Нотариальная форма предварительного договора

Предварительный договор доля в праве собственности — это не часть квартиры, не комната в квартире — это доля в праве!
То есть на этот объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность. Статья обновлена 12.01.2020 г

Предварительный договор — доля в праве собственности

    • Предварительный договор доля в праве собственности, образец
    • Юридическая значимость
    • Задаток
    • Особенности сделки
    • Уведомление о продаже доли

Образец договора скачать > > >

Предварительный договор доля. Юридическая значимость

Предварительный договор купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру — очень важный и нужный документ.

Ведь подготовка к такой сделке требует время. После получения уведомления о продаже, другие участники общей долевой собственности могут размышлять о ее покупке целый месяц.
И могут согласиться на покупку.
Они имеют преимущественное право в этой сделке.

И все эти моменты необходимо учесть в предварительном договоре. В том числе и возврат задатка, св том случае, если кто-то из «дольщиков» примет решение о покупке доли в праве.

Предварительный договор доля. Задаток

Задаток скрепляет отношения между Продавцом и Покупателем и обеспечивает выполнение условий Предварительного договора

Покупателю важно не оплатить часть стоимости доли, а именно скрепить отношения. Поэтому размер задатка должен быть разумным и составлять 1-2% от стоимости .

Задаток в обязательном порядке оформляется Соглашением о задатке.

Особенности сделки купли-продажи доли в праве собственности

С 02.06.2016 года Договор купли-продажи, дарения доли в праве в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Эти изменения закреплены в новом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 г.

ст. 42 «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

То есть, если вы покупаете долю в праве НЕ у всех участников общей долевой собственности сразу — ваша сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Покупка доли в праве у единоличного собственника — простая письменная форма договора купли-продажи (ДКП)

Покупка доли в праве у супругов из совместной собственности — простая письменная форма ДКП ( при условии оформления общей супружеской доли).

Предварительный договор доля. Уведомление о продаже доли

Обязательным документом в сделки отчуждения доли ( не целой квартиры в долевой собственности) является уведомление о продаже других участников общей долевой собственности. Так ка у них есть первоочередное право покупки перед другими покупателями.

Например:

Квартира принадлежит на праве долевой собственности трем участникам. Один собственник решил продать свою 1/3. Первоочередное равное право покупки имеют два других участника. Их необходимо уведомить письменно об условиях продажи.

Если в течении календарного месяца от них не поступит предложение о покупке — можно продавать долю третьему лицу.

Уведомление о продажи доли можно составить в простой письменной форме и почтовым отправлением(письмом или телеграммой) с уведомлением о вручении отправить другим участникам общей долевой собственности .

Именно дата вручения будет отправной точкой в исчислении месячного срока, который дается другому участнику общей долевой собственности для реализации его права первоочередной покупки.

Бланки уведомлений о вручении, заверенные почтовым штемпелем предоставьте нотариусу и в Росреестр.

Так же можно пригласить всех других участников общей долевой собственности к нотариусу для удостоверения их отказа от преимущественного права покупки.

В этом случае вам не придется ждать месячный срок и ваша сделка может состоятся следом, после оформления отказа.

Это более дорогой вариант, ведь каждый документ, заверенный нотариусом стоит денег.

  • Если доля в праве будет отчуждаться по договору дарения — уведомлять других участников не надо.
    Но такой договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, иначе он ничтожен!
    Нотариус праве отказать в удостоверении такой сделки, если посчитает ее мнимой, скрывающей куплю-продажу.

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Всегда рада разъяснить. Автор

Важно обсудить абсолютно все моменты сделки,в том числе и оплату услуг нотариуса

Устное соглашение по поводу будущего сотрудничества не всегда уместно и действенно, и зачастую договоренности нуждаются в письменном оформлении, дабы получить уверенность в завтрашнем дне и неизменности установленных пунктов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Что такое предварительный договор купли-продажи доли

Предварительный договор – это письменное обязательство сторон в будущем подписать основной договор и стать участника сделки в данном случае относительно доли имущества. Составляется документ в той же форме, что и основной договор с некоторыми отличиями.

При этом документ должен соответствовать всем требованиям законодательства, иначе его смогут признать ничтожным.

Протокол предварительного соглашения должен содержать данные предмета договора, согласно которым его можно идентифицировать.

Также в обязательном порядке он должен содержать все пункты основного договора, сроки и цену. Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств для обеих сторон.

Особенность документа в данном случае – это нюансы, связанные с покупкой доли квартиры, которую следует детально описать.

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры и доли квартиры вы можете посмотреть здесь:

Правовые особенности

Стороны могут задействовать в ходе составления документа помощь нотариуса, который не только юридически грамотно составит документ, но и проверит дееспособность сторон, а также правоспособность продавца.

Документ обеспечивает правовую защиту участников и при неисполнении обязательств допускает действия принудительного характера.

Форму составления документа диктуют следующие законодательные акты:

  • Статья 429 ГК РФ;
  • Статья 550 ГК РФ;
  • Статья 434 ГК РФ.

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Преимущества и недостатки договора

Предварительный договор обеспечивает следующими преимуществами стороны:

  • Для покупателя он является гарантией получения квартиры по указанной цене;
  • Для продавца – продажи квартиры в назначенный срок;
  • Возможность заставить уклоняющуюся сторону посредством суда выполнить обязательства;
  • Предварительный договор выступает гарантом намерений сторон;
  • Вообще при заключении предварительного договора выигрывается время необходимое на сбор нужной суммы, документов, на возврат из длительной командировки супруга, участвующего в заключении сделки.

Недостатки документа:

  • Наряду с положительными сторонами необходимо учесть, что в документе идет речь о намерениях, а не гарантии получить квартиру и даже суд не в силах признать право собственности на жилье;
  • При этом необходимо понимать, что если покупатель выступит в роли инициатора разрыва отношений, то он потеряет задаток, который в данном случае прикладывается к документу как гарант для продавца;
  • Желая разорвать договоренность, любая из сторон получает разбирательства в суде и выплату неустойки.

Важно: при участии в долевом строительстве предварительный договор нельзя использовать именно по той причине, что не гарантия получения жилья, а лишь намерения сторон.

Как составить предварительный договор по продаже и покупке долей?

Составление предварительного договора

Документ имеет ту же форму, что и основной договор, указанные в нем сроки и суммы должны полностью совпадать с данными основного документа в будущем.

Среди неизменных пунктов существуют следующие:

  1. Шапка документа
  • Идентификация сторон – ФИО, адресные и паспортные данные, идентификационные номера, реквизиты;
  • Предмет – намерение о совершении в будущем сделки относительно купли-продажи доли в квартире
  1. Тело

Объект – в данном случае это доля жилья, выделенная в натуре 1/2 или 1/3 площади или же существующая на бумаге без четких границ.

Такая доля может не только существовать, как изначальный объект, но и появится в результате желания владельца целой квартиры продать ее по частям.

Важно: квартира в коммуналке не может выступать в качестве доли.

Описать жилье необходимо предельно точно с конкретизацией, без вскидок – адрес, площадь, состояние, размер, данные кадастровой документации, наличие балкона и прочее.

Возможно, даже выполнить запрос из ЕГРН, при этом узнать о происхождениях долей и всех вытекающих отсюда последствиях. Как отправить запрос в ЕГРН и получить необходимую информацию вы можете узнать

  1. Цена доли, которую обязательно следует фиксировать, иначе в связи с резкими изменениями стоимости недвижимости прогнозировать затраты не получится.
  2. Порядок расчета – нужно указать, каким способом выполнится расчет за жилье с применением банковской ячейки или иной вариант, полностью или частично, с применением рассрочки или кредитных средств.
  3. Информация о жильцах, которую лучше узнать из официальных источников – выписка из домовой книги, если жилплощадь полностью освобождается необходимо указать временные ограничения на выписку жильцов.

При намерении проживать с родственниками продавца, следует полностью уточнить порядок пользования общими площадями, оплаты квартплаты, и прочими жизненными моментами.

Важно: эти пункты являются основными и обязательными, без них документ признается ничтожным.

Образец предварительного договора купли-продажи. Фото: pictures11.ru

Процедура акта приема-передачи доли

Заключение основного договора еще не является итогом сделки, после этого необходимо провести процедуру акта приема-передачи жилья, этот документ также юридически важен, так как именно в данный момент повторно описывается имущество в подробностях, указываются покупателем появившиеся изъяны и сроки их исправления.

Важно: после подписания данного документа покупатель становится полноправным владельцем доли квартиры, получает ключи и все документации об уплате платежей, налогов и прочих расходов.

Именно с данного момента покупатель берет на себя обязательства по выплате всех текущих расходов, так что необходимо тщательно проверять все платежи в прошлом.

Как составить акт приема-передачи ключей от помещения — читайте

Сроки, отведенные для выполнения обязательств

В ходе составления договора доступно указать сроки подписания основного соглашения о купле-продаже, однако, на практике, этот пункт не всегда используется и тогда начинает действовать законодательное положение.

Важно: при отсутствии указанных сроков в документе дается год на заключение основного договора.

При этом одна из сторон обязана выслать в адрес другой ценное письмо с предложением подписать документ.

Если другая уклоняется от своих обязательств, в течение 6 месяцев пострадавший участник имеет право обратиться с иском в суд. При обоюдном молчании по истечении года, договор признается ничтожным и сделка разрывается.

При этом история задатка, который присутствует в данном деле, решается участниками процесса, в судебном порядке этот вопрос урегулировать не получится.

Важно: задаток является весомым аргументом выполнения обязательств сторонами, его размер определяется участниками, но обычно это 10 – 20% от стоимости жилья.

При этом следует помнить, что задаток является обеспечением намерений, но он идет в счет уплаты жилья при окончательном расчете.

Также важно учитывать покупателю, что при инициативе с его стороны разрыва договоренностей, задаток обычно остается у продавца.

Заключительные положения

  • Заключительная часть договора содержит сведения о том, что документ юридически силен на основании статей ГК РФ;
  • Указывается количество экземпляров;
  • Прописываются дополнения к соглашению, например, порядок разрыва договоренностей и прочее.

Регистрация договора

Документ согласно законодательству не регистрируется в госорганах.

Важно: с 2.06.2016 года предварительные договора, связанные с продажей долей в составе общего имущества подлежат нотариальному заверению.

Вывод

При составлении документа о намерениях необходимо указать все самые важные пункты, которые в дальнейшем отражаются в основном документе, при этом следует помнить, что изменить сумму или какие-либо другие данные практически невозможно.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и ее долей вы можете узнать в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Советы нотариуса: предварительный договор

В этом выпуске нотариус Алексей Комаров отвечает на вопросы о предварительном договоре.

Ведущая – Добрый день, друзья! Сегодня поговорим о том, что такое предварительный договор. Об этом нам расскажет наш гость, нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров. Алексей Викторович, добрый день. Расскажите для начала, что такое предварительный договор.

Алексей Комаров – В моей нотариальной практике он заключается по отношению к приобретаемому недвижимому имуществу. Это, как правило, квартира или доля в квартире, комната.

Обращаются покупатель и продавец для того, чтобы зафиксировать свои договоренности относительно того, что они через определённый период времени, начиная с момента подписания предварительного договора, заключат основной договор. Как правило, это договор купли-продажи, очень редко мены. Основной смысл такого договора в том, что стороны однозначно решили заключать основной договор купли-продажи на существенных условиях, но пока отложили сделку. И до этого момента стороны решили подтвердить свои намерения заключением предварительного договора. Когда срок по нему настаёт, они заключают основной.

В.– Теперь перейдем к вопросам наших зрителей. Вопрос поступил от Анатолия: «Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы? Чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан (и соответственно не зарегистрирован)?»

А.К. – Во-первых, предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Стороны, заключая такой договор, могут выбрать лишь форму: простую письменную или нотариальную. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. Для последнего предусмотрены такие же формы.

Стороны договариваются по предварительному договору, что они, допустим, в течение шести месяцев заключают основной. То есть в течение этих шести месяцев покупатель либо продавец выходит с письменным предложением о заключении основного. Если им не нужно официальное обращение, то также в течение указанного срока по предварительной договоренности приходят, предположим, к нотариусу и заключают основной договор. Если никто из сторон в течение указанного времени не проявляет инициативу к заключению основного договора, то считается, что они не заинтересованы в этом, и предварительный договор прекращает своё действие.

Если же одна из сторон в течение указанного срока надлежащим образом выразила свое намерение и отправила проект основного договора другой стороне, то после доставки такого уведомления, считается, что у сторон есть 6 месяцев, чтобы такую сделку заключить.

Если покупатель выражает желание заключить основной договор, а продавец не реагирует, то в таком случае заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Сейчас изменения касаются того, что сам суд вправе принять решение относительно условий основного договора. Если стороны что-то в предварительном договоре не проговорили и в суде уклоняющаяся сторона говорит, что они не пришли к соглашению по ряду условий и просит не заключать основной договор, то суд в этом случае вправе по своему усмотрению принять решение по заключению основного договора.

В. – Следующий вопрос задает Анна: «По предварительному договору, который имеет признаки смешанного, можно ли взыскать с застройщика неустойку по части не заключения основного договора в оговоренный срок?»

А.К.– Я так полагаю, что здесь вопрос связан с куплей-продажей будущего объекта по договору долевого участия в строительстве. Если посмотреть 214-ФЗ, он предусматривает два основных возможных способа привлечения денежных средств от заинтересованных лиц на момент строительства объекта.

Первый способ – это заключения договора долевого участия в строительстве. Второй, использование жилищного строительного кооператива, т.е приобретение пая. Третий способ связан с покупкой, так называемых, жилищных облигаций, сертификатов. Но последний вариант редко встречается. Там нет способа приобретения строящегося объекта по предварительному договору. Поэтому застройщик, который продаёт объект по предварительному договору, нарушает федеральное законодательство.

Говоря о том, что можно взыскивать с застройщика, если Вы заключили предварительный договор, а он не построил вовремя объект, то Вам необходимо выйти с письменным требованием к застройщику. Смотреть те санкции, которые в зависимости от того, какие условия не исполняет застройщик, предусмотренные 214-ФЗ.

Судебная практика говорит о том, что вне зависимости от того, что стороны заключили, предварительный договор будет квалифицироваться как договор долевого участия в строительстве. И к застройщику будут применяться все те санкции, который предусмотрены одноименным законом.

В. – Следующий вопрос поступил от Аллы: «Имеет ли юридическую силу предварительный договор?»

А.К.– Конечно, имеет, если он заключен в соответствии с требованием законодательства. Такая сделка поименована в Гражданском кодексе. Если мы говорим о недвижимости, то такой договор должен быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. Должен содержать все существенные условия, которые применяются к сделкам с недвижимостью. Это соглашение должно быть о цене, предмете, о лицах, имеющих право проживать в этом объекте и поименованные стороны сделки.

В. – Рассмотрим вопрос от Анны: «Мы составили предварительный договор на квартиру. Сумму отдали всю, а договор только состоит из подписей и нет печатей. Надежда есть, что нас не обманули?»

А.К. – Надежда есть всегда. Добросовестность участников гражданского оборота закон презюмирует. Он считает, что все должны быть добросовестны, и никто не должен злоупотреблять правом. Это основы принципов гражданского законодательства. Предварительный договор — документ юридический, и его должен составлять юрист, отражая все условия сторон.

В. – Следующий вопрос задает Олег: «Предварительный договор купли-продажи квартиры является официальным документом? Если прошли сроки исполнения договора, а условия не выполнены, и человек не возвращает деньги. Имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ?»

А.К. – Здесь не нужно путать гражданскую ответственность и уголовную. Если мы говорим о последнем, то там свой состав преступления, который необходимо доказать, чтобы привлечь лицо к уголовной ответственности. Если человек заключил много предварительных договоров на один и тот же объект недвижимости или на несколько, собрал деньги, а потом исчез, то явный состав уголовного преступления.

Если он заключил предварительный договор, получил деньги как будущий продавец и не исполняет условия такого договора, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд к понуждению заключения основного. При этом допустимо взыскать неустойку или убытки в том случае, если действие уклоняющейся стороны являются виновными.

В. – Необходимо очень серьезно подходить к подписанию предварительного договора купли-продажи недвижимости. Какие Вы можете дать советы нашим слушателям?

А.К. – Обращаться к юристу за консультацией, у нотариуса она бесплатная.

В.– Но, к сожалению, мало кто из граждан знает, что консультация у нотариуса бесплатная.

А.К. – Наверное, для этого мы и записываем передачу.

В. – Благодарю Вас за содержательные ответы. А я напоминаю, у нас в эфире была передача «Советы нотариуса».

Если у вас есть вопросы к нотариусу по теме, отправляйте их по адресу: info@notarykomarov.ru

ВС решал, нужно ли нотариально удостоверить предварительный договор

Сергею Боярцеву и Андрею Киселеву принадлежало по 50% доли в «Тройка-Девелопмент» — именно они выступили учредителем компании. В феврале 2010 года Киселев подал заявление о выходе из состава учредителей, его доля перешла юридическому лицу. Спустя полгода компания продала 50% доли некому Кирьянову. В 2015 году Боярцев заключил с Анатолием Оводом предварительный договор купли-продажи предприятия. Он обязался передать Оводу свою долю в 50%, а потом и оставшиеся 50% — когда право на них перейдет от Кирьянова обратно к компании.

Обзор практики ВС Верховный суд выпустил третий обзор практики в 2018 году

Основной договор должен был быть заключен в течение семи дней после внесения сведений в ЕГРЮЛ, касающихся переизбрания директора «Тройки-Девелопмент» и возврата доли Кирьяновым. Эти события произошли в ноябре. Но стороны все же не заключили основной договор. Боярцев хотел вернуть аванс Оводу, но последний не согласился и отправился в суд.

Две инстанции пришли к выводу, что раз предварительный договор не был нотариально заверен, то он является ничтожным. Суд округа отправил дело на пересмотр — он указал на необходимость дать правильную правовую квалификацию предварительному договору. По мнению суда, такой договор не предусматривает заверения у нотариуса.

С этим поспорил Боярцев, который пожаловался в Верховный суд. «Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом фактических обстоятельств спора, правильно исходили из того, что судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности названных лиц, так как сведения в отношении них исключены из реестра», — указал ВС и отменил решение суда округа. (дело № А55-8181/2016).

  • Экономколлегия ВС
  • Верховный суд РФ

Предварительный договор

Предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор. В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Итак, предварительный договор должен быть совершен в простой письменной форме, идентичной основному договору, либо в нотариальной письменной форме, когда основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для предварительного договора эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Формально для заключения основного договора достаточно волеизъявления одной из сторон, имеющей право требовать заключения договора, поскольку вторая сторона обязана принять такое предложение, если оно было предъявлено в течение надлежащего срока. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора ее можно будет понудить к этому через суд.

Действие

Нотариальный тариф

Правовая и техническая работа

Удостоверение предварительного договора

если предусмотрен аванс:

— до 1 000 000 рублей включительно — 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы аванса;

— свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы аванса, превышающей 1 000 000 рублей;

— свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы аванса, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей;

если аванс не предусмотрен: 500 руб.

10000 руб.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *