Ответственность застройщика по 214 ФЗ

Содержание

Административная ответственность застройщика

Один из способов обеспечить соблюдение девелоперами закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» — административная ответственность застройщика и его должностных лиц. Описание возможных нарушений закона и их последствия перечислены в КоАП России.

Случаи административной ответственности застройщика

Если незаконно привлекаются средства граждан

Для того, чтобы продавать квартиры в строящемся доме участникам долевого строительства, строительная компания должна соответствовать ряду требований, указанных в 214 ФЗ. К сожалению, некоторые строители их игнорируют.

Пренебрежение законом о долевом строительстве будет стоить застройщику административной ответственности в виде штрафа согласно части первой статьи 14.28 КоАП РФ. Эта статья устанавливает санкции за нарушение требований 214 Федерального закона при строительстве многоквартирных домов.

Штраф со строительной компании составит (в рублях) от 500 тыс. до 1 миллиона. Ее генеральный директор, а иногда – и другие должностные лица «заработают» собственные административные штрафы от двадцати до 50 тыс. руб.

Примечание к ст. 14.28 КоАП устанавливает, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением. То есть, сумма штрафов должна быть умножена на количество ДДУ, заключенных в период, когда нельзя было привлекать средства дольщиков.

Дело может не ограничиться административной ответственностью застройщика. Если незаконное привлечение средств дольщиков – это не единичный случай, виновные должностные лица и собственники застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности. Ответственность на основании статьи 200.3 УК РФ может наступить в случае, если с дольщиков собрали 3 миллиона рублей и более. Фактически это означает, что уголовная ответственность наступит уже после одной или двух сделок, заключенных без учета требований 214 ФЗ.

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

К застройщику, распространяющему недостоверные данные о проектах, может быть применена статья 14.7 КоАП об административной ответственности за обман потребителей. Привлечение к ответственности по этой статье произойдет в случае, если застройщик вводит в заблуждение граждан, заключивших ДДУ.

Покупатель-юридическое лицо не сможет стать обманутым потребителем. Соответствующие нормы законодательства касаются только физических лиц, покупающих квартиры для личных нужд, а не для ведения бизнеса (что предполагается в случае юридического лица). Ответственность по части 2 статьи 14.7 КоАП наступает в виде административного штрафа — от 200 до пятисот тысяч рублей, а также от двенадцати до 20 тысяч руб. с должностных лиц, ответственных за принятие незаконных решений.

Если нарушены требования законодательства о рекламе

Федеральный закон «О рекламе» содержит расширенные требования к тому, каким образом можно рекламировать строящееся жилье. Административная ответственность за несоблюдение этих правил установлена статьей 14.3 КоАП. Штраф может составить до пятисот тысяч рублей, а также до двадцати тысяч рублей с директора строительной компании.

Когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности

Если в ДДУ есть условия, противоречащие 214 федеральному закону

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за многие нарушения прав потребителей. Но наиболее часто в строительной отрасли применяется часть вторая указанной статьи, устанавливающая административную ответственность за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков-потребителей. Административные санкции по ней невелики – от 10 до 20 тысяч рублей с юридического лица, от 1 до двух тысяч рублей с его генерального директора. Однако эта ответственность наступает за каждый случай (то есть, за каждого дольщика, с которым был заключен такой договор). Итоговый штраф при этом может достигнуть внушительной суммы.

Если застройщик не отчитывается перед органами строительного надзора

Обязанность застройщиков регулярно отчитываться перед региональным строительным надзором установлена 214 Федеральным законом. Получая отчетность, Стройнадзор контролирует ход строительства и предотвращает появление обманутых дольщиков. Если застройщик не подает необходимую отчетность, искажает в ней данные, либо не предоставляет другие необходимые документы в полном и достоверном виде, административная ответственность по третьей и четвертой частям ст. 14.28 предусматривает взыскание с него штрафа в размере от 50 до 200 тысяч рублей, и от 5 до 15 тысяч с его уполномоченных сотрудников.

Если застройщик не разместил информацию в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков публиковать сведения о себе, а также о проекте строительства в единой информационной системе ЕИСЖС была установлена в последних редакциях 214 Федерального закона. За пренебрежение этой обязанностью будут привлекать к административной ответственности в соответствии со статьей 13.19.3 КоАП. Эта норма вступила в силу первого октября 2018 года.

Если застройщик игнорирует предписания органов власти

Последствия невнимательного отношения к полученным требованиям органов строительного надзора закреплены в статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно ее части второй, в этом случае административная ответственность — в том числе, застройщика в долевом строительстве — составит от ста до 200 тысяч рублей, должностных лиц – от 10 до 15 тысяч рублей.

Если девелопер нарушает правила строительства

Случается, что многоквартирный дом начинают строить до получения разрешения на строительство. Продажа квартир в нем попадет под действие статьи 14.28, которая рассматривалась выше. Строительные работы без оформления разрешения будут рассматриваться, как самостоятельное административное правонарушение, ответственность за которое установлена статьей 9.5. КоАП. Санкцией за это может являться штраф до одного миллиона рублей, или же строительство может быть приостановлено на срок до 90 дней. Предполагается, что за этот срок нужно будет устранить допущенные нарушения.

За нарушение технических требований к строительству или использование не предусмотренных проектом строительных материалов девелопер может быть привлечен к ответственности по статье 9.4. КоАП. В зависимости от обстоятельств совершения правонарушения, административный штраф может составить от ста тысяч рублей до одного миллиона. Есть также вероятность, что деятельность застройщика приостановят на 60 или девяносто дней.

Ответственность согласно КоАП РФ наступает далеко не во всех случаях нарушения застройщиком требований 214 ФЗ. Например, административная ответственность за нарушение сроков передачи квартиры напрямую не установлена. Мерами ответственности в этом случае будут неустойки и гражданско-правовые штрафные санкции. Однако, если застройщик при этом нарушил другие нормы законодательства – например, не продлил разрешение на строительство, или проигнорировал требование органов строительного надзора, он будет привлечен к административной ответственности по другим статьям кодекса.

Процесс строительства – дело сложное, и зачастую не обходящееся без накладок. Поэтому случается, что нарушения закона допускают даже крупные и надежные застройщики. Единичный случай нарушения закона может и не свидетельствовать о том, что с той или иной строительной компанией не стоит вести дел. Однако в любом случае привлечение застройщика к административной ответственности – это повод повнимательнее присмотреться к нему, чтобы оценить риски приобретения у него квартиры.

О договоре участия в долевом строительстве

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
  • в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
  • обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
  • Разрешение на строительство.
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации.
  • Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Заявление о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
  • Документы, устанавливающие наличие права.
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации.
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
  • Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?

Последнее обновление: 22.07.2019

Вопрос:

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

Ответ:

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Ответственность Застройщика по ДДУ

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

  • Дольщик имеет право расторгнуть договор с Застройщиком и вернуть свои деньги по целому ряду перечисленных в законе причин. Причем, сделать это дольщик может не только в судебном, но и во внесудебном порядке, просто отправив Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Возможные причины для одностороннего расторжения договора дольщиком указаны в п.1, ст.9, ФЗ-214.
  • При расторжении договора дольщиком, Застройщик обязан вернуть не только деньги, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).
  • Дольщик имеет право взыскать неустойку (пени) с Застройщика, если тот задерживает указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию. Размер неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).
  • Дольщик имеет право сверх неустойки потребовать от Застройщика возмещения убытков, которые он понес из-за нарушения договора Застройщиком (ст.10, ФЗ-214, ст.15 ГК РФ). Например, это может касаться вынужденной аренды жилья из-за задержки строительства.
  • Дольщик имеет право сверх всего прочего потребовать от Застройщика возмещения морального вреда, возникшего в результате действий Застройщика. Размер такой компенсации устанавливает суд.
  • Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).
  • Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
  • Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

Продажа квартиры в новостройке по Договору уступки прав требования. Что нужно знать участникам сделки?

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

  • Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (ст.13, ФЗ-214);
  • Обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ с 2014 года);
  • Отчисления в компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
  • Расчеты по договорам через специальные счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

Причем, если Застройщик использует последний вид финансового обеспечения (эскроу-счета), то все остальные виды – уже не применяются. Подробнее о каждом виде такой «страховки» – см. по указанным ссылкам.

К слову сказать, сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

Подробнее об условиях Договора долевого участия в строительстве – см. в Глоссарии по ссылке.

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

Гражданская ответственность застройщика отношения сторон ДДУ

В рамках договорных отношений, возникающих между застройщиком и дольщиком, участники несут друг перед другом гражданско-правовую ответственность за исполнение принятых на себя обязательств. Если основную часть своих обязательств дольщик выполняет практически сразу же после подписания и регистрации ДДУ, то застройщик имеет обязательства перед дольщиком даже после передачи недвижимости и регистрации последним права собственности. Сегодня рассмотрим, в чем именно заключается гражданская ответственность застройщика, а также коснемся обязательств дольщика, которые остаются после оплаты по ДДУ.

В настоящей статье мы будем рассматривать гражданско-правовые отношения между застройщиком и дольщиком в формате долевого участия. Этот формат покупки недвижимости на первичном рынке регламентируется законом ФЗ-214 и является наиболее защищенным видом приобретения квартиры.

Основная ответственность застройщика: построить качественно и в срок

Застройщик несет перед дольщиком гражданскую ответственность за целый ряд обязанностей, основная из которых – передать дольщику квартиру, и сделать это в срок, отраженный в ДДУ, для чего ему необходимо своевременно возвести многоэтажный жилой дом и ввести его в эксплуатацию. Собственно, все остальные обязанности относятся к качеству выполнения строительных и отделочных работ, которое регламентируют СНиПы (строительные нормативы), а также нормативные требования компаний-поставщиков ресурсов.

Однако есть еще одна обязанность, от выполнения которой застройщик нередко пытается уклониться. Речь идет о несоответствии площади (реже – конфигурации квартиры) проектной документации при полном соответствии качественным параметрам и соблюдении застройщиком сроков. То есть, по завершении строительных работ вдруг почему-то выясняется, что квартира имеет меньшую площадь, чем обещал застройщик изначально, и последний отказывается возвращать часть денег, соразмерную количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров.

Иногда случается наоборот – площадь квартир оказывается больше, чем планировалось изначально, и застройщик требует доплаты, отказываясь передавать недвижимость.

О том, как выглядит гражданская ответственность застройщика в плане механизма ее реализации, мы рассмотрим ниже. Сейчас же перейдем к законодательным механизмам, которые обеспечивают финансовые гарантии по реализации застройщиком его основных обязательств.

Гарантии финансовой ответственности: что говорит закон

При заключении сделки застройщик должен предоставить клиенту (в обмен на деньги) какие-то гарантии того, что квартира будет достроена и перейдет в распоряжение дольщика (если таких гарантий не будет, сделка просто не сможет состояться). Если сделка проходит в формате ДДУ, то имущественные права дольщика защищает закон ФЗ-214. Документ определяет механизмы нахождения средств на завершение строительства, если у застройщика возникнут какие-либо проблемы, и он не сможет продолжать возведение дома.

Кроме того, в законе прописаны методы проверки финансовой состоятельности застройщика, и в целом его способность выполнит свои обязательства перед дольщиками.

Страхование гражданской ответственности и поручительство

Строго говоря, проблемы, препятствующие застройщику завершить строительство, могут появиться на любом этапе его деятельности. Поэтому государству нужно сделать так, чтобы дольщики в любом случае получили жилье. Говоря о проблематике нахождении средств, необходимых для того, чтобы дольщики не оставались без обещанных квартир, в первую очередь нужно упомянуть механизм страхования гражданской ответственности застройщика (имеется в виду материальная ответственность).

Этот механизм реализован в виде оформления страхового полиса, где страховым случаем является как раз-таки невозможность завершения строительства (чаще всего через банкротство). При наступлении страхового случая финансировала дальнейшее строительство уже страховая компания. Изначально страхование осуществлялось застройщиком на добровольной основе, а затем несколько лет законодательно вменялось ему в обязанность.

Впрочем, механизм этот оказался не вполне жизнеспособный – застройщики не хотели удорожания недвижимости, что снизило бы конкурентную привлекательность их продукта, а страховщики опасались громадных выплат, которые, конечно, нельзя было покрыть никакими страховыми взносами. Поэтому страхование ответственности застройщика опять вернулось на добровольную основу, мало того, на момент написания статьи (июнь 2019 года) в Госдуму уже внесен проект поправки, признанной отменить страхование полностью.

Еще один вид гарантии – поручительство банка, что, кстати, тоже собираются отменить, так как этот механизм тоже не работает так, как ожидалось. Смысл примерно такой же, что и в случае страхования, однако вместо страховых взносов кредитная организация выговаривала себе некие преференции.

ОВС: платим за чужие ошибки сообща

Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.

Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.

Дополнительные меры для защиты интересов дольщиков

Как уже отмечалось, законодательные гарантии заключаются не только в фондировании, но также в комплексной проверке застройщиков для оценки возможности их допуска к строительству каждого объекта. Такие гарантии предписывают застройщикам наращивать уставной капитал соответственно стоимости возводимого жилья, полностью оформлять разрешительные документы на строительство еще до стадии привлечения средств, а также переходить на систему оплаты посредством эскроу-счетов.

Судебное определение вины и степени ответственности

Учитывая тот факт, что покупка прав на недвижимость (через заключение ДДУ) представляет собой гражданско-правовую сделку, в которой присутствуют финансово-имущественные интересы, защитить права дольщик может только в суде. Суд, на основании действующего законодательства принимает решение о применении санкций в отношении стороны, виновной в нарушении прав пострадавшей стороны. Или, если вина ответчика не доказана, отказывает в удовлетворении требований истца.

Таким образом, суд принимает решение о том, является ли ответчик виновным, а также определяет меру ответственности, если факт нарушения прав доказан. Собственно, ответственность застройщика чаще всего заключается в удовлетворении различного рода материальных интересов дольщика. Речь может в данном случае идти не только о денежных выплатах, это неустойки по срокам, качественным параметрам и возмещение морального ущерба, обусловленного материальными или моральными потерями дольщика.

В ряде случаев застройщик может оказать некие дополнительные услуги, сопоставимые по стоимости с деньгами, которые хотел бы получить пострадавший (например, какие-либо строительные или отелочные работы).

Реализация судебных решений

После того, как суд принял соответствующие решения, эти решения должны вступить в силу. Но перед этим у застройщика есть время, чтобы обжаловать судебное решение, если он с этим решением не согласен (что обычно и происходит). В результате суд может отменить постановление о привлечении застройщика к ответственности и, соответственно, отменить все взыскания, или назначить дополнительное заседание, если обнаружены новые факторы, которые могут свидетельствовать о том, что застройщик не виноват в проблемах дольщика.

Последний вариант юристы, защищающие интересы застройщика, используют очень часто – это дает возможность весьма серьезно затянуть процесс и выиграть достаточно много времени. По каждому делу может проводиться неограниченное количество заседаний, и его рассмотрение может продолжаться месяцы и даже годы. Собственно, этого времени застройщику может вполне хватить, чтобы достроить и ввести в эксплуатацию здание, продать все квартиры и найти деньги на выплату компенсации пострадавшим. Или, как вариант – закрыть юридическое лицо (в том числе по причине банкротства), и в этом случае пострадавшие компенсацию не получат.

Жизнь после оплаты по ДДУ: права и ответственность дольщика

После того, как договор зарегистрирован в Росреестре, у дольщика все еще остаются некоторые обязательства – на него ложится ответственность в отношении оплаты средств, сумма которых указана в ДДУ. В документе также отражается порядок оплаты и сроки – это может быть, например, десятидневный период или даже годовой интервал, если застройщик предлагает рассрочку.

Права дольщика не ограничиваются правом требования на собственность, у него также есть еще ряд следующих прав:

  • Право получить квартиру надлежащего качества;
  • Право получить эту квартиру в срок, указанный в договоре;
  • Право требовать устранения недочетов, допущенных при строительных и отделочных работах;
  • Право на выполнение компанией застройщиком гарантийных обязательств (устранения дефектов, которые появятся в течение пяти лет из-за нарушений при выполнении «скрытых» работ);
  • Право на получение разного рода материальных компенсаций, если застройщик нарушает любые обязательства, прописанные в договоре (и в законодательных актах);
  • Право расторгнуть договор и забрать свои деньги

Однако было бы ошибочно утверждать, что в момент зачисления средств на счет дольщика (или эскроу-счет, вскоре должны вступить в силу новые правила) у дольщика уже нет никаких обязанностей по договору, а остались исключительно права. После оплаты у дольщика еще остаются обязанности перед застройщиком – он (в том числе) несет ответственность за то, чтобы квартира была принята по акту приемки-передачи. В противном случае застройщик технически не сможет выполнить свои обязательства.

Ответственность за отказ принимать квартиру

Чтобы не допустить возникновение целого веера нарушенных взаимных обязательств, если дольщик откажется принимать жилье, в законодательстве прописано – в каких случаях отказ является обоснованным, а в каких – нет. Соответственно, если суд, на основании законов, признает отказ правомерным, то нести гражданскую ответственность за нарушение сроков передачи будет застройщик. Подобное может произойти, например, если параметры квартиры (качество, пр.) не соответствуют тем, что прописаны в договоре.

Правило работает и в обратную сторону – при неправомерном отказе принять квартиру санкции обращаются уже на дольщика. Последний по решению суда заплатит штраф за каждый день просрочки по тарифу 1/300 ставки ЦБ, а застройщик, в свою очередь, будет освобожден от выплаты компенсации, которую должен был бы оплатить согласно условиям договора о срыве сроков.

Закон ФЗ-214, регулирующий долевое строительство, защищает интересы покупателей жилья лучше, чем законодательные нормы, рассматривающие иные форматы сделок на первичном рынке жилья. Однако, этот закон, несмотря на все доработки, которые осуществлялись в течение всего срока его существования, к сожалению, так и не стал идеальным. Даже в его последней реакции (поправки вступят в силу уже этим летом) эксперты уже обнаружили лазейки, которыми, по всей вероятностью будут пользоваться застройщики.

Таким образом, рассматривая степень гражданской ответственности застройщика, не стоит забывать о рисках, которые присутствуют на первичном рынке и уделять внимание проверки деятельности застройщика, у которого вы собираетесь приобрести квартиру.

Игорь Василенко

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *