Неотделимые улучшения имущества

Содержание

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры

С. Н. Степанов

Журнал «Руководитель бюджетной организации» № 6/2017

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Какие улучшения считать неотделимыми?

Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения , – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом. Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений. Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения. То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011. Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел. Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности. Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы. Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Пример – Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.10.2014 по делу № А60-20918/2014. Арендатору, снимавшему помещение под торговую точку, при расторжении договора было разрешено демонтировать тротуарную плитку, металлическую урну, отдельно стоящую рекламную стелу.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Например, помещение передано арендатору без дверей, и этот факт зафиксирован в договоре. Арендатор установил двери. Чтобы вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии, арендатор имеет право снять двери при условии, что не повредит дверной проем, то есть сохранит его таким, каким он был до установки дверей. Если же проем расширен или в нем остались существенные следы от креплений – двери демонтажу не подлежат. Как мы уже говорили, возможность демонтажа зачастую определяется с помощью привлеченных экспертов. Они могут, допустим, отнести утеплитель межпотолочного пространства, напольный линолеум, электросчетчик, кабель, потолочные светильники, межкомнатные двери к отделимым улучшениям, как это было при рассмотрении спора Арбитражным судом Свердловской области (Решение от 08.10.2014 по делу № А60-20918/2014).

Может ли арендодатель не возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения?

Ответ на вопрос – в п. 2 ст. 623 ГК РФ. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора. Однако это право возникает при выполнении трех условий:

1. Право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды.

2. Улучшения произведены за счет средств арендатора.

3. Арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Специальный порядок получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений законодательно не установлен. Однако в договоре его лучше прописать. Желательно, чтобы согласие было зафиксировано документом – при необходимости обращения в суд такой документ будет принят как доказательство. Отсутствие документально подтвержденного согласия арендодателя – повод для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений. Пример – Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544.

Неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, подлежат возмещению по усмотрению арендодателя.

Многие арендодатели предпочитают включать в договор условие, в силу которого они являются собственниками неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. В этом случае арендодателю не компенсируются затраты, даже если получено согласие на осуществление таких улучшений.

Рассмотрим Постановление АС СЗО от 27.03.2017 по делу № А56-26277/2016. В соответствии с договором аренды для более эффективного использования арендуемого здания арендатор мог производить самостоятельно или за счет собственных средств работы, направленные на подготовку здания к использованию, в том числе его перепланировку, текущий и капитальный ремонт, неотделимые улучшения. Было установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. А стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за свой счет и с согласия, и без согласия арендодателя по окончании срока действия договора либо при досрочном его расторжении по вине арендатора возмещению не подлежит. Договор был досрочно расторгнут арендатором по финансовым соображениям. Посчитав, что вложения в неотделимые улучшения не окупились, арендатор потребовал соответствующую компенсацию. Суд встал на сторону арендодателя, указав на условие договора, в силу которого при досрочном прекращении аренды по вине арендатора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Как компенсировать убытки и затраты на улучшения объекта аренды, переданного в ненадлежащем состоянии?

По смыслу ст. 15 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать три факта: нарушение права, наличие и размер понесенных убытков, непосредственную причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Иными словами, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности действий и виновности (в форме умысла или неосторожности) лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями. В противном случае совокупность обстоятельств, нужная для удовлетворения иска о возмещении убытков, не будет доказана. Рассмотрим в качестве примера Постановление АС СЗО от 27.03.2017 по делу № А56-26277/2016. Общество получило в аренду здание, не полностью восстановленное после пожара. В течение года с момента подписания договора аренды обществом производился ремонт здания. Когда договор аренды был расторгнут, общество потребовало вернуть средства, затраченные на капремонт, а также стоимость аренды в период ремонта. Суд встал на сторону арендодателя по следующим причинам. Факт передачи спорного здания именно в надлежащем состоянии был подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи, согласно которому техническое и санитарное состояние арендуемого здания и его эксплуатационные показатели соответствовали условиям договора аренды. Каких-либо замечаний относительно ненадлежащего состояния здания указанный акт не содержал. Документ был подписан уполномоченными представителями обеих сторон и скреплен их печатями – поэтому суд посчитал, что состояние здания на момент его передачи обществу отвечало потребностям последнего.

А самим договором была установлена обязанность арендатора в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования согласно договору по мере надобности текущий и капитальный ремонт. В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по их усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Фотографии, представленные обществом в материалы дела в подтверждение ненадлежащего состояния помещения, судом в качестве такого доказательства не были приняты, поскольку, во-первых, фотоматериалы не содержали указаний на то, где и когда они были сделаны, а во-вторых, на этих фотографиях ненадлежащее состояние помещения не усматривалось.

Суд отметил: п. 2 ст. 612 ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Подписывая акт приема-передачи с подтверждением надлежащего технического состояния объекта аренды и без указания на дефекты, общество тем самым лишило себя права ссылаться на наличие недостатков арендованного имущества.

Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?

Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения. В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения. Другое дело – как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов? А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно. На основании чего арендодатель будет выставлять требования? Впрочем, скорее всего, ширмы и шторы арендодателя не интересуют, а вот более крупная «дичь» – да. Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся. Значит, это неотделимые улучшения. А если арендатор утверждает обратное – пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.

Согласно п. 36 совместного Постановления № 10/22 в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении другого лица. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку.

Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Объектом виндикации может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре. Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Незаконным владельцем следует считать не только лицо, самовольно завладевшее вещью, но и того, кто приобрел вещь у лица, не управомоченного распоряжаться ею. Под незаконным владением нужно понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.

В предмет доказывания по виндикационному спору входят: наличие права собственности у истца на истребуемое имущество, индивидуально-определенные признаки истребуемого имущества, факт нахождения истребуемого имущества у ответчика, условия, при которых имущество выбыло из владения собственника (отсутствие обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества). Бремя доказывания этих обстоятельств в совокупности возложено на истца (ст. 65 АПК РФ).

Однако доказать наличие права собственности на истребуемое имущество в рассматриваемом случае истцу не удалось. В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, но только если иное не предусмотрено договором аренды. А договором как раз и было предусмотрено, что арендодатель является собственником как неотделимых, так и отделимых улучшений арендованного имущества.

Суд отклонил требования арендатора установить, относится ли монтаж кондиционеров к перепланировке или переделке, и утверждение, что демонтаж не повлечет какого-либо ущерба для помещения. Поскольку было доказано, что согласно договору арендодатель является собственником как неотделимых, так и отделимых улучшений имущества, в том числе улучшений в виде установки системы кондиционирования, суд пришел к выводу, что спорное имущество не может быть истребовано арендатором независимо от признаков этого имущества.

Итак, хотя в ст. 623 ГК РФ прописано, что отделимые улучшения арендованного имущества – собственность арендатора, следует обратить внимание на окончание названной статьи, которое допускает передачу указанных улучшений арендодателю по условиям договора.

Может ли арендатор возместить одни и те же затраты на улучшения дважды из разных источников?

Если затраты на улучшение арендованного имущества компенсированы за счет одного источника, то арендатор не имеет права требовать их компенсации повторно с арендодателя, иначе это будет расцениваться как двойное возмещение.

Рассмотрим в качестве примера Определение ВС РФ от 28.02.2017 № 309-ЭС17-956 по делу № А50-28483/2015. Арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения арендованного имущества – выполнил техническое перевооружение котельной. Арендатор отказался возместить стоимость улучшений, посчитав, что компенсация поступила арендатору из иных источников – полученного с потребителей тарифа. Суд счел позицию арендатора правильной: неотделимые улучшения произведены за счет инвестиционной составляющей тарифа – полученной платы от абонентов в рамках краевой инвестиционной программы по повышению энергоэффективности при производстве тепловой энергии на водогрейной котельной. Источником финансирования капвложений в данном случае стала прибыль организации от повышения энергоэффективности при производстве тепловой энергии котельной, то есть тариф на тепловую энергию для потребителей. Механизм реализации инвестиционных программ позволял теплоснабжающей организации аккумулировать средства потребителей в целях компенсации указанных затрат.

Позиция арендатора о том, что в случае невозмещения со стороны арендодателя затрат для последнего передача имущества будет иметь недопустимый законом характер дарения, суд отклонил, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 623 ГК РФ, предусматривающие частный случай, когда улучшения не возмещаются арендатору.

* * *

Итак, при решении вопроса о передаче отделимых и неотделимых улучшений арендодателю по окончании срока аренды следует руководствоваться соответствующими положениями законодательства и условиями, установленными в договоре. В случае возникновения споров об отделимости имущества необходимо доказать, являются повреждения при демонтаже этого имущества действительно существенными или восстановительный ремонт возможен.

Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Например, Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.10.2014 по делу № А60-20918/2014.

Виндикация (лат. vindicatio, от vindico – заявляю претензию, требую) – способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (от недобросовестного, а иногда и добросовестного приобретателя).

1. В ст. 623 содержится традиционное определение последствий улучшения арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ ГЗ). Если произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).

2. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Следует обратить внимание на то, что п. 2 ст. 623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. Пункт 3 статьи допускает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае (см. коммент. к ст. 662).

3. В п. 4 ст. 623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества.

1. Возврат арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ) относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайной гибели). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (см. ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. Возврат арендованного имущества с улучшениями является отступлением от принципа возврата имущества в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Улучшения, сделанные арендатором в рамках его обязанностей на производство таких улучшений (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ) или обязанностей по содержанию арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), в любом случае являются собственностью арендодателя. В комментируемой статье речь идет об улучшениях, не являвшихся необходимыми. Согласие арендодателя на производство улучшений также снимает вопрос о неисполнении арендатором своей обязанности.

Судебная практика.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. С этой точки зрения приобретенные арендатором чехлы на автомобильных сиденьях относятся к отделимым улучшениям, а замененные арендатором без особой надобности новые колеса — нет. В здании, например, неотделимыми будут улучшения начиная от дверных ручек, оконных рам, паркета и т.д. и заканчивая пристройками как по горизонтали (крыльцо, веранда, балкон и т.д.), так и по вертикали (новые этажи, мансарды, крыша).

Арендатор, конечно, может «вырвать» все неотделимые улучшения, но имущество в таком случае должно быть приведено в прежнее состояние (так, забирая из здания свои кондиционеры, арендатор должен устранить все отверстия, скобы, проводку и другие следы монтажа как изнутри, так и снаружи помещения). Другое дело, что если заниматься этим после прекращения срока аренды, то арендодатель может или засчитать просрочку возвращения вещи (ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК РФ), или вообще не допустить арендатора до своего имущества.

Другой комментарий к Ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю.

2. С учетом сказанного следует толковать и правило п. 1 комментируемой статьи, хотя в нем не содержится указания на источник финансирования отделимых улучшений. Собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило может быть изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и проч.

Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя, как отделимые, так и неотделимые, — собственность арендодателя. Подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). К средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества. Поэтому как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, — собственность арендодателя (см. п. 4 настоящей статьи).

3. Поскольку, как было сказано ранее, собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, выполненные за счет его средств, то неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств, — собственность арендодателя. Поэтому положения п. 2 и 3 комментируемой статьи направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

4. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатору возмещается стоимость произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Однако и это правило знает исключения. Так, при аренде предприятия возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности таких улучшений (см. ч. 2 ст. 662 ГК и комментарий к ней). Впрочем, стороны вправе изменить это правило своим соглашением. В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов по улучшению и проч.

Произведенные арендатором за его счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения могут быть столь значительными, что в практике возникает вопрос о судьбе не только улучшений, но и объекта аренды в целом. Так, по материалам одного из арбитражных дел, арендатор получил в аренду находящиеся в федеральной собственности нежилые помещения в разрушенном здании с условием их восстановления за счет собственных средств. В последующем на новый срок был заключен договор аренды восстановленных помещений с правом их выкупа; помещения были переданы в собственность арендатора по договору купли-продажи. Прокурор в защиту государственных интересов обратился с иском о признании сделки недействительной и возврате имущества в государственную собственность. Суд, отказывая в иске, признал, что спорные помещения представляют собой новый объект, возникший в результате выполненных за счет арендатора работ, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и не подлежат возврату в государственную собственность (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 6)).

5. Согласно п. 3 комментируемой статьи неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Данное положение направлено на стимулирование согласованных с арендодателем действий арендатора и недопустимость совершения им таких улучшений, которые, возможно, и целесообразны для данного арендатора, но потребуют устранения при последующем их использовании. Возможность возмещения стоимости подобных улучшений может быть предусмотрена только законом. Примером является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Решение от 13 мая 2016 г. по делу № А72-16150/2015

Арбитражный суд Ульяновской области (АС Ульяновской области) Суть спора: Споры, вытекающие из внедоговорных обязательств Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск
13.05.2016 Дело № А72-16150/2015
Резолютивная часть решения объявлена 05.05.2016
Решение в полном объеме изготовлено 13.05.2016
Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Овсяниковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем В.В. Брылевой, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
индивидуального предпринимателя Головащенко Алексея Владимировича (ОГРН 309732706200018, ИНН 732700055920), г. Ульяновск
к Обществу с ограниченной ответственностью «Пищеторг» (ОГРН 1057325090580, ИНН 7325057161), г. Ульяновск
третье лицо ООО «Гипермаркет»
о взыскании 771 005 руб.
при участии:
от истца – Сербин В.А., паспорт, доверенность от 22.06.2015
от ответчика – Власенко В.Б., паспорт, доверенность от 15.04.2014
от третьего лица – Ключников В.Н., паспорт, протокол от 13.05.2015, приказ от 13.05.2015
УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Головащенко А.В. обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Пищеторг» о взыскании 771 005 руб., составляющих: 771 000 руб. 00 коп. – сумма неосновательного обогащения, 5 руб. 00 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением суда от 13.11.2015 исковое заявление принято к производству.
Определением от 05.04.2016 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ГиперМаркет».
Представитель истца в ходе судебного заседания заявил устное ходатайство об уменьшении исковых требований до суммы 731 400 руб.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд считает его подлежащим удовлетворению в порядке ст. 49 АПК РФ.
От представителей истца, третьего лица в ходе судебного заседания поступили ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалам дела.
Суд удовлетворил данное ходатайство в соответствии со ст. 159 АПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом их уменьшения.
Представитель ответчика пояснил, что ответчик не признал исковых требований.
Представитель третьего лица исковые требования поддержал.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.09.2014 по делу №А72-2997/2014 установлено, что 01.09.2010 между Обществом с ограниченной ответственностью «ГиперМаркет» (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Головащенко А.В. (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает на срок с 01.09.2010 по 01.09.2015 для использования по целевому назначению (для реализации продовольственных товаров согласно ассортиментному перечню товаров, указанному в Приложении №5, а также для организации склада и офиса Арендатора с возможностью сдачи Арендатором в субаренду помещения или его части) во временное пользование за плату помещение общей площадью 1501,40 кв.м., состоящее из нежилых помещений площадью 1310,00 кв.м. и 124,00 кв.м., всего 1434,00 кв.м., расположенных на 1 этаже здания (находящегося по адресу: г.Ульяновск, пр-т Ульяновский, 16), и нежилых помещений площадью 67,40 кв.м., расположенных в цокольном этаже здания. Нежилые помещения №№1.00, 1.00а и 1.00б, расположенные на 1 этаже здания, и нежилые помещения №№4,5,6,7,8 и 10, расположенные в цокольном этаже здания, обозначены на копии поэтажного плана первого и цокольного этажей здания (Приложение №1 к договору) соответствующими цифрами.
Согласно акту приема-передачи от 01.09.2010 Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеуказанное недвижимое имущество.
Договор аренды от 01.09.2010г. зарегистрирован 20.09.2010 в установленном законом порядке органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
25.04.2013 торговый комплекс по адресу: г. Ульяновск, пр-т Ульяновский, 16, ООО «ГиперМаркет» продало ООО «Пищеторг», в результате чего ООО «Пищеторг» приобрело права арендодателя в отношении арендуемого имущества согласно положений статьи 617 ГК РФ.
13.01.2014 арендодатель ООО «Пищеторг» направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды, предложив освободить нежилые помещения в течение 30 дней с даты направления уведомления, 24.02.2014 запись о государственной регистрации договора аренды Управлением Росреестра по Ульяновской области была в ЕГРП погашена.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.09.2014 по делу №А72-2997/2014, вступившим в законную силу, арендатору было отказано в признании незаконным одностороннего расторжения договора арендодателем и установлено, что Головащенко А.В. на момент рассмотрения спора не владеет нежилыми помещениями, передававшимися ему по договору аренды, освободил их, арендные отношения между сторонами фактически прекращены, нежилые помещения переданы в аренду иным арендаторам.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.02.2015 по делу №А72-5907/2014, вступившим в законную силу, установлено, что в период действия договора аренды нежилых помещений от 01.09.2010 ИП Головащенко А.В. в отношении арендуемого имущества заключены договоры субаренды, в соответствии с которыми арендодатель (ИП Головащенко А.В.) передал, а субарендаторы приняли по актам приема-передачи во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по указанному адресу, причем за март 2014 года ИП Головащенко А.В. были приняты от субарендаторов денежные средства в счет уплаты арендных платежей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что при одностороннем прекращении арендных отношений и выселении из занимаемых помещений, арендатор не имел возможности демонтировать и вывезти принадлежащее ему оборудование и инвентарь, оставшееся арендуемых помещениях по адресу г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 16.
Истцом в адрес ответчика были направлены письма от 23.07.2015 №4, от 15.10.2015 с предложением либо вернуть имущество, либо оплатить оборудование по приемлемой цене. Ответа на предложение истца от ответчика не поступило.
Посчитав, что со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение, истец обратился с исковым заявлением о взыскании стоимости семи кондиционеров марки «Mitsubishi FTD140KHE6», гардеробных шкафов в количестве 33 штук, световой сборной вывески, восьми электрощитовых, всего в размере 771 000 руб.
Ответчик против предъявленных требований возражал, указывая, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку перечисленное в иске имущество ответчик считает улучшениями арендованных помещений, при этом отделимые улучшения (шкафы) арендатор вправе истребовать в порядке ст.301 ГК РФ, а неотделимые улучшения (все иное имущество) по условиям договора аренды является собственностью арендодателя, их стоимость возмещению арендатору не подлежит.
В процессе рассмотрения спора ответчик передал истцу 33 гардеробных шкафа по акту от 4.04.2016, в связи с чем истец заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований, вычел стоимость шкафов из цены иска, просит взыскать стоимость имущества (кондиционеров, вывески, электрощитовых) в качестве неосновательного обогащения ответчика в сумме 731 400.
Защита гражданских прав, в том числе права собственности, осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК Российской Федерации. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.
Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.
В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, если отсутствуют обязательственные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункты 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)
В соответствии с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
Правовые позиции, сформулированные в Постановлении Пленума №35 подлежат применению и в случае расторжения договора путем одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором (п.1 названного Постановления).
Таким образом, на основании указанных правовых норм, суд приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ об аренде (глава 34 ГК РФ), а также нормы общей части обязательственного права (раздел III части первой ГК РФ).
В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с заключенным сторонами договором аренды нежилых помещений от 1.09.2010г.: отделимые улучшения – улучшения и/или изменения, которые производятся в помещении и могут быть отделены (демонтированы) без вреда помещению, неотделимы улучшения – предварительно письменно согласованные с арендодателем улучшения и/или изменения, которые производятся в помещении и не могут быть отделены (демонтированы) без вреда для конструкций здания или помещения (подраздел договора «Термины и определения»).
В обязанности арендодателя по договору (п.2.1.3) входило предоставление арендатору технической возможности размещения за дополнительную плату средств наружной рекламы и информации, а именно: одной световой вывески на фасаде здания в местах, предусмотренных для размещения таких конструкций, если это будет предусмотрено концептом Здания и при наличии такой возможности, а также вывески над входом в Здание в счет арендной платы, в соответствии с Приложением №3 к договору.
Приложением №3 к договору стороны согласовали место размещения рекламной вывески 6х3 м формат «лайтбокс».
В обязанности арендатора по договору входило осуществлять предварительное письменное согласование с арендодателем установления в помещении дополнительных систем охранной сигнализации, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведения ремонтно-отделочных работ в помещении, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем (п.2.3.15 договора); осуществлять предварительное письменное согласование с арендодателем размещения в помещении и на здании внешней рекламы, нести всю полноту ответственности, связанной с размещением и демонтажом рекламы, снять рекламу не позднее даты прекращения договора (п.2.3.16 договора); по окончании срока действия договора в течение 5 календарных дней освободить помещение и передать его арендодателю полностью свободным от имущества арендатора, третьих лиц по двустороннему акту в состоянии, которое не должно быть ухудшено по сравнению с состоянием на момент передачи помещения арендатору по договору с учетом естественного износа и произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений (п.2.3.17 договора).
Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений в помещении вне зависимости от того, осуществлены они с согласия арендодателя или без него, при расторжении или прекращении договора арендатору не возмещается, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по оборудованию, обустройству, отделке и усовершенствованию, арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе, в форме снижения арендной платы. Все неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя по истечении срока аренды. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора (п.7.1 договора).
В качестве доказательств принадлежности и монтажа в арендуемых помещениях кондиционеров, вывески, электрощитовых истцом в материалы дела представлены соответствующие подрядные договоры с доказательствами их исполнения на изготовление и установку рекламной вывески «Гастрономический рай», заключенные с ООО «Лиго», на производство работ по силовому электрооборудованию на объекте «Торговый дом Оптимус», заключенные с ООО «Электроуниверсал», на поставку и монтаж внутренних блоков кондиционеров по адресу г.Ульяновск, пр.Ульяновский, дом 16, заключенные с ООО «Альв».
Таким образом, предметом заявленных исковых требований является не только стоимость перечисленного имущества, но и возмещение затрат по его монтажу, что противоречит условиям договора (п.2.3.15, 7.1 договора аренды)
Представитель истца в судебных заседаниях утверждал, что кондиционеры, электрощитовые и вывеска являются отделимыми улучшениями арендованных помещений.
При исследовании данного довода суд в порядке ст.87.1 опросил приглашенных сторонами технических специалистов Батенькина Д.Е., Мусина Н.К., Косенко В.А., которые пояснили, что здание торгового центра по пр.Ульяновскому, 16 при вводе в эксплуатацию было оборудовано системой кондиционирования, состоящей из внешнего блока и минимального количества внутренних блоков. Арендаторы торгового центра при желании по согласованию с собственником (на тот момент – ООО «Гипермаркет») могли устанавливать в помещении внутренние блоки системы кондиционирования, а также увеличивать (усиливать) электрооборудование для подключения используемого торгового оборудования, однако для проведения работ по монтаже/демонтажу необходимо отключение системы кондиционирования и электроснабжения (до 2-3 суток) во всем торговом центре.
Ответчик представил в материалы дела пояснения ООО ТТЦ «Солитон», которое по утверждению ответчика обслуживает систему кондиционирования здания в настоящее время, согласно которым демонтаж внутреннего блока системы кондиционирования приведет к утрате хладагента, которая в свою очередь приведет к аварии всей системы (т.1 л.д.126).
По сложившейся практике и существу определения, отделимые улучшения – это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не испортив (не повредив) при этом предмет аренды.
Таким образом, довод истца об отделимом характере установленных им систем электрооборудования электрошкафов (состоящих по пояснениям специалиста из электроавтоматов, кабелей), внутренних блоков кондиционеров, вывески, подключенных к общей системе электроснабжения и кондиционирования здания, и для демонтажа которых необходимо отключить инженерные системы всего здания, суд подвергает сомнению, считает недоказанным, тем более что многочисленная судебная практика свидетельствует как раз об обратном (например, постановление 5ААС от 8.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 7.04.2011 по делу А14-5963/2010).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссы-лается как на основание своих требований и возражений.
Для определения отнесения имущества к отделимым (неотделимым) улучшениям суд предлагал истцу рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.82 АПК РФ, однако истец отказался.
В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что правом требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений по условиям действовавшего между сторонами договора аренды нежилых помещений от 1.09.2010 истец как арендатор не наделен; правом требовать возмещения стоимости отделимых улучшений арендатор не наделен статьей 623 ГК РФ, поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, обязанность арендодателя по возмещению их стоимости арендатору в силу закона и договора отсутствует.
При этом суд отмечает, что судебная практика допускает в отдельных случаях взыскание неосновательного обогащения с арендодателя, если арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества (например, если по соглашению сторон стоимость неотделимых улучшений может быть засчитана в арендную плату, как указано в Постановлении ФАС Центрального округа от 04.07.2012 по делу N А14-6828/2010)
Как следует из представленных истцом документов и пояснений его представителя, все оборудование было установлено в помещениях в 2009-2010 годах, до заключения зарегистрированного в установленном порядке договора аренды от 1.09.2010, в период действия ранее заключенных договоров 2009-2010г.г.
Однако условий о возмещении стоимости улучшений заключенный сторонами договор аренды от 18.07.2009, как и договор аренды от 1.09.2010, не содержал, как и перечень установленного до его заключения имущества арендатора.
Согласно статье 1102 ГК РФ неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания, или которые отпали впоследствии. В предмет доказывания по такому спору входит: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований для получения имущества ответчиком, размер неосновательного обогащения.
Таким образом, при предъявлении иска о взыскании стоимости неосновательного обогащения истец должен доказать, что имущество было приобретено или сбережено именно ответчиком.
В качестве такого доказательства истец представил акт снятия показаний приборов учета в здании пр.Ульяновский 16 от 4.03.2014, подписанный представителями ИП Головащенко А.В. и ООО «Пищеторг», который, кроме показаний ПУ, содержит приписку: «…18 кондиционеров, часть из которых принадлежит Головащенко, 8 электрощитков, 8 пускателей приточной вентиляции, встроенная стеклянная перегородка …». Также представлен Акт описи имущества от 4.03.2015, который, кроме шкафов, указанного в иске перечня имущества арендатора не содержит.
Каких-либо актов приема-передачи (возврата) арендованного имущества сторонами при расторжении договора от 1.09.2010 не подписывалось (иного суду не представлено).
По определению суда сторонами составлен совместный акт осмотра имущества в помещениях торгового центра по пр.Ульяновскому 16 в г.Ульяновске от 24.02.2016, согласно которому имущества арендатора в здании ответчика не имеется, указанные в акте кондиционеры имеют иные модели (т.2 л.д.29).
Таким образом, истец не доказал наличие имущества арендатора, указанного в иске, в принадлежащих ответчику помещениях по пр.Ульяновскому 16 в г.Ульяновске на момент окончания срока договора аренды.
Согласно договору купли-продажи здания торгового центра от 25.04.2013, по которому ответчик приобрел здание у третьего лица ООО «Гипермаркет», кондиционеры, электрощитовые, вывеска, заявленные истцом, в перечне продаваемого имущества не указаны.
Кроме того, после получения уведомления о расторжении договора от 13.01.2014 и освобождении нежилых помещений в течение 30 дней, а также прекращения записи об аренде 24.02.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с сделок с ним, истец, по условиям договора, был обязан в 5-дневный срок освободить помещение от своего имущества, в ином случае, как указано в п.2.3.17 договора, арендодатель вправе распорядиться имуществом, оставленным арендатором в помещении, по своему усмотрению.
Доказательств какого-либо воспрепятствования ответчиком истцу в доступе к арендуемым помещениям в период действия договора и после направления уведомления о его расторжении, невозможности по вине ответчика вывезти свое имущество из арендуемых помещений, истцом в материалы дела не представлено.
Согласно пояснениям истца, срок службы установленного им оборудования составляет от 5 до 10 лет, таким образом, на момент освобождения помещений (в марте 2014г.) указанное оборудование было в эксплуатации около 5 лет (с 2009г.), и доказательств, что на момент расторжения договора аренды оно представляло собой какую-то ценность, было в рабочем состоянии, истец суду не представил.
Не доказаны истцом и правовые основания для возложения на ответчика обязанности по возмещению ему стоимости рекламной конструкции, которая была разработана, изготовлена и установлена по заказу арендатора в целях рекламирования, продвижения собственного бизнеса самого истца, и для иных целей не предназначена.
Заслуживает внимания и неопровергнутый истцом довод ответчика, что договоры на выполнение работ по силовому оборудованию были заключены истцом с ООО «Электроуниверсал» в мае 2009, при том что ООО «Электроуниверсал» согласно сведениям ЕГРЮЛ образовано только 1.12.2009г.
Подтвердить установку арендатором перечисленного в иске оборудования не смог и привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Гипермаркет» — бывший собственник здания по адресу г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 16.
Таким образом, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, учитывая отсутствие признаков неосновательного обогащения ответчика, на чем настаивал истец, отсутствие обязательств ответчика по возмещению стоимости какого-либо имущества бывшему арендатору в силу норм гражданского законодательства об аренде и условиям договора, и недоказанности самого факта наличия этого имущества в арендованных помещениях, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на истца, при этом, в связи с уменьшением размера исковых требований, истцу следует возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 793 руб. 00 коп.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.
Вернуть истцу из федерального бюджета 793 руб. госпошлины в связи с уменьшением исковых требований.
Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Ю.А. Овсяникова

Суд:

АС Ульяновской области

Истцы:

Головащенко Алексей Владимирович (ИНН: 732700055920 ОГРН: 309732706200018)

Ответчики:

ООО Пищеторг

Судьи дела:

Овсяникова Ю.А. (судья)

Судебная практика по:

Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения
Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

» Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. «

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
    Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
    Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
    Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
    Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
    Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
    Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС
    Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

» Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. «

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *