Можно ли строить на арендованном земельном участке?

Стоит ли строить коммерческую недвижимость на арендованной земле?

Законодательная и техническая возможности
Прежде всего, необходимо узнать разрешено ли законодательством строительство на выбранной вами земле. Для этого нужно уточнить целевое назначение участка, которое определяет Земельный кодекс. Существует разделение на семь категорий, например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного или промышленного назначения и т.д. Если целевое назначение участка не позволяет строить на нем объекты, то законодательством предусмотрена возможность смены категории земли.
Также стоит обратить внимание на технические возможности для строительства, а именно на расположение участка, его ландшафт, наличие необходимых коммуникаций и так далее.
Заключение договора аренды
При заключении договора прописываются все условия аренды земельного участка. Важно четко обговорить срок аренды, а также последствия его окончания: возвращается ли участок в первоначальном виде, или построенное здание переходит в собственность владельцу земли, либо в договоре прописываются условия выкупа земли после окончания строительства объекта — возможен и такой вариант.
Условия договора аренды земли играют важную роль в ответе на вопрос насколько выгодно строить на арендованной земле.

Получение разрешения на строительство
Далее следует определиться какое именно будет возводится сооружение: капитальное или временное сооружение. Временное — это бытовые помещения, ангары, хозяйственные и модульные блоки. Для таких помещений разрешение не требуется.
Возводить самовольные постройки не рекомендуется — в случае судебных разбирательств, вероятнее всего здание отойдет собственнику земли.

Необходимые документы
— подтверждение прав на пользование землей
— кадастровый паспорт
— технический паспорт
— выписка ЕГРП

Правом на строительство служит договор аренды, в котором указано что собственник разрешает вам возводить капитальное сооружение на его участке. Этот договор понадобится вам на всех этапах получения разрешения. Когда оно будет у вас на руках, можно непосредственно приступать к самой стройке.

После завершения строительства
Построенное здание нужно ввести в эксплуатацию и оформить на него собственность. После этого арендатор может претендовать на приватизацию земельного участка.
Досрочное прекращение договора аренды земли уже не допускается, кроме отдельных случаев, а размер арендной платы изменяется при обоюдном согласии сторон или в судебном порядке.

Риски для арендатора
При принятии решения строительства на арендованной земле, важно учитывать все риски, например, собственник земли может отказать в праве использования своей земли, и, если арендатор не успеет закончить строительство — то он не сможет возместить убытки, даже через суд. Поэтому важно обговорить все условия досрочного расторжения.
При правильном составлении договора многих рисков можно избежать и строительство земли на арендном участке может стать хорошим финансовым вложением.

Если вы хотите арендовать землю под строительство, оставьте свою заявку на подбор участка:
spb4rent.com
+78129473277

ЗЕМЛЯ ПОД ЗДАНИЕМ: ОФОРМЛЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ

А. ВОЛКОВА
Волкова А., юрист.
Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств. Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.
Свобода договора
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора. Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.
Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.
Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 3 июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, что ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях.
Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2 вынес решение об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды, так как владелец киоска (истец) не смог доказать, что киоск является недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. К аналогичному выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22 сентября 2003 г. при рассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193. Арендатор земельного участка, на котором размещалось временное кафе, не вправе требовать от арендодателя перезаключения договора аренды (за исключением тех случаев, когда имеется возможность обращения с иском, связанным с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок).
При этом для собственника недвижимости возникает необходимость определить правовые отношения с собственником земельного участка, вне зависимости от того, располагается ли участок на частных землях или находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Пользование чужим имуществом (землей) без заключения какого-либо договора при определенных обстоятельствах можно квалифицировать как неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Аренда или собственность?
Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность.
Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды.
Интересное решение принял ФАС Московского округа в Постановлении от 23 ноября 2001 г. по делу N КГ-А40/6720-01. Суд указал, что заключение в обязательном порядке договора аренды земельного участка, на котором расположено здание с приобретенными истцом нежилыми помещениями, из норм материального права не вытекает. Требование истца о понуждении заключить договор аренды земельного участка в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Продавец приобретенной истцом недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды. К истцу в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР перешло право на аренду земельного участка в соответствующей части на условиях указанного договора, а следовательно, новый договор аренды на часть земельного участка заключаться не должен. ВАС РФ в п. 14 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать продажи ему этого земельного участка. Такое требование нарушало бы как правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании права собственности (ст. 209 ГК РФ).
Если же договор аренды земельного участка закончился либо собственник земельного участка намеревается продать землю, то на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник недвижимости приобретает преимущественное право заключения договора аренды или купли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ. Данное право не распространяется при продаже земельного участка с публичных торгов. При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора. При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора (арендатора, покупателя).
В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толковании ст. 36 ЗК РФ судебная практика уверенно проводит линию, согласно которой единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя. Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя.
Принимая подобное решение, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 30 ноября 2004 г. по делу N КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют. Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд не согласился с позицией органа власти, однако указал, что договор аренды земельного участка уже заключен с заявителем. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе.
Право выбора принадлежит собственнику недвижимого имущества только тогда, когда он переоформляет свое право на землю в рамках п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования. Пленум ВАС РФ в п. 4 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указал, что в тех случаях, когда при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.
Отказ в продаже земельного участка может считаться правомерным, только если невозможность его отчуждения основывается на законе (например, ограничением в обороте).
ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 16 мая 2005 г. по делу N А11-4278/2004-К1-2/144 поддержал позицию собственника здания, который, получив право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, намеревался заключить договор купли-продажи и отказывался от предлагаемой государственным органом аренды.
ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указывает, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие ЗК РФ. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Порядок заключения договора
Поскольку заключение договора аренды является обязательным для собственника недвижимости и собственника земельного участка, порядок заключения такого договора регулируется, прежде всего, нормами ст. 445 ГК РФ.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Оферент, не получивший ответа, вправе требовать заключения договора в судебном порядке.
Опираясь на приведенные выше нормы, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12 апреля 2005 г. по делу N А12-34371/04-С43 отменил решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды, так как в деле отсутствовали доказательства обращения истца к администрации по вопросу заключения договора аренды земельного участка, направления ей проекта договора аренды земельного участка, доказательства фактического отказа или уклонения ее от заключения договора. Иск в этой части, как указала кассационная инстанция, должен оставаться без рассмотрения согласно п. 2 ст. 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Однако ст. 445 ГК РФ не применяется, если договор аренды должен быть заключен на новый срок. По крайней мере, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27 мая 2003 г. по делу N А55-14776/02-42 не поддержал позицию собственника земельного участка, ссылавшегося на то, что истец, в судебном порядке требующий заключения договора аренды, к нему с таким предложением не обращался. Суд указал, что истец выкупил имущество автостоянки, поэтому имеет преимущественное право на долгосрочную аренду земельного участка, занимаемого автостоянкой. Срок предшествующего договора истек у арендатора, и до времени рассмотрения спора ответчик не заключил с ним договор аренды на новый срок. При таких обстоятельствах собственник земельного участка признан необоснованно уклоняющимся от заключения договора аренды.
Основания прекращения договора
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), но и на положениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за исключением случаев гибели недвижимого имущества).
Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства, то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок (конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды).
Данный вывод, например, отражен в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2002 г. по делу N Ф04/2719-249/А81-2002. Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства.
Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды. Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля 2005 г. по делу N ФО3-А51/05-1/487 поддержал этот вывод, указав, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Кассационная инстанция отклонила доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик вправе не исполнять обязательства по оплате арендованного имущества, так как им произведено отчуждение объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку действующим законодательством не установлено, что приобретатель недвижимого имущества является правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка.
Расторжение договора аренды земельного участка, арендатором по которому выступает собственник расположенной на нем недвижимости, невозможно и в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, а также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. ст. 450, 451, 619, 620 ГК РФ). В таких случаях в договор могут быть внесены изменения (по соглашению сторон или в судебном порядке), а сторона, ненадлежащим образом исполняющая договор, может быть привлечена к юридической ответственности.
Другие основания прекращения обязательств, такие, например, как совпадение должника и кредитора в одном лице, могут применяться к договору с учетом изложенной специфики в общем порядке.
Бизнес-адвокат, 2005, N 23

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенный пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых природных категорий;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с .

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования – зайти на сайт , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

  1. Вид объекта
  2. Кадастровый номер
  3. Номер кадастрового квартала
  4. Статус
  5. Адрес
  6. Категория земель
  7. Форма собственности
  8. Кадастровая стоимость
  9. Уточненная площадь
  10. Разрешенное использование
  11. Разрешенное использование по документу

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования бывают:

  • основные,
  • вспомогательные,
  • условно разрешенные.

Если объект строительства соответствует одному из видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте или лично, через МФЦ.

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости. Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком.

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации

  1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
  2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

  3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.

Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.

В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем.

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ. Для этого необходимо иметь:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
  5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
  6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
  9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Строительство здания на арендованном участке

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

  1. Выполнить градостроительный план земельного участка;
  2. Публичные слушания;
  3. Инженерные изыскания;
  4. Технические условия;
  5. Утверждение и экспертиза проектной документации;
  6. Разрешение на строительство;
  7. Строительство;
  8. Ввод в эксплуатацию;
  9. Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

  1. ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
  2. Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  3. Заголовок документа – «Заявление»;
  4. Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  5. Сведения об участке земли;
  6. Характеристика возводимого объекта;
  7. Список приложений.

Вам потребуются следующие документы:

  1. Паспорт заявителя;
  2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
  3. Договор аренды земельного участка;
  4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  5. Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия.

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *