Неустойка в договоре купли продажи

Каков размер неустойки при неисполнении обязательства по ДКП квартиры?

В соответствии с п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента приобретения права собственности на жилое помещение. Только с этого момента на Вас ложится обязанность оплачивать коммунальные услуги, которые Вы получаете и нести бремя содержания принадлежащего Вам имущества (ст. 210 ГК РФ).

Поэтому Вы не отвечаете по долгам бывшего собственника квартиры.

В том случае, если ресурсо-снабжающие организации обратятся в суд с иском о взыскании с Вас оплаты за коммунальные услуги (этого нельзя исключать), то Вам будет необходимо в суде представлять доказательства того, что к этим долгам Вы не имеете отношения. Если проигнорируете вызов в суд, то при отсутствии Ваших возражений суд может вынести заочное решение о взыскании с Вас этих сумм. На практике такие случаи бывают.

Что касается интернета, то договор на предоставление этой услуги был подписан у провайдера с определенным лицом. Это лицо и должно отвечать по своим обязательствам.

Для того, чтобы снять бывших собственников с рег. учета Вам придется обратиться в суд с иском к ним о признании утратившими право пользования квартирой.

Если договором купли-продажи квартиры не была предусмотрена неустойка за неисполнение обязательств продавцами квартиры, то теперь Вы не сможете ее взыскать.

Если Вас удовлетворил мой ответ, поставьте пожалуйста положительный отзыв.

<О взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Назаренко Т.Н., Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хамидуллина Нияза Наилевича и Хамидуллиной Елены Константиновны к ООО «Юнид-Казань» о взыскании неустойки

по кассационной жалобе Хамидуллина Нияза Наилевича и Хамидуллиной Елены Константиновны на решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Хамидуллина Н.Н., его представителя Савельева А.Е., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. обратились в суд с иском к ООО «Юнид-Казань» о взыскании неустойки. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 28 сентября 2017 г. между ними и ООО «Юнид-Казань» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 4 квартала 2017 г. заключить основной договор купли-продажи квартиры <…>, расположенной в строящемся жилом доме (строительный номер 10) инвестиционном комплексе № 6 в 8 подъезде на 7 этаже в ЖК «<…>», стоимостью 4 400 000 руб. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцы исполнили в полном объеме, однако основной договор купли-продажи спорной квартиры стороны заключили лишь 15 февраля 2018 г. Ссылаясь на положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», истцы просили суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры в размере 990 000 руб. и предусмотренную пунктом 5.4 предварительного договора неустойку за нарушение срока подписания основного договора в сумме 20 240 руб.

Решением Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «Юнид-Казань» в пользу Хамидуллина Н.Н., Хамидуллиной Е.К. взысканы неустойка в размере 20 240 руб. и штраф в размере 10 120 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева М.М. от 11 марта 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 сентября 2017 г. между Хамидуллиным Н.Н., Хамидуллиной Е.К. (покупатель) и ООО «Юнид-Казань» (продавец) был заключен договор, именуемый предварительным договором № СГ10-462И купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в предусмотренный договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22-этажном монолитно-кирпичном доме, расположенном по адресу: Республика <…>, строящийся жилой комплекс «<…>» границах улиц: <…>: жилой дом, строительный № 10, в инвестиционном комплексе № 6, подъезд 8, этаж 7, квартира общей площадью 92,9 кв. м из 3-х комнат (л.д. 7 — 14).

Согласно абзацу второму пункта 1.1 и пункту 3.1 указанного договора стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение двадцати рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже 4 квартала 2017 г. Квартира передается по передаточному акту в момент подписания основного договора купли-продажи.

При этом обязанность продавца передать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае внесения покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в полном объеме (пункт 1.3 договора).

Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 в сумме 4 400 000 руб., которую покупатель в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры обязан внести в порядке, определенном в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 договора, в том числе в сумме 1 800 000 руб. — за счет кредитных средств, перечисляемых на счет продавца в течение двух банковских дней с момента подписания предварительного договора.

Произведя 28 сентября 2017 г. оплату стоимости квартиры в полном объеме (л.д. 75 — 85), Хамидуллин И.Н. и Хамидуллина Е.К., в свою очередь, не получили до 1 января 2018 г. уведомление от ООО «Юнид-Казань» о необходимости подписать основной договор купли-продажи.

О необходимости заключить основной договор купли-продажи квартиры Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. обращались с претензиями 9 и 29 января 2018 г. и 12 февраля 2018 г. в адрес ООО «Юнид-Казань» (л.д. 19, 22, 27).

15 февраля 2018 г. стороны подписали договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого продавец продал, а Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. купили в общую совместную собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже в 22 этажном многоквартирном доме по адресу: <…> (л.д. 15 — 16).

В этот же день (15 февраля 2018 г.) стороны подписали передаточный акт о передаче квартиры от продавца покупателю (д. д. 17).

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании с ответчика предусмотренной предварительным договором купли-продажи неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи нарушением срока передачи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключенным 28 сентября 2017 г. между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г. и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, договор от 28 сентября 2017 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

10 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 июля 2015 г. по делу N 33-10688/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Р.Р.Хасаншина,

судей А.М. Гильмутдинова, С.М.Тютчева,

при секретаре судебного заседания Д.Б. Галеевой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р.Хасаншина гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.Нутфуллина на решение Кировского районного суда города Казани от 15 мая 2015 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований А.Р. Нутфуллина к открытому акционерному обществу «ИА РТ девелопмент» в лице общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс недвижимость» о взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, судебных расходов — отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, выслушав объяснения представителя А.Р.Нутфуллина — Ф.Х.Харазова в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

А.Р.Нутфуллин обратился в суд с иском к ООО «Ак Барс недвижимость» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование указал, что 21 марта 2014 года между его семьей (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли — продажи квартиры по адресу: «адрес».

В соответствии с данным договором покупатель обязался уплатить цену договора в размере 3847793 рубля 40 копеек, а ответчик обязался передать квартиру в состоянии готовности по передаточному акту. Пунктом 1.2 договора срок заключения основного договора — первое полугодие 2014 года, но не позднее 30 июня 2014 года.

23 июня 2014 года истец обратился к ответчику с уведомлением об истечении срока для заключения основного договора купли — продажи 30 июня 2014 года и просил об ускорении процесса оформления основного договора, в связи с необходимостью выделения в квартире доли несовершеннолетнего ребенка.

Однако в нарушение сроков основной договор был заключен лишь 19 августа 2014 года, в тот же день составлен передаточный акт. Оплатив в полном объеме установленную договором сумму, истец свои обязательства перед ответчиком выполнил, ответчик в нарушение Закона «О защите прав потребителей» обязательства в части срока не исполнил.

По мнению истца, в силу закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере половины процентов от суммы предварительной оплаты товара.

13 февраля 2015 года в адрес ответчика была направлена претензия, ответ на которую получен не был. Действиями ответчика истцу причинены нравственные страдания, которые он оценивает в 50000 рублей.

Истец просил суд взыскать с ответчика неустойку в размере 961948 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном в порядке требований потребителя.

Представитель истца Р.З. Фахуртдинов в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ОАО «ИА РТ девелопмент» в лице ООО «Ак Барс недвижимость» — А.В.Андреянов в судебном заседании исковые требования не признал.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе А.Р.Нутфуллин, выражая несогласие решением суда, просит его отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска. При этом указывает на ошибочность вывода суда о несовпадении предмета предварительного и основного договоров. В частности, предметом предварительного договора выступало приобретение квартиры в будущем. Ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», пункт 3 статьи 23.1 Закона «О защите прав потребителей», полагает заявленные им требования законными и обоснованными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель А.Р.Нутфуллина — Ф.Х.Харазов требования апелляционной жалобы поддержал по доводам, изложенным в ней.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункты 3, 5 статьи 429 ГК РФ).

По правилам пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 21 марта 2014 года между ОАО «ИА РТ девелопмент» в лице ООО «Ак Барс недвижимость» (продавец) и А.Р.Нутфуллиным, Л.Л.Нутфуллиной, А.А.Нутфуллиным (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно заключенному договору, стороны обязались заключить в предусмотренный договором срок договор купли- продажи квартиры в многоквартирном доме расположенном по адресу: «адрес».

Пунктами 1.2 и 2.1 договора установлены срок заключения основного договора — первое полугодие 2014 года, и стоимость квартиры — 3847793 рубля 40 копеек.

19 августа 2014 года между ОАО «ИА РТ девелопмент» в лице ООО «Ак Барс недвижимость» и А.Р.Нутфуллиным, Л.Л.Нутфуллиной, А.А.Нутфуллиным был заключен договор купли-продажи, которым продавец обязался передать в собственность покупателя «адрес», а покупатель принять и оплатить ее в соответствии с условиями настоящего договора.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора в размере 3847793 рубля 40 копеек (п. 2.2 договора).

Установлено, что 19 августа 2014 года состоялась передача вышеуказанной квартиры истцу на основании передаточного акта.

Разрешая спор по существу, суд, правильно определив несовпадение предмета предварительного и основного договоров, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. При этом предметом предварительного договора не выступала обязанность продавца передать в собственность покупателя спорную квартиру.

Судебная коллегия с выводом суда по данному делу согласна, поскольку он основан на законе, правильном определении юридически значимых обстоятельств по делу, их тщательном исследовании и правильной оценке совокупности имеющихся в деле доказательств.

Соглашаясь с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и компенсации морального вреда, судебная коллегия исходит из содержания заключенного сторонами предварительного договора, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, обязательств о передаче квартиры данный договор не содержит. В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчика нарушений прав истца.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Необходимо также учесть, что указанный предварительный договор не содержит всех условий основного договора, в частности, не содержит срока передачи продавцом спорной квартиры покупателю.

При этом законом предусмотрены иные правовые последствия неисполнения обязательства стороной предварительного договора — такой договор считается прекращенным, либо основной договор заключается на основании судебного акта по требованию стороны.

При этом истцом доказательств, однозначно свидетельствующих о совершении ответчиком действий, направленных на уклонение от заключения основного договора, не представлено. Кроме того, по истечении предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора истец в суд с требованием о взыскании уплаченных денежных средств, либо понуждении к заключению основного договора не обращался, правоотношения между сторонами по предварительному договору прекратили свое действие.

Доводы апелляционной жалобы, по существу сводящиеся к мнению ее подателя о неправильном применении судом при вынесении решения норм материального права, в частности, с неприменением Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно п.3 ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Исходя из материалов дела, истец был вправе требовать заключения основного договора в срок до 30 июня 2014 года. Однако доказательств предъявления соответствующих требований в материалах дела отсутствуют. По истечении указанного срока истец не потребовал возврата внесенных им денежных средств. В последующем, заключив основной договор купли-продажи 19 августа 2014 года, в тот же день по акту приема-передачи истец получил спорную квартиру.

Судебная коллегия не находит оснований расценивать представленный истцом предварительный договор купли-продажи квартиры как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки на основании п.3 ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей». Необходимо учесть, что из предварительного договора не могут возникать обязательства по передаче предварительно оплаченного товара, кроме как обязательства по заключению основного договора.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Исходя из разъяснений пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Поскольку данный факт не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства, оснований для удовлетворения требований о компенсации морального вреда также не имелось.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства установлены правильно и в необходимом объеме, к возникшим правоотношениям правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Оснований для отмены решения, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Казани от 15 мая 2015 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.Нутфуллина — без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано течение шести месяцев в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Покупатель по техническим причинам не выполнил условия договора по расчетам

Продавец, не получив оплату в установленный срок по договору купли-продажи от покупателя за переданный товар, вправе потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, потребовать оплатить переданный товар или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Данные права продавца закреплены в ст. 486 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из данной нормы, продавец может потребовать оплаты по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года в случае передачи покупателю земельных участков и доли жилого дома.

В данной ситуации изменяется срок исполнения обязательства по оплате.

Оформить изменение срока оплаты по договору продавец может в форме претензии (требования) к покупателю об оплате переданных земельных участков и доли жилого дома в установленный новый срок, исходя из положений п. 4 ст. 486 ГК РФ.

Альтернативный способ изменения срока оплаты — это заключение с покупателем дополнительного соглашения к договору купли-продажи в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ. Следует учитывать, что при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи потребуется согласие покупателя в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Стороны по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года могут заключить договор займа.

В качестве способа обеспечения исполнения обязательства в договоре займа стороны вправе предусмотреть куплю-продажу земельных участков и доли жилого дома, исходя из п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Переход права собственности на земельные участки и долю жилого дома будет ставиться в зависимость от исполнения должником (заемщиком, бывшим покупателем) обязанностей по договору займа, а сумма займа является одновременно ценой по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В этом случае ранее договор купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года будет считаться исполненным, т.е. обязательства покупателя по оплате земельных участков и доли жилого дома будут выполнены.

Следовательно, при заключении договора займа продавец становится займодавцем, т.е. лицом, которое передает деньги в собственность, а покупатель получает статус заемщика и обязуется их возвратить.

Для обеспечения исполнения обязательств по возврату денег в договоре займа предусматривается заключение договора купли-продажи земельных участков и доли жилого дома между займодавцем и заемщиком, с условием ее возврата после уплаты долга по договору займа. Другими словами, вместе с договором займа заключается договор купли-продажи.

В определение Верховного Суда РФ от 29.10.2013 № 5-КГ13-113 рассмотрены обстоятельства спора заключения договора займа с обеспечением исполнения обязательства.

Пока заемщик, он же бывший покупатель по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года не возместит заем в течение двух лет бывшему продавцу, то не станет владельцем земельных участков и доли жилого дома.

Следует учитывать риски при заключении вышеуказанного договора займа.

Заемщик может оспорить договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги в действительности не получены им от заимодавца в порядке п. 1 ст. 808 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 812 ГК РФ, если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным.

При признании договора займа судом незаключенным последует признание недействительным договора, заключенного в обеспечение исполнения обязательства. Примером из судебной практики может послужить апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.08.2014 по делу № 33-11572/2014.

Таким образом, можно сделать вывод, что менее рискованным будет заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *