Оплата недвижимости после регистрации перехода права собственности

Момент перехода права собственности на товар от поставщика к покупателю

В практике, как правило, применяются две основные конструкции договоров поставки в части определения момента перехода права собственности на товар от поставщика к покупателю:
1. С момента фактической передачи товара покупателю;
2. С момента оплаты покупателем стоимости поставленного товара
Конечно же, в подавляющем большинстве заключенных договоров поставки права собственности на товар переходит с момента фактической передачи товара покупателю.
Реже встречаются случаи, когда переход права собственности на товар определен датой оплаты его стоимости покупателем.
Следует оговориться, что законодательством допускается возможность привязки момента перехода права собственности на товар к иным обстоятельствам, помимо его передачи или оплаты покупателем. Однако, такие договорные конструкции на практике встречаются настолько редко, что упоминание о них в данной статье можно опустить.

Итак, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки (ст.224 ГК).
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст.225 ГК).

Как следует из ст.ст.224, 428, 480 ГК для договоров купли-продажи и поставки установлены следующие варианты исполнения продавцом/поставщиком обязанности передать товар, с которыми законодатель связывает момент перехода права собственности на товар от поставщика к покупателю:
1) Поставщик самостоятельно доставляет товар непосредственно покупателю или указанному покупателем лицу. Доставка товара осуществляется самостоятельно поставщиком своим автотранспортом или с привлечением специализированного перевозчика. В этом случае (при отсутствии в договоре иных положений) право собственности на товар переходит к покупателю в месте завершения доставки (перевозки). Датой перехода права собственности на товар будет являться дата приема товара покупателем, указанная в товаросопроводительном документе.
2) Покупатель самостоятельно заказывает и осуществляет перевозку (доставку) приобретенного товара. В этом случае обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной поставщиком в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (если договором не предусмотрено иное).
3) Продавец (поставщик) передает товар покупателю посредством предоставления этого товара в распоряжение покупателя в месте нахождения товара (выборка). Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом (п.2 ст.428 ГК).

Что касается перехода права собственности на товар с момента оплаты покупателем стоимости данного товара, то такой переход права собственности, как правило, привязывается к дате зачисления денежных средств на расчетный счет поставщика. Реже – к дате платежного поручения на перечисление денежных средств за товар.
Во избежание споров, при применении приведенной выше договорной конструкции, рекомендуется в платежном поручении на оплату товара указывать номер и дату договора поставки, а также наименование товара или данные, позволяющие идентифицировать конкретную его партию (номер счета, реквизиты конкретной спецификации и т.д.).

Каждая из приведенных выше договорных конструкций в части момента перехода права собственности на товар имеет свои особенности.
Так, при переходе права собственности на товар к покупателю с момента фактической передачи товара, покупатель не ограничен в праве распоряжения товаром, включая случаи, когда этот товар еще не оплачен поставщику. Иными словами, покупатель может реализовать третьему лицу товар, за который еще не рассчитался с поставщиком.
Поставщик же в данном случае не может предъявить покупателю требования о возврате товара. Защита права может быть осуществлена поставщиком только в виде взыскания основного долга, неустойки, процентов, в некоторых случаях убытков.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законодательством или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором (ст.461 ГК).

Кроме перечисленных особенностей, еще одним из принципиальных моментов в переходе права собственности на товар является то, что данным моментом определяется возникновение и прекращение бремени содержания имущества (ст.211 ГК) а также распределение риска случайной его гибели (ст.ст.212, 429 ГК).
По общему правилу, установленным национальным законодательством, бремя содержания имущества, как и риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества несет его собственник (если иное не предусмотрено законодательством или договором).

Конечно же, следует оговориться, что в первую очередь особенности распределения рисков случайной гибели или порчи имущества имеют значение для международных договоров купли-продажи, где зачастую имеют место случаи причинение вреда или утрата товара при его транспортировке. В таких ситуациях, кроме урегулирования споров заказчика перевозки с перевозчиком, случаются споры между поставщиком и покупателем по вопросам взыскание долга за поставленный, но утраченный/поврежденный товар или взыскании суммы перечисленной предоплаты.

Следует отметить, что при заключении договоров поставки с нерезидентами Республики Беларусь, необходимо учитывать, специфику законодательства страны контрагента по сделке. Так, момент перехода прав собственности на индивидуально-определенный товар в праве некоторых государств (Англия, Франция и т.д.) не привязан к фактической передаче товара, а связывается, например, с моментом заключения договора.
Дабы избежать правовой неопределенности или необходимости изучения зарубежного законодательства, следует знать, что, как для национального законодательства, так и для права зарубежных стран, характерна диспозитивность норм, регулирующих момент перехода права собственности на товар. Таким образом, при согласовании условий и заключении договора, разумным будет самостоятельно прописать каким моментом определяется переход права собственности на поставляемый товар.

Барановский А.Ф.

Передача собственности на то или иное имущество (товары, готовая продукция, сырье, материалы и т.д.) – операция, постоянно встречающаяся в хозяйственной деятельности организаций.

Возникающие налоговые последствия и особенности бухгалтерского учета таких операций зависят от множества особенностей.

При этом, одним из самых важных моментов и для целей налогового и для целей бухгалтерского учета является момент перехода права собственности на передаваемое (принимаемое) имущество.

В соответствии с п.1 ст.39 Налогового кодекса, реализацией:

  • товаров,
  • работ,
  • услуг,

организацией или ИП признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами):

  • права собственности на товары,
  • результатов выполненных работ одним лицом для другого лица,
  • возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

В случаях, предусмотренных Налоговым Кодексом, реализацией так же признается передача: 📌 Реклама Отключить

  • права собственности на товары,
  • результатов выполненных работ одним лицом для другого лица,
  • оказание услуг одним лицом другому лицу,

на безвозмездной основе.

Признание доходов для целей бухгалтерского учета осуществляется на основании п.12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

  • организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
  • право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Правильное определение момента перехода права собственности влияет не только на признание дохода и начисление налогов, но и на признание расходов (как прямых, так и косвенных). 📌 Реклама Отключить

В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся определения момента перехода права собственности на имущество, для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

ПОЛОЖЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статьей 223 Гражданского кодекса установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено:

  • законом,
  • договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

📌 Реклама Отключить

При этом, регистрации подлежат:

  • право собственности,
  • право хозяйственного ведения,
  • право оперативного управления,
  • право пожизненного наследуемого владения,
  • право постоянного пользования,
  • ипотека,
  • сервитуты,
  • иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.

Исходя из положений ст.223 ГК РФ, если в условиях договора купли-продажи не предусмотрен пункт о переходе права собственности на движимое имущество, то право собственности на такое имущество переходит к покупателю в момент его передачи (отгрузки).

В соответствии с положениями ст.458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

  • вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
  • предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. 📌 Реклама Отключить

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной:

  • в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

При этом, условия договора купли-продажи могут предусматривать особый (отличный от общего) порядок перехода права собственности от продавца к покупателю.

Данное право предусмотрено положениями ст.491 Гражданского кодекса:

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом:

📌 Реклама Отключить

  • до оплаты товара,
  • наступления иных обстоятельств,

покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА ПРИ ОСОБОМ ПОРЯДКЕ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

При совершении сделки купли продажи движимого имущества, в момент его передачи от поставщика покупателю оформляются следующие документы:

  • Товарная накладная по форме №ТОРГ-12,
  • Товарно-транспортная накладная по форме №1-Т (ТТН),
  • Другие необходимые документы (сертификаты соответствия, паспорта и пр.).

Накладная ТОРГ-12 и ТТН являются товаросопроводительными документами, которые передаются покупателю вместе с имуществом независимо от того, перешло ли право собственности на это имущество покупателю. 📌 Реклама Отключить

При заключении договора с транспортной компанией в момент оказания этой компанией услуг транспортировки, оформляется транспортная накладная.

В большинстве случаев дата, указанная в вышеназванных товаросопроводительных документах, является датой перехода права собственности, а так же рисков случайной гибели и случайного повреждения товара от продавца к покупателю.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99, доходы организации признаются в бухгалтерском учете в момент перехода права собственности от продавца к покупателю.

Соответственно, до момента перехода права собственности доходы для целей бухгалтерского учета – не признаются и выручка не отражается.

Чаще всего особый порядок перехода права собственности предусматривает переход права собственности на имущество от продавца к покупателю в момент полной (либо частичной) оплаты такого имущества.

📌 Реклама Отключить

Отгрузка товара по договору купли-продажи, в котором предусмотрен особый порядок перехода права собственности отражается в бухгалтерском учете следующим образом:

Дебет счета 45 «Товары отгруженные»,

Кредит счета 41 «Товары»,

— списана фактическая себестоимость отгруженных товаров (продукции) покупателю до перехода к нему права собственности.

После оплаты имущества покупателем, право собственности переходит к покупателю на дату платежа, погашающего задолженность по договору купли-продажи.

При выполнении иного условия, предусмотренного договором, датой перехода права собственности будет дата выполнения такого условия.

Обратите внимание: Переход права собственности является юридическим понятием и к хозяйственным операциям не относится. Соответственно, никакими первичными документами он не оформляется и определяется на основании условий заключенного договора.

📌 Реклама Отключить

Таким образом, бухгалтерии и организации-продавца и организации-покупателя, очень важно отслеживать договора купли-продажи имущества, в которых предусмотрен особый порядок перехода права собственности от продавца к покупателю.

Если таким особым условием является оплата товара, то момент перехода права собственности подтвердит договор и банковские документы (выписка и платежное поручение).

Дата банковской выписки и будет той датой, на которую в бухгалтерском учете отражается выручка от реализации имущества.

В этом случае необходимо сделать следующие бухгалтерские проводки:

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (либо иной счет учета расчетов),

Кредит счета 90.1 «Выручка» (счетом учета дохода от реализации прочего имущества обычно является счет 91.1 «Прочие доходы»),

📌 Реклама Отключить

— отражена выручка от реализации ранее отгруженных покупателям товаров (продукции).

Дебет счета 90-2 «Себестоимость продаж» (при отражении доходов на счете 91.1, для учета расходов используется счет 91.2 «Прочие расходы»),

Кредит счета 45 «Товары отгруженные»,

— отражена фактическая себестоимость ранее отгруженных товаров (продукции).

ОСОБЫЙ ПОРЯДОК ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГОВОГО УЧЕТА

  • Налог на прибыль при методе начисления

В соответствии с п.3 ст.271 НК РФ, для доходов от реализации, датой получения дохода признается дата реализации товаров (продукции, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса, то есть – дата перехода права собственности на эти товары (продукцию).

Таким образом, доходы от реализации товаров (продукции) в налоговом учете по налогу на прибыль, так же как и в бухгалтерском учете, признаются в составе доходов для целей налогообложения только в момент перехода права собственности.

📌 Реклама Отключить

Соответственно и себестоимость проданных товаров (продукции) в составе расходов, учитываемых для целей налогообложения, признается не в момент отгрузки, а в момент перехода права собственности.

Данная позиция не противоречит подходу Минфина, высказанному, например, в Письме от 9 ноября 2010г. №03-03-06/700:

«Таким образом, налогоплательщик-продавец, применяющий в целях гл. 25 НК РФ метод начисления, обязан отразить доходы от реализации имущества на дату перехода права собственности на указанное имущество к покупателю, определяемую налогоплательщиком самостоятельно исходя из условий конкретных договоров.»

При этом, организации, занимающиеся производственной деятельностью, должны производить оценку и учет отгруженной, но не реализованной продукции в случае особого порядка перехода права собственности на продукцию в соответствии с договором купли-продажи.

📌 Реклама Отключить

В соответствии с п.3 ст.319 НК РФ, оценка остатков отгруженной, но не реализованной на конец текущего месяца продукции производится налогоплательщиком на основании данных:

  • об отгрузке (в количественном выражении),
  • суммы прямых расходов, осуществленных в текущем месяце, уменьшенных на сумму прямых расходов, относящуюся к остаткам НЗП и остаткам готовой продукции на складе.

Оценка остатков отгруженной, но не реализованной на конец текущего месяца продукции определяется налогоплательщиком как разница между суммой прямых затрат, приходящейся на остатки отгруженной, но не реализованной готовой продукции на начало текущего месяца, увеличенной на сумму прямых затрат, приходящуюся на отгруженную продукцию в текущем месяце (за минусом суммы прямых затрат, приходящейся на остатки готовой продукции на складе), и суммой прямых затрат, приходящейся на реализованную в текущем месяце продукцию. 📌 Реклама Отключить

  • НДС

В соответствии с п.1 ст.146 НК РФ, объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (в том числе безвозмездная передача) на территории РФ.

При этом, моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день отгрузки (передачи) товаров, имущественных прав;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, передачи имущественных прав.

Исходя из этого положения статьи 167 НК РФ, и Минфин и налоговые органы требуют начислить НДС именно в момент передачи (отгрузки) товаров, не дожидаясь перехода права собственности на него покупателю.

Такое мнение изложено, например, в Письме Минфина России от 08.09.2010г. №03-07-11/379:

«Учитывая изложенное, если по договору поставки оборудования отгрузка оборудования была произведена в одном налоговом периоде, а право собственности на это оборудование переходит к покупателю в другом налоговом периоде (после завершения поставщиком монтажа и ввода в эксплуатацию), то начисление налога на добавленную стоимость следует произвести в том налоговом периоде, в котором осуществлена отгрузка оборудования, независимо от момента перехода права собственности.

📌 Реклама Отключить

Кроме того, отмечаем, что на основании п. 3 ст. 168 Кодекса при реализации товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней, считая со дня отгрузки товара.»

Таким образом, в целях минимизации налоговых рисков, наиболее безопасным будет начисление НДС в момент отгрузки товаров (продукции), не дожидаясь перехода права собственности на них покупателю.

Если налогоплательщик примет решение признавать доходы от реализации для целей начисления НДС в момент перехода права собственности на товары (продукцию), то с большой вероятностью свою позицию ему придется отстаивать в суде.

ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

В соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

📌 Реклама Отключить

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Однако, государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев.

При этом, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

📌 Реклама Отключить

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

«Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).

Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.»

📌 Реклама Отключить

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

«Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.»

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Однако, более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

📌 Реклама Отключить

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • День отгрузки (передачи) товаров;
  • День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

📌 Реклама Отключить

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

«Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.»

«Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

  • дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
  • или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.» 📌 Реклама Отключить

Не смотря на вышеуказанное Письмо Минфина, некоторые налоговые риски могут возникнуть, т.к. позицию проверяющих органов заранее предсказать не возможно.

Таким образом, на сегодняшний день признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике, хоть и может повлечь за собой налоговые риски.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Если вы собрались покупать квартиру, дом, земельный участок или нежилую недвижимость возникает масса вопросов по расчетам по договору купли-продажи:

  • Налично или безналично производить расчет?
  • Когда передавать деньги? В какой момент?
  • Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости и не потерять деньги?

Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

Способ №1: Оплата по договору купли-продажи после регистрации права собственности в Росреестре

До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:

  • Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
  • Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
  • После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.

Как происходит расчет с продавцом после регистрации права собственности

  1. Условия о расчете нужно четко прописать в договоре. Чтобы все было максимально понятно.
  2. После сдачи документов на государственную регистрацию право собственности будет зарегистрировано за покупателем, но с обременением в виде залога в пользу продавца (на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это обременение будет отражено в выписке из ЕГРН. Покупатель ничего не сможет сделать пока полностью не рассчитается.

Вот так выглядит обременение в виде залога в выписке из ЕГРН:

  1. Далее необходимо снять обременение, когда расчет произведен полностью. Для этого необходимо еще раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о снятии обременения и доказательствами полного расчета (например, расписка).

Единственный минус расчета после регистрации недвижимости – это двойное посещение регистрационного органа.

Чтобы 2 раза не посещать Росреестр можно прописать в договоре особое условие.

Например, «Расчёт сторонами осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация залога в силу закона не производится.»

Способ №2: Аренда банковской ячейки

Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

  1. В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
  2. Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
  3. Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
  4. После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

Способ №3: Аккредитив

Этот способ чем-то схож с предыдущим – банковской ячейкой.

Как работает аккредитив:

  1. Стороны сделки заключают договор с банком.
  2. Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
  3. Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
  4. Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.

По нашему мнению, расчеты через аккредитив – наиболее безопасный способ при купле-продажи квартиры, земельного участка, нежилой и вообще любой недвижимости:

  • Деньги и сумму проверяет банк,
  • Расчёты безналичные,
  • Продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что вернет деньги, если сделка купли-продажи не состоится.

Глава 3. Договор купли-продажи и переход права собственности по действующему законодательству Российской Федерации

На этой странице:

В нескольких областях действующего российского права купли- продажи имеются, как представляется, определенные проблемы правового регулирования и правоприменительной практики, которые тем или иным образом связаны с общим вопросом соотношения между договором купли-продажи и отчуждением. Этими областями являются, во-первых, купля-продажа недвижимости, во-вторых, передача как способ отчуждения, в-третьих, купля-продажа чужой вещи и, наконец, объем прав продавца, не получившего оплаты, в отношении проданного товара. Эти вопросы исследуются ниже с точки зрения различия между двумя элементами купли-продажи: обязательственным договором (на основании которого возникают обязанности сторон поставить товар и уплатить цену) и переходом права собственности.

3.1. Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение

Согласно п. 1 ст. 223 ГК право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества указанное общее правило было изменено законом: согласно п. 2 ст. 223 ГК переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В связи с приведенной нормой возникает вопрос, что именно — какой исходящий от сторон документ или какие действия сторон — подлежит государственной регистрации’. Смыслу применимых положений ГК соответствовал бы, вероятно, следующий ответ на такой вопрос. Согласно п. 1 ст. 556 ГК передача

недвижимости от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Таким образом, передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств (по передаче владения); передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купли-продажи, что оплата товара по общему правилу п. 1 ст. 486 ГК должна состояться при передаче («непосредственно до или после передачи»), Кроме того, действующее законодательство в целом следует системе передачи, т.е. предусматривает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения договора или в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК)’. Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче) .

Но Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17 Закона «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» служат «основанием» регистрации прав на недвижимость’. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации’. Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости2. Следует отметить тенденцию судебной практики санкционировать принудительную регистрацию перехода права только в случае, если договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами или если покупатель уплатил цену недвижимости (возможно, в ином случае трудно говорить об «уклонении» продавца от регистрации)5. Тем не менее обязательственный и вещный элементы купли-продажи четко не разделены: по букве п. 1 ст. 17 Закона договор купли-продажи недвижимости имеет как обязательственный эффект, так и вещный.

Применительно к самой распространенной сделке с недвижимым имуществом, купле-продаже жилых помещений, смешение договора и отчуждения гораздо более заметно. Согласно п. 1 ст. 558 ГК «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Поскольку договор купли-продажи недвижимости является «основанием» государственной регистрации пе-

рехода права собственности (п. 1 ст. 17 Закона), постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно (п. 3 ст. 13 Закона).

Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору (ст. 328 ГК) Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.

Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК)5. Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора — возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК),

требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком. Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК) Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору «задаток» как аванс . Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости’.

В конце 2003 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах: «В целях устранения нелогичности норм законодательных актов… устранения их противоречивости, а в некоторых случаях — избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом… В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество» (курсив в тексте. — В.С.)’. Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.

Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Высший Арбитражный Суд не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому (первому) покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником)2. Эта позиция Суда едва ли соответству-

ет началам гражданского законодательства: пока продавец остается собственником и владельцем, он вправе распоряжаться имуществом, в том числе в нарушение ранее заключенного договора. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора.

Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.

  • Поскольку переход права собственности коренится в воле сторон, собственно регистрация, выполненная государственным органом, не являющимся ни продавцом, нипокупателем, лишь опосредует переход права, но не может служить источником такогоперехода (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 226—227). 73
  • См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 144.
  • См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 227.
  • В контексте Закона под «договорами и другими сделками» следует понимать обязательственные сделки, в частности договор купли-продажи (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1).
  • Однако о таких документах говорится в подзаконных актах. Согласно рекомендациям Министерства юстиции РФ регистрация отчуждения не должна производиться, если сторонами не выполнены условия договора, исполнение которых требуетсядля перехода права собственности. Пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184) устанавливает: «При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимогоимущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых дляперехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договоромкупли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.)». Подобное положение содержится в п. 10 Инст-
  • рукции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (угв. приказом Минюста РФ от 6 августа2001 г. № 233), где указано, что для государственной регистрации перехода права необходимо представить «подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (статья 157 Кодекса)».
  • По общему правилу регистрация отчуждения производится на основании заявления обеих сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона). Критическую оценку законодательного регулирования в этой части см.: Склов-ский К. И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1,368. См., в частности, постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г.№ КГ-А41/10132-05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. № КГ-А40/4607-06; от 24 марта2005 г. № КГ-А41/1626-05-П (не опубликованы, приводятся по системе «Консультант-Плюс»). Также см. п. 18 Приложения к информационному письму Президиума ВАСРФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»» (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 4) (далее — Обзор от 16 февраля 2001 г.).
  • 2 Регистрационный орган производит две записи: первая — о регистрации договора,вторая — о регистрации перехода права (см. п. 1 Инструкции о порядке государственной регистрации… (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233)). Допускается разделенная во времени регистрация договора и перехода права по желанию сторон.Однако если стороны одновременно представили оба заявления, — как о регистрациидоговора, так и о регистрации перехода права, — регистрация перехода произойдет автоматически, сразу после регистрации договора. В большинстве случаев сделки совершаются именно таким образом. Распространенный на практике порядок одновременного исполнения договоракупли-продажи жилых помещений заключается в следующем. Покупатель размещаетподлежащую уплате сумму наличными в банковском сейфе; договор между покупателем и банком устанавливает, что деньги должны быть выданы продавцу по предъявлении зарегистрированного договора и отметки о регистрации перехода права. С другойстороны, покупатель не вправе требовать возврата депозита в течение определенногопериода времени. См. об этом: Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.М„ 2008. С. 82-83. В отличие от договора купли-продажи жилого помещения предварительный договор (о заключении договора купли-продажи жилого помещения) не подлежит регистрации (см. п. 14 Обзора от 16 февраля 2001 г.).
  • 2 ‘ См.: Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. № 1. С. 65.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. № А56-19741/03;постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г.№ КГ-А40/9765-05 (не опубликованы, приводятся по системе » Консул ьтантПл юс»).
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004 (приводится по системе «КонсультантПлюс»).
  • См., в частности, следующие публикации: Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора//Абритражная практика. 2007. № 5. С. 71—72;Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист.Российская правовая газета. 2005. № 32. С. 4; Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. № 4. С. 15—21; Скловский К., Цокур О. Предварительный договор:задатки и убытки // Бизнес-адвокат. Газета защиты деловых интересов. 2002. № 1. С. 1,10—11; Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья //Хозяйство и право. 1999. №11.С. 88—90; Иевзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риэлтерских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение:Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 209—215. ’ Представляется, что источник обсуждаемой проблемы лежит в том, что вещныймомент перехода права собственности заслонил для законодателя обязательственныйдоговор. При этом допущение задатка в предварительном договоре — по образцу ст. 1688СЗГ и ст. 1599 проекта Гражданского уложения (см.: Брагинский М.И., Витрянекий В.В.Договорное право: общие положения. М., 1998. С. 485) — будет способствовать лучшей
  • защите и признанию обязательственного отношения контрагентов. Тем не менее (в контексте продажи жилья) даже обеспеченный задатком предварительный договор остается лишь суррогатом обязательственного договора купли-продажи.
  • Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе /Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М., 2004. С. 82. См. п. 4 Обзора от 16 февраля 2001 г. В обоснование этой позиции Высший Арбитражный Суд сослался на недопустимость наличия в государственном реестре двух противоречащих друг другу записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.Второй договор купли-продажи может быть зарегистрирован только после того, как за-
  • 2 пись о первом договоре будет погашена ввиду прекращения первого договора. Выдвигаявперед техническое и прикладное соображение внутренней непротиворечивости реестра,Суд, намеренно или нет, придал обязательственному договору вещно-правовой эффект.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *