Доля в праве собственности

В настоящей статье мы поговорим о компенсации за пользование долей квартиры, которая является одним из эффективных способов защиты прав собственника доли в квартире, в случае лишения его права пользования принадлежащим ему имуществом. Компенсация за пользование долей в квартире наиболее актуальна для собственников долей в однокомнатной квартире, поскольку другие способы защиты (вселение или нечинение препятствий в праве пользования квартирой) здесь могут просто не работать.

Представим себе ситуацию, имеется однокомнатная квартира, которая принадлежит на праве общей долевой собственности посторонним людям, которые, например, стали сособственниками в результате наследования или раздела имущества бывших супругов. Как правило, квартирой пользуется один из сособственников и члены его семьи.

Другой сособственник лишен возможности пользоваться принадлежащей ему на праве собственности долей (у него могут отсутствовать ключи от новой двери, в квартиру его могут просто не пускать). В такой ситуации сособственник как правило обращается в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи.

В суде собственника может ждать разочарование, так как суды зачастую отказывают в подобных исках, поскольку определить порядок пользования однокомнатной квартирой нельзя. Вот и получается, что один сособственник не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему имуществом, при этом еще оплачивает коммунальные услуги, а другой сособственник единолично пользуется всей квартирой, ничего не предоставляя взамен пользования чужой долей. Устранить такую несправедливость призвана компенсация за пользование долей квартиры.

Возможность взыскания компенсации за пользование долей в квартире предусмотрена частью 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которой участник долевой собственности, не имеющий возможности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Для взыскания компенсации за пользование долей квартиры необходимо доказать два обстоятельства: во-первых, факт невозможности предоставления в пользование сособственника части общего имущества соразмерно его доле, во-вторых, факт использования спорной долей иным сособственником. Как правило данные обстоятельства доказываются решением суда, которым отказывается во вселении или определении порядка пользования общей квартирой.

Размер компенсации определяется оценочным отчетом об определении среднерыночной арендной платы за пользование квартирой. Компенсация рассчитывается путем умножения стоимости ежемесячной арендной платы за квартиру на размер доли.

Компенсацию за пользование долей квартиры можно взыскать за прошлый период, с момента лишения истца права пользования принадлежащей ему долей квартиры (дата вступления в законную силу решения суда об отказе в иске о нечинении препятствий в пользовании квартирой), так и на будущий период, так как пользование всей квартирой носит длящийся характер, а компенсация подразумевает собой постоянные выплаты собственнику, который лишен возможности получить во владение конкретную часть имущества, со стороны других сособственников.

Право на взыскание компенсации за пользование долей квартиры не зависит от обеспеченности истца другим жильем.

Содержание

У адвоката Оксаны Вашановой имеется положительная практика взыскания компенсации за пользование долей квартиры. Если Ваши права, как собственника доли квартиры нарушены, обращайтесь за помощью.

Как признать долю незначительной, и выкупить через суд

Признание доли незначительной — эту информацию мы публикуем по многочисленным просьбам трудящихся! В народе определенно бытует мнение, что это возможно, и, более того, очень выгодно. Мы попытаемся полностью осветить эту тему. План такой:

Нормативно-правовая база;

Процедура;

Необходимые условия;

Выгода;

1. Нормативно-правовая база.

Условно, этот раздел можно разделить на два: Законодательная база и Судебная практика;

Законодательная база — это, прежде всего ст.252 ГК РФ, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли. Приводим ее полностью, но нас интересует только п.4 этой нормы права.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Однако следует заметить, что в данном вопросе судебная практика имеет главенствующую роль. Это подтверждается тем, что массовых случаев признания малозначительности и последующего выкупа долей, в судебной практике пока не было. Первый, известный на Федеральном уровне, случай принудительной выплаты компенсации за малозначительную долю произошел весной 2012 года. Однако случай этот имеет достаточно серьезные правовые оговорки, так что массовое применение такой аналогии представляется нам весьма затруднительным делом.

Само Определение Верховного суда по данному делу опубликовано в разделе НОВОСТИ.

2. Процедура.

Процесс это будет, само собой судебный и гражданский, кроме того, очень долгий и малоперспективный. Для начала, нужно подать исковое заявление в районный суд, по месту нахождения недвижимого имущества. Предметом иска будет признание права, основанием ст.252 ГК РФ. Подходящий текст искового заявления мы скоро опубликуем в разделе СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА.

3. Необходимые условия для выигрыша дела.

Исходя из определения Верховного суда РФ, который особенно подчеркнул тот факт, что разрешая право выкупа малозначительной доли по суду, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций, такое решение суд может вынести не всегда, а лишь при наличии конкретных обстоятельств. Тщательно проанализировав судебный прецедент, мы, вкратце, для Вас эти обстоятельства излагаем.

И так, суд примет решение в Вашу пользу, если:

Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно.

Выделить часть общего имущества Содольщику, соразмерно его доле, невозможно.

Содольщик никогда в спорную квартиру не вселялся.

Остальные Содольщики — ему посторонние люди.

Заключая договор, Содольщик знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры.

Бывший Содольщик этой квартирой не пользовался.

Содольщик, до предъявления ему иска о выкупе доли, в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию.

Таким образом, очевидно, что практически воспользоваться судебным решением по аналогии, невероятно трудно. Например, Содольщик успел подать иск о вселении, до подачи к нему иска о признании доли малозначительной, вот уже пункт № 7 вылетает из списка. Или, например, бывший Содольщик квартирой какое то время пользовался, вот уже минус пункт № 6. Или, к примеру, Содольщик на суде не признается, что знал про ситуацию с квартирой, тогда минус пункт № 5. У близкого родственника незначительную долю выкупить также не получится, пункт № 4 на этот случай есть. Не говоря о том, если есть возможность выделить изолированную комнату соразмерно части доли (сразу отпадают 1/2 в двушке, 1/3 в трешке, 1/4 в четырехкомнатном жилье), то отваливается самый важный пункт № 1.

Из всего перечисленного усматривается, что под карающий меч закона попадает совершенно ничтожная часть мелких долей в праве общей долевой собственности. От такого судебного прецента толка нет совершенно. Границы, в которые Верховный суд предложил попасть гражданам, чтобы выкупить небольшие доли квартир, совершенно узкие и, по нашему мнению, весьма хлипковатые. Их может поломать не то, что мало-мальски грамотный адвокат, а даже и сам ответчик-Содольщик, даже не прибегая к услугам специалистов, а просто начитавшись наших советов.

Да и все это откровенная туфта по сравнению с нижеследующим.

4. Выгода.

А из-за чего, собственно говоря, весь этот сыр-бор? Давайте-ка возьмем в руки калькулятор и пошевелим мозгами.

Для тех, кто сразу не полез в раздел НОВОСТИ, чтобы прочесть определение Верховного суда, докладываем, что суд поступил довольно справедливо в другом отношении. Так, при определении суммы выкупа малозначительной доли, судом была принята во внимание рыночная стоимость всего жилого помещения, определенная оценочной экспертизой, а не рыночная стоимость самой доли (согласитесь, что это существенная разница). Вот это и есть основная суть определения!!!

Рассмотрим пример.

4-х комнатная квартира площадью 80 кв.м в спальнике в Москве стоит, условно говоря, 8 млн.руб., стало быть суд присудит выкупить:

1/4 выкупить по малозначительности уже нельзя, т.к. можно комнату выделить изолированную. Если комнаты смежные, тогда за 2 млн. руб. выкупай пожалуйста))))

1/5 долю от нее за 1,6 млн.руб. забирай смело)))

1/6 долю от нее за 1/3 млн. руб. выкупай не греши)))

1/8 долю от нее за 1 млн.руб приобретай в собственность)))

Такой расклад только лишь на руку владельцу незначительной доли, ведь с рынка он ее за такие деньги в жизни не продаст. К примеру, 1/4 в 4-х комнатной квартире со смежными комнатами, еще можно реально двинуть по ситуации, за 800 тыс.руб., а все что меньше только за 100-200 тыс. руб. под прописку. Так что, есть прямая выгода для мелочевки отдаться, так сказать, в руки правосудия!

Еще пример.

А теперь прикиньте, сколько стоит квартира в ЦАО и сколько нужно выплатить соразмерно доле. Если квартира тянет на 20-30 млн.руб., тогда как? За 1/10 придется добровольно заплатить 2-3 млн.руб. соответственно. Не кисло! Однако, для центра Москвы, это, все же, будет дешевле, чем связываться с квартирными рейдерами. Те еще больше отхватят.

Однако, основная масса населения Столицы живет не в центре, а в округах, где цена квадратного метра значительно дешевле. Из простых подсчетов становится очевидно, что под принудительный выкуп в квартирах среднего и дешевого сегмента жилья, имеет смысл подводить только совершенно микроскопические доли, типа 1/30 и меньше, которые изначально с рынка продаются под прописку.

Отсюда вывод: хотели как лучше, а получилось как всегда!

Теперь, зная о правилах судебного выкупа, те из Содольщиков, кто еще реально думал выкупить мелкие доли за бесценок, будут еще крепче душить своих собратьев по несчастью, так как знают, что мелкую долю выгоднее выкупить с рынка, практически задаром, а не платить через суд реальные деньги от рыночной стоимости всей квартиры пропорционально выкупаемой доле.

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

В этом сюжете

  • ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире 5 июля, 12:48
  • Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья 13 сентября, 15:09
  • Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость 29 сентября, 13:21

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

В этом сюжете

  • ВС рассказал, как получить налоговый вычет при покупке квартиры долями 21 марта, 5:04
  • Верховный суд объяснил, может ли застройщик заменить кирпич на плиты 20 марта, 4:58
  • Некачественная квартира: на что имеет право дольщик 12 марта, 10:23

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

  • Верховный суд РФ

Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.

В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.

  • Долевая собственность жилья
  • Идеальная доля — что это в праве собственности
  • Как продать свою долю в общей квартире
  • Право на покупку доли собственниками
  • Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками
    • Использование завышенной цены купли-продажи
    • Использование договора займа
  • Запрет купли-продажи доли квартиры
  • Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры
  • Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности
  • Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу
  • Налог с продажи доли в квартире
  • Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Долевая собственность жилья

Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
  • При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
  • Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.

Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об «идеальных долях».

Идеальная доля — что это в праве собственности

Физический смысл понятия «идеальная доля» — это доля в праве собственности на квартиру.

Это не доля квартиры, это доля собственности. Идеальная она потому, что в реальности ее невозможно показать, увидеть и потрогать. В собственности владельцев долей находится не фактическая доля квартиры, как, например, комната, а лишь доля собственности, как вид права собственности на данную квартиру.

Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.

В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.

Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия «идеальная доля».

Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.

Как продать свою долю в общей квартире

Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.

При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.

Это преимущественное право действует так: отдельный собственник, решив продать свою долю, обязан предложить свою долю в первую очередь своим сособственникам.

При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.

При этом менять условия и цену собственник уже не имеет права и должен продавать долю на тех же условиях, которые он предлагал своим собственником.

Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.

Право на покупку доли собственниками

Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.

Для этого можно или передать предложение в 2-х экземплярах с росписью о получении на втором, или же воспользоваться услугой почты России «Заказное или ценное письмо с уведомлением о вручении».

Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.

В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.

Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?

Использование договора дарения

Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

Вы вправе подарить вашу долю, запретить вам дарение никто из совладельцев не имеет права. Но, как всегда, возможны варианты.

Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

Использование завышенной цены купли-продажи

Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

Конечно, при увеличении цены на продажу соразмерно вырастет и налог с продажи доли, поскольку налог высчитывается из суммы, прописанной в договоре.

Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.

Использование договора займа

Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

Говоря проще, вы берете у покупателя взаймы сумму, равную стоимости вашей доли под залог вашей доли. И не возвращаете займ или пропускаете срок платежа по займу. Доля уходит в счет уплаты по залогу заимодавцу.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

Запрет купли-продажи доли квартиры

Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая «цессия» — это уступка права или доли в праве собственности. Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.

Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.

Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры

В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.

И даже в этом случае существуют ограничения. Так, отнимать у должника единственное жилье по закону не допускается, поэтому если у должника есть только это жилье, его продать не смогут.

Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:

  • Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
  • И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.

Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности

Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.

При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:

    • С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
    • Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.

Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю. Для покупателя такой вариант очень неудобен.

Второй же вариант со всех сторон более удобен и выгоден. Пошлина платится только один раз, не нужно маневрировать между разными владельцами.

Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.

Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.

Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу

Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?

В этой ситуации решающее право голоса будет у владельца наибольшей доли и, соответственно, если доля противника будет больше всех, то сделать в этой ситуации что-либо будет невозможно.

Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

Налог с продажи доли в квартире

По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.

Однако это правило действует только тогда, когда вы продаете свою недвижимость, которая была у вас в собственности менее 3 лет. Если же вы владели квартирой дольше трех лет, налог вы не платите. Срок три года считается от даты в вашем Свидетельстве о праве собственности.

Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.

Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля. Один договор купли-продажи – один объект.

То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.

Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.

В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.

Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.

Как признать долю в квартире незначительной

4 394 просмотров

Так как квартира является делимым объектом недвижимости, то, в соответствии с нормами Закона, невозможно назвать наименьшую ее долю, которая может быть. Совсем маленькие доли обычно появляются, если при вступлении в наследство нескольких родственников или же при заключении договор дарения долей жилья. Но идентичны ли понятия «незначительная» и «маленькая по площади» доли? Об этом, а также о том, как признать долю незначительной, и пойдет речь в нашей статье.

Что такое незначительная доля

В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» не только употребляется, но и является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения. Однако размер такой доли в действующих нормативно-правовых актах не определен.

Таким образом законодатель указывает на обязанность судов при решении вопроса о незначительности площади собственности рассматривать каждый конкретный случай индивидуально.

При этом не только площадь влияет на признание доли незначительной. Так, она может составлять даже меньше чем нормативы проживания на одного человека в конкретном регионе.

Однако при определенных обстоятельствах не сможет быть признана незначительной и подлежать принудительному выкупу.

А ведь именно желание собственника большей части жилья выкупить его полностью и является причиной обращения в органы правосудия. Действительно, такая возможность предусмотрена нормой ст. 252 ГК РФ.

Провести сделку по отчуждению мизерной доли возможно только двумя способами:

  1. По обоюдному согласию. В этом случае стороны сами решают, какую форму договора выбрать (договор купли продажи, дарственная, мена и т.д.). Необходимо помнить, что с 2016 года все сделки, совершаемые с частью жилья, подлежат обязательной регистрации у нотариуса (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).
  2. По решению суда. Обычно необходимость обращения в органы правосудия возникает, если сособственники не могут договориться о стоимости доли или же о порядке пользования квартирой. Только суд может признать часть жилья незначительной долей и обязать остальных владельцев выкупить ее.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.

Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:

Условие Примечание
Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем
Малый размер (в процентном соотношении) Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости.
Невозможность выделить натуральную долю из общей площади Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д.

Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Для того, чтобы суд признал малозначительной долю жилья необходимо соблюсти определенную процедуру и порядок действий.

Процедура

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенных правил:

  1. Попытка досудебного решения спора. Эта стадия не обязательна, однако именно наличие уведомления сособственнику о желании выкупить его долю, при судебном разбирательстве сыграет в вашу пользу. А если оппонент удовлетворит ваше желание и добровольно продаст часть квартиры, то необходимость обращения в органы правосудия отпадет сама собой.
  2. Сбор доказательств. Наиболее весомыми суды считают именно документальные подтверждения. Поэтому стоит заранее подумать о том, какие справки смогут подтвердить ваши исковые требования. Это могут быть и квитанции об оплате коммунальных услуг лично вами, и поквартирная карточка, согласно данным которой прописаны только вы, справки о проведении капитального ремонта помещения за ваш счет (смета, квитанции и т.д.), выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и прочее.
  3. Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ. Образец его можно скачать на нашем сайте ниже, но стоит учесть, что каждая ситуация индивидуальна. Лучше всего доверить написание иска профессиональному юристу.
  4. Участие в судебном процессе. Если исковое заявление и можно попытаться составить самостоятельно, то на этой стадии участие профессионального юриста, специализирующегося на спорах о недвижимости, становится необходимым. Вопросы о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе достаточно сложны, ведь здесь затрагиваются права граждан на неприкосновенность личной собственности, которые особо охраняются Государством (ст. 35 Конституции России).
  5. Вынесение судебного решения. После заслушивания всех сторон спора и тщательного рассмотрения всех доказательств судья выносит свое решение. Оно может быть, как в вашу пользу, так и в пользу ответчика. Но если вы не согласны с ним, то необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию (вплоть до Верховного суда РФ).
  6. Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.

На этом процедуру признания доли незначительной и принудительного ее выкупа можно считать завершенной. Однако стоит помнить, что у ответчика также существует возможность обжаловать решение суда и перед обращением в Росреестр необходимо дождаться вступления решения в законную силу.

Необходимые документы

Перед тем как составлять иск о признании части квартиры незначительной лучше всего собрать все документы. Именно это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.

К самому иску при направлении в суд необходимо приложить обязательный пакет документов:

  • гражданский паспорт истца;
  • выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
  • свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
  • оценочный отчет;
  • технические документы на объект недвижимости;
  • иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
  • документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.

Для того, чтобы суд удовлетворил требование, заявитель должен внести на депозит суда сумму, равную стоимости незначительной доли. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры и ее доли, в частности.

Важно! Зачастую для уменьшения расходов, истец использует кадастровую стоимость. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью является значительной, ответчик может потребовать проведения экспертизы. Для того, чтобы ускорить процесс целесообразно самостоятельно обратиться в оценочную организацию.

Требования к оценке:

  • компания должна иметь лицензию на проведение такого вида работ;
  • оценщик должен состоять в СРО;
  • оценочный отчет должен быть оформлен в письменной форме.

На основании результат оценки проводится и расчет госпошлины в суд.

Исковое заявление

При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что в нем должны содержаться следующие сведения:

  • данные истца;
  • максимально точная информация об ответчике;
  • третья сторона (обычно в таких спорах ей выступает региональное отделение Росреестра);
  • наименование судебного органа, куда направляется иск;
  • цена иска;
  • название заявления («исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»);
  • обстоятельства возникновения права владения всеми долями всеми сособственниками;
  • причины обращения в суд;
  • сведения о результатах досудебного урегулирования (при его наличии);
  • требования, предъявляемые к рассмотрению;
  • обоснования требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
  • дата составления, подпись истца.

Заявление копируется в количестве экземпляров, кратном сторонам судебного разбирательства, то есть у судьи, истца и каждого из ответчика должны быть предъявляемые исковые заявления и полный комплект копий прилагаемых документов.

Расходы

При решении вопроса о принудительном выкупе части жилого помещения придется понести расходы не только на его приобретение.

Так при обращении в суд придется оплатить госплошлину, размер которой определен в ст. 333.19 НК России и зависит от стоимости спорной доли жилья. Она не может быть меньше 400 рублей. Максимальный размер ограничен 60000 рублей.

При оформлении доли в собственность так же придется оплатить стоимость услуг регистраторов, установленных Государством – 2000 рублей.

Расходы, которые вы понесете на проведение оценочной экспертизы стоимости жилья, а также на оплату услуг юриста, могут быть отнесены к судебным издержкам и взысканы с ответчика, но только в случае вынесения решения в вашу пользу.

Сроки

Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться.

Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.

При получении вступившего в силу решения оформление в органах Росреестра не должно занять более 14 рабочих дней.

Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.

Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.

Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.

Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу. В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано. Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.

Что можно делать с маленькой долей в квартире

Фактический размер доли жилого помещения не влияет на право собственника распоряжаться ей. Он может и подарить ее, и продать (первоочередным правом пользуются другие собственники), и завещать.

То есть он полностью свободен совершать юридические сделки. Он даже может сдать свою часть жилого помещения, но для этого придется согласовать вопрос с сособственниками.

Если у вас остались вопросы о том, как признать долю в квартире малозначительной, то юристы нашего сайта в любое время смогут ответить на них. Консультативная помощь оказывается бесплатно, если вы свяжитесь с нами любым удобным способом. Так как судебные споры о признании доли объекта недвижимости незначительной являются одними из самых сложных, то не стоит пренебрегать возможностью воспользоваться знаниями профессионалов. Тем самым обеспечив себе достойную поддержку в судебном разбирательстве и подготовке всех нужных справок и документов.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *