Инвестиционные договоры носят рисковый характер

Дело NА28-13731/2009.

Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть вторая » Раздел IV. Отдельные виды обязательств » Глава 55. Простое товарищество » Статья 1051. Отказ от бессрочного договора простого товарищества » Дело NА28-13731/2009.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 июня 2010 г. по делу N А28-13731/2009

История рассмотрения дела

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика —

открытого акционерного общества «Кировский сельский строительный комбинат»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2009,

принятое судьей Зведер Е.Р., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010,

принятое судьями Поляковой С.Г., Губиной Л.В., Поляшовой Т.М.,

по делу N А28-13731/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью «Финансовая индустрия»

к открытому акционерному обществу «Кировский сельский строительный комбинат»

о признании расторгнутым договора простого товарищества и о признании недействительным дополнительного соглашения к договору

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Финансовая индустрия» (далее — ООО «Финансовая индустрия») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к открытому акционерному обществу «Кировский сельский строительный комбинат» (далее — ОАО «КССК») о признании договора простого товарищества (совместной деятельности) от 06.12.2006 расторгнутым с 01.12.2008 и о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 15.01.2007 к договору простого товарищества (совместной деятельности) от 06.12.2006.

Исковые требования основаны на статьях 168 , 450 и 1051 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы правом истца на односторонний отказ от бессрочного договора простого товарищества (совместной деятельности) и недействительностью любых ограничений указанного права соглашением сторон.

Руководствуясь статьями 8 , 168 , 190 , 309 , 310 , 394 , 420 , 431 , 450 , 451 , 453 , 1050 , 1051 и 1052 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Кировской области решением от 25.12.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010, удовлетворил заявленные исковые требования в части: признал договор простого товарищества (совместной деятельности) от 06.12.2006 расторгнутым с 01.12.2008 и дополнительное соглашение от 15.01.2007 к настоящему договору недействительным в части абзаца четвертого новой редакции пункта 5.3 договора простого товарищества (совместной деятельности) от 06.12.2006: «Односторонний отказ Стороны-1 от исполнения договора не допускается.». Суд исходил из того, что спорный договор является бессрочным, а потому в силу положений статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации — расторгнутым с 01.12.2008. Кроме того, суд сослался на несоответствие дополнительного соглашения от 15.01.2007 в части абзаца четвертого новой редакции пункта 5.3 договора простого товарищества (совместной деятельности) от 06.12.2006, устанавливающего запрет на односторонний отказ от исполнения договора простого товарищества, статье 1051 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ОАО «КССК» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, спорный договор простого товарищества является срочным, поскольку срок договора определен достижением цели — строительством жилого дома, расположенного по адресу: город Киров, переулок 1-й Кирпичный, дом 9а.

Суды обеих инстанций не приняли во внимание довод ОАО «КССК» о том, что действия истца, выраженные в незаявлении требований о разделе имущества, осуществлены истцом с намерением причинить вред ответчику и должны быть расценены судами как злоупотребление правом.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Финансовая индустрия» возразило против доводов заявителя и просило оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274 , 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов кассационного производства и установил суд, общество с ограниченной ответственностью аудиторско-консалтинговая фирма «Вятка-Консультант» (впоследствии название изменено на ООО «Финансовая индустрия», Товарищ-1) и ОАО «КССК» (Товарищ-2) заключили договор простого товарищества (совместной деятельности) от 06.12.2006, предметом которого явились соединение вкладов и совместная деятельность сторон без образования юридического лица с целью строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Киров, переулок 1-й Кирпичный, дом 9а.

В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что вкладом Товарища-1 совместную деятельность являются внесение в общее дело права аренды земельного участка, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, представления декларации намерениях при получении разрешения на выполнение строительно-монтажных работ. Вклад Товарища-2 включает в себя изготовление проектно-сметной документации на объект (пункт 2.2.1), денежные средства, уплачиваемые Товарищем-2, предусмотренные в пункте 2.2.2 договора, а также выполнение функций генерального подрядчика (пункт 2.2.3).

Согласно пунктам 2.3 и 2.6 договора построенный объект признается общей долевой собственностью Товарищей с распределением долей: 0,1 процента от общей площади передается на праве долевой собственности Товарищу-1, 99,9 процента — Товарищу-2.

Договор простого товарищества вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами всех своих обязанностей по настоящему договору (пункт 5.1).

В пункте 5.2 договора участники совместной деятельности предусмотрели возможность прекращения договора в случаях, предусмотренных статьей 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны договора подписали дополнительное соглашение от 15.11.2007 к договору простого товарищества от 06.12.2006, которым изменили пункт 5.3 договора, изложив его в новой редакции: «При расторжении настоящего договора в одностороннем порядке по инициативе Товарища-1 до начала выполнения работ по подготовке и согласованию в установленном порядке проектной документации Товарищ-1 уплачивает неустойку в сумме 1 700 000 рублей.

При расторжении договора после начала выполнения работ по подготовке и согласованию в установленном порядке проектной документации и в любое другое время до сдачи результата работ, Товарищ-1 возмещает убытка, причиненные Товарищу-2, пропорционально выполненной части работ до получения извещения о расторжении договора.

Одностороннее расторжение договора производится по решению суда либо по соглашению сторон.

Односторонний отказ Стороны-1 от исполнения договора не допускается.».

Посчитав настоящий договор бессрочным, истец направил в адрес ответчика письмо от 01.09.2008 N 89 с уведомлением об отказе от договора простого товарищества от 06.12.2006, в ответ на которое ОАО «КССК» письмом от 15.09.2008 N 10-25/162 предложило в трехдневный срок вернуть предоставленный ответчиком пакет документов для подготовки проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство жилого дома, указанного в договоре.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.02.2009 по делу N А28-11866/2008-287/9 в удовлетворении исковых требований ОАО «КССК» к ООО «Финансовая индустрия» о взыскании убытков, причиненных односторонним отказом от исполнения спорного договора, отказано, поскольку договор простого товарищества не расторгнут.

Посчитав, что действиями ответчика нарушены права истца, ООО «Финансовая индустрия» обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

ОАО «КССК» не согласно лишь с частью, касающейся удовлетворения исковых требований, поэтому в остальной части законность судебных актов окружной суд не проверял.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом , — другими законами или договором.

Согласно этой норме существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, согласно требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что ответчик допустил существенное нарушение договора, которое повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации договор простого товарищества прекращается вследствие отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества.

В силу статьи 1051 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление об отказе должно быть сделано не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из договора. Соглашение об ограничении права на отказ от бессрочного договора простого товарищества является ничтожным.

С учетом изложенного следует, что участник простого товарищества прекращает (расторгает) договор в одностороннем порядке в силу закона. Согласие на расторжение договора остальных участников простого товарищества не требуется. Предметом спора является бессрочный договор простого товарищества, поэтому приведенные нормы распространяются на право его участников.

Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и с учетом буквального толкования условий договора в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установили, что договор простого товарищества от 06.12.2006 является бессрочным, а потому пришли к обоснованному выводу, что при наличии полученного ответчиком от истца уведомления об отказе от дальнейшего участия в договоре простого товарищества договор считается расторгнутым. Кроме того, суды установили, что подписанное сторонами дополнительное соглашение от 15.11.2007 содержит запрет на односторонний отказ Стороны-1 от исполнения договора простого товарищества, что не соответствует статье 1051 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего дополнительное соглашение в этой части обоснованно признано судами обеих инстанций недействительным.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Ссылка заявителя на злоупотребление истцом права признана судом округа несостоятельной и не подтвержденной материалами дела. Кроме того, суд апелляционной инстанции, сославшийся на положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно указал, что определение предмета и основания иска относится к исключительному праву истца; ответчик не лишен права на судебную защиту своих имущественных прав, связанных с расторжением договора простого товарищества.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию окружного суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу N А28-13731/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «Кировский сельский строительный комбинат» — без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Рогов Сергей

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

• Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

• Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

• Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

• Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

  • с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
  • с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

ОАО Сбербанк России

ОАО ВТБ

ОАО Балтинвестбанк

Срок кредитования

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

До 7 лет

3-5 лет

% ставка

12,5-14,5%

12,5-14,5%

13-14%

Валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Собственные средства

Не менее 30%

Не менее 30%

Не менее 30%

Залог

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Заемщик

Юр. лицо — резидент

Юр.лицо – резидент

Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
  • При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

  • Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
  • Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
  • Произошла несогласованная перепланировка помещений.
  • Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
  • Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
  • В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
  • В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

  • Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

Понятие и признаки договора простого товарищества. Как правовой институт договор простого товарищества известен со времен римского права. Так, конструкция товарищества (societas), в силу которой несколько лиц объединяли свое имущество и усилия ради достижения общей хозяйственной цели, входила в число консенсуальных контрактов и позволяла оформлять самые разнообразные отношения*(920).

История развития национального законодательства показывает, что при сохранении общего подхода к договору простого товарищества как инструменту, опосредующему совместную деятельность, его регулирование претерпевало определенные изменения, связанные со сферой применения, содержанием и отношением к правовой природе. Например, согласно ст. 434 ГК РСФСР 1964 г. подобный договор не мог заключаться между гражданами и юридическими лицами. Кроме того, попеременно законодательные нормы были посвящены то непосредственно договору простого товарищества (ст. 276 ГК РСФСР 1922 г.), то договору о совместной деятельности без упоминания простого товарищества (ст. 434 ГК РСФСР 1964 г.). Напротив, в ст. 122 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в ст. 1041 ГК указанные понятия (договор о совместной деятельности и договор простого товарищества) были использованы одновременно.

Существующее правовое регулирование простого товарищества наиболее полно, по сравнению с предыдущими кодификациями, отражает сущность этого договора как института, оформившегося еще в римском праве. Это позволяет считать договор простого товарищества одним из наиболее универсальных правовых инструментов, направленным на упорядочение совместной деятельности на основе объединения вкладов.

Согласно п. 1 ст. 1041 ГК по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Среди специалистов нет единства мнений относительно числа отличительных признаков договора простого товарищества и их содержания*(921). Однако, если не вдаваться в подробности, можно выделить следующие особенности, позволяющие отграничить договор простого товарищества от иных юридических конструкций.

Во-первых, наличие общей цели. В отличие от других договоров, в которых интересы контрагентов противоположны и взаимонаправлены (например, в купле-продаже продавец заинтересован в получении покупной цены, а покупатель — в приобретении товара), интересы сторон договора простого товарищества всегда совпадают и удовлетворяются посредством совместных действий на основе объединенной имущественной базы. Единство интересов всех участников договора обусловлено общностью цели, достижение которой одинаково важно для всех товарищей. Иначе говоря, удовлетворение интересов любого участника договора происходит не за счет, а наряду с удовлетворением интересов всех остальных товарищей. Наличие любого встречного предоставления в смысле удовлетворения интересов одной стороны только при условии удовлетворения других, нетождественных интересов другой стороны (независимо, опосредуется ли это единым соглашением или несколькими самостоятельными, но взаимосвязанными договорами), свидетельствует об отсутствии отношений, регулируемых договором простого товарищества, и, в ряде случаев, о притворном характере сделки. Поэтому общность цели является конститутивным признаком рассматриваемого договора, обуславливающим все его остальные особенности.

Во-вторых, опосредование совместной деятельности. Достижение общей цели невозможно иначе, чем путем согласованных действий, единых по своим правовым последствиям для всех товарищей. Поэтому в реализации договора простого товарищества все стороны принимают личное участие (другое дело, что оно может быть неочевидно ввиду выбранной формы ведения общих дел). В свою очередь, необходимость совместного личного участия для достижения общей цели придает регулируемым договором отношениям доверительный (фидуциарный) характер, что сказывается, например, на особенностях прекращения договора простого товарищества*(922).

В-третьих, преимущественно многосторонний характер. Единство интересов и наличие общей цели, достигаемой в результате совместной деятельности, позволяет урегулировать в договоре простого товарищества взаимоотношения неограниченного числа участников гражданского оборота, каждый из которых становится самостоятельной стороной по договору. В настоящее время договор простого товарищества является единственной многосторонней сделкой, прямо урегулированной Гражданским кодексом*(923). Тот факт, что в договоре простого товарищества может быть всего два участника, не колеблет общего вывода о многостороннем характере договора, поскольку это не отменяет принципиальной возможности увеличения числа товарищей путем принятия новых лиц в качестве самостоятельных сторон. Тем более, вне зависимости от числа участников в договоре простого товарищества всегда сохраняется признак наличия общей цели.

В-четвертых, отсутствие правосубъектности у созданного на основе договора коллективного образования. Осуществление совместной деятельности обуславливает возникновение своеобразного коллектива товарищей, объединенного общей целью. Однако такое коллективное образование само по себе не становится самостоятельным участником гражданского оборота и потому не приобретает свойств правосубъектности, т.е. не осуществляет от собственного имени права и не несет обязанности*(924). Это отличает образованный на основе договора коллектив товарищей от юридического лица. Поэтому каждый товарищ несет не только расходы и убытки в соответствии с размером собственного вклада на установленных договором условиях, но и бремя ответственности. Помимо этого, следствием неправосубъектности коллектива товарищей является отсутствие в законе запрета (подобного тому, который установлен п. 2 ст. 69 ГК относительно полного товарищества) на участие лица одновременно в нескольких договорах простого товарищества*(925).

В-пятых, длящийся характер отношений. Из существа совместной деятельности следует, что договор простого товарищества опосредует совершение целого комплекса различных операций (сделок, иных юридических и фактических действий). Число и виды таких операций зависят от существа цели, ради достижения которой заключен договор. Учет этого обстоятельства позволяет считать одним из косвенных признаков притворного характера сделки те случаи, когда содержание договора простого товарищества ограничивается каким-либо разовым действием.

В-шестых, внесение вкладов и создание общей имущественной базы. Совместный характер деятельности и коллективное выступление в гражданском обороте невозможны без формирования общего имущества, на основе которого строятся имущественные отношения товарищей с третьими лицами (например, надлежащее исполнение обязательств, заключенных с третьими лицами) и между собой (несение расходов и убытков, участие в прибылях, т.п.). Это общее имущество формируется за счет вкладов (деньги, имущественные права, т.п.*(926)), в обязательном порядке вносимых каждой стороной договора. Соответственно, осуществление совместной деятельности без объединения вкладов не может охватываться договором простого товарищества.

В-седьмых, регулирование не только имущественных, но и организационных отношений. Совместная деятельность по достижению общей цели должна быть взаимосогласованной. Поэтому в содержание договора простого товарищества обязательно входят вопросы управления*(927) общими делами товарищества как коллективного образования, лишенного правосубъектности.

Перечисленные выше особенности договора простого товарищества вносят определенную специфику и в такие признаки, как возмездность и взаимность договора. Так, несмотря на отсутствие встречного предоставления в отношениях сторон и, соответственно, отсутствие фигур кредитора и должника в их традиционном понимании, договор является возмездным. Возмездный характер договора проявляется в том, что каждый товарищ обязан внести вклад для формирования общего имущества. Поэтому договор простого товарищества является возмездным даже в том случае, если им опосредуется совместная деятельность, не направленная на извлечение прибыли. В свою очередь, специфика взаимного характера договора простого товарищества проявляется в том, что каждый товарищ осуществляет права и несет обязанности одновременно в отношении всех и каждого из участников договора простого товарищества*(928).

Соотношение договора простого товарищества с иными договорами о совместной деятельности и отличие от других правовых конструкций.

На страницах современной научной литературы ведется спор о соотношении договора простого товарищества с так называемым договором о совместной деятельности*(929). Ограниченный объем учебника не позволяет подробно остановиться на этой дискуссии, однако обратим внимание на следующее. Понятие «договор о совместной деятельности» используется для характеристики рода договоров, а не вида. Поэтому не случайно в законодательстве отсутствует специальное регулирование именно договора о совместной деятельности. Совместная деятельность и, как следствие, общая цель являются теми едиными признаками, которые объединяют самостоятельные договоры в одну группу. В частности, наряду с договором простого товарищества к договорам о совместной деятельности относят договоры об учреждении юридических лиц (ст. 52 ГК), различные соглашения акционеров, посвященные вопросам согласованного голосования, порядку отчуждения акций и т.п., договоры о совместной деятельности без внесения вкладов, которые прямо законодательством не предусмотрены, но ему не противоречат и т.д.

Вместе с тем необходимо учитывать, что в настоящее время законодательно урегулировано лишь содержание договора простого товарищества (гл. 55 ГК). К тому же из-за универсальности договора простого товарищества, который может быть направлен на достижение любой не противоречащей закону цели (п. 1 ст. 1041 ГК), зачастую достаточно трудно выявить принципиальные различия между, например, договором простого товарищества и учредительным договором о создании акционерного общества, который, в отличие от учредительного договора о создании общества с ограниченной ответственностью (п. 1 ст. 89 ГК), к числу учредительных документов юридического лица не относится (п. 3 ст. 98 ГК)*(930). Поэтому с практической точки зрения квалификация договора о совместной деятельности именно в качестве договора простого товарищества или иной разновидности договора о совместной деятельности имеет значение преимущественно для решения вопроса о том, подлежат ли нормы гл. 55 ГК непосредственному применению (в случае, если договор отвечает всем перечисленным выше признакам договора простого товарищества) или должны применяться по аналогии закона. Иначе говоря, грань между договором простого товарищества и иными разновидностями договоров о совместной деятельности достаточно тонка. Поэтому, например, некоторые учредительные договоры либо распространенные на практике инвестиционные договоры по своему содержанию вполне могут оказаться ни чем иным, как простым товариществом.

Указанные выше особенности договора простого товарищества в совокупности позволяют отличать его от всех иных договоров и иных правовых конструкций, предусмотренных гражданским законодательством. Так, только договор простого товарищества опосредует совместную деятельность, направленную на достижение общей цели за счет создания единой имущественной базы и коллективного выступления в гражданском обороте без образования нового лица на основе совпадающих прав и обязанностей всех товарищей.

Вместе с тем особенности участия в гражданском обороте юридических лиц и порядок реализации некоторых договоров могут создать видимость сходства с договором простого товарищества. Поэтому необходимо обратить внимание на следующее.

Юридические лица, в частности хозяйственные товарищества, являются так называемыми коллективными субъектами, что формально роднит их с коллективным образованием, созданным на основе договора простого товарищества. Однако принципиальное различие заключается в том, что в отличие от юридического лица коллектив товарищей лишен правосубъектности и потому сам по себе не является самостоятельным участником гражданского оборота.

В договоре долевого участия в строительстве в том виде, в каком он предусмотрен п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»*(931), можно усмотреть такой признак договора простого товарищества, как объединение вкладов. Однако отсутствие совместной деятельности по достижению общей цели и, как следствие, встречный характер прав и обязанностей сторон ввиду противоположности интересов не позволяют квалифицировать указанный договор в качестве простого товарищества. Вместе с тем это обстоятельство не исключает возможность существования договора простого товарищества, направленного на совместное строительство недвижимости.

В самом общем виде посреднические договоры (поручение, комиссия, агентирование) и договор доверительного управления имущества характеризуются тем, что одна сторона действует в рамках полномочий и в интересах другой стороны. Этот признак в чем-то роднит указанные договоры с установленным для договора простого товарищества порядком ведения общих дел (ст. 1044 ГК), возможным вариантом которого является выступление одного товарища в гражданском обороте от имени всех остальных товарищей в рамках предоставленных ими полномочий. Тем не менее, отсутствие совместной деятельности сторон по достижению общей цели, противоположная направленность интересов сторон и несовпадающее содержание прав и обязанностей не позволяют отождествлять посреднические договоры и договор доверительного управления имуществом с договором простого товарищества.

Виды договоров простого товарищества. С точки зрения различий в правовом режиме нормы гл. 55 ГК позволяют классифицировать договоры простого товарищества с учетом цели заключения договора и известности о нем третьим лицам следующим образом.

В зависимости от того, направлена ли совместная деятельность на извлечение прибыли или достижение иной не противоречащей закону цели*(932), соответственно выделяют 1) коммерческие и 2) некоммерческие*(933) простые товарищества. Какая-либо государственная регистрация договора коммерческого простого товарищества или созданного коллектива товарищей не требуется, поскольку все товарищи сохраняют статус самостоятельных участников гражданских правоотношений, а сам коллектив лишен правосубъектности. Однако совместная деятельность на основе такого договора осуществляется товарищами на началах риска (п. 3 ст. 401 ГК)*(934), что согласуется с понятием предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК). Напротив, в рамках некоммерческого простого товарищества стороны выступают в гражданском обороте на началах вины (п. 1 ст. 401 ГК).

Направленность деятельности простого товарищества одновременно как на достижение предпринимательских, так и иных целей не противоречит смыслу действующего законодательства (при условии соблюдения общих требований, предъявляемых к тому или иному виду деятельности). В таких ситуациях участие сторон в гражданских правоотношениях должно в соответствующих случаях подчиняться правовому режиму и коммерческого, и некоммерческого договора простого товарищества.

С точки зрения известности третьим лицам о существовании договора все простые товарищества делятся на: 1) гласные и 2) негласные (п. 1 ст. 1054 ГК). По смыслу законодательства статус негласного простое товарищество приобретает в том случае, если в договоре прямо указано, что его существование не раскрывается для третьих лиц. Следовательно, при отсутствии подобного положения любое простое товарищество должно считаться гласным.

Определение природы простого товарищества (гласное или негласное) принципиально, поскольку в негласном товариществе каждый товарищ ведет общие дела и несет ответственность только от собственного имени и за счет собственного имущества, хотя в отношениях между товарищами любые обязательства, возникшие в процессе их совместной деятельности, являются общими (п. 2, 3 ст. 1054 ГК). Поэтому к договору негласного простого товарищества правила гл. 55 ГК применяются при условии, что иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа такого товарищества. В частности, любые третьи лица (кредиторы) в исключение из общих правил о порядке несения товарищами ответственности (ст. 1047 ГК) вправе предъявлять свои требования лишь к тем товарищам, с которыми они непосредственно состоят в правоотношениях.

Приведенные выше классификации являются самостоятельными, поэтому гласным или негласным может быть как коммерческое, так и некоммерческое простое товарищество.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *