Экспертиза оценки стоимости

Содержание

Центр «КРДэксперт»  не обязан и физически не может состоять в СРО

Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (http://docs.cntd.ru/document/902074540) Статья 5 «Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях» устанавливает:

1. Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях (СРО) является добровольным*.

2. Федеральными законами могут быть предусмотрены случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях (часть в редакции, введенной в действие с 25 июля 2008 года Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 148-ФЗ.

Примечание. * Часть 2 статьи 30 Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Приказ Минрегионразвития РФ от 30 декабря 2009 года №624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (http://docs.cntd.ru/document/902196819) устанавливает виды работ, для выполнения которых организация должна состоять в СРО (саморегулируемая организация). В приказе Минрегионразвития РФ от 30 декабря 2009 года №624 отсутствует «выполнение экспертных исследований (экспертиз) строительных объектов», следовательно для НЭЦ «КРДэксперт», выполняющее аналитические, исследовательские и экспертные работы в любой области, кроме перечисленных ниже по тексту членство в СРО не является обязательным: для ведения деятельности не требуется.

Статья 48.1 Градостроительного кодекса РФ (http://docs.cntd.ru/document/901919338) определяет какие объекты относятся к особо опасным:

К особо опасным и технически сложным объектам относятся:

1) объекты использования атомной энергии (в том числе ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пункты хранения радиоактивных отходов);

2) гидротехнические сооружения первого и второго классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений;

3) сооружения связи, являющиеся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством Российской Федерации в области связи;

4) линии электропередачи и иные объекты электросетевого хозяйства напряжением 330 киловольт и более;

5) объекты космической инфраструктуры;

6) объекты авиационной инфраструктуры;

7) объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

8) метрополитены;

9) морские порты, за исключением объектов инфраструктуры морского порта, предназначенных для стоянок и обслуживания маломерных, спортивных парусных и прогулочных судов;

10) утратил силу;

10.1) тепловые электростанции мощностью 150 мегаватт и выше

11) опасные производственные объекты, подлежащие регистрации в государственном реестре в соответствии с законодательством Российской Федерации о промышленной безопасности опасных производственных объектов:

а) опасные производственные объекты I и II классов опасности, на которых получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные вещества;

б) опасные производственные объекты, на которых получаются, транспортируются, используются расплавы черных и цветных металлов, сплавы на основе этих расплавов с применением оборудования, рассчитанного на максимальное количество расплава 500 килограммов и более;

в) опасные производственные объекты, на которых ведутся горные работы (за исключением добычи общераспространенных полезных ископаемых и разработки россыпных месторождений полезных ископаемых, осуществляемых открытым способом без применения взрывных работ), работы по обогащению полезных ископаемых.

Теперь ответ на возможный вопрос: «А почему вы добровольно не вступите в СРО, ведь это повышает престиж и доверие». Для вступления в СРО, вид этого СРО должен совпадать с выполняемой деятельностью Центра «КРДэксперт», а именно: выполнение технических и экономических исследований, экспертиз и анализа на основе договоров с физическими и юридическими лицами, а также по поручению судебных учреждений и следственных органов.

Открываем Градостроительный кодекс РФ (http://docs.cntd.ru/document/901919338) статья 55.3 «Виды саморегулируемых организаций», где установлено, что СРО могут быть только трех видов:

1) саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания;

2) саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;

3) саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.

( Примечание. Под «лицами» подразумеваются юридические лица, т.е. организации ).

Центр «КРДэксперт» не выполняет (не осуществляет) инженерные, геологические изыскания, не выполняет проектные работы или подготовку проектов, в том числе экспертизу проектов, не выполняет строительство (строительные работы). Поэтому даже при желании НЭЦ «КРДэксперт» не может вступить в СРО, ввиду отсутствия в Градостроительном кодексе РФ обязательного СРО для юридических лиц, осуществляющих технические и экономические исследования, анализ, экспертную деятельность.

Кроме рассмотренных выше СРО для юридических лиц, существуют ещё СРО для физических лиц определённых экспертных специальностей. Для этих экспертов-специалистов членство в СРО является обязательным, иначе они не имеют права выполнять экспертизы. Подробнее об этом вы можете прочитать на следующей странице сайта.

Следует учитывать, что Саморегулируемая организация (СРО) обязательно должна быть включена в Государственный реестр саморегулируемых организаций — согласно Федеральному закону от 01.12.2007 №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» статья 3 п.6: «Некоммерческая организация приобретает статус саморегулируемой организации с даты внесения сведений о некоммерческой организации в государственный реестр саморегулируемых организаций и утрачивает статус саморегулируемой организации с даты исключения сведений о некоммерческой организации из указанного реестра» (http://docs.cntd.ru/document/902074540).

Причем в законе отсутствует требование, что в случае исключения из реестра (или при не включении в реестр) организация должна убрать из своего наименования словосочетание «саморегулируемая организация» — поэтому статус организации (является ли она действующей СРО) необходимо проверять по реестру.

Государственный реестр СРО для организаций ведет ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА по экологическому, технологическому и атомному надзору http://sro.gosnadzor.ru (см. скриншот ниже). На этой странице вы можете убедиться, что отсутствует СРО, соответствующее деятельности Центра «КРДэксперт», осуществляющего анализ, технические, экономические и экспертные исследования.

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г.

Регистрационный N 10040

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

ООО «Северо-западное проектно-экспертное бюро» имеет возможность выполнять качественно и на должном уровне, в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки (ФСО 1, 2, 3), утверждёнными Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № №254, 255 и 256, любые работы по оценке всех видов имущества в различных целях (оценка при оформлении банковского кредита, в целях страхования, купли-продажи, а также составление смет на строительство, оценка ущерба и т.п.).

Наши специалисты имеют все необходимые документы, позволяющие предоставлять заказчикам полный спектр услуг:

  • Оценка стоимости бизнеса (оценка стоимости предприятия и пакетов акций, в том числе в целях приватизации);
  • Оценка арендной платы за жилые и нежилые помещения;
  • Оценка недвижимости в СПб и др. городах, оценка земельных участков;
  • Оценка имущественных вкладов в уставный капитал;
  • Оценка машин и оборудования (в том числе автотранспорта);
  • Оценка речных и морских объектов (кораблей, судов, сооружений и т.д.);
  • Переоценка основных фондов предприятий;
  • Оценка для целей исполнительного производства;
  • Оценка ущерба (при заливе, пожаре, разрушениях и т.д.);
  • Экспертиза и составление смет на строительство в СПб и др. городах

Отчеты, выполненные нашими специалистами, являются документальным подтверждением стоимости имущества и могут быть использованы:

  • для принятия инвестиционных решений;
  • при кредитовании (получении кредитов) под залог имущества (мы имеем опыт сотрудничества с рядом крупнейших банков по оценке залогового обеспечения кредитов);
  • при проведении переговоров о цене сделки купли-продажи;
  • при оплате имуществом акций акционерных обществ, при обязательном выкупе акций по требованию акционеров;
  • при проведении процедур банкротства, арбитражного управления и т.д.;
  • для оптимизации налогооблагаемой базы (по налогам на имущество, на прибыль и на добавочную стоимость) при про ведении переоценки основных фондов или при реализации имущества (в том числе по цене, меньшей, чем остаточная стоимость);
  • при создании, реорганизации, ликвидации предприятий;

Также мы оказываем консалтинговые услуги по следующим основным направлениям:

  • оценка всех видов активов;
  • разработка бизнес-планов и инвестиционных проектов

Гражданская ответственность по работам в оценочной деятельности ООО «Северо-западное проектно-экспертное бюро» застрахована в ОСАО «ИНГОССТРАХ».

Организации располагает квалифицированными кадрами с большим опытом работы в оценочной деятельности. Оценщики нашей компании являются членами Российского общества Оценщиков.

Таким образом, Вы вполне можете доверить сотрудникам компании проведение таких операций, как: оценка стоимости предприятия, оценка стоимости бизнеса (оценка рыночной стоимости бизнеса), оценка недвижимости (оценка стоимости недвижимости), составление смет на строительство (составление смет в строительстве) и многие другие процедуры, в основном касающиеся территории Санкт-Петербурга и области. По согласованию проводим данные операции и в других городах.

ООО «Северо-западное проектно-экспертное бюро» имеет возможность выполнять качественно и на должном техническом уровне, в соответствии с Правилами Российского Речного и Морского Регистров, разработку технической документации на строительство, переоборудование и модернизацию судов.

Информация о видах проектно-конструкторскux работ выполняемых ООО «Северо-западное проектно-экспертное бюро»:

  • проектирование судов, плавучих объектов;
  • ведомостей, материалов и изделий;
  • разработка проектов переоборудования и ремонта судов, плавучих объектов, составление
  • расчеты прочности судов, плавучих объектов;
  • проведение кренования судов; расчеты крутильных колебаний;
  • расчеты остойчивости и непотопляемости судов, плавучих объектов;
  • составление и анализ, бизнес-планов, смет судостроительных, судоремонтных, работ;
  • оказание экспертных услуг в области судостроения и судоремонта.

Мы располагаем квалифицированными научными и инженерно-техническими кадрами. Организацией накоплен значительный опыт в проектирования как новых судов и плавучих объектов, так и переоборудования старых.

10.12.2018 года получено Свидетельство о признании Российского Речного Регистра № CЗФ566, которым удостоверяется, что Российский Речной Регистр признает за ООО «Северо-западное проектно-экспертное бюро», г. Санкт-Петербург возможность выполнять качественно и на должном техническом уровне в соответствии с Правилами Российского Речного Регистра разработку технической документации на строительство, переоборудование и модернизацию судов.

14.12.2015 года получено Свидетельство о соответствии предприятия требованиям Российского Морского Регистра Судоходства № 15.10393.381, которым удостоверяется, что Российский Морской Регистр Судоходства признает за ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро», возможность выполнять качественно и на должном техническом уровне в соответствии с Правилами РМРС разработку технической документации в области строительства, переоборудования, модернизации судов и изготовления материалов и изделий судового назначения, а также оказывать экспертные услуги по экспертизе технической документации и принимаемым при её разработке техническим решениям.

Наша компания помимо услуг по разработке технической документации, оказывает услуги в организации судостроения и судоремонта, а также услуги по обеспечению снабжения судов.

Организацией наработаны прочные связи с рядом судостроительных и судоремонтных предприятий Санкт-Петербурга и Ленинградской области. (ООО «Нордстрой» — Шлиссельбург, Опытный завод, Невский судостроительный судоремонтный завод — Шлиссельбург, Судомеханический завод, Средненевский завод — п. Понтонный, Новоладожская верфь — г. Новая Ладога, Выборгский CCЗ, Северная Верфь, СпецТранс, РЭБ флота и т.д.

Таким образом, если Вы услышите слова: «оценка недвижимости в Санкт-Петербурге», «составление сметы», «составление смет на строительство», Вы знаете, какая компания справляется с подобными задачами лучше всех — это оценочная компания ООО «Северо-западное проектно-экспертное бюро».

Мы ждем Вас! Обращайтесь!

Наши преимущества !!!

Обязательные требования к проведению оценки объектов недвижимости

Шестакова Е. В., эксперт ООО «Аудиторской фирмы «БИЗНЕС-СТУДИО»

Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Общие подходы к оценке объектов недвижимости

В соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего – определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, рыночная стоимость имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.

Рыночная стоимость — Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

При проведении оценки должны быть описаны:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

  • быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

  • быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

  • быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

  • быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.

Таблица

Подходы к оценке объектов недвижимости

Подход

описание

Доходный подход

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Сравнительный подход

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Затратный подход

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это.

Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.

В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход.

При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта. Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) — это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя

1 331 712+239 708=1 571 420 руб.

Стоимость нужно рассчитать с учетом износа:

Определение величины физического износа

Таблица

Конструктив-ные элементы

Удельный вес конструк-тивных эле-ментов к стоимости здания, %

Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания)

Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, %

Удельный вес конструктив-ных элементов к стоимости здания, руб.

Степень износа элементов установлен-ная при обследова-нии, %

Средневз-вешенный процент износа, руб.

Фундаменты

1,0

47 143

11 786

Стены и перегородки

1,0

439 998

109 999

Перекрытия

1,0

219 999

55 000

Крыша

1,0

31 428

7 857

Полы

1,0

188 570

18 857

Проемы

1,0

188 570

18 857

Отделочные работы

1,0

157 142

31 428

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

1,0

251 427

25 143

Прочие работы

1,0

47 143

7 071

ИТОГО:

100,0

1 571 420

18,2%

285 998

Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа:

1 571 420

285 998

=

1 285 422

руб.

Функциональный износ:

В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам
недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа.

Экономический износ:

Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.

Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

1 285 422 руб.

Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом.

Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин

Годы

Расчет стоимости объекта на конец периода

Площадь, кв.м.

42,50

42,50

42,50

42,50

42,50

42,50

Вероятная арендная ставка в год, руб.

Потенциальный валовой доход, руб.

Коэффициент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Действительный валовой доход (ВД), руб.

Расходы на управление, руб.

Налоги (2,2% ВС), руб.

Капрезервы (30% ПВС), руб.

Страховка (0,4% ВС), руб.

Эксплуатационные расходы всего, руб.

Чистый экономический доход, руб.

Ставка капитализации

14,98%

Стоимость имущества в конце периода, руб.

Денежный поток, руб.

Ставка дисконтирования

0,1491

0,1491

0,1491

0,1491

0,1491

14,91%

Коэффициент дисконтирования

0,8702

0,7573

0,6590

0,5735

0,4991

0,4991

Компоненты чистой текущей стоимости, руб.

Чистая текущая стоимость объекта, руб.

1 084 000

Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб.

В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таблица

Объект

Количество не введенных поправок

Удельный вес в общем количестве не введенных поправок

Скорректи-рованная цена 1 кв.м., руб.

Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб.

Объект-аналог №1

0,250

25705,62

6 426,41

Объект-аналог №2

0,250

34138,75

8 534,69

Объект-аналог №3

0,250

31910,94

7 977,74

Объект-аналог №4

0,250

35048,48

8 762,12

Итого:

0,00

31 700,95

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.

Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль

Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб.

Один миллион триста сорок семь тысяч рублей

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

С учетом трех подходов стоимость объекта составляет:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей

Средний показатель равен: 1 238 807 рублей

При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.

  1. Затратный подход

Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.

При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.

  1. Доходный подход

В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.

  1. Сравнительный подход

В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.

Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.

Новые требования к оценке объектов недвижимости

Новые требования установлены в приказе Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N 611.

Перечислим данные требования.

Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка.

Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости.

В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости.

В описании должны быть указаны:

— состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

— характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

— права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

— затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

— убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

— затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений.

В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно.

Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов.

Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке.

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

— данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

— данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

— сметных расчетов;

— информации о рыночных ценах на строительные материалы;

— других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, определены более конкретные требования к оценке недвижимости.

В заключение нужно отметить, что и оценщикам и клиентам нужно учитывать как ранее установленные подходы в оценке, так и новые требования, предъявляемые к оценке недвижимости. Например, нельзя произвольно взять затраты на создание объектов капитального строительства, нужно обосновать такие данные либо сметами, либо информацией в строительных контрактах. Определены четкие критерии использования и доходного и сравнительного подходов. А это означает, что и клиенты должны более требовательно относиться к отчетам и оценщики максимально учитывать новый стандарт. Кроме того, важно, что судебная практика тоже может поменяться с учетом новых обязательных требований к оценке. Поэтому если какие-то требования не учтены, то имеется вариант признания отчета недействительным.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *