НДС с аренды

Содержание

Аренда муниципального имущества и НДС 2018 — 2019

Актуально на: 21 ноября 2018 г.

Организация или ИП может выступать налоговым агентом по НДС в нескольких случаях. Один из них – это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

  • казенное учреждение, поскольку в этом случае объекта обложения НДС не возникает (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина от 24.03.2013 № 03-07-15/12713);
  • балансодержатель имущества (не орган власти или управления). Тогда сам балансодержатель должен исчислять НДС с сумм арендной платы, полученных от арендатора (Письмо Минфина от 28.12.2012 № 03-07-14/121).

Не понадобится платить НДС и в случае аренды у государства земельных участков. Арендная плата за пользование ими обложению НДС не подлежит (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436).

Кстати, арендованное муниципальное имущество может быть передано арендатором в субаренду. Но при этом обязанности налогового агента с него не снимаются (Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436).

Исчисление НДС

НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на ставку. Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

Если имела места задержка с оплатой аренды и в связи с этим арендатор обязан уплатить неустойку, штраф и т.д., то в сумму налоговой базы такие санкции не включаются (Письмо Минфина от 04.03.2013 № 03-07-15/6333).

Напомним, что ставка НДС с 01.01.2019 повышена с 18% до 20%. Соответственно, и расчетная ставка в 2019 году будет применяться не 18/118, а 20/120.

Составление счета-фактуры

Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@).

Счет-фактура должен быть зарегистрирован в книге продаж (п. 15 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Уплата исчисленного НДС агентом

Налоговый агент должен удержать исчисленный НДС из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ). При аренде муниципального имущества НДС в 2018 — 2019 годах уплачивается 3-мя равными частями не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, следующих за отчетным периодом, вместе с налогом по другим операциям (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ, Письмо ФНС от 13.09.2011 № ЕД-4-3/14814@). То есть сроки для налоговых агентов установлены такие же, как и для налогоплательщиков.

Принятие к вычету уплаченного в бюджет НДС

Если налоговый агент является плательщиком НДС, то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):

  • арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
  • у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
  • услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если все условия соблюдены, то право заявить НДС к вычету появляется у арендатора в том квартале, в котором этот налог был уплачен (Письмо Минфина от 26.01.2015 № 03-07-11/2136). При этом необходимо зарегистрировать счет-фактуру на арендную плату в книге покупок.

Представление декларации

Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.

НДС по операциям предоставления в аренду помещений иностранным гражданам или организациям на территории Российской Федерации

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказанных услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ (I ЧАСТЬ)

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ (II ЧАСТЬ)

Для целей исчисления и уплаты в бюджет НДС операции по передаче имущества в аренду признаются услугой.

Следовательно, по общему правилу если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате облагаются НДС. Исключением является ситуация, при которой арендодателем в аренду на территории Российской Федерации предоставляется помещение иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) в соответствии с положениями п. 1 ст. 149 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ).

Прежняя редакция п. 1 ст. 149 НК РФ для целей применения освобождения от налогообложения предусматривала ограничения по виду помещений, передаваемых в аренду, а именно освобождение от налогообложения предусматривалось только в отношении передачи в аренду служебных и (или) жилых помещений. Действующая редакция п. 1 ст. 149 НК РФ ограничений по видам помещений не содержит.

РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ПРИБЫВАНИЯ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

ШТРАФЫ ЗА НАРУШЕНИЯ КАССОВОЙ ДИСЦИПЛИНЫ

Однако в абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ установлено, что рассматриваемое освобождение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.

ФНС России требования абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ определяет как принцип взаимности.

Данный принцип предусматривает предоставление иностранным гражданам и организациям, арендующим помещения в Российской Федерации, ровно такого же объема освобождений, какой установлен законодательством иностранного государства и действует в отношении российских граждан и организаций за рубежом. По мнению ФНС России, практически это означает, что если иностранное законодательство содержит ограничения по видам арендуемых помещений, по категориям арендаторов или арендодателей либо вообще не предусматривает данную льготу, то в отношении иностранных граждан и организаций, арендующих помещения в Российской Федерации, льгота будет действовать с такими же ограничениями или не будет действовать вовсе. Предоставление одним из государств освобождения в объеме, большем или меньшем того, которое применяется другим государством, недопустимо, поскольку при этом нарушается условие взаимности (Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@). Судебной практики по данному вопросу нет.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются положения п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России (абз. 2 п. 1 ст. 149 НК РФ). Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации, утвержден совместным Приказом МИД России N 6498 и Минфина России N 40н от 08.05.2007 (ред. от 15.10.2009). Данный документ вступил в силу с 1 августа 2007 г., а для налогоплательщиков, уплачивающих НДС ежеквартально, — с 1 октября 2007 г.

АККРЕДИТАЦИЯ ИНОСТРАННЫХ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВ

Перечень включает 113 государств. При этом согласно Перечню освобождение от обложения НДС предусмотрено в отношении операций по передаче в аренду служебных (офисных) и жилых помещений без ограничения. Однако предусмотрены и некоторые особенности налогообложения рассматриваемой операции в зависимости от страны-арендатора.

Например

Исключение составляет Франция, где освобождение от обложения НДС предусмотрено только в отношении передачи в аренду немеблированных помещений, а также Чешская республика, где из числа необлагаемых операций исключена передача в аренду гостиничных номеров для проживания граждан Чехии. В отношении Испании предусмотрено освобождение от обложения операций по передаче в аренду только жилых помещений. На Острове Мэн (Великобритания) существуют ограничения по аренде для организаций, оказывающих финансовые услуги.

Таким образом, операции по предоставлению российской организацией (арендодателем) на территории Российской Федерации помещения в аренду иностранной фирме (арендатору), аккредитованной в Российской Федерации, объектом налогообложения по НДС не признаются. Следовательно, при оказании услуг по аренде помещений гражданам и (или) организациям иностранных государств, включенных в Перечень, счета-фактуры выставляются без НДС.

Между тем операции по предоставлению российской организацией (арендодателем) на территории Российской Федерации помещения с мебелью для коммерческих нужд в аренду иностранной фирме (арендатору), например резиденту Франции, признаются объектом налогообложения по НДС у арендодателя в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом обложению НДС по налоговой ставке 18% подлежит стоимость оказанных услуг в виде арендной платы без включения в нее сумм НДС (п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ). Аналогичным образом с учетом установленных ограничений подлежит обложению НДС передача в аренду помещений иностранным фирмам — резидентам Чехии, Испании, Острова Мэн (Великобритания).

Что касается документального подтверждения права налогоплательщиков на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций, перечень документов, подтверждающих правомерность применения такого освобождения, положениями гл. 21 НК РФ не установлен.

Официальная позиция фискальных органов заключается в том, что документом, подтверждающим льготу при сдаче помещений в аренду филиалу иностранной организации, может являться выписка из реестра филиалов и представительств международных и иностранных некоммерческих организаций (Письма УМНС России по г. Москве от 16.09.2004 N 24-08/60108 и от 21.06.2004 N 24-14/4/41004). В связи с этим необходимо учитывать, что сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний и государственный реестр филиалов иностранных юридических лиц, аккредитованных на территории Российской Федерации, ведет Государственная регистрационная палата при Минюсте России (Устав федерального бюджетного учреждения «Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации», утвержденный Приказом Минюста России от 20.07.2011 N 269).

Правомерность применения названной льготы может быть подтверждена также:

  • копией разрешения на открытие представительства иностранной организации, выданного Государственной регистрационной палатой при Минюсте России или Торгово-промышленной палатой Российской Федерации;
  • копией свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой при Минюсте России (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2006 по делу N А56-29329/04).

Кроме того, документальным подтверждением правомерности применения указанного освобождения будет являться договор аренды, заключенный с иностранной организацией (Письмо Минфина России от 25.10.2010 N 03-07-07/69).

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Наличие документов, подтверждающих обоснованность применения освобождения от налогообложения рассматриваемой операции, имеет важное значение, поскольку является одним из обязательных условий применения льготы. По предоставлению в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, не имеющим аккредитацию в Российской Федерации, освобождение от налогообложения не предоставляется, и услуги по предоставлению в аренду помещений будут облагаться НДС в общеустановленном порядке.

Обоснованность применения освобождения от налогообложения рассматриваемой операции может быть проверена налоговым органом при проведении камеральной налоговой проверки по факту представления налогоплательщиком налоговой декларации по НДС за очередной налоговый период. Проверка обоснованности применения данной льготы будет проведена путем истребования соответствующих документов. Право налоговых органов истребовать данные документы обусловлено положениями п. 6 ст. 88 НК РФ, в соответствии с которыми при проведении камеральных налоговых проверок налоговые органы вправе истребовать в установленном порядке у налогоплательщиков, использующих налоговые льготы, документы, подтверждающие право этих налогоплательщиков на данные налоговые льготы.

В связи с этим во избежание неблагоприятных налоговых последствий при заключении договора аренды с иностранным гражданином или организацией арендодателю необходимо заранее запросить документы, подтверждающие факт аккредитации иностранной организации на территории Российской Федерации. У иностранного гражданина могут быть истребованы копия паспорта, вид на жительство, разрешение на работу и пр.

«Финансовая газета», 2012, N 8. Ведущий юрист ООО «РосКо — Консалтинг и аудит» С.Гаврилова

НДС при аренде. Помещения, нежилого помещения, муниципального имущества, земельного участка

Для компаний, которые передают помещения, участки и прочее имущество в аренду, а также для фирм-арендаторов существуют особые условия налогообложения НДС. В сегодняшней статье разберем основные аспекты налогообложения НДС при аренде жилых и нежилых помещений, а также коснемся специфики учета НДС при аренде госсобственности.

НДС при аренде: общие правила

Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС.

В перечень имущества, которое является объектом лизинга, могут, в частности, входить: (нажмите для раскрытия)

  • помещения (как жилые, так и не жилые), здания, сооружения, прочее недвижимое имущество;
  • движимое имущество (транспортные средства, производственное оборудование, компьютерная техника и т.п.);
  • земельные участки.

По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой. Размер НДС арендодатель может принять к вычету.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Арендная плата: постоянная или переменная

В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной.

Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:

  • непосредственно арендной платы;
  • стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.

Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).

Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).

Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

  1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет. Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.
  2. Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг. Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации. То есть стоимость коммунальных услуг – расходы, необходимые для передачи помещения в аренду, следовательно, сумму НДС по ним можно принять к вычету.

Арендодатель – нерезидент

Сегодня нередки случаи, когда фирма-нерезидент передает в пользование на платной основе имущество (недвижимость) в РФ, которым владеет на правах собственников. При этом нерезидент обязан зарегистрироваться в налоговом органе для уплаты налога на имущества. Возникает ли у иностранной компании в данном случае обязательство по уплате НДС? Это зависит от ряда факторов, подробнее о которых – в таблице ниже.

Ситуация Описание
Нерезидент передает в аренду помещение на нерегулярной основе Если установлено, что передача в аренду недвижимости носит нерегулярный характер, то такая деятельность НДС не облагается. Оплачивать НДС должен арендатор, который в данной ситуации выступает налоговым агентом компании-нерезидента.
Нерезидент сдает недвижимость на систематической основе Нерезидент самостоятельно исчисляет и уплачивает НДС тогда, когда передает имущество в лизинг регулярно. В таком случае деятельность иностранной компании признается предпринимательской.
Деятельность нерезидента образует представительство в РФ Допустим, иностранная фирма приобрела в собственность несколько помещений в РФ, открыла представительство на территории РФ и осуществляет сдачу имущества в аренду. В такой ситуации нерезидент регистрируется в ФНС и признается не только плательщиком налога на имущество, но и налога на прибыль и НДС в общем порядке.

Арендуем госсобственность

Достаточно часто предприниматели и организации-юрлица размещают торговые точки (например, киоски по продаже канцтоваров) в зданиях государственной администрации, налоговой инспекции и прочих органах государственной и муниципальной власти. В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже.

Аренда госимущества

Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем.

В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем: (нажмите для раскрытия)

Ситуация Описание
Росимущество передает недвижимость в аренду Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом).
Балансодержатель передает недвижимость в аренду Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права.

Пример №1.

АО «Пресс-папье» ведет деятельность в сфере розничной продажи канцтоваров. В октябре 2016 «Пресс-папье» получил в аренду часть помещения на 1-м этаже здания Национального технического института. «Пресс-папье» использует помещение под торговую точку. Аренда оформлена трехсторонним договором, согласно которого:

  • АО «Пресс-папье» выступает арендатором;
  • Национальный технический институт (балансодержатель) передает имущество в аренду;
  • Орган Росимущества (собственник) подтверждает право Национального технического института на передачу части помещения в аренду.

Ежемесячно Национальный технический институт выставляет АО «Пресс-папье» счета-фактуры на оплату услуг аренды, в которых выделена сумма НДС. Размер налога самостоятельно начисляет и выплачивает в бюджет Национальный технический институт (балансодержатель). НА АО «Пресс-папье» обязанности налогового агента не возлагаются.

Аренда земли муниципалитета

Налогообложение операций по аренде земли у государства существенно отличается от учета НДС операций по аренде госнедвижимости. Дело в том, что при аренде участка, находящегося в госсобственности, налоговых обязательств не возникает ни у фирмы-арендатора, ни у госоргана-арендодателя. Связано это с тем, что операции по аренде природных ресурсов (в том числе земли) освобождены от налогообложения НДС. Поэтому если Вы арендуете землю у государства, то обязанности налогового агента Вам исполнять не нужно. При этом указать операцию в разделе 7 декларации Вам все же придется.

Если в аренду взят участок казенного учреждения(например, у детского сада или приюта для животных), то указывать информацию в декларации Вам не нужно. Налоговые обязательства в данном случае также не возникают.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Вопрос – ответ по теме НДС при аренде

Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?

Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.

Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?

Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.

Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?

Ответ: Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *