен в размере кадастровой стоимости 10м2 от общей площади этой комнаты, в отношении квартиры — 20м2 от ее общей площади, в отношении жилого дома — 50м2, а в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Кроме этого, сохранены все существующие льготы относительно уплаты налога, но предоставляться они будут только в отношении одного объекта недвижимого имущества в каждой категории, который в праве выбрать сам налогоплательщик.

Переход на новую систему налогообложения призван внести в нее единый базис для расчета и основной задачей на данный момент является использование достоверных корректных сведений, основываясь на которых будет рассчитываться налог.

Литература:

  1. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа 2000 № 117-ФЗ (ред. от 06 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ, 07 августа 2000, № 32, ст. 3340.
  2. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237 ФЗ.
  3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: приказ: зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 22.10.2010 г. № 508.
  4. Копалкина Е., Ткачёв И. Четыре вопроса о новой формуле расчета имущественного налога / Е. Копалкина, И. Ткачёв // Экономика. — 2018. — № 087 — ст. 5.

Ещё 7 регионов перейдут на кадастровую стоимость при исчислении налога на недвижимость

С 1 января 2019 г., напоминает Федеральная налоговая служба РФ, начнут применяться изменения в законодательстве, касающиеся порядка налогообложения объектов капитального строительства, принадлежащих физическим лицам.

К 63 субъектам РФ, где по региональным законам действует порядок налогообложения объектов недвижимости физлиц исходя из кадастровой стоимости, добавятся ещё семь: Пермский край, Калужская, Липецкая, Ростовская, Саратовская, Тюменская, Ульяновская области.

В этих регионах к налогообложению впервые будут привлечены объекты, права физлиц на которые зарегистрированы в упрощённом порядке без проведения техинвентаризации и определения инвентаризационной стоимости: садовые, дачные дома, хозпостройки площадью более 50 кв. м, гаражи и т.п. Также впервые будут обложены налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости жилые помещения, введённые в эксплуатацию с 2013 г., по которым не определялась инвентаризационная стоимость, но есть кадастровая оценка. При этом будет применен понижающий коэффициент 0,2 к первому налоговому периоду расчёта налога (п. 8 ст. 408 НК РФ).

В 14 регионах, где расчёт налога исходя из кадастровой стоимости будет применяться второй год, коэффициент к налоговому периоду составит 0,4; в 21 регионе третьего года применения указанного порядка коэффициент составит 0,6. При этом в 49 регионах, где налогообложение недвижимости осуществляется исходя из кадастровой стоимости третий и последующие годы, будет применён коэффициент, ограничивающий рост налога не более чем на 10% по сравнению с его суммой за предыдущий период. Исключением являются объекты торгово-офисного назначения (п. 8.1 ст. 408 НК РФ).

В оставшихся субъектах РФ, где налоговой базой является инвентаризационная стоимость объектов капитального строительства, для расчёта налога эта стоимость будет индексирована на коэффициент-дефлятор 1,481, предусмотренный приказом Минэкономразвития России от 30.10.2017 № 579.

Кроме того, отмечает ФНС, изменится порядок перерасчёта налога на имущество физлиц. Теперь независимо от оснований перерасчёт проводиться не будет, если это повлечёт увеличение ранее уплаченной суммы этого налога (п. 2.1 ст. 52 НК РФ). Это изменение направлено на защиту законных интересов добросовестных налогоплательщиков и стимулирование физлиц своевременно уплачивать имущественные налоги.

Меняется и порядок применения кадастровой стоимости для налогообложения объектов капитального строительства. Так, в случае оспаривания кадастровой стоимости сведения о её новом значении (рыночной стоимости здания, строения, сооружения, помещения), установленном после 1 января 2019 г. решением комиссии при управлении Росреестра или суда, будут учитываются при определении налоговой базы, начиная с периода налогообложения объекта недвижимости по оспоренной кадастровой стоимости (п. 2 ст. 403 НК РФ).

С будущего года лица предпенсионного возраста, соответствующие определённым законодательством РФ условиям, необходимым для назначения пенсии на 31 декабря 2018 г., имеют право на льготу, освобождающую их от уплаты налога по одному объекту определённого вида (пп. 10.1 п. 1 ст. 407 НК РФ).

Изменения, подчёркивает налоговая служба, также могут произойти на региональном и муниципальном уровне, так как органы исполнительной власти субъектов РФ имеют полномочия утверждать результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, а органы местного самоуправления могут устанавливать налоговые ставки и льготы.

Переход на кадастровую стоимость недвижимости в оценке налога на имущество

Автор Андрей Сергеевич Дёгтев — эксперт Центра Сулакшина.

Всё больше регионов переходят на оценку налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости недвижимости. Законопроект о переходе на исчисление налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости был принят в 2014 году. Ранее за основу бралась не кадастровая, а инвентаризационная стоимость. Принятые законом поправки в Налоговый кодекс вступили в силу 1 января 2015 года, однако кадастровая стоимость как основа расчёта налога пока что используется не во всех регионах. У субъектов федерации есть возможность переходить на новый порядок расчёта вплоть до 2020 года. В 2015 году это сделали 28 субъектов: В 2016 — ещё 49.

Земельный налог при этом не отменяется. Владельцам земельных участков по-прежнему необходимо выплачивать налог в размере до 1,5% от кадастровой стоимости.

К объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц относятся: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машиноместо, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строения, сооружения, помещения.

Ставка до 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозстроений; до 0,5% — для иных зданий, строений, помещений, сооружений; и до 2% — для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей), а также торговых и офисных центров.

В отличие от инвентаризационной стоимости, которая определялась организациями технической инвентаризации (БТИ), кадастровая стоимость объектов недвижимости формируется на основании кадастровой оценки объектов недвижимости, выполняемой независимыми оценщиками. Процедура государственной кадастровой оценки земельных участков должна проходить не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Оценка стоимости участка производится на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Кадастровая стоимость недвижимости вносится в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости недвижимости можно получить на портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или же в её офисе, а также в многофункциональных центрах (МФЦ). Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

РИСКИ ДЛЯ ГРАЖДАН

Переход на новую систему оценки чреват рисками для налогоплательщиков.

Возможны ошибки при исчислении кадастровой стоимости. Оценку недвижимости проводит не Росреестр, а независимые оценщики, которые относятся к категории саморегулируемых организаций. Росреестр лишь аккумулирует у себя данные. Заказчиками оценки выступают региональные и местные власти. Они же утверждают и результаты. Росреестр не может контролировать качество проведённых оценщиками работ на местах. Такой порядок создаёт опасность не только многочисленных ошибок, но и сговора оценщиков с местными властями, желающими повысить собираемость налогов.

КАК ОСПОРИТЬ ОЦЕНКУ

В случае неправильного определения кадастровой стоимости гражданин может обратиться в суд. Но возможен и досудебный порядок решения споров в специальных комиссиях, созданных при региональных управлениях Росреестра. За последнее время комиссии провели большой объём работ по переоценке кадастровой стоимости. По данным Счетной палаты, в 2014–2015 годах налогооблагаемая база по налогам на недвижимое имущество уменьшилась на 4 трлн руб. из-за решений комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Были удовлетворены требования по переоценке 65 тыс. объектов.

При этом всё же стоит отметить, что налоговое бремя ложится неравномерно на крупный и малый бизнес. Во многих регионах налог на недвижимость для малых предприятий вырос до 10 раз. У малых фирм значительно меньше ресурсов для тяжб. Поэтому им сложнее добиться переоценки кадастровой стоимости. А простым гражданам это сделать ещё труднее.

ДЕЦЕНТРАЛИЗОВАННАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ

В целом переход к кадастровой оценке происходит в децентрализованном ключе и в рамках весьма фрагментированной процедурной практики. Об этом говорит тот факт, что на фоне роста кадастровой стоимости в одних регионах в других — происходит её обвальное снижение. В частности, власти отдельных регионов и муниципалитетов сетуют на обвальную переоценку кадастровой стоимости с её понижением в десятки и сотни раз. Вероятно, это происходит там, где бизнес вступает в сговор с местными властями и оценщиками с целью уклонения от налогов.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ БОЛЬШЕ

Риск для граждан также заключается в повышении налоговой нагрузки даже при корректном расчёте. В большинстве случаев кадастровая стоимость в 2 — 7 раз выше инвентаризационной.

Во время подготовки и принятия поправок депутаты уверяли, что переход на кадастровую стоимость не приведёт к росту налоговой нагрузки. Или некомпетентны или совсем безотвественны.

Сохранились льготы для ряда категорий граждан — им не нужно будет платить имущественный налог на недвижимость (но только если они владеют одним объектом стоимостью не выше 300 млн. руб. и не используют его в коммерческих целях). В список льготников входят пенсионеры, Герои Советского Союза, ветераны войны, инвалиды I, II группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Казалось бы, решена проблема пенсионеров, которые получили свои квартиры ещё в советское время, а теперь оказались собственниками элитного с точки зрения рыночной стоимости жилья. В то же время необходимость выбрать только один объект (чтобы не происходило ухода налогов через регистрацию коммерческих объектов на пенсионеров) вызывает проблемы. Что если у пенсионера есть ещё и гараж, и дача, и хозяйственная постройка, а пенсия не позволяет уплачивать налог за всю эту недвижимость? Ведь льготу можно получить в отношении только одного объекта недвижимости.

Внесённые в налоговый кодекс изменения подразумевают, что переход на кадастровую стоимость будет происходить равными долями в течение пяти лет. Также предусмотрены налоговые вычеты: в отношении квартир вычет составляет 20 квадратных метров, комнат — 10 квадратных метров, жилых домов — 50 квадратных метров.

Муниципалитетам будет позволено вводить более низкие ставки налога или более высокие налоговые вычеты. Однако учитывая тяжёлое материальное положение районных бюджетов, такая практика вряд ли будет распространена.

Новые ставки налога ниже, чем были ранее. Если раньше владельцы жилья могли платить до 2% от налоговой базы, то теперь жилые помещения облагаются налогом не выше 0,1%. Это должно не допустить рост налоговой нагрузки, несмотря на увеличение налоговой базы. Но если кому-то будет начислена кадастровая стоимость в десятки раз выше инвентаризационной, низкая налоговая ставка ничем не поможет — люди получат серьёзный удар по карману.

Кроме того, бизнес (торговые и офисные центры) и так неизбежно столкнутся с многократным ростом нагрузки по налогу на недвижимость. Ведь для них торговая ставка в большинстве случаев не изменится, составив 2%. А налоговая база вырастет.

НОВАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

В мае 2016 года правительство внесло законопроект, призванный изменить систему оценки кадастровой стоимости. На сайте правительства дано следующее пояснение: «В системе кадастровой оценки предлагается ряд принципиальных изменений. В частности, предлагается ввести институт государственных кадастровых оценщиков и передать полномочия по определению кадастровой стоимости исключительно государственным бюджетным учреждениям. Такой подход позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение её результатов».

Новый закон вступит в силу с 2017 года. Новая система кадастровой оценки заработает не ранее начала 2018 года. Специальные бюджетные учреждения для оценки и уточнения кадастровой стоимости недвижимости будут созданы в каждом регионе. Унификация правил и принципов оценки кадастровой стоимости должны способствовать сокращению количества ошибок и неточностей при оценке.

Однако парадокс заинтересованности специализированных органов в завышении стоимости сохраняется. Ведь оценка будет проводиться государственными учреждениями, а государство в условиях кризиса заинтересовано в том, чтобы зачислить в бюджет любую свободную копейку, которую можно изъять у населения. Кроме того существует проблема нехватки специалистов-оценщиков. В регионах, например, такие специалисты являются большой редкостью.

Переход на максимально приближенную к рыночной кадастровую стоимость в оценке налога на недвижимость является логическим следствием бюджетного кризиса. Власти ищут любые способы пополнения бюджета. Вопросы развития производств и налогооблагаемой базы всерьез даже не ставятся. Выбран классический путь — ориентация на поборы с населения. Кадастровая стоимость обеспечивает более крупную налоговую базу по сравнению с инвентаризационной стоимостью. Хотя сторонники этого нововведения и приводят в пример другие страны, они всё-таки игнорируют тот факт, что существенная часть россиян находятся за чертой бедности и повышать налоговую нагрузку на них не логично, особенно в условиях кризиса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Новая система оценки налога на имущество является лишь одним звеном в общей цепи поступательного повышения налоговой нагрузки в условиях кризиса.

В ближайшее время мы, конечно, увидим множество инициатив по новым налогам. Вот только некоторые инициативы из недавних.

В прошлом году министерство по делам Северного Кавказа предлагало ввести сбор за «пользование курортной инфраструктурой» в Ставропольском крае. Его размер должен составить до 150 руб. в сутки. Полученные деньги предлагается использовать для развития курортов. Однако вызванное этим повышение цены путевок может составить 5–10%.

В 2019 году, вероятно, произойдёт повышение НДС и НДФЛ. НДС тоже включается в стоимость товара, а значит, его обслуживание ложится на плечи потребителя.

С ноября прошлого года в стране действует система оплаты проезда большегрузных автомобилей «Платон», которая стала третьим налогом на транспорт вдобавок к акцизам и транспортному налогу.

Как мы видим, потери нефтегазовых доходов бюджета пока что компенсируются в основном за счёт населения. Ничего другого власть не предлагает.

Вернуться на главную *Экстремистские и террористические организации, запрещенные в Российской Федерации: «Свидетели Иеговы», Национал-Большевистская партия, «Правый сектор», «Украинская повстанческая армия» (УПА), «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ, ДАИШ), «Джабхат Фатх аш-Шам», «Джабхат ан-Нусра», «Аль-Каида», «УНА-УНСО», «Талибан», «Меджлис крымско-татарского народа», «Мизантропик Дивижн», «Братство» Корчинского, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Организация украинских националистов» (ОУН)), «Азов», «Террористическое сообщество «Сеть»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *