Инвестиционный договор

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ДОГОВОРЫ

После изучения данной главы студент должен:

знать

  • • понятие и признаки инвестиционного договора;
  • • критерии разграничения инвестиционных договоров;
  • • отдельные виды инвестиционных договоров;

уметь

  • • формулировать определение конкретного вида инвестиционного договора;
  • • определять существенные условия, а также требования, предъявляемые к инвестиционным договорам;

владеть

• навыками составления проектов отдельных видов инвестиционных договоров.

Понятие и признаки инвестиционного договора

Современное российское законодательство не содержит таких понятий, как инвестиционные соглашения и договоры. Если пытаться дать характеристику указанным понятиям, то, рассмотрев элементы, раскрывающие содержание соглашений, можно сделать вывод о том, что понятия «инвестиционный договор» и «инвестиционное соглашение» являются синонимами. В качестве примера можно рассматривать договор финансовой аренды, который назван договором в законе, а также соглашение о разделе продукции, которое, хотя и закреплено в законе как соглашение, при этом отвечает всем требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам ст. 420 ГК РФ, в соответствии с которой договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Понятие инвестиционного договора можно рассматривать как разновидность частноправовых договоров, т.е. договора, регулируемого преимущественно гражданским правом, хотя в нем определяются условия допуска и порядок деятельности инвестора, взаимные права и обязанности государства и инвестора, степень участия государства.

Однако государство может участвовать в инвестиционных соглашениях только при наличии определенных условий:

  • – предметом договора является государственная или муниципальная собственность (в последнем случае в договоре участвовать будут органы местного самоуправления);
  • – предметом договора являются вещи или права, ограниченные в гражданском обороте.

Нередки случаи, когда инвестиционные соглашения регулируются одновременно международным и национальным законодательством. Это происходит, если одним из субъектов, например соглашения о разделе продукции, выступает либо международная организация, либо правительство иностранного государства. Также некоторые ученые включают в структуру инвестиционных правоотношений соглашения о гарантиях иностранных инвестиций, которые по своей природе могут затрагивать:

  • – благоприятный режим деятельности иностранного инвестора;
  • – порядок избежания двойного налогообложения;
  • – способы поощрения инвестиций и защиты капиталовложений.

В связи с отсутствием в российском законодательстве понятия инвестиционного договора, в науке были предприняты попытки дать его определение путем исследования сущности и правовой природы такого договора. Результатом должно стать:

  • – выявление квалифицирующих признаков такого договора в системе гражданско-правовых договоров;
  • – для практики применения отнесение инвестиционного договора к одному из предусмотренных ГК РФ типов договоров – распространение не только общих норм ГК РФ о договоре, но и соответствующих норм части второй ГК РФ;
  • – отнесение договора к числу инвестиционных, что позволит применить специальные нормы, предусмотренные инвестиционным законодательством, в первую очередь – о гарантиях прав инвесторов.

В случае инвестиционного характера передачи имущества по договору в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ такая передача не признается реализацией товаров (работ, услуг) и, соответственно, не подлежит налогообложению НДС.

Однако юристы высказывают различные точки зрения на природу и правовое регулирование данного договора. Одни считают, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421

ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Другие считают, что это договор о совместной деятельности, и предлагают применять к нему положения гл. 55 ГК РФ о простом товариществе. Данная точка зрения наименее аргументирована. Например, как указал ВС РФ, участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника но отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора» .

Между тем конечной целью, например, участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания инвестиционных договоров, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли. То есть видно, что рассматриваемые договоры не могут быть договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой заключен договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, то можно требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а также требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности.

Третьи полагают, что, заключая инвестиционный договор, стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде . Есть также много других точек зрения.

Необходимо отметить, что в основном инвестиционные соглашения предполагают именно гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих в качестве объекта такого соглашения. Однако если стороной такого договора выступает государство, то необходимым становится применение в том числе норм административного права, которые позволят урегулировать порядок участия государства, способы взаимоотношений инвестора и государства по поводу предмета договора, вопросы лицензирования, раздела продукции, налогообложения, перемещения результатов договоров через таможенную границу РФ и т.п.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так же, как и п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», лишь предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ, однако определения такого договора не дает.

Попытка дать определение инвестиционному договору появилось только в подзаконных актах. Например, в соответствии с п. 2. Положения о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505, под инвестиционным договором понимается договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).

Бесспорна обязательность письменной формы инвестиционного договора, а также описания объекта и формы инвестиции (имущество, деньги или какие-либо права). Так, по мнению О. Н. Кондрашковой , инвестиционный договор – это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или в эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило – долевой) на объект.

Основными участниками (сторонами) инвестиционного договора являются: инвестор, заказчик, пользователь объекта, исполнитель работ. Таким образом, инвестиционный договор можно считать организационным по его юридической цели, а именно инвестиционный договор распределяет роли и взаимоотношения между его участниками, а по содержанию – комплексным. В инвестиционном договоре необходимо указывать такие основные положения: инвестиции, их ценность, направление вложения, объект инвестирования, права основных участников на объект, правовой режим имущества и иных ценностей, создаваемых или используемых в процессе инвестиционной деятельности и в процессе эксплуатации объекта, порядок управления этим имуществом, порядок и условия взаимных расчетов, условия эксплуатации объекта, ответственность сторон, сроки реализации инвестиционного проекта.

Многие научные деятели инвестиционный договор определяют как соглашение между субъектами инвестиционной деятельности о выполнении ряда правовых обязанностей и реализации прав по осуществлению инвестиционного проекта .

В инвестиционное законодательство следует включить признаки инвестиционного договора для осуществления инвестиций с целью четкого разграничения прав и обязанностей инвесторов (см. Приложение 8). К таким признакам можно отнести следующие:

  • – наличие инвестиционного проекта. Инвестиционный проект согласно ст. 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» – это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления прямой иностранной инвестиции, включающее проектно-сметную документацию, которая разработана в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
  • – долгосрочный характер договорных отношений (конкретные сроки устанавливаются на основании соглашения с учетом арендных прав и прав собственности на земельные участки);
  • – коммерческая заинтересованность (заинтересованность сторон в получении прибыли), которая может быть выражена в возмездности договора как со стороны коммерческих субъектов (инвесторов), так и со стороны государства;
  • – целевое использование средств инвестора в соответствии с соглашением, а следовательно, возможность инвестора влиять на производственную деятельность другой стороны;
  • – общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиции, в соглашении, где предметом будет являться инвестиционная деятельность;
  • – письменная форма договора.

В современном законодательстве главный признак, отличающий инвестиционный договор от других договоров, – это гарантии государства.

По общему правилу инвестиционный проект является предпосылкой заключения инвестиционного договора. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционные проекты, финансирование которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, подлежат проверке на предмет эффективности использования направляемых на капитальные вложения средств соответствующих бюджетов в случаях и в порядке, которые установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Следующий важный признак инвестиционного договора является долгосрочный характер, поскольку иностранные инвестиции связаны с реализацией долгосрочных проектов, например, длительные экономические отношения устанавливаются между сторонами в договоре финансовой аренды (договоре лизинга), который имеет прямое отношение к инвестиционной деятельности. В соответствии с Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Прибылью в договоре лизинга является разница между доходами (вознаграждением) лизингодателя и его расходами на осуществление инвестиционной деятельности, в связи с этим получение прибыли можно также отнести к признакам инвестиционного договора, что определяется коммерческой заинтересованностью инвестора в получении прибыли (в виде процентов от реализации инвестиционного проекта, дивидендов от приобретенных ценных бумаг и т.д.). Именно этот признак позволяет разграничить договор займа как форму осуществления ссудных инвестиций и обычный договор займа. Так, если заимодавец передает деньги или вещи с условием получения процентов на сумму займа (ст. 809 ГК РФ), то при наличии всех других условий можно говорить о том, что он осуществляет инвестиции.

Анализ положений законодательства об инвестиционном договоре свидетельствует о том, что стороны в таком договоре равноправны и независимы, а следовательно, должны руководствоваться нормами гражданского законодательства. Вместе с тем нельзя не заметить, что во всех договорах, связанных с инвестированием, сторонами выступают предприниматели и коммерческие организации (субъекты предпринимательских отношений), а целью их деятельности является извлечение прибыли. Таким образом, инвестиционный договор – это предпринимательский (хозяйственный) договор, на основе которого возникают оперативно-хозяйственные обязательства. Однако инвесторы заключают договоры (соглашения) не только с другими предпринимателями, но и с государством в лице его органов. Такие соглашения также являются инвестиционными, но обладают некоторыми особенностями.

Инвестиционные договоры

У современного законодательства России нет таких понятий, как инвестиционные соглашения и договоры. Если попытаться охарактеризовать данные понятие, которые раскрывают содержание соглашений, станет ясно, что понятия «инвестиционный договор» и «инвестиционное соглашение» – синонимы.

Пример 1

Например, рассмотрим договор финансовой аренды, который так называется лишь в законе. А также соглашение о разделе продукции, которое, закреплено в законе как соглашение, однако отвечает всем требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам ст. 420 ГК РФ. Согласно данной статье, договор – соглашение 2-х и более лиц по вопросам установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Определение 1

Инвестиционный договор – это разновидность частных правовых договоров, т.е. договора, который регулируется, прежде всего, гражданским правом, хотя в нем ставят условия допуска и последовательность выполнения деятельности инвестора, взаимные права и обязанности государства и инвестора, степень участия государства.

Тем не менее, участие государства в инвестиционных соглашениях осуществляется лишь при соблюдении установленных условий:

  • предмет договора выступает как государственная либо муниципальная собственность (если предметом договора является муниципальная собственность, то в договоре примут участие органы местного самоуправления);
  • предмет договора рассматривают как вещи или права, которые, в свою очередь, ограничены в гражданском обороте.

Зачастую международное и национальное законодательство осуществляют одновременное регулирование инвестиционных соглашений. Так может происходить в случаях, когда один из субъектов, к примеру, если это договор по разделению продукции, выступает международной организацией, либо правительством иностранного государства. Часто происходят ситуации, когда некоторые ученые осуществляют включение в структуру инвестиционных правоотношений соглашения о гарантиях иностранных инвестиций. Такие гарантии по своей природе могут касаться:

  • благоприятного режима деятельности иностранного инвестора;
  • последовательности избегания двойного налогообложения;
  • способов поощрения инвестиций, а также защиты капиталовложений.

По причине отсутствия в законодательстве России понятия «инвестиционный договор», наука предпринимала попытки обозначить определение данного термина, прибегнув при этом к исследованию сути и правовой природы подобного договора. В итоге необходимо:

  • выявить квалифицирующие признаки подобного договора в системе гражданско-правовых договоров;
  • для практики применения соотнести инвестиционный договор с одним из типов договоров, которые предусмотрены ГК Российской Федерации. Другими словами, распространить не только общие нормы ГК РФ о договоре, но и подобающие нормы части второй ГК Российской Федерации;
  • причислить договор к числу инвестиционных, что позволит осуществить применение специальных норм, которые заблаговременно предусмотрены инвестиционным законодательством, прежде всего – о гарантированных правах инвесторов.

В ситуациях инвестиционного характера передачи имущества согласно договору в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ данная передачу нельзя признать реализацией товаров, например работ либо услуг, и, соответственно, она не подлежит налогообложению НДС.

Договор о совместной деятельности

Юристы обладают разнообразными мнениями по поводу правового регулирования подобного договора. Некоторые рассматривают такой договор как особый вид договора, который заключается на основании ст. 421 ГК РФ, согласно которой имеет место быть заключение договора, намеренно не предусмотренного нормами права. Полагаясь на это, текст договора, который необходимо подписать, зачастую дополнительно содержит ссылку на Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Остальные рассматривают его как договор о совместной деятельности, и считают, что необходимо применить к нему положения гл. 55 ГК РФ о простом товариществе. Последняя точка зрения является менее аргументированной.

Пример 2

Например, по указу ВС РФ, между участниками совместной деятельности заключаются взаимный договор о совместной деятельности, образуется элементарное товарищество.

Всякий участник относительно других обладает взаимными правами и обязанностями. Все участники соглашения либо договора о совместной деятельности обязаны обладать правами на участие в управлении всеобщими делами, на часть в совместном имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, которые создано либо приобретено ими вследствие совместной деятельности, в том числе заработанные доходы, представляют собой объект их общей долевой собственности. В данном конкретном случае нормы о праве долевой собственности регулируют отношения между товарищами, охватывая право преимущественной покупки доли, реализуемой участником. Такие отношения проявляются в организации совместной деятельности участников с целью достижения общей цели. Доля собственности – это только часть необходимой имущественной базы подобной деятельности. При взаимном договоре участники имеют право поручить руководство их коллективной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, которую выдают остальные участники договора.

Пример 3

Помимо этого конечной целью, например, при участии граждан в строительстве многоквартирных домов выступает получение квартиры с целью проживания, и взнос гражданина назначен лишь для финансирования строительства конкретной квартиры.

Помимо этого, из содержания инвестиционных соглашений, которые были заключены гражданами и организациями, заметно, что граждане не имеют права ни на участие в управлении совместными делами предприятия, ни на часть в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли.

Вывод 1

Таким образом, становится ясно, что анализируемые договоры не являются и не могут являться договорами о совместной деятельности.

Замечание 1

Однако, когда компания, заключающая договор, уверяет в том, что это как раз-таки договор о совместной деятельности, в таком случае можно потребовать от неё полную отчетную документацию о деятельности, запросить бухгалтерские документы либо прочую документации. В подобной ситуации можно также потребовать собственную часть полученной прибыли от деятельности компании, которая была осуществлена в рамках коллективной деятельности.

Существует и мнение третьей группы лиц, которые считают, что, при заключении инвестиционного договора, стороны на самом деле обсуждают в нем условия, характерные договору строительного подряда, и предлагают осуществлять применение к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. Безусловно, это не все точки зрения, существует и множество других.

Замечание 2

Важно отметить, что зачастую в инвестиционных соглашениях рассматривается предположение собственно гражданской правовой регулировки отношений, которые, зарождаются как объект подобного соглашения. И все-таки, в случаях, когда сторона этого договора есть государство, то необходимо будет применить, в том числе нормы административного права, которые позволят осуществить урегулирование порядка внимания государства, способы отношений инвестора и государства из-за предмета договора, проблемы лицензирования, разделения продукции, налогообложения, перемещения результатов договоров через таможенную границу РФ.

Согласно с п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» и с п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» осуществление отношений между субъектами инвестиционной деятельности происходит на основе договора либо государственного контракта, которые заключены между ними соответственно с ГК РФ. Не смотря на это, данная статья такого определения договора не дает. Лишь подзаконные акты осуществили попытку дать определение инвестиционному договору.

Пример 4

Например, в Положении о принятии федеральными органами исполнительной власти постановлений о даче согласия с целью заключения договоров и привлечения инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, который утвержден решением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. № 505 дано определение.

Определение 2

Инвестиционный договор – это договор, который осуществляет установление прав и обязанностей лиц, по причине реализации ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств.

Подобные внебюджетные средства можно использовать, чтобы построить, реконструировать, реставрировать недвижимое имущество автономно от названия договора. Такой договор может иметь различные названия, например, именоваться:

  • договором инвестиций;
  • договором об инвестициях;
  • контрактом реализации проекта инвестиций;
  • договором участия в долевом строительстве;
  • договором простого товарищества;
  • договором строительств, реконструкций, реставраций объекта недвижимого имущества.

Замечание 3

Несомненно, договор об инвестировании должен быть предоставлен в письменной форме, а иметь описание объекта и формы инвестиции. Это могут быть какие-либо права, имущество либо денежные средства.

Согласно мнению О. Н. Кондрашковой, инвестиционный договор – это сложный по своей юридической природе договор. Он устанавливает отношения собственников либо титульных владельцев средств, которые вложены в объекты предпринимательской деятельности, а также их взаимодействие во время процесса материализации инвестиционного проекта, в пользовании им или в использовании объекта, в разделении доходов от деятельности или эксплуатации объекта. Помимо всего прочего данный договор определяет право собственности (зачастую – долевой) на объект.

Слишком сложно? Не парься, мы поможем разобраться и подарим скидку 10% на любую работу Опиши задание

Субъекты инвестиционной деятельности

Основные участники (субъекты) или, по-другому, стороны инвестиционного договора:

  • инвесторы,
  • заказчики,
  • пользователи объекта,
  • исполнители работ.

Вывод 2

Следовательно, инвестиционный договор может считаться организационным согласно его юридической цели, так как собственно инвестиционный договор распределяет роли и взаимоотношения между его участниками, а по содержанию – комплексным.

Инвестиционный договор должен содержать такие основные положения, как:

  • ценность инвестиций;
  • направление вложения;
  • объект инвестиций;
  • права важнейших участников на объект;
  • правовой режим имущества и иных ценностей, которые создали либо используют во время процесса инвестиционной деятельности и в процессе эксплуатации объекта;
  • последовательность управления предоставленным имуществом;
  • последовательность и условия взаимных расчетов;
  • соглашения эксплуатации объекта;
  • ответственность сторон;
  • реализация инвестиционного проекта, а также ее сроки.

Большинство научных деятелей высказывают мысль о том, что договор об инвестировании это есть контракт между лицами деятельности, связанной с инвестициями о выполнении ряда правовых обязанностей, и осуществлении прав по реализации инвестиционного проекта.

Признаки инвестиционного договора

Для осуществления инвестиций, чтобы четко разграничить права и обязанности инвесторов, инвестиционное законодательство включает в себя признаки инвестиционного договора.

Признаки инвестиционного договора:

  • наличие инвестиционного проекта. Инвестиционный проект согласно ст. 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» рассматривается как обоснование экономической целесообразности, объема и сроков реализации прямой иностранной инвестиции, содержащее проектно-сметную документацию, которая разработана согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
  • долговременный характер договорных отношений. Установка конкретных сроков согласуется с учетом арендных прав и прав собственности на земельные участки;
  • коммерческая заинтересованность. Внимание сторон в приобретении прибыли, которая зачастую выражается в возмездном договоре, как со стороны инвесторов (коммерческих субъектов), так и со стороны государства;
  • использование средств инвестора с определенной целью согласно соглашению, а значит, возможность инвестора оказывать влияние на производственную деятельность противоположной стороны;
  • коллективная доля собственности на имущество, которая является инвестицией, в договоре. Предмет здесь – инвестиционная деятельность;
  • письменная форма договора.

Современное законодательство рассматривает гарантии государства как основной признак, который отличает инвестиционный договор от других договоров.

Общее правило трактует инвестиционный проект как предпосылку заключения инвестиционного договора.

Пример 5

Так, например, согласно ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», инвестиционные проекты, финансирование которых осуществляется целиком либо по частям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, необходимо проверять на эффективность применения обращаемых на капитальные вложения средств должных бюджетов в случаях и в порядке. Они определены надлежащим образом нормативными правовыми актами Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Одним из важнейших признаков инвестиционного договора, о котором еще не было сказано является долгосрочный характер, так как иностранные инвестиции объединены с осуществлением долгосрочных проектов.

К примеру, продолжительные экономические отношения устанавливаются между сторонами в договоре финансовой аренды (иными словами договор лизинга), который напрямую относится к инвестиционной деятельности. Согласно Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде» лизинговая деятельность рассматривается как вид инвестиционной деятельности по покупке имущества и передаче его в лизинг.

Прибыль в договоре лизинга – это разница между доходами лизингодателя и его расходами на реализацию инвестиционной деятельности.

Именно поэтому получение прибыли можно причислить к признакам инвестиционного договора, что, в свою очередь, устанавливается коммерческой заинтересованностью инвестора в получении прибыли.

Пример 6

Например, прибыль можно получить в виде процентов от реализации инвестиционного проекта, а также дивидендов от приобретенных ценных бумаг. Собственно этот признак показывает разницу и разъединяет договор займа как форму реализации ссудных инвестиций и обычный договор займа. В случае, если заимодавец отдает деньги или вещи с условием приобретения процентов на сумму займа (ст. 809 ГК РФ), то имеющихся других условиях можно заявлять о том, что он реализовывает инвестиции.

Вывод 3

Таким образом, анализируя положения законодательства об инвестиционном договоре, можно сделать вывод о том, что стороны в подобном договоре обладают равными правами и независимы, а значит, обязаны следовать нормам гражданского законодательства.

Наряду с этим было бы грубейшей ошибкой не уделить внимание факту, который указывает на то, что во всех договорах, напрямую связанных с инвестированием, сторонами являются предприниматели и коммерческие организации (иными словами – субъекты предпринимательских отношений). Цель их деятельности – извлечение прибыли.

Замечание 4

Именно поэтому, инвестиционный договор – это предпринимательский договор, которой является основой оперативно-хозяйственных обязательств.

Тем не менее, инвесторы заключают соглашения не только с другими предпринимателями, но и с государством в лице его органов. Такие договоры тоже инвестиционные, однако, располагают определенными особенностями.

Всё ещё сложно? Наши эксперты помогут разобраться

Инвестиционный договор: условия, особенности и порядок заключения

Инвестиционный договор — это соглашение, которое заключается с инвесторами в рамках действующего законодательства. 44-ФЗ позволяет заключить специальный инвестиционный контракт, который направлен на модернизацию или создание промышленности. Разберемся с его особенностями.

Что такое инвестиционный договор в 2020 году

Развитие предпринимательской деятельности и даже её начало требует определённых финансовых вложений и далеко не всегда гражданин или организация будут обладать такими средствами.

Один из вариантов — привлечение инвестиций, который будут оформляться посредством инвестиционного договора.

Он должен в полной мере отражать взаимные права и обязанности сторон, а также разделение прибыли, тогда шанс на последующий конфликт существенно уменьшится.

Основные сведения

Оформление отношений между инвестором и заказчиком требует особого подхода. По сути, инвестор предлагает собственные финансовые средства, которые впоследствии используются в определённой деятельности с целью получения прибыли.

Инвестор лишь передаёт капитал, а действия выполняются вторым лицом. Подобный договор представляет собой комплекс взаимных прав и обязательств между такими лицами.

Введён он в правовое поле для того, чтобы конкретизировать отношения сторон, определить особенности и порядок распределения прибыли.

Данный договор может быть заключен в различных сферах деятельности. Самый распространённый вариант, когда инвестор вкладывает денежные средства в бизнес, как уже действующий, так и создаваемый.

Также инвестиции принимаются в строительстве и финансовой сфере, например, для проведения торгов на биржах и так далее.

Определения

Инвестиционный договор Тип договорных отношений, при которых одно лицо, то есть инвестор, передаёт принадлежащие ему средства другому, заказчику с целью использования данных денежных средств для извлечения прибыли и её последующего распределения между сторонами
Инвестор Лицо, которое передаёт денежные средства, принадлежащие ему (или иные ценности) с целью получения прибыли в результате использования их заказчиком
Заказчик Лицо, которое использует привлечённые от инвестора средства для получения дохода
Существенные условия договора Такие условия, которые в обязательном порядке должны быть включены в текст договора. В противном случае он не может считаться заключенным
Акт передачи денежных средств Это документ, который, как правило, является приложением к договору и подтверждает факт передачи определённой суммы от одного лица другому

Суть инвестиционного договора заключается в следующем:

Данный договор содержит условия На которых строятся взаимоотношения инвестора и заказчика
Он служит в качестве доказательства факта наличия данных правоотношений И их фактических особенностей
Включён в правовое поле С целью конкретизации отношений сторон

До того, как данный тип договорных отношений официально был закреплён, в том числе в судебной практике высших судов, существовало множество разногласий между лицами.

В первую очередь они касались того, как будут учитываться риски и будут ли учитываться вовсе. На данный момент этот вопрос считается более разрешённым и разграниченным.

Правовое регулирование инвестиционного договора производится на основании, в первую очередь, Гражданского кодекса, который определяет общие особенности договорных отношений между различными лицами.

Более специализированным правовым актом считается ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Он содержит более узкие понятия и конкретные положения об институте инвестирования.

Также рекомендуется обратить внимание на ФЗ «Об инвестиционном товариществе», который регулирует особенности данного типа инвестиционных договоров.

Инвестиционные отношения, в соответствии с действующим законодательством, имеют некоторые особенности:

  1. Все взаимные действия между инвестором и заказчиком оформляются документально.
  2. Заказчик вкладывает все полученные от инвестора деньги в развитие оговоренного проекта. Их использование не по назначению не допускается.
  3. Договор всегда оформляется в письменной форме. Устный инвестиционный договор не допускается.
  4. Каждая сторона должна учитывать особенности своей системы налогообложения при формировании бухгалтерской отчётности.
  5. Прибыль может выплачиваться в фиксированном размере или в процентном соотношении от полученного заказчиком дохода.
  6. Денежные средства, которые фактически и являются инвестицией, могут передаваться как сразу, так и частями.

Все движения денежных средств фиксируются документально и контролируются сторонами сделки. Бланк инвестиционного договора можно скачать здесь.

В первую очередь, соглашения делятся на два вида.В первом случае сделка именуется как договор инвестиционного товарищества.

Суть в том, что все вложения производятся сразу, то есть единоразовым платежом. Договор может содержать и иные особенности, но суть ясна из определения товарищества.

Во втором случае средства перечисляются частями. Производится это по следующим причинам:

  1. Заказчик не требует всей суммы сразу.
  2. Между сторонами отсутствует должны уровень доверия.
  3. У инвестора отсутствует полная сумма денежных средств на момент заключения договора.

Также на практике выделяется и иной вид договора, который именуется «договор инвестиционного страхования жизни». Что это такое?

Под данным типом договора понимается тип договора, который сочетает условия страхования и инвестирования.

То есть страхуется жизнь инвестора, но сумма компенсации формируется за счёт вложения средств в различные механизмы, позволяющие получать прибыль.

Необходимые документы

Для оформления инвестиционного договора потребуются следующие бумаги:

Документы Подтверждающие личности каждой стороны или регистрационные документы юридических лиц
Доверенности Если лица действуют через представителей
Бизнес-проект В который будут производится инвестиции

Дополнительно стороны должны составить акт приёма денежных средств (или иной подтверждающий их передачу документ). В зависимости от ситуации перечень документации может изменяться.

Единственным существенным условием инвестиционного договора является его предмет.

Прочие моменты будут считаться дополнительными, но сторонам не стоит пренебрегать ими. Рекомендуется в полной мере отражать их в тексте сделки.

Сторонами инвестиционного договора считаются:

Заказчик То есть лицо, которое принимает инвестиции
Инвестор То есть тот, кто вкладывает свои средства

Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица.

Данный тип сделки может быть заключен и между организациями. Формально, одна сторона передаёт другой принадлежащие ей средства с целью последующего получения прибыли.

При этом важно, чтобы каждая сторона учитывала особенности своей системы налогообложения.

Законодатель не запрещает заключение такой сделки и между физическими лицами. На практике это может быть произведено, например, при желании вложения средства в торговлю на фондовой бирже.

Один гражданин передаёт свои финансы другому, который обладает соответствующими навыками. При этом граждане также должны будут оплатить налог на прибыль.

На практике такой договор чаще всего оформляется между гражданином и организацией.

Фирмы принимают инвестиции от граждан с целью их использования в предпринимательской деятельности и обещают выплату определённого процента.

Видео: инвестиционный договор

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, но гражданин несёт риски в связи с тем, что данная инвестиция не является банковским вкладом и, соответственно, не застрахована.

Акт передачи денежных средств оформляется в простой письменной форме. Главное, чтобы в нём было чётко указано на факт приёма средств вторым лицом определённого числа в указанной сумме.

От характера инвестиции будет зависеть её рентабельность, а также возможный размер вознаграждения.

Перед инвестицией крупной суммы рекомендуется получить предварительное заключение специалиста о перспективе и только после этого заключать договор.

Бизнес-проект

Инвестиции в бизнес актуальны при выборе правильного направления. Здесь важно определить, что будет перспективно в ближайшее время и что может принести финансовую прибыль.

Кроме того, важен правильный выбор заказчика, который сможет правильно реализовать эти средства.

Строительство

Строительство пару лет назад было более перспективным, но и сейчас является надежным.

Так, можно вложить средства в жилой объект или в коммерческую недвижимость, важно лишь выбрать правильный район и застройщика.

В инвестиционном договора необходимо указать:

  1. Его название и иные характеристики, а также реквизиты сторон сделки.
  2. Предмет договора и прочие условия, включая цену, срок и так далее.
  3. Права и обязанности каждой стороны.
  4. Дополнительные моменты, имеющие значение для сторон.

В конце договора обязательно ставится подпись и печать.

Законодатель установил предельный срок договора инвестиционного товарищества.

При этом договор должен сдержать либо сам срок, либо указание на событие, при котором он считается исполненным. Если срок не указывается, то применяется предельное значение.

Инвестиционный договор заключается с целью регламентации отношений между инвестором и заказчиком.

На практике такие сделки заключаются достаточно часто, при желании получения прибыли посредством вложения в выгодные проекты. Договор существенно отрегулирован правовыми актами и имеет обширную практику.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *