Нотариальное удостоверение

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомсоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Юридический факт – это конкретные обстоятельства, с наступлением которых нормы права связывают возникновение, изменение, прекращение правоотношений. Признаками юридического факта являются достоверность и способность вызвать юридические последствия. Сегодня в главе 14 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» перечислены шесть юридических фактов, подлежащих удостоверению нотариуса:

  • факт нахождения гражданина в живых – статья 82;
  • факт нахождения гражданина в определенном месте – статья 83;
  • тождественность личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии – статья 84;
  • тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи – статья 84.1;
  • факт возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности – статья 85;
  • время предъявления документов (единственный случай, когда нотариус не выдает свидетельство, а делает удостоверительную надпись) – статья 84.2.

«Возникает вопрос – этот перечень открытый или закрытый? «Основы законодательства РФ о нотариате» говорят о том, что он открыт. Но не следует широко толковать это. То есть законодательством должны быть предусмотрены другие юридические факты, которые может устанавливать нотариус. Однако в данный момент таковых не предусмотрено. В настоящее время ведется достаточно широкая дискуссия о перераспределении компетенций между судом и нотариатом. Есть зарубежные примеры, есть исторические примеры, которые подтверждают возможную эффективность передачи ряда полномочий суда в особом производстве в ведение нотариусов. По крайней мере, никаких теоритических ограничений не существует», – отмечает Дмитрий Малешин.

Ученый перечисляет следующие источники регулирования:

  • глава 14 «Основ законодательства РФ о нотариате»;
  • Регламент совершения нотариусом нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий и способ ее финансирования;
  • приказ Минюста России №313 от 27.12.2016 «Об утверждении форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах».

Дмитрий Малешин отмечает, что действующее законодательство в отношении установления нотариусом юридических фактов почти не описывает процедуры, по которым совершаются нотариальные действия. По этой причине на практике чаще всего применяются правила делового оборота и обычаи (статья 5 «Обычаи» ГК РФ).

Разбор по фактам

Факт №1 – нахождение гражданина в живых. По мнению доктора юридических наук Дмитрия Малешина, статья 82 «Основ законодательства РФ о нотариате» весьма лаконична – одно предложение, как и все статьи, описывающие установление нотариусом юридических фактов.

Содержание свидетельства этого факта, которое изготавливается в двух экземплярах (один остается в архиве нотариальной конторы), согласно правилам делового оборота должно включать:

  • дату, место и время (в часах и минутах);
  • указание на факт нахождения гражданина в живых: «Гражданин находится в живых…»;
  • паспортные данные гражданина.

«Отдельный вопрос при обращении несовершеннолетнего. Специфика заключается в том, что самостоятельно несовершеннолетний не может обратиться к нотариусу. Основы нотариального законодательства отдельно оговаривают это и допускают совершение этих действий от имени несовершеннолетнего законными представителями», – отмечает Дмитрий Малешин.

Факт №2 – нахождение гражданина в определенном месте. Регламент и другие подзаконные акты, по словам Дмитрия Малешина, и в отношении установления этого факта особого регулирования не содержат. Специалист определяет два ключевых момента для этой процедуры: получение заявления от гражданина о нахождении его в определенном месте либо в устной форме, либо в письменном виде.

«Чаще всего гражданин приходит в нотариальную контору, но это необязательно: нотариус может совершить это нотариальное действие на выезде. Если так, то нужно иметь в виду, что он не может выехать за пределы своего нотариального округа и совершать там нотариальные действия», – отмечает специалист.

Также в свидетельстве этого факта нотариус должен указать дату и время нахождения гражданина в определенном месте.

Факт № 3 – тождественность личности гражданина с лицом, изображенным на представленной этим гражданином фотографии. В рамках этой процедуры нотариус может работать только с фотографией, которая предоставлена конкретным гражданином.

«Нотариус действует исходя из собственных убеждений, сравнивает фотографии и явившегося гражданина. Каких-либо требований к фотокарточке не установлено. На практике возникают иногда вопросы, которые касаются соотношения этого свидетельства и документа, удостоверяющего личность гражданина. Иногда, получая свидетельство, граждане используют его для этих целей. Практика была до определенного момента разнообразная. Но в 2015 году Верховный Суд обобщил эту практику и вынес окончательное решение, в котором высказался, что это свидетельство не может быть документом, удостоверяющим личность (определение СК по гражданским делам ВС РФ №16-КГ-1 от 18.05.2015): «Поскольку не удостоверяет личность гражданина, не подтверждает его гражданство, а лишь удостоверяет факт тождественности личности с лицом, изображенным на фотографической карточке, и не содержит юридически значимой информации», – объясняет Дмитрий Малешин.

Факт № 4 – тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с ее факсимильным воспроизведением. Практика показывает, что такое нотариальное действие необходимо, например, в случае совершения инвалидом банковской операции, когда он не может расписываться самостоятельно.

Обращаться к нотариусу за таким свидетельством может только сам инвалид, поясняет Дмитрий Малешин. Причем факт инвалидности подтверждается справкой органов медико-социальной экспертизы. Группа инвалидности, по словам специалиста, значения не имеет.

Для получения свидетельства проводится следующая процедура:

  • заявитель должен иметь при обращении к нотариусу факсимильное воспроизведение своей подписи (проставленное с помощью средства механического копирования) – факсимиле;
  • в присутствии нотариуса гражданин должен расписаться.

«Процедура достаточно странная. Задача ее – облегчить жизнь инвалида по зрению, а мы, наоборот, здесь усложняем: он должен сначала явиться и расписаться там, где он делает факсимиле, потом прийти с этим факсимиле к нотариусу и еще раз расписаться. Лучше бы было наоборот – сначала расписаться у нотариуса, а потом на основе этой подписи делается факсимиле», – считает Дмитрий Малешин.

Факт № 5 – удостоверение нотариусом времени предъявления ему документа. В статье 85 «Основ законодательства РФ о нотариате» определен тот факт, что предъявить для свидетельствования можно не любой текст, а только документ. Он обладает определенными признаками – авторство и изложение юридически значимых действий в содержании. Также документ нотариусу должны предъявить в двух экземплярах, один остается в нотариальной конторе, второй – с подписью специалиста передается заявителю.

Факт № 6 – свидетельство о возникновении права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности. Формулировку в отношении этого юридического факта можно найти в Гражданском кодексе (статья 234 «Приобретательная давность»), а также в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». Правовое регулирование содержится в Регламенте совершения нотариусом нотариального действия и в письме Федеральной нотариальной палаты (ФНП) №487/03-16-3 от 08.02.2019, которое детализирует процедуру.

«Почта России размещает сообщение в Едином реестре юридически значимых сведений о намерении зарегистрировать право собственности РФ. Дается 120 дней для любых лиц, кто считает, что право собственности принадлежит им (чтобы заявить такие же права, необходимо подтвердить их документами). По истечении этого срока, если нет иных заявителей, Почта России должна обратиться к нотариусу об удостоверении этого факта – факта возникновения права собственности», – описывает процедуру Дмитрий Малешин.

Проверить правильность соблюдения нотариальной процедуры можно с помощью следующих способов:

  • установить, было ли размещено сообщение;
  • проверить соблюдение срока – истекло ли 120 дней;
  • проверить отсутствие заявителей (можно это сделать по выписке из Единого федерального реестра юридически значимых сведений).

Если все соблюдено, то нотариус выдает соответствующее свидетельство об удостоверении факта возникновения права собственности. Формулировка: «Право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости подлежит государственной регистрации». Обратиться за регистрацией права собственности РФ на этот объект недвижимости может как Почта России, так и нотариус – это прописано в письме ФНП.

Больше об удостоверении юридических фактов нотариусом – в лекции Дмитрия Малешина.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *