Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс

1. Что такое ЕНК?

3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи.

6. Государственная регистрация прав на ЕНК.

1. Что такое ЕНК?

Единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) ЕНК является объектом недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН Росреестром.

ЕНК представляет собой сравнительно новую законодательную конструкцию, которая была введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.10.2013.

Конструкция единой вещи является наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот.

При введении в гражданско-правовой оборот единого недвижимого комплекса возобладала концепция приоритета земельного участка как основы сложного комплекса — объекта недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации была реализована модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем иного недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка не должно осуществляться без находящегося на нем объекта недвижимости.

2. Признаки ЕНК

Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

  • неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.).
  • расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

При этом соблюдение требований о расположении указанных объектов на одном земельном участке не обязательно, части ЕНК (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Судебная практика

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

(п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

ЕНК может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.) (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2015 № Ф01-50/2015 по делу № А43-16520/2012, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).

В отличие от ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественного комплекс), норма о едином недвижимом комплексе не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.

Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится ЕНК, не является частью единого недвижимого комплекса (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе», Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2015 № Ф06-21815/2013 по делу № А12-29025/2014).

3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

  • составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
  • неделимые вещи не подлежат разделу в натуре;
  • обращение взыскания на неделимую вещь возможно только в целом, кроме случаев, установленных законом или судебным актом.

Из ранее сказанного следует, что после государственной регистрации права на ЕНК его преобразование (раздел) на самостоятельные объекты недвижимости невозможен, т.е. впоследствии ЕНК не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).

Подробнее…

При решении вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс собственникам необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Росреестра от 01.04.2014 14-исх/03596-ГЕ/14).

Данное разъяснение трудно понять иначе, чем запрет собственнику имущества, который зарегистрировал право на ЕНК, разделить его на составные части, имеющие статус самостоятельных объектов недвижимости, либо исключить из него отдельные объекты, а равно включить в него дополнительные составные части.

4. Раздел ЕНК

ЕНК — неделимый объект. Сейчас его никак, ни при каких обстоятельствах невозможно поделить (см. Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222 по делу № А40-16393/2015). Но иногда это просто необходимо в силу внешних обстоятельств, например, раздел имущества супругов при расторжении брака.Как осуществить раздел имущества, если всё имущество — это ЕНК? Конечно, судебная практика знает выход

Судебная практика

При разводе супруги стали делить совместно нажитое имущество, которого оказалось немало. Среди этого имущества оказался и ЕНК. Принимая во внимание, что комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован как целостный имущественный комплекс (ЕНК), суд правильно определил, что к нему применяются положения ст. 133.1 ГК РФ о недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Суд указал, что раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость. Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества. Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется. Учитывая, что стоимость имущественного комплекса в целом сопоставима со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, суд выделил указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения, — другому (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 06.09.2016 № 33-6430/2016.

Свежим примером из практики «стопора» в разделении ЕНК является дело о попытке раздела линейного объекта (ЕНК) — ливневой канализации (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 N Ф05-13070/2017 по делу N А41-82277/16). Отказывая в удовлетворении заявленных требований о разделе, суды исходили из тех обстоятельств, что заявленный к разделу объект в силу ст. 133.1 ГК РФ является неделимой вещью, регистрация в ЕГРП прав как на сооружение, а именно канализацию ливневую, также в силу ст. 133.1 ГК РФ подтверждает неделимость вещи.

Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта 2015 г. № ОГ-Д23-3755, суды также указали, что из ст. 133 ГК РФ следует, что раздел магистрального линейного сооружения может сделать невозможной его последующую эксплуатацию в соответствии с исходным назначением. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.

В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал. Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2017 г., Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 г. по делу № А41-82277/16), а дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 № Ф05-13070/2017 по делу № А41-82277/16). Как будет решено данное дело при новом рассмотрении, пока не ясно.

5. Обращение взыскания на ЕНК

Зачастую взыскатель хотел бы обратить взыскание на ЕНК в рамках исполнительного производства, но бывает, что судебный пристав-исполнитель не может это сделать по объективным причинам, обращая взыскание исключительно на те объекты, которые указаны в исполнительных листах (решение от 06.07.2017 Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2а-3039/17).

Обратив взыскание на отдельные объекты в составе ЕНК, судебный пристав-исполнитель создает тем самым предпосылки для возникновения спора между разными собственниками отдельных частей единого недвижимого комплекса.

6. Государственная регистрация прав на ЕНК

Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является ЕНК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.06.2016 Ф04-2295/2016 по делу № А70-6339/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 12.09.2016 № 304-КГ16-10647 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2016 № Ф05-16210/2016 по делу № А41-94845/15, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2017 № Ф06-17187/2016 по делу № А57-5299/2015).

Государственный кадастровый учет (далее — ГКУ) и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о недвижимости).

Основанием для ГКУ ЕНК является технический план (1), который подготавливается кадастровым инженером. Технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его ГКУ, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости;

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ части или частей таких объектов недвижимости;

3) новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана (2) соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение ЕНК на земельном участке. Технический план (1) ЕНК содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях.

Контур ЕНК представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

Сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и его площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации.

Подготовка технического плана (1) на ЕНК состоит из следующих этапов:

  • предоставление заказчиком проектной документации;
  • составление договора подряда на выполнение работ;
  • полевой выезд, результатом которого станут все необходимые для отображения в техническом плане замеры;
  • оцифровка полученных замеров, получение сведений из ЕГРН, которые будут использоваться в качестве исходных данных для подготовки технического плана;
  • подготовка технического плана для представления его в орган регистрации права.

Согласно статье 8 Закона о недвижимости в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Например, для ЕНК в ЕГРН не вносятся сведения об основной характеристике и ее значении.

Единый недвижимый комплекс готовят к оформлению. Минэкономики описало порядок его формирования

Минэкономики завершило разработку механизма создания единого недвижимого комплекса — совокупности принадлежащих одному лицу объектов недвижимости, которые можно будет регистрировать как единое целое. Одновременно с этим ведомство предлагает уточнить статус линейных объектов — сейчас компании тратят значительные средства на их оформление в качестве «недвижимости». Теперь железные и автомобильные дороги, а также линии передачи и иные линейные объекты будут признаны неотделимыми улучшениями земельного участка.

Минэкономики разработало законопроекты о порядке формирования единого недвижимого комплекса, который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица,— у граждан появится возможность его регистрации в качестве одного объекта. Документы были опубликованы ведомством на портале regulation.gov.ru.— как пояснил “Ъ” глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, сейчас они находятся на согласовании. Поправки должны вступить в силу с 2019 года.

Гражданский кодекс определяет только понятие единого недвижимого комплекса — оно включено в него в 2013 году и подразумевает совокупность зданий, сооружений, иных вещей (например, линейных объектов), объединенных единым назначением и неразрывно связанных (физически или технологически) или расположенных на одном земельном участке. Минэкономики же в своих проектах описывает регулирование оборота ЕНК.

Единый недвижимый комплекс образуется и прекращает существование с момента госрегистрации по заявлению собственника. Он может быть предметом ипотеки — в таком случае право залога распространяется на все включенные в его состав объекты. Если здания на участке (или участок и здания) находятся в собственности разных лиц, комплекс не может быть создан — для его оформления потребуется учреждение общей долевой собственности. Законопроект также допускает возможность разделения комплекса как полностью, так и частично. Раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава ЕНК (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении существования самого комплекса. При этом раздел комплекса на помещения или машино-места не допускается.

Как отмечает руководитель проектов АКГ «МЭФ-Аудит» Александр Овеснов, полезным такой механизм будет в основном для владельцев дачных и загородных домов — будет облегчен оборот таких объектов (единый договор купли-продажи, единая запись в ЕГРП). Однако у собственника в дальнейшем могут возникнуть сложности — если он захочет возвести на своем участке еще одно здание или продать какие-то из имеющихся. Как подчеркивает юрист, ЕНК не будет очень распространен. «Велико количество зданий, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и зданий, фактически разделенных на отдельные помещения, у которых различные собственники»,— говорит он.

Минэкономики отдельно оговаривает: линейные объекты (дороги, кабели связи, трубопроводы), расположенные на участке, но принадлежащие другому лицу, в единый недвижимый комплекс не включаются — для их размещения и обслуживания может быть установлен сервитут. Из нескольких линейных объектов в собственности одного лица может быть создан отдельный недвижимый комплекс (если в него входит хотя бы один земельный участок), однако участки, необходимые для эксплуатации объектов, но не принадлежащие их собственнику, в него не включаются.

Уточняется и правовой статус самих линейных объектов — Минэкономики предлагает считать их «неотделимыми улучшениями земельного участка». Как отмечает Алексей Бутовецкий, многие объекты, сведения о которых внесены в ЕГРН (например, кабели связи, линии электропередачи), однозначно нельзя назвать недвижимостью, но компании тратят значительные средства на их оформление как недвижимости. «В итоге платит за это потребитель услуг — из-за того, что затраты ложатся в тарифы»,— подчеркивает он, добавляя, что потребители также вынуждены ждать подключения, пока объект не будет оформлен как недвижимость.

К неотделимым улучшениям земельного участка также предлагается отнести железные и автомобильные дороги. Как отмечает Александр Овеснов, прямое указание на то, что они являются не объектами недвижимости, «должно положить конец спорам о возможности регистрации права собственности на автодороги как самостоятельные объекты и возможности участия их в гражданском обороте обособленно». По его словам, до сих пор встречаются ситуации, когда на основе некоторых старых ведомственных актов называют сооружениями даже временные грунтовые дороги.

Евгения Крючкова

Таунхаусам дадут особый статус

В своих законопроектах Минэкономики также предлагает определить правовой статус домов блокированной застройки (так называемых таунхаусов). Как рассказывает глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, «сегодня не только закон, но и даже судебная практика расходится во мнении о том, считать ли дома блокированной застройки многоквартирными или нет». По его словам, такая неопределенность порождает проблемы с общим имуществом, вызывает споры между соседями.

Так, в проекте ведомства предлагается предусмотреть в Жилищном кодексе отдельный вид жилого здания — блокированный жилой дом. Под ним в документе предусматривается жилое здание, образованное из дома блокированной застройки, которое имеет общую стену без проемов с соседним таким же домом, а также свой выход на участок, на котором расположено такое здание. Для собственников таких домов предусматриваются ограничения — они не могут проводить реконструкцию, переводить жилые помещения в нежилые, а также сносить дом без согласия собственников соседних блоков.

Раздел таких домов проводится по смежным стенам — выделение такой доли (в праве общей долевой собственности на блокированный дом) и регистрации права собственности на нее допускается только по соглашению с другими участниками долевой собственности. Если такого соглашения не будет — на основании решения суда.

«Конкретизация статусов блокированных домов представляется правильным решением»,— говорит юрист HEADS Consulting Александра Елизарова. Эта категория построек не относится ни к одной из известных категорий помещений, подчеркивает она, поэтому «собственники были предоставлены сами себе и занимались оформлением статуса по собственному усмотрению и предпочтению».

Опубликовано газетой «КоммерсантЪ» 6 октября 2017 года.

В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции

October 22, 2013 — 4:06am | administrator

С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные. Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). Судебная практика по этому вопросу также не была единой — арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1. Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

ЦИТАТА: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.

При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект.

Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые

и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс. В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4). В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) предусматривалось введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов. В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи. Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь.

Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

ЦИТАТА: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о ролиземельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса.

Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы). Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы. Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения. В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи относит к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 8). Термин «линейно-кабельные сооружения» определяется в законе как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое. При этом они должны быть соединены физическими цепями (кабелями), имеющими одновременно следующие признаки:

— наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

— предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

— наличие протяженности (длины).

Градостроительный кодекс РФ понимает под такими объектами линии электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения), линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. (ст. 1 п. 11).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) устанавливает единственный критерий для определения линейного объекта — сложная или неделимая вещь (п. 1 ст. 9).

На практике при обращении в уполномоченный орган за регистрацией права собственности на вновь возведенный линейный объект заявители зачастую получали отказ и были вынуждены обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на антенные сооружения площадок ПКУ. Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на эти сооружения, сославшись на то, что представленный кадастровый паспорт не позволяет определить указанные в нем антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями). Общество оспорило отказ Росреестра в суде. Арбитражный суд удовлетворил требование заявителя, указав, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны. Кроме того, суд указал, что использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу № А40-6408/11- 145-72).

В другом деле арбитражный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на кабельную линию. Суд пришел к выводу, что данное сооружение является сложной вещью, прочно связано с землей, ввиду чего отсутствует возможность его перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу № А51- 13589/2011).

Во-вторых, рассматриваемые изменения однозначно упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов. В настоящее время права на такие объекты оформляются посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Такой подход в большинстве своем поддерживают и суды.

В-третьих, возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей единой сложной вещью имеет большое значение при приобретении прав на землю

в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, например, при обосновании размера предоставляемого земельного участка. Ранее собственники таких объектов должны были в судебном порядке доказывать, что совокупность разнородных элементов, в том числе движимых, объединенных общим функциональным назначением, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходим весь земельный участок, а не только его часть, занятая недвижимостью.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия со стороны управления Росимущества. Дело в том, что управление не приняло в установленный ст. 36 Земельного кодекса РФ срок решение о предоставлении обществу земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу. Росимущество считало, что общество не представило документов, обосновывающих необходимость предоставления для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 44 473 кв. м земельного участка площадью 107 932 кв. м. Суд встал на сторону заявителя и удовлетворил требования общества, аргументировав тем, что помимо зданий и сооружений на указанном земельном участке были расположены линии электропередач, линии связи, трубопроводы, автодороги, проезды, площадки и тротуары, территория завода по периметру ограждена забором. Суд пришел к выводу, что названное имущество представляет собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования завода (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2012 по делу № А52 -3960/2011).

В другом случае обществу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под комплексом зданий и сооружений рынка (административно-торговый центр, контейнеры, кафе, лотки для торговли, туалет, ограждение рынка и автомобильная стоянка с асфальтовым покрытием). Управление Росимущества ссылалось на отсутствие у общества единого свидетелства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество как единый имущественный комплекс. Суд признал такой отказ незаконным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2006 по делу № А70-1028/9-2005).

В одном из дел Президиум ВАС РФ также указал, что сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов (объектов недвижимости и иных), объединенных общим функциональным назначением. При этом регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не влияет на его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией. В этом деле Президиум ВАС РФ указал, что к подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы (постановление от 20.10.2010 по делу № А56-50083/2008).

Еще одним плюсом легализации термина «единый недвижимый комплекс» является то, что при объединении нескольких движимых и недвижимых вещей в единый имущественный комплекс становится невозможным признание права собственности на одну из них за третьим лицом.

ПРАКТИКА. Общество предъявило иск о признании права собственности на строения, входящие в единый комплекс, как на самостоятельные объекты недвижимости, сославшись на то, что оно своими силами произвело их строительство. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в том числе по причине того, что возведенные истцом постройки и сооружения имеют

хозяйственный вспомогательный характер, предназначались для качественного улучшения функциональных характеристик основного объекта с точки зрения его благоустройства и эффективности использования. Это указывает на неразрывный характер эксплуатации названных объектов как единого комплекса (решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2007 по делу № А26-1751/2007).

При анализе положений ст. 133.1 ГК РФ возникают и некоторые вопросы, ответов на которые в законодательстве пока не содержится. Например, не совсем ясно, какой документ будет отражать все материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса. Можно ли считать таковым технический паспорт? В настоящее время законодательством предусмотрена подготовка технических паспортов линейно-кабельных сооружений связи. В этих документах отражается информация о расположении линейно-кабельного сооружения, его общие характеристики (протяженность или площадь, количество необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, количество кабельных переходов через водные преграды, протяженность кабельной канализации в километрах, количество кабельных смотровых устройств (телефонных колодцев)). Эти требования содержатся в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», а также в приказе Мининформсвязи России от 02.08.2005 № 90 «Об утверждении Инструкции по заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи».

Также не вполне понятно, каков будет механизм признания группы вещей единым недвижимым комплексом. Для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно гибким и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственник имущества может не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.

Пока нет ясности и относительно того, как будет поименован в свидетельстве о регистрации права единый недвижимый комплекс. Возможно, такое свидетельство будет содержать перечень объектов, входящих в состав комплекса, аналогично тому, как свидетельство о праве собственности на помещение содержит на обороте перечень комнат, входящих в состав этого помещения.

В любом случае успех рассматриваемых нововведений зависит прежде всего от того, насколько быстро и качественно в действующее законодательство будут внесены изменения, связанные с появлением такого нового объекта прав, как единый недвижимый комплекс.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПРИЗНАЕТ КОМПЛЕКС ЕДИНЫМ, ЕСЛИ ВЕЩИ ИСПОЛЬЗУЮТСЯ ДЛЯ ОДНОЙ ЦЕЛИ

Ранее действовавшему законодательству не был известен в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, в связи с чем возникали определенные трудности в признании совокупности вещей единой сложной вещью. При этом наличие в законодательстве такого объекта вещных прав, как предприятие, ситуацию

не упрощало. Как показывает практика, данная конструкция фактически не используется. Кроме того, в определении понятия «предприятие» акцент ставится не столько на имущественной составляющей, сколько на производственной, где основное значение имеет круг клиентов и обязательства собственника предприятия, связанные с его деятельностью.

Тем не менее, несмотря на это, судебная практика исходила из того, что при определенных обстоятельствах несколько взаимосвязанных вещей могут образовывать единый имущественный комплекс. В судебных актах также встречаются попытки определить условия для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий назывались:

— наличие единого хозяйственного назначения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 по делу № А43-5163/2011);

— наличие у вещей единого функционального назначения, которое позволяет им образовывать инфраструктуру, предназначенную для производства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу № А46-3472/2011);

— связанность единым технологическим процессом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 по делу № А51 1888/2007);

— возможность обеспечивать единый технологический процесс (определение ВАС РФ от 02.08.2012 по делу № А51-4475/2011);

— участие в едином неделимом производственном процессе (определение ВАС РФ от 21.02.2013 по делу № А40-17239/12-121-174).

В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.02.2006 по делу № А82-18908/05-1 07-12).

Также в судебной практике встречается мнение о необходимости государственной регистрации имущественного комплекса в качестве единого, неделимого объекта недвижимого имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу № АЗЗ-544/2010).

Как видно, во главу угла ставится именно единое назначение вещей, возможность их использования для достижения общей цели.

Ссылка на публикацию.

01.10.2013 года вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 года № 142-ФЗ. Согласно Закона вводится новое понятие объекта вещных прав – единый недвижимый комплекс. Так, как определено в новой редакции ст. 133.1 ГК РФ, недвижимой вещью, которая участвует в обороте в качестве единого объекта, теперь может являться единый недвижимый комплекс.

Такой комплекс в Законе обозначен как совокупность зданий, сооружений и других вещей, которые объединены единым назначением и физически или технологически прочно связаны между собой, в том числе линейных объектов (например, линий электропередачи, железных дорог, трубопроводов и др.), или находящихся на одном земельном участке, в том случае, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется информация о регистрации права собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

Конечно первоочередной целью нововведения было упрощение проблемы оборота и отнесения к недвижимому имуществу различных комплексных инфраструктурных объектов (например, объектов энергетики, транспорта, связи, коммунальных объектов и т.д.), которые могут включать в себя множество отдельных объектов, как движимых, так и недвижимых, оформить которые раньше было можно только путем регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Речь идет о таких распространенных, но нестандартных объектах, как линейные объекты, а также другие объекты, которые являются едиными с точки зрения технологии, но не признаются зданиями, строениями и сооружениями в обычном понимании, и, кроме того, имеют в составе не только недвижимое по своей сути, но и движимое имущество (например, это могут быть системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

До сих пор данная проблема разрешалась различными способами.

Иногда это находило свое отражение в отраслевом законодательстве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 года N 126-ФЗ «О связи» недвижимым имуществом признаются линейно-кабельные сооружения связи. Под определением «линейно-кабельные сооружения» понимается совокупность различных недвижимых вещей, которые технологически образуют единое целое, соединенных движимым имуществом – кабелем (физическими цепями). При они должны одновременно иметь несколько признаков:

• функциональная и технологическая взаимосвязь;

• общее целевое назначение для размещения кабеля связи;

• протяженность (длина).

Линейно-кабельное сооружение – это также объект недвижимости, который создан или приспособлен для размещения кабеля связи, при этом он функционально и технологически не взаимосвязан и не образует единое целое с иными объектами связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 года N 68).

В иных случаях судами такие объекты квалифицировались как недвижимое имущество по результатам проведения анализа технических характеристик данных объектов и нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.

Как пример можно привести сложившуюся судебную практику по определению канализационных сетей как недвижимого имущества, под которыми понимается система траншей, колодцев и иных стационарных элементов, которые находятся в земле и прочно с ней связаны. Переместить такие элементы, не причинив им ущерба, не представляется возможным. См., например, Определение ВАС РФ от 14.01.2011 года N ВАС-18117/10 по делу N А73-4451/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 года N Ф03-5981/2010 по делу N А73-1868/2010, Кассационное определение Магаданского областного суда от 13.12.2011 года N 33-1362/11 по делу N 2-1810/11.

Суды в подробных случаях делали выводы, опираясь в том числе на положения нижеуказанных документов: Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 года N 167, Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, а также ГОСТ 25150-82 «Канализация. Термины и определения».

Такая же правовая позиция сформировалась и по отношению к определению линий электропередач как недвижимого имущества (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 года по делу N А48-759/2011).

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, к единому недвижимому комплексу относятся все положения о неделимых вещах. При этом в силу ст. 133 ГК РФ в новой редакции неделимая вещь идет в обороте как единый объект вещных прав.

Интересно, что в судебной практике несколько зданий, строений и сооружений основного либо вспомогательного назначения, которые между собой технологически связаны, квалифицируется как единый объект. Этот вопрос часто возникает при спорах, касающихся приватизации земли в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и является существенным для определения общей площади земельного участка, который необходим для использования всех этих объектов, что очень важно для осуществления права на приватизацию земли.

Например, Президиум ВАС РФ 20.10.2010 года вынес Постановление N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 указано, что в тех случаях, когда сооружение основного назначения и сооружение вспомогательного назначения являются единым объектом, состоящим из разнородных элементов, у которых общее функциональное назначение, то эти сооружения признаются единым неразрывно связанным с землей сооружением, состоящим из объектов недвижимости, которые носят вспомогательный характер. Государственная регистрация прав на отдельные объекты не является препятствием для приватизации земли, находящейся под территорией всего обозначенного единого объекта.

Необходимо отметить, что при рассмотрении дел в суде встречаются случаи, когда суд фактически определял линейный объект в качестве неделимой вещи. Ярким примером тому служит принятое 11.03.2010 года по делу N А48-2848/2009 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в котором линейно-кабельные сооружения связи (или один из линейных объектов) были определены как индивидуально-определенная вещь, т.к. ее конструктивные элементы не имеют самостоятельного значения и не могут быть истребованы отдельно от вещи, составными частями которой они являются.

Обращаем внимание, что в соответствии с Проектом рассматриваемого Закона (на этапе его принятия во втором чтении) планировалось частичное введение и осуществление такого принципа как «единство объекта недвижимости», в соответствии с которым обычные для системы права России объекты недвижимости (здание, строение и сооружение) на самом деле таковыми не являются, а определяются только в качестве принадлежности или улучшения земельного участка, на котором они расположены.

Не следует забывать, что еще в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы), указывалось на то, что необходимо на законодательном уровне оформить правовую концепцию единого объекта недвижимости через квалификацию земельного участка в качестве основного элемента недвижимости, любых его строительные изменения при этом считались бы улучшениями земельного участка.

До сих пор в законодательстве РФ главенствовал иной, хотя и похожий принцип: а именно принцип единой судьбы земельного участка и неразрывно связанных с ним объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельным участком объекты следовали судьбе земельного участка, кроме установленных федеральными законами случаев.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *