Передача тепловых сетей в муниципальную собственность

Аналитика Аналитические обзоры

В настоящее время с учетом упорядочивания рынка теплоснабжения отношения по поставке тепловой энергии конечным потребителям в целом являются довольно отрегулированными и понятными для всех участников рынка. Важной особенностью законодательного регулирования рынка является превалирование императивных норм права, в том числе и при определении финансовых обязательств сторон.

Вместе с тем периодически возникают спорные вопросы, требующие внимания высшей судебной инстанции. Одним из таких вопросов является правомерность удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения с теплосетевой компании при передаче тепловой энергии через сети муниципального образования в ситуации, когда тариф на оказание услуг по передаче тепловой энергии по этим сетям не установлен.

Верховный суд Российской Федерации, рассматривая в порядке кассационного обжалования дело № А03-10556/2015, сформировал правовые позиции, которые будут полезны для участников рынка при выстраивании взаимоотношений с муниципальными образованиями.

Рассмотрим подробнее обстоятельства дела, суть возникшего спора и выводы Верховного суда РФ.

Фактические обстоятельства возникшего спора

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском о взыскании с ОАО «Барнаульская теплосетевая компания» (далее – Общество) неосновательного обогащения, а также процентов за пользование денежными средствами.

В собственности муниципального образования находятся объекты, используемые для передачи тепловой энергии конечным потребителям, а именно тепловая сеть протяженностью 1 056,3 п. м и здание бойлерной. Указанное имущество использовалось Обществом для передачи тепловой энергии до конечных потребителей. Таким образом, сети муниципального образования и сети Общества являлись смежными по отношению друг к другу.

От заключения договора аренды муниципальных сетей Общество отказалось, указав на неудовлетворительное техническое состояние имущества. При этом плату за использование тепловых сетей, принадлежащих муниципальному образованию, Общество не вносило, сославшись на отсутствие у владельца сетей тарифа на оказание услуг по передаче тепловой энергии.

Иными словами, по мнению Общества, муниципальное образование должно было не препятствовать перетоку тепловой энергии для конечных потребителей.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, рассмотрев требования Комитета, пришли к выводу о фактическом использовании Обществом спорного имущества и указали, что отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды спорного имущества не освобождает Общество от внесения платы за пользование муниципальным имуществом. При этом размер платы рассчитан на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности с определением размера арендной платы за их использование.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Общество обратилось в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ с кассационной жалобой, в которой указало на существенные нарушения норм материального права, допущенные при разрешении спора.

Позиция заявителя при обращении с жалобой в Верховный суд РФ

1. Законодательством в сфере оборота тепловой энергии не предусмотрена обязанность теплосетевой компании заключать договор аренды с собственником тепловых сетей (в нашем случае с муниципальным образованием).

2. Деятельность теплосетевой организации является тарифицируемой; незаконного использования сетей муниципального образования Общество не осуществляло, поэтому неосновательное обогащение на его стороне отсутствует.

3. Муниципальное образование до установления тарифа на передачу тепловой энергии с использованием принадлежащих ему сетей обязано не препятствовать перетоку тепловой энергии из смежных сетей до конечных потребителей.

Позиция Верховного суда РФ

1. Согласно Закону о теплоснабжении собственники или иные законные владельцы тепловых сетей не вправе препятствовать передаче по их тепловым сетям тепловой энергии потребителям, теплопотребляющие установки которых присоединены к таким тепловым сетям, а также требовать от потребителей или теплоснабжающих организаций возмещения затрат на эксплуатацию таких тепловых сетей до установления тарифа на услуги по передаче тепловой энергии по таким тепловым сетям.

2. Доставка тепловой энергии, теплоносителя до потребителя с использованием тепловых сетей иных лиц в пределах одной системы теплоснабжения не признается неосновательным пользованием чужим имуществом, ответственность за которое предусмотрена статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Закон о теплоснабжении не предусматривает обязанность сетевой организации заключить договор аренды тепловых сетей с собственником этого имущества, не оказывающим услуги по передаче тепловой энергии, теплоносителя, что исключает взыскание платы с лица, отказавшегося заключить подобный договор.

4. Передача по тепловым сетям истца тепловой энергии потребителям, имеющим технологическое присоединение к сетям муниципального образования, не свидетельствует о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика.

5. Иное означало бы возможность получить плату за пользование сетями и компенсировать затраты на их содержание и эксплуатацию в обход действующего законодательства.

По итогам рассмотрения дела Верховным судом РФ судебные акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций отменены, в удовлетворении иска Комитета отказано в полном объеме.

Таким образом, Верховный суд РФ пришел к обоснованному выводу, что передача тепловой энергии через нетарифицированные в установленном порядке тепловые сети, которые находятся в собственности муниципального образования, должна осуществляться без взимания платы со стороны владельца смежной тепловой сети.

Учитывая наметившийся тренд на взыскание с теплоснабжающих организаций неосновательного обогащения за использование муниципальных тепловых сетей, мы рекомендуем использовать правовую позицию, изложенную в Определении Верховного суда РФ от 03.04.2017 № 304-ЭС16-16267 по делу № А03-10556/2015 для защиты в судебном порядке экономических интересов участников рынка теплоснабжения.

Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении».

Под собственниками или иными законными владельцами тепловых сетей понимаются лица, которые не имеют статуса субъектов, оказывающих услуги по передаче тепловой энергии.

Данный аналитический обзор также опубликован на сайте BigPowerNews

1. В чьей собственности находится многоквартирный дом?

У многоквартирного дома нет «одного» хозяина. Части дома – квартиры и нежилые помещения – принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев – ими могут быть государство, граждане, юридические лица.

Собственники жилых и нежилых помещений — это и есть «хозяева, владельцы дома». Согласно ст.ст. 30 и 36 ЖК РФ, каждому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Что такое «общее имущество собственников помещений»?

Состав общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К общему имуществу относятся:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. Кто должен и может определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (самостоятельно или с привлечением управляющей организации, или специализированных подрядчиков), с использованием технической и проектной документации на дом.

После определения этот состав утверждается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.

4. Если собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ, станет ли весь дом собственностью ТСЖ, в том числе и квартиры?

Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности собственников помещений, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).

Сам дом не передается ТСЖ ни на «баланс», ни в собственность. Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.

5. Надо ли собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме?

Нет, не надо. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

6. Если в доме создается ТСЖ, будет ли передан земельный участок этого дома товариществу?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Комплект документов, необходимый для проведения такого общего собрания собственников помещений, установлен постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.

После того, как земельный участок многоквартирного дома сформирован и передан в общую собственность собственников помещений, собственники обязаны нести расходы по его содержанию и уборке.

7. Если в доме создано ТСЖ, передаются ли товариществу обособленные нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (например, помещение магазина) и в подвале такого дома?

Собственники отдельных нежилых помещений (магазин, офис и т.д.) не могут быть лишены своего имущества и имеют такие же права и обязанности по управлению и содержанию дома, как и собственники жилых помещений, в том числе они могут стать членами ТСЖ.

Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, – консъержные, колясочные, подвалы – находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Согласно действующему законодательству эти помещения могут использоваться товариществом собственников жилья, если за такое решение проголосуют на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. пп. 3 и 8), но в собственность ТСЖ такие помещения не переходят.

8. Какие документы входят в состав технической документации на дом?

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Северный дачник — Новости, Каталог, Консультации

Нередко передача инженерных сетей на баланс города приводит к конфликту интересов. В первую очередь это связано с тем, что эксплуатирующие организации «не проявляют активной позиции» в этом вопросе.

Они согласны получать деньги за предоставляемые услуги, но от расходов на содержание коммуникаций предпочли бы отстраниться. Часто отказ брать инженерные сети на баланс мотивируется невозможностью окупить расходы на их содержание.

С точки зрения законодательства позиция сетевых организаций в этом вопросе весьма слабая. Верховный суд РФ четко обозначил свое мнение по данному поводу. Инженерные сети, которые расположены вне границ многоквартирных домов, не считаются общедомовым имуществом. Следовательно, ответственность за их содержание автоматически ложится на плечи эксплуатирующих организаций. Дело остается за малым – документально подтвердить, что передача на баланс водоканалу сетей, например, состоялась.

При нежелании принимать инженерные сети на свой баланс, эксплуатирующие организации могут прибегнуть к своей излюбленной тактике – бюрократической волоките, которая может тянуться бесконечно. В конечном счете, их можно принудить к принятию решения через суд, но путь этот крайне долгий и непрактичный. В данных обстоятельствах «смешным» кажется положение Хозяйственного кодекса РФ, который предусматривает компенсацию застройщику расходов на инженерные коммуникации при принятии их на баланс сетевыми организациями. Это положение никогда не выполнялось и в обозримом будущем выполняться не будет. Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям возможна только на безвозмездной основе и никак иначе.

Собственники инженерных сетей

Когда речь заходит о передаче имущества, то такое понятие как «безвозмездно», не находит понимания. Инженерные коммуникации должны быть созданы – это неоспоримо. Кто должен оплачивать их создание? А вот тут возможны варианты. Это могут быть:

* дольщики строящегося жилья;

* застройщик;

* сетевая организация.

Последний вариант отпадает сразу. Коммунальные предприятия настолько инертны и неэффективны, что каких-то активных действий, направленных на развитие собственной инфраструктуры, от них ожидать не приходится. Можно было бы заключить договор и признать застройщика подрядчиком, которому поручено создание инженерных сетей, но и в этом случае мимо. Безвозмездная передача электрических сетей на баланс сетевой организации, уже может встретить враждебное отношение. Говорить о желании вложить в строительство собственные средства не приходится вовсе.

Остаются дольщики строящегося жилья и застройщик, которые должны вложить личные средства в инженерные коммуникации, чтобы затем произошла безвозмездная передача газовых сетей на баланс эксплуатирующей структуры. Такое положение дел не вызывает оптимизма. Дополнительные затраты естественным образом увеличивают себестоимость квадратного метра. Если строится большой жилой комплекс, когда общую сумму можно «раскинуть» на несколько сотен дольщиков, то ситуация может не оказаться критической, особенно если протяженность коммуникаций относительно невелика.

Проблема заключается в том, что использовать средства дольщиков для создания инженерных коммуникаций можно только в том случае, если это предусмотрено договором, а сами коммуникации являются частью проекта. Также в договоре о долевом строительстве должна быть зафиксирована передача тепловых сетей на баланс теплоснабжающей организации и другие подобные действия как обязанность застройщика. Такие пункты могут вызвать недоумение у неискушенных в этом вопросе граждан, которые не понимают необходимости переплаты. Строительство и содержание сетей по идее входит в стоимость оплачиваемых услуг. Почему за них приходится платить дважды?

С другой стороны, не включать эти пункты нельзя. В первом случае внесение затрат на прокладку инженерных коммуникаций в стоимость строительства становится неправомерной. Во втором случае – застройщик теряет право распоряжаться собственностью дольщиков, что может послужить формальной причиной, по которой передача сетей на баланс «Ленэнерго», например, невозможна. Неразбериха с передачей на баланс профильных организаций инженерных коммуникаций привела к тому, что возникли участки сетей, за которые никто не несет ответственности, со всеми вытекающими печальными последствиями.

Ситуация стала настолько угрожающей, что к решению проблемы было вынуждено подключиться правительство. После поручения президента РФ, вышло в свет разъяснение Министерства финансов, что расходы на строительство объектов жилищно-коммунального и инженерно-технического назначения попадают под требования ст. 252 Налогового кодекса РФ. Это статья определяет расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль от продажи нежилых помещений и построенного жилого фонда. Иными словами, чтобы такие действия, как безвозмездная передача сетей на баланс «МОЭСК» и им подобные, не встречали сопротивление со стороны застройщиков, правительство гарантирует передающим налоговые льготы.

Нюансы передачи электросетей на баланс электросетевых компаний

По другому принципу происходит передача сетей СНТ на баланс электросетевых компаний. И формально, и практически на балансе эксплуатирующих организаций находятся только ЛЭП, доходящие до границ участка СНТ. Оборудование на самом участке лежит в зоне ответственности товарищества. Нет законных оснований принудить электросетевую компанию принять на свой баланс электрические сети садовых некоммерческих товариществ.

Передача сетей СНТ на баланс «МОЭСК», например, может происходить исключительно при желании последней. Министерство энергетики РФ разработало ряд рекомендаций по передаче объектов электросетевого хозяйства СНТ на баланс ТСО.

Рекомендации – это единственно возможная помощь в данной ситуации. Далеко не все сетевые организации стремятся взять на баланс сети СНТ. Возможно, причина в крайне плачевном техническом состоянии большинства из них.

В отношение конкретно ПАО «МОЭСК» можно сказать, что компания проводит достаточно лояльную политику. Она активно внедряет онлайн сервисы для подачи заявок. На сайте «МОЭСК» вы найдете много полезной информации. Там же представлен договор о передаче сети на баланс, форма которого является стандартной.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *