Неустойка ДДУ арбитраж

Содержание

Взыскание неустойки по ДДУ через Арбитражный суд.

Взыскание неустойки по ДДУ через Арбитражный суд.

Настоящая статья касается в основном Московского региона, так как основывается на 16-летнем юридическом опыте автора статьи, проработавшем в Москве и МО.

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве, является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры. Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не раньше предусмотренного договором срока, а напротив, с большой просрочкой.

В то же время Застройщик отчетливо понимает, что чем меньший срок передачи Квартиры указан в договоре, тем дороже будет стоить сама Квартира, а то, что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное — побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.

Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность в связи с очень существенным снижением неустойки за просрочку передачи квартиры.

В соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем.

Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно, в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы). Несмотря на это, суды общей юрисдикции снижают законную неустойку до неприличных размеров.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции зачастую достаточно лишь «формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и неустойка будет снижена!

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками. Что привело к тому, что Застройщики, как правило, указывают в ДДУ не реальные, а сокращенные сроки строительства, которые вызывают повальные задержки! Ведь стоимость квартиры , которая по ДДУ передается через полгода или через реальных 2 года будет стоить по разному! Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку. Поэтому не ждите, что по вашей претензии Застройщик что-то вам выплатит. Нам известно всего 3 случая добровольной выплаты Застройщиками неустойки и подобные выплаты составляли 30% от неустойки. Чуть более чаще застройщики предлагают компенсировать просрочку доп. услугами, но и то процент подобных Застройщиков не более 5 % общего количества. На мой взгляд, если бы СОЮ (суды Общей юрисдикции) удовлетворяли требования потребителей хотя бы на 50% от исковых требований, то и отношение Застройщиков к требованиям дольщиков улучшилось бы. Было бы намного больше добровольных выплат.

К счастью, ситуация постепенно меняется, и все больше судов удовлетворяет требованиям потребителей не менее чем на 50% от исковых требований. Список подобных судов Московского региона можно посмотреть. До 2019 г. спасение дольщиков было в Арбитражном суде, взыскивалась 100% неустойка + 50% штраф по Закону о Защите прав потребителя. Но с 2019 года практика сильно изменилась, фактически практика АС (Арбитражного суда) г. Москвы сравнялась с практикой суда Общей юрисдикции а в отдельных случаях в суде Общей юрисдикции даже выгодней судится. В Арбитражном суде Московской области все достаточно стабильно и единообразно. Судьи присуждают половину от заявленных сумм, что все же чуть больше, чем в суде Общей юрисдикции. При этом нужно отдать должное, что есть суды Общей юрисдикции, которые присуждают такие же суммы, как и в Арбитраже. Еще раз список подобных судов мы будем публиковать .

Еще одним важным преимуществом обращения в Арбитражный суд перед судом общей юрисдикции является срок получения исполнительного листа, то есть получение денежных средств в Арбитражном суде быстрее.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа. Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается. Но бывают, конечно, и исключения, когда меняется Арбитражная судебная практика, как это произошло в начале 2018 года, в связи с чем все дела переносились на более поздние даты. То есть в 2018 году сроки рассмотрения в Арбитраже и в суде Общей были примерно одинаковыми.

Но в целом в Арбитражном суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика сокращается, а это весьма существенное преимущество. Платежеспособность застройщиков со временем существенно ухудшается и именно по этой причине важно получить исполнительный лист как можно раньше.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции. Если суд по доступной вам подсудности присуждает менее половины от заявленных сумм, возможно, стоит уступить право требования неустойки на ЮЛ. Опять же необходимо ознакомиться с актуальной информацией, которая существует в вашем регионе.

Сейчас постараюсь так же кратко рассказать о самом механизме взыскания неустойки через Арбитражный суд.

Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.

В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования (Договор цессии) с любым третьим лицом.

Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.

Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.

Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки. То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!

Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!

Взыскание неустойки с застройщика через арбитражный суд.

Я уже писал на Праворубе, что, по крайней мере, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области судебная практика судов общей юрисдикции по взысканию неустойки с застройщиков за нарушение сроков передачи квартир по договорам долевого участия в строительстве крайне разношерстная, так как отсутствует какое-либо единообразие в её применении. По одним и тем же объектам дольщики в зависимости от случайного фактора, а именно от того, к какому судье попадет дело в первой и апелляционной инстанции, могут получить от 1/3 суммы неустойки до 100%. Наиболее же вероятным является взыскание 50-60% неустойки плюс штраф.

Радует, что некоторые суды общей юрисдикции постепенно меняют подходы к снижению размера неустойки.

Хочется отметить сдвиг в данном вопросе у Ленинградского областного суда, в ряде апелляционных определений которого, принимаются во внимание правовые позиции ВС РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях. Возьмем, например, последние апелляционные определения по искам дольщиков к застройщику ООО «Петрострой» (Дело № 33-4427/2017, Дело № 33-5771/2017, Дело № 33-4426/2017), которые просто приятно читать, так как они полностью соответствуют разъяснениям ВС РФ.

Следует отметить, что с одной стороны господин Лебедев предлагает изменения в ГПК РФ, чтобы разгрузить суды, но никто не задумывается о том, что определенность права и правоприменения также уменьшают количество судебных споров.

Посмотрим, например, на сайт Всеволожского городского суда Ленинградской области, судьи которого никогда не взыскивают неустойку в полном объеме, а многие застройщики имеют в Всеволожском районе не только объекты строительства, но и место нахождения. В производстве данного суда было 1 324 дела только к застройщику Полис Групп, 459 – к застройщику Тин Групп, 189 — к застройщику Петрострой, 118 – к застройщику Карелия Девелопмент, 140 – к застройщику ИПС и т.д.

Зададимся вопросом, а если бы застройщик достоверно знал, что неустойка будет взыскана в полном размере, а затем еще и штраф 50%, то не пытался ли он урегулировать спор до суда, например, договорившись о выплате дольщику 90% неустойки, тем самым уменьшив взыскание, как минимум на 10% неустойки и на 50% штрафа, что представляет в случае длительной просрочки внушительную сумму. Думаю, что если бы застройщик не надеялся, что неустойку порежут на 40-50%, да еще уменьшат сумму, потраченную дольщиком на представителя с 30-40 000 рублей до 5-10 000 рублей, то и споров дольщиков с застройщиками в данном суде было бы на порядок меньше. К сожалению, господина Лебедева не волнуют вопросы определенности правоприменения, а лучше просто принять правила, позволяющие, например, судам апелляционной инстанции, оставляющими решения суда первой инстанции без изменения, не писать мотивировочную часть решения. Теперь у апелляционных судов и вовсе не будет стимулов отменять или изменять решения судов первой инстанции. Оставил решение без изменения – не надо писать мотивировки.

Возникает вопрос, а можно ли уменьшить эту неопределенность и попытаться взыскать неустойку в полном объеме.

Одним из способов увеличить шанс взыскания неустойки в полном размере является её взыскание через арбитражный суд. Опять же, все с поправкой на регионы, так как у нас есть законность и калужская, и рязанская, и московская.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд.

В каких случаях целесообразно взыскивать неустойку через арбитражный суд?

Если в Вашем регионе суды общей юрисдикции, а такие регионы имеются, взыскивают неустойку в полном объеме, то никакого смысла в взыскании неустойки через арбитражный суд нет. Если же, как правило, СОЮ взыскивают 45-60% неустойки, то имеет смысл подумать о взыскании неустойки, уступив право требования предпринимателю или юридическому лицу. Чем больше сумма неустойки, тем большая разница будет во взысканных суммах.

Приведу пример.

У меня был клиент, который предъявил в СОЮ иск о взыскании с застройщика неустойки в размере 980 000 рублей. Суд первой инстанции взыскал неустойку и штраф в полном объеме, а апелляционный суд уменьшил неустойку до 500 000 и штраф соответственно до 250 000 рублей.

Если бы данный гражданин уступил право требования взыскания неустойки индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то в арбитражном суде, вероятнее всего (на 100% нельзя быть уверенным), так и взыскали бы неустойку 980 000 рублей. Разница будет составлять 230 000 рублей. Пусть гражданин реально получил бы сумму 850 000 рублей, а остальное было бы доходом предпринимателя или юридического лица, но это на 100 000 рублей больше чем взысканных СОЮ, даже с учетом штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

Если же данный гражданин, например, потратил бы 50 000 рублей на услуги представителя в СОЮ, а ему в итоге присудили бы 25 000 рублей, то разница уже была бы в 125 000 рублей, т.е. приличной суммой, которая не помешала бы дольщику. Кроме того, думаю, что этот гражданин мог бы еще попробовать взыскать в СОЮ штраф с застройщика, так как, прежде чем уступить право требования, он писал претензию, и застройщик ему ничего не оплатил, т.е. отказал в удовлетворении требования в досудебном порядке.

Допустим, что СОЮ снизил бы штраф в четыре раза, но это была бы сумма чуть более 100 000 рублей. Итоговая разница уже составила бы не 125 000, а 225 000 рублей.

Таким образом, элементарные арифметические вычисления говорят в пользу арбитражного суда при условии большого размера неустойки.

Минусы взыскания неустойки через арбитражный суд заключаются в том, что, например, в нашем регионе арбитражные суды считают, что нельзя уступить право требования уплаты штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», так как оценка нарушения права потребителя может быть дана исключительно судом общей юрисдикции при рассмотрении гражданского дела по его иску. Отмечу, что в некоторых регионах арбитражные суды признают возможность уступки дольщиком требования о взыскании штрафа.

Также нельзя сказать, что арбитражный суд никогда не снижает неустойку. Иначе говоря, риск снижения неустойки существует и в арбитражных судах и не следует через розовые очки смотреть на отечественную судебную систему.

Приведу пример дела А56-61819/2016, в котором отражена позиция и по регистрации договора уступки права требования, и по возможности уступки права требования штрафа, а также снижена в два раза неустойка.

Общество с ограниченной ответственностью «ВЕРТРАГобратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью „Карелия Девелопмент“, о взыскании 266 349 руб. 88 коп. неустойки за период с 28.01.2016 по 27.04.2016 за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома и предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 „О защите прав потребителей“ (далее — Закон N 2300-1) штрафа в размере 133 174 руб. 94 коп.

Решением суда первой инстанции от 05.03.2017 с Компании в пользу Общества взыскано 133 174 руб. 94 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 данное решение оставлено без изменения.

Отмечу, что та же тройка судей Тринадцатого апелляционного арбитражного суда, которая оставила без изменений это решение о снижении неустойки, оставила в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу, в котором участвовал я, о взыскании с застройщика неустойки в полном объеме, которое было вынесено той же судьей, которая в данном деле снизила неустойку. Получается, что одни и те же судьи могут как снизить, так и взыскать неустойку в полном объеме.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 23.08.2017 по данному делу, оставляя судебные акты без изменения, исходил из следующего.

Объект договора долевого участия передан Саблиной Е.Е. по акту приема-передачи от 27.04.2016. Впоследствии между дольщиком (цедент) и Обществом (цессионарий) заключен договор от 26.07.2016 N 14/16 об уступке права требования (далее — договор цессии), согласно которому цедент передал цессионарию право требования к застройщику уплаты неустойки (пеней) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также право требования оплаты штрафа за неисполнение в добровольном порядке законного требования потребителя.

Судами установлено и из материалов дела следует, что предусмотренный договором долевого участия срок передачи квартиры дольщику (31.08.2015) был нарушен и фактически данный объект передан Саблиной Е.Е. по акту приема-передачи от 27.04.2016. С учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 382, 384 ГК РФ и обстоятельств настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций, установив факт нарушения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, признали обоснованным заявленное истцом требование о взыскании неустойки за период с 28.01.2016 по 27.04.2016.

Поскольку просрочка по передаче объекта совершена в отношении участника долевого строительства, являющегося физическим лицом, то к Обществу как к новому кредитору в силу договора цессии перешло право требовать от Компании уплаты неустойки в том объеме, в каком оно принадлежало прежнему кредитору (Саблиной Е.Е.), в связи с чем заявленная неустойка правомерно начислена в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

При этом суды сделали правильный вывод о том, что заключенный между Саблиной Е.Е. и Обществом договор уступки права требования не подлежал государственной регистрации, поскольку на момент его заключения договор долевого участия в строительстве прекратил свое действие ввиду его исполнения и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости от 27.04.2016, в связи с чем обременение, подлежащее государственной регистрации, уже отсутствовало.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой, и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 N 308-КГ15-11584.

В ходе рассмотрения дела Компания заявила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суды, приняв во внимание незначительный период просрочки, значительное превышение размера подлежащей взысканию неустойки ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела в суде сторонами спора являлись юридические лица, а не непосредственно гражданин-дольщик, обоснованно применили положения ст. 333 ГК РФ и разъяснения, данные в пунктах 73, 74, 75 Постановления N 7, и снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 133 174 руб. 94 коп., определив ее исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной положениями статьи 6 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

В ходе рассмотрения дела Компания заявила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суды, приняв во внимание незначительный период просрочки, значительное превышение размера подлежащей взысканию неустойки ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела в суде сторонами спора являлись юридические лица, а не непосредственно гражданин-дольщик, обоснованно применили положения ст. 333 ГК РФ и разъяснения, данные в пунктах 73, 74, 75 Постановления N 7, и снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 133 174 руб. 94 коп., определив ее исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной положениями статьи 6 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

Приведенные в кассационной жалобе доводы Общества о недоказанности ответчиком явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и о необоснованном применении судами ст. 333 ГК РФ не принимаются кассационным судом.

При оценке указанных доводов Общества кассационная инстанция исходит из того, что определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых решения и постановления.

С учетом изложенного довод Общества об отсутствии оснований для снижения размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции.

Ссылка заявителя в кассационной жалобе на иную судебную практику по делам, связанным с применением ст. 333 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

Суд кассационной инстанции отклоняет как основанный на неверном толковании норм материального права довод жалобы о том, что право требования взыскания штрафа на основании Закона N 2300-1 не связано с вынесением судебного акта о взыскании неустойки, а возникает у потребителя в момент нарушения его прав — отказа от выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств в добровольном порядке. В данном случае пунктом 6 статьи 13 Закона N 2300-1 установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанной нормой определен субъектный состав лиц, которые вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Следовательно, требование Общества к Компании о взыскании штрафа не тождественно требованию потребителя и его невозможно передать субъекту предпринимательской деятельности до момента вынесения судом решения о его удовлетворении.

Закон N 2300-1, закрепляя возможность взыскания с указанных лиц штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина-потребителя, исходя из необходимости защиты интересов определенной стороны в правоотношениях в связи с ее особым экономическим положением устанавливает как конкретный состав лиц, которые вправе обратиться в суд, также момент возникновения указанного права требования.

Противоположный подход к возможности уступки права требования штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» находим в судебной практике арбитражных судов Московского округа.

Так, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2017 по делу N А41-86755/2016 говорится:

16.07.2016 Кирьякова Ю.В. направила в адрес АО „ПИК-Регион“ претензию с требованием о выплате неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, однако застройщик не удовлетворил в добровольном порядке требование физического лица — участника строительства, в связи с чем права физического лица — потребителя, в том числе установленное законом право на неустойку и штраф, оказались нарушенными.

Только после того, как права участника строительства были нарушены и у участника строительства возникло безусловное право на получение неустойки и штрафа за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить требование потребителя, а именно — 23.08.2016, между Кирьяковой Ю.Г. (цедент) и ИП Потапенковым К.И. (цессионарий) был заключен договор N 08/12 уступки прав (цессии), в соответствии с которым ИП Потапенкову К.И. в полном объеме было передано возникшее у первоначального кредитора право требования к должнику АО „ПИК-Регион“ законной неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору ДмтМск-1 (кв)-1/9/4 (3) от 25.11.2013 и штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ „О защите прав потребителей“ за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя о выплате неустойки.

Суды в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, и, правильно применив нормы статей 307, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Закона N 214-ФЗ, Закона РФ „О защите прав потребителей“, установив, что ответчик надлежащим образом не исполнил установленные договором обязательства по передаче квартиры в согласованный сторонами срок, в добровольном порядке требование Кирьяковой Ю.В. о выплате неустойки не исполнил, пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

При этом, как правильно отмечено судами, поскольку ответчик не исполнил своих обязательств перед участником строительства по выплате неустойки в добровольном порядке, то именно у участника долевого строительства возникло право требования уплаты штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренного статьей 13 Закона РФ „О защите прав потребителей“, которое было передано истцу в соответствии с положениями гражданского законодательства, не исключающих передачу таких прав другому лицу.

Я лично полагаю, что позиция судов Московского округа более верная, так как обязательство по уплате штрафа является обычным денежным обязательством и искусственно сдерживать его оборотоспособность не имеет никакого смысла, т.е. отсутствуют политико-правовые мотивы для такого ограничения.

Итак, опишем процедуру взыскания неустойки через арбитраж.

Для того, чтобы уступить право требования взыскания неустойки и не производить государственную регистрацию договора цессии, необходимо, чтобы договор долевого участия в строительстве был исполнен и квартира была передана дольщику. В силу ч.2 ст. 389 ГК РФ при действующем ДДУ придется регистрировать и договор цессии, т. е. если кто-то хочет уступить право требования неустойки по действующему ДДУ, то придется делать государственную регистрацию цессии.

До уступки права требования неустойки, чтобы возникло право на взыскание штрафа, следует направить застройщику претензию.

После же уступки предприниматель или юридическое лицо направляют также претензию, соблюдая досудебный порядок, установленный АПК РФ. Иски о взыскании неустойки до 500 000 рублей, как правило, рассматривают в упрощенном производстве.

Выбирая способ взыскания неустойки, всегда следует помнить, что неопределенность существует при любом из них, если в регионе отсутствует единообразная судебная практика.

Адвокат по гражданским делам в Санкт-Петербурге.

Взыскание неустойки с застройщика в арбитражном суде

Взыскание неустойки с застройщика в арбитражном суде: за и против.

Один из самых обсуждаемых вопросов на форумах дольщиков – насколько тот или иной суд или судья снижает размер взыскиваемой в пользу дольщика неустойки. Суды общей юрисдикции действительно часто применяют норму ст. 333 ГК РФ, предусматривающую возможность такого снижения. Случаи взыскания районным судом неустойки в полном размере – скорее исключение, чем правило.

В связи с этим обстоятельством в последнее время интерес дольщиков прикован к возможности взыскания неустойки в арбитражном суде. Когда это стоит делать, какие преимущества и недостатки присущи данному варианту взыскания, как происходит процесс взыскания, и с какими сложностями можно столкнуться, рассмотрим в данной статье.

Преимущество арбитража

Интерес к этому способу со стороны дольщиков связан в основном с тем, что арбитражный суд практически не «режет» взыскиваемые с ответчика суммы, а если и снижает размер взыскиваемых сумм, то в значительно меньшей степени, нежели суд общей юрисдикции. Примерно в 9 случаях из 10 арбитражный суд не снижает неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Это подтверждается не только сформировавшейся судебной практикой, но и разъяснениями Верховного суда РФ. По делам, рассмотренным Арбитражным судом г. Москвы сумма неустойки свыше миллиона, а иногда и нескольких миллионов рублей – не редкость.

Как перевести иск в арбитраж

Арбитражному суду подсудны только споры, вытекающие из предпринимательской и экономической деятельности, поэтому дольщик-физическое лицо не сможет напрямую от своего имени обратиться в арбитраж с иском к застройщику. Чтобы арбитражный суд мог рассмотреть иск, вместо дольщика-гражданина на стороне истца должно выступать юридическое лицо. Для этого дольщик уступает юридическому лицу права по заключенному им договору долевого участия в части прав требования выплаты неустойки, штрафа, причиненных убытков, морального вреда, а также судебных расходов посредством заключения договора цессии (уступки). Договор уступки необходимо зарегистрировать в Росреестре, однако в ряде случае это не требуется (например, если сразу после уступки дольщик расторгает ДДУ).

Взвешиваем за и против

Перед тем, как приступать, целесообразно оценить платежеспособность и финансовую устойчивость застройщика. О том, как это сделать самостоятельно при помощи общедоступных ресурсов, мы уже писали здесь: Как проверить платежеспособность застройщика перед взысканием неустойки? Дополнительно для более детальной оценки рисков рекомендуем прилечь профильного юриста, специализирующегося на делах именно этой категории. Процесс взыскания может затянуться по разным причинам, поэтому желательно исключить вероятность неплатежеспособности или банкротства застройщика, насколько это возможно.

По нашему опыту, идти в арбитраж целесообразно тогда, когда расчетный размер неустойки превышает 1 миллион рублей. Процесс взыскания неустойки через арбитражный суд многоступенчат и более сложен по сравнению с традиционным способом, а также является более ресурсоемким с точки зрения потраченного времени и усилий. Нельзя не отметить и тот факт, что этот процесс требует высокой квалификации и узкой специализации юриста.

Этапы процесса

Прежде всего, потребуется заключить договор уступки с юридическим лицом. Его неоходимо зарегистрировать в Росреестре. В случае, если регистрация в Росреестре не требуется, необходимо удостоверить такой договор у нотариуса. Можно столкнуться с тем, что Росреестр откажет в регистрации данного договора, поэтому необходимо быть готовым к тому, что придется обжаловать такой отказ в суде. Это повлечет задержку, однако итоговый результат того стоит.

Итак, договор уступки зарегистрирован, можно обращаться в суд. Поскольку это делает юридическое лицо, которому дольщик уступил соответствующие права требования, дольщику необходимо заранее позаботиться о том, чтобы надлежащим образом оформить отношения с данным юридическим лицом, заключить договор, предусматривающий объем выполняемых работ и порядок расчета и оплаты вознаграждения, гарантии.

Суд обязан в течение двух месяцев рассмотреть дело по существу. Запаситесь судебной практикой, особенно судов высших инстанций: данный способ взыскания сформировался относительно недавно, поэтому лучше заранее приобщить к делу решения судов по аналогичным делам. После рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности ответчиком будет подана апелляционная жалоба. Застройщики пока не привыкли к данному варианту развития событий, и решение арбитража о взыскании полной суммы неустойки может ожидаемо вызвать протест со стороны застройщика.

После рассмотрения апелляционной жалобы можно заказывать исполнительный лист и предъявлять его к взысканию. При наличии денежных средств на счету ответчика Вы получите взысканную сумму в течение трех рабочих дней.

Арбитраж или СОЮ?

Итак, единственным и неоспоримым преимуществом арбитража по сравнению с СОЮ (судом общей юрисдикции) является несравнимо более высокие шансы на получение всей суммы неустойки. Минусами данного способа является более высокая сложность, необходимость в высококвалифицированном юридическом сопровождении и возможная продолжительность процесса. Однако, итоговый результат в виде денежных средств на счету дольщика в сумме, способной покрыть все затраты на ремонт, по нашему мнению себя оправдывает.

Уже слышали что-нибудь об этом альтернативном способе взыскания? Как считаете, оправданно ли использовать эту возможность и бороться с застройщиком в арбитраже? Или лучше пустить дело на самотек?

Данная информация может измениться. Актуальную информацию по судебной практике в Арбитражных судах уточняйте по телефону: +7 (499) 955-48-12

Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?

Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

О том, как считать неустойку,

Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей и сдана на год позже, неустойка составит 912 500 рублей.

Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч, – решает конкретный суд.

Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?

Table of Contents

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

  • В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
  • В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.

  • Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
  • Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (Решение Подольского суда Московской области от 26.05.2016).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

  • Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
  • Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
  • Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
  • Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

  • Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
  • Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
  • Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

  • Возможность получить всю сумму неустойки.
  • Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
  • Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
  • Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
  • Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
  • Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
  • Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

  • Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
  • Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
  • Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.
  • Нет 100% гарантии, что неустойку не уменьшат. Арбитражные суды редко, но принимают решения со снижением неустойки (решение АС Тверской области от 16.08.2017 года по делу А66-9192/2017, решение АС города Москвы от 16.08.2017 года по делу А40-73256/2017). Хотя вероятность и процент снижения ниже, чем в судах общей юрисдикции.
  • Есть риски: деньги от застройщика поступают на «чужой» счет – на счет юридического лица. Если дольщика обманут, придется долго ждать свои деньги.
  • Нужно платить госпошлину. Чтобы посчитать точную сумму, воспользуйтесь этим Калькулятором.

По шагам: как подать иск в суд общей юрисдикции + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в суд общей юрисдикции:

  • Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
  • Выбираем суд, в котором выше шансы взыскать полную неустойку. Для этого изучаем практику судов по России. Можно выбрать любой суд общей юрисдикции, – для этого достаточно сделать временную регистрацию в нужном населенном пункте. Условие о подсудности споров с застройщиком по ДДУ определенному суду недействительно.
  • Составляем исковое заявление по правилам ст. 131 ГПК, прилагаем нужные документы (ст. 132 ГПК РФ) и доказательства.
  • Подаем иск в районный суд через канцелярию суда или направляем по почте с описью вложения.

Что учесть:

  1. Если неустойка меньше 50 000 руб., обратитесь в мировой суд.
  2. Иск предъявляется к застройщику, с каким бы лицом не был заключен договор ДДУ. Если сомневаетесь, кто застройщик, посмотрите в разрешении на строительство.
  3. Не привязывайтесь к территории: выберите суд, в котором присуждают хорошую неустойку.
  4. Приложите ходатайство о наложении обеспечительных мер.
  5. Не рекомендуем обращаться в суд по месту регистрации застройщика. Там много исков к одному застройщику, и неустойку будут «резать».

По шагам: как подать иск в арбитражный суд + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд:

  • Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
  • Передаем право требования неустойки по договору цессии (ст. 382 ГК РФ) юридическому лицу или ИП. Договор уступки заключается письменно, а если акт приема-передачи не подписан, подлежит гос. регистрации (ст. 4, ст. 17 № 214-ФЗ).
  • Уведомляем застройщика о переуступке прав.
  • Оплачиваем госпошлину
  • Составляем исковое заявление по правилам ст. 125 АПК РФ и подаем месту нахождения застройщика (ст. 35 АПК) лично или по почте.

Что учесть:
Получать согласие от застройщика на уступку права требования не нужно, но в ДДУ могут быть предусмотрены штрафы или запрет. Эти пункты можно оспорить.

  • Выбирая, кому передать право требования, будьте осторожны. Лучше обратитесь к родственнику-предпринимателю или в компанию, которой доверяете.
  • Цена уступки обычно не больше 10–40% от неустойки. Определитесь, хотите получить деньги сразу или процент от полученной неустойки после того, как суд вынесет решение. Только потом заключайте договор. Помните, если договоритесь о проценте, а деньги с застройщика взыскать не получится, цессионарий вам ничего не должен.
  • Изучите пункты о порядке и сроках расчетов в договоре цессии, прежде чем подписать. Оптимально, если в договоре о прописано:
  • Если в ДДУ есть третейская оговорка, юридическое лицо (или ИП) должно обратиться за неустойкой в третейский суд или оспорить этот пункт в судебном порядке.

Где выше шансы на успех

Практика показывает, что при обращении в арбитражный суд, выше шансы взыскать неустойку в максимальном объеме.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *