Ответственность арендодателя за действия арендатора

За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

Одним из самых популярных бизнесов является сдача помещений в аренду. Чаще всего данный вид деятельности не требует постоянного внимания со стороны владельцев и является одним из наименее рискованных с точки зрения ответственности. При этом для бизнесменов сдача помещений в аренду может быть как основным источником дохода, так и второстепенным, например, многие просто сдают в аренду пустующие помещения. Но так ли все просто для арендодателя? Чем он рискует в случае, если сдает помещения недобросовестному арендатору, чья деятельность является незаконной?

В данной статье мы рассмотрим случаи, когда арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за деятельность арендатора.

В Российской Федерации к уголовной ответственности привлекаются только граждане, в связи с чем юридические лица уголовной ответственности не подлежат, что не означает исключение персональной ответственности руководителей или участников юридических лиц.

Арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за следующие действия:

— систематическое предоставление помещений для незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр – ст. 171.2 Уголовного Кодекса РФ;

— систематическое предоставление помещений для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов – ст. 232 Уголовного Кодекса РФ;

— систематическое предоставление помещений для занятия проституцией – ст.241 Уголовного Кодекса РФ.

Положение, предусматривающее ответственность за предоставление помещений для незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр, в статье 171.2 появилось недавно, оно было введено Федеральным законом от 29.07.2018 г. № 227-ФЗ «О внесении изменения в статью 171.2 УК РФ», при этом статья в указанной редакции начала действовать 10.08.2018 г., в связи с чем судебная практика по данному вопросу пока не сформировалась в части привлечения арендодателей к ответственности. Частой проблемой для арендодателей и органов контроля является непонимание того, является ли деятельность арендаторов организацией азартных игр (например, когда арендатор занимается вексельными системами, бинарными опционами, оборудование по торговле которыми внешне схоже с игровыми автоматами). Ключевым моментом в данном вопросе является отсутствие в программе компьютера функциональных возможностей по определению выигрыша в каком-либо виде, возможности получения выигрыша путем генератора случайных чисел. Косвенным признаком может являться также наличие или отсутствие у организации лицензии для работы на рынке ценных бумаг (см. Постановление Верховного Суда Российской Федерации N 25-АД14-4 от 19 января 2015 г.).
Несмотря на то, что по приведенным статьям за предоставление помещений с целью незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр, потребления наркотических средств, занятия проституцией могут привлекаться только граждане, в некоторых делах привлекались и учредители обществ с ограниченной ответственностью. В связи с тем, что нередко договоры на предоставление помещений заключаются от юридических лиц на стороне арендодателя, данные обстоятельства не смогут защитить владельцев бизнеса от уголовной ответственности. Так, например, за систематическое предоставление помещений для занятия проституцией был привлечен учредитель ООО, в деле был использован квалифицирующий признак по п. «а» ч. 2 ст. 241 УК РФ — использование служебного положения, что влечет больший размер ответственности (см. Постановление Президиума Красноярского краевого суда от 31.07.2018 N 44у-176/2018). Такой же квалифицирующий признак есть и в статье 171.2, предусматривающей ответственность за предоставление помещений для незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр. Соответственно, можно сделать вывод, что кроме участников, акционеров хозяйственных обществ, которые в зависимости от степени вовлеченности в деятельность общества могут ответить перед законом, привлечению к уголовной ответственности подлежит и руководящее должностное лицо – генеральный директор и т. п.

Важным применительно ко всем составам данных преступлений является понятие систематического предоставления. К примечаниям к указанным статьям содержится следующее пояснение: «Под систематическим предоставлением помещений понимается предоставление помещений более двух раз». При этом стоит отдельно обратить внимание на то, что «более двух раз» – это три и более, то есть в случае установления факта третьего предоставления лицо уже подлежит уголовной ответственности. Данный подход подтверждается судебной практикой (Приговор Петрозаводского городского суда от 14.08.2018 по делу № 1-530/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 11.12.2017 по делу N 10-19566/2017). Следует полагать, что систематичность может выражаться в предоставлении более двух раз не одного помещения, а разных, если количество таких предоставлений было больше двух. Кроме того, в УК РФ отсутствует ограничение по времени, прошедшему между такими предоставлениями помещений, в связи с чем между отдельными фактами может пройти и несколько лет, но лицо все равно будет привлечено к уголовной ответственности.

Главным для всех указанных составов является субъективная сторона преступления, то есть отношение лица к совершаемому деянию. И здесь важно отметить, что лицо будет привлечено к уголовной ответственности только в случае наличия прямого умысла. В связи с этим, если арендодатель знает о том, что в помещении будут организованы азартные игры, занятия проституцией или употребление наркотиков, он уже может быть привлечен к ответственности.

В настоящий момент тенденции частого привлечения арендодателей к ответственности нет, но многие составы преступлений появились относительно недавно. Так каким же образом арендодателям минимизировать риски? В качестве некоторых способов можно назвать следующие:

1. Прописывать в договоре аренды, для каких целей арендуется помещение.

2. При заключении договора аренды просить с арендатора письмо, в котором он кратко объясняет, что именно будет делать в арендуемом помещении.

3. Включать в договор аренды право арендодателя проверять состояние помещения раз в месяц и пользоваться этим правом с целью проверки реальной деятельности арендатора.

4. Предусматривать в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае, если помещение используется не по назначению либо деятельность арендатора несет незаконный характер.

Ответственность арендодателя

В первую очередь арендодатель несет ответственность за передачу имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках что является логичным, учитывая, что арендодатель, обычно, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения.

При обнаружении недостатков переданной вещи арендатор может защитить свои права тремя путями:

1) Может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы;

2) Может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы;

3) Вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом. Такая норма имеет целью, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

В литературе можно встретить мнение Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2003. С. 183, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в ст.612 ГК РФ. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду — так называемые явные недостатки.

ГК РФ предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, — этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то арендатор имеет право на:

а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Ответственность арендатора

Арендатор, получив имущество, должен пользоваться им только так, как это предусмотрено договором аренды. В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием — об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Ответственность арендатора наступает в случае существенного нарушения сроков перечисления арендной платы. В этом случае арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Также ответственность наступает в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки. Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора. Важно также учитывать: если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. данная мера ответственности носит штрафной характер (ст. 622 ГК).

Арендатор несет ответственность при нарушения им правил эксплуатации и содержания арендованного имущества. В этом случае наступает ответственность в форме возмещения убытков арендодателю.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *