Неотделимые улучшения, что это?

Содержание

Что такое неотделимые улучшения квартиры, помещения по Гражданскому кодексу в 2020 году

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Оценка земли, стоимость земельного участка

Наибольшей ценностью в государстве обладает земля. Земля является основой общественной и экономической деятельности человека, будучи в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Являясь базовым ресурсом, земля пребывает источником всех других благ.

Стоимость земли содержится в ее основных характеристиках:

  • любой участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
  • земля является недвижимой в вещественном отношении;
  • земля долговечна, а стоимость земельного участка со временем увеличивается;
  • предложение земли ограничено природой;
  • земля может использоваться людьми для различных целей.

С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных актов расширяется гражданский оборот земельных участков, земля все в большей степени становится товаром — объектом хозяйственного оборота.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, находящими отражение в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

При земельной оценке участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории земельного участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка. При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе оценки недвижимости, что обусловлено спецификой данного объекта.

Специфика и уникальность оценки земли

Определяется следующим:

  • невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;
  • любой земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
  • возможно многоцелевое использование земли:
    как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли являются средством производства сырьевых ресурсов, нужных практически для всех отраслей экономики, а также продовольствия,
    как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для нахождения других объектов недвижимости;
  • земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей реализовывается свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
  • в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли;
  • использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

В ходе исследования земельного рынка с земельной оценки решаются следующие задачи:

  • анализ и оценка текущего состояния показателей;
  • исследование динамики показателей;
  • сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;
  • исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;
  • прогнозирование тенденций изменения показателей.

При оценке земли необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

  • целевое назначение;
  • форму собственности;
  • разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложной земельной оценкой.

2. Земли сельскохозяйственного, назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:
а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);
б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;
в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки земли обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к земельной оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки участка земли. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, затратный подход при оценке земли не используется.

При оценке рыночной стоимости земли используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Смотреть ещё: Словарь терминов по оценке…

Улучшения отделимые и неотделимые: в чем различие

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 января 2019 г.

Содержание журнала № 2 за 2019 г.А.В. Кононенко,
юрист Отличать отделимые улучшения арендованного имущества от неотделимых нужно для того, чтобы правильно их учесть. Также за неотделимые улучшения арендатор может получить возмещение их стоимости после прекращения договора аренды.

Подробнее о том, в каком порядке сторонам договора аренды учитывать неотделимые улучшения, рассказано:

2016, № 18

Зачем нужно различать улучшения

Одной из причин, почему необходимо разделять отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, является то, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора при выполнении трех условийп. 2 ст. 623 ГК РФ:

•право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды;

•улучшения произведены за счет средств арендатора;

•арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Отделимые же улучшения изначально являются собственностью арендатора, если договор аренды не содержит условия о том, что они — собственность арендодателяОпределение ВС от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544.

Кроме того, неотделимые улучшения как у арендатора, так и у арендодателя зачастую формируют отдельный объект ОС, а значит, подлежат амортизации и облагаются налогом на имуществоп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 374 НК РФ. В отличие от отделимых улучшений.

Признаки неотделимых улучшений

Что такое неотделимые улучшения, в НК РФ не сказано. Следовательно, институты, понятия и термины гражданского законодательства, используемые в НК, нужно применять в том значении, в каком они используются в ГКп. 1 ст. 11 НК РФ.

Однако в ГК РФ сказано только то, что неотделимыми являются такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имуществап. 2 ст. 623 ГК РФ. При этом степень вреда не конкретизирована. Однако при демонтаже практически любого улучшения повреждений не избежать. Хотя бы тех же царапин. Значит ли это, что улучшение было неотделимым? Давайте посмотрим, что об этом говорят суды.

Упомянутые в статье судебные решения можно найти:

раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс

Суды используют следующие критерии, позволяющие определить, являются ли улучшения неотделимыми.

Произошло повышение качественных характеристик помещения. Если арендатор переустроил объект и повысил его технико-экономические показатели, то такие улучшения являются неотделимыми. Верно и обратное: если демонтаж улучшений приведет к ухудшению показателей первоначального объекта, то их также следует считать неотделимымиПостановление АС ЗСО от 27.12.2017 № Ф04-5403/2017; Определение ВС от 09.08.2016 № 310-ЭС16-10692.

Улучшения носят капитальный характер. Улучшения являются неотделимыми, если связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением или капитальным ремонтомПостановления АС УО от 18.01.2018 № Ф09-7378/15; 9 ААС от 04.12.2017 № 09АП-45765/2017; АС ЗСО от 04.10.2016 № Ф04-4342/2016; Письмо Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480.

Улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, арендатор установил окна, двери, системы освещения и отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы освещения и отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимом характереПостановление АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016.

Помимо этого, некоторые суды прямо указывают на то, что неотделимыми улучшениями является практически все, что прочно связано с этим зданием или помещением. Ведь при демонтаже тот или иной вред будет причинен в любом случаеРешение АС г. Москвы от 20.10.2017 № А40-110569/15-40-885.

Что включить в договор аренды

Чтобы избежать споров, стороны договора аренды могут прописать в договоре или дополнительном соглашении к нему, какие улучшения считаются отделимыми, а какие — нетПостановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16. Например, так.

Стороны по настоящему договору аренды согласовали, что к неотделимым улучшениям предмета аренды относятся: изменение части здания, его конструктивных элементов, которые невозможно отделить без ущерба для последнего, включая результаты произведенных СМР, перепланировку объекта аренды, установку окон, дверей и дверной фурнитуры, монтаж подвесного потолка (в том числе светильников, являющихся его конструктивной частью), систем кондиционирования и вентиляции, дополнительного инженерного оборудования.

* * *

Для того чтобы разобраться с тем, какие улучшения стоит относить к неотделимым, закажите строительную экспертизу. Она поможет как на стадии заключения договора, так и в судеПостановление АС МО от 01.06.2018 № Ф05-7293/2018.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или

  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;

  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *