Договор технического заказчика

Изменилось ли что-то в правовом статусе заказчика строительства в связи с последними изменениями в Градостроительном кодексе РФ, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Любовь Карасевич и Анна Кузьмина.

Как в свете изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 года), изменился правовой статус участников инвестиционно-строительного проекта (в частности, сторон договора на проектно-изыскательские работы)? Как следует именовать стороны по договору подряда, поскольку в ГК РФ используется термин «заказчик»?

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в Градостроительный кодекс РФ введено новое понятие «технического заказчика». Конкретизировано, что техническим заказчиком может быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры:

— о выполнении инженерных изысканий,
— о подготовке проектной документации,
— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим ГрК РФ.

При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

По сути, используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».

Как известно, подрядные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Градостроительным кодексом РФ. В силу п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 740 и ст. 758 ГК РФ сторонами по любому договору подряда, в том числе по договору строительного подряда и договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, выступают заказчик и подрядчик. То есть применительно к подрядным правоотношениям сторона, задание которой выполняет подрядчик, в целях ГК РФ именуется «заказчик».

В рассматриваемом случае в роли заказчика по договору подряда будет выступать организация, имеющая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ статус застройщика.

Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика (п. 22 ст. 1 ГрК РФ), следовательно, не будет являться стороной договора подряда (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 971, п. 1 ст. 975 ГК РФ).

Правовой статус заказчика по договору подряда не зависит от того, кем заключен договор подряда: самим застройщиком или уполномоченным им техническим заказчиком.

Как бы не именовались стороны в договоре, в любом случае суд, толкуя договор, будет определять права и обязанности сторон исходя не из их наименований, а из правовой природы договора и существа сложившихся между сторонами правоотношений (ст. 431 ГК РФ).

Договор на выполнение функций технического заказчика (примерная форма)

Статья 2
ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Застройщик обязуется:
2.1. Выдать Заказчику надлежащим образом оформленную доверенность на право представления интересов Застройщика в государственных (муниципальных) органах, учреждениях, организациях, перед физическими и юридическими лицами, в целях надлежащего и своевременного выполнения Заказчиком принятых на себя обязательств.
2.2. Предоставлять Заказчику документы, необходимые для надлежащего исполнения Заказчиком принятых на себя по настоящему Договору обязательств.
2.3. В течение 30 (тридцати) календарных дней после подписания настоящего Договора представить Заказчику эскизный проект Объекта, расчеты потребления энергоресурсов на период строительства и для законченного строительством Объекта, в целях получения соответствующих технических условий.
2.4. За свой счет обеспечить проведение государственной вневедомственной экспертизы проектной документации на Объект, а также обеспечить снятие замечаний экспертизы в случае их возникновения.
2.5. В полном объеме осуществлять оплату оказанных Заказчиком услуг в соответствии с условиями настоящего Договора.
2.6. Согласовывать и подписывать акты оказанных Заказчиком услуг и отчеты об оказанных услугах, при отсутствии возражений, либо предоставлять мотивированный отказ от их подписания, в сроки, предусмотренные Договором.
2.7. Самостоятельно оплачивать третьим лицам (в т.ч. государственным/муниципальным органам, учреждениям, организациям) стоимость работ/услуг по договорам, заключенным Заказчиком от имени Застройщика в целях осуществления Заказчиком своих обязательств по Договору.
Договоры, заключаемые Заказчиком от имени Застройщика, подлежат обязательному предварительному согласованию с Застройщиком. Застройщик обязуется согласовать и направить Заказчику представленный Заказчиком проект договора в течение 7 (семи) рабочих дней с даты его получения, или представить письменные мотивированные возражения по условиям договора. В случае если в указанный срок от Застройщика в адрес Заказчика не поступает никакого ответа, проект договора считается согласованным в представленной Заказчиком редакции.
Оплата работ/услуг по договорам, заключенным Заказчиком от имени Застройщика, производится на основании счетов контрагентов, выставленных на имя Застройщика.
Пошлины и сборы, установленные за совершение действий, необходимых для исполнения настоящего Договора, по письменному уведомлению Заказчика уплачиваются Застройщиком самостоятельно.

Обязанности генерального подрядчика в строительстве

Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности

Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.

Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.

Наиболее оптимальный выход в таком случае – это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ «под ключ» и при этом берет на себя все риски, связанные с этим.

Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.

Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:

  • обеспечение строительной готовности отдельных конструкций, видов работ и всего объекта для осуществления своей деятельности субподрядными организациями;
  • непрерывное и своевременное финансирование работ;
  • ведение различных видов учета – оперативного, бухгалтерского и статистического;
  • подготовка и передача субподрядчику необходимой для него части проектно-сметной документации;
  • приемка оконченных комплексов монтажных и строительных работ, в том числе освидетельствование скрытых, и оплата их в соответствии с заключенными договорами;
  • обеспечение субподрядных организаций изделиями, материалами и оборудованием в точном соответствии с календарными графиками поставок и выполнения отдельных процессов;
  • координация и взаимосвязь действий всех субподрядчиков, задействованных в реализации проекта;
  • участие в проведении проверок, проводимых государственными специальными органами надзора, объективное пояснение качества и правильности монтажа оборудования, отстаивание интересов заказчика;
  • участие в промежуточных и итоговой приемке и комплексных проверках.

Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.

Сферы, в которых генподрядчик выполняет свои функции

В роли генподрядчика может выступать организация, которая имеет соответствующие документы: лицензию на право проведения строительных работ и заключение договора генподряда. Получение последней лицензии довольно дорогостоящее удовольствие и сопряжено с рядом сложностей, поскольку организация-претендент в соответствии с нормативными документами обязана выполнять не менее 5 видов общестроительных работ, к этому же привязана и цена лицензии. Кроме того, в штате такой фирмы обязательно должны быть специалисты с соответствующим образованием и опытом работы.

Если закон или договор не накладывает обязательств на генподрядчика выполнить работы своими силами, то тот может привлекать сторонние организации к строительству. Взаимоотношения между генеральным и субподрядчиком регулируются статьей 706 Гражданского кодекса. Генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей привлеченными ним организациями, а перед субподрядчиками – за неисполнение заказчиком своих договорных обязательств. При этом впоследствии он имеет право подать к виновной стороне регрессное требование.

Инвестор может заключить соглашение о выполнении некоторых работ с какими-либо другими лицами исключительно при наличии согласия со стороны генерального подрядчика. Однако в таком случае возникают договорные связи «заказчик – стороннее лицо», и вся мера ответственности за действия которого ложится на инвестора.

Генеральный подрядчик берет на себя выполнение целого ряда функций в разных сегментах работ:

  • В сфере подготовки и планирования. Принимает непосредственное участие в составлении плана работ, а впоследствии обеспечивает его своевременное и качественное исполнение.
  • В сфере обеспечения организации процессов. Согласовывает, хранит и передает документацию, вносит предложения о ее усовершенствовании. Выполняет процессы самостоятельно или подбирает профессиональных исполнителей, создает необходимые условия для работы, решает все текущие вопросы
  • В сфере контроля и отчетности. Контролирует мероприятия по охране окружающей природной среды и охране труда. Принимает участие во всех освидетельствованиях и проверках качества, несет полную ответственность за достоверность информации во всех отчетах. Производит оплату по факту выполненных процессов и налагает штрафы и пени за просрочку и нарушения условий соглашения привлеченными компаниями.
  • В сфере технического и материального обеспечения. Принимает и учитывает материальные ценности, отвечает за их своевременную доставку на площадки, не допускает накопления избытков. Выдвигает претензии изготовителям и поставщикам в случае несвоевременности или ненадлежащего качества поставленной продукции.
  • В сфере выбора и подготовки площадки. Непосредственно участвует в подборе подходящей площадки и ее освоении. Возмещает убытки гражданам, имущество и посевы которых пострадают от реализации замысла. Получает разрешительные документы от государственных органов на вырубку деревьев, монтаж электрических сетей. Организовывает геодезические работы и нанесение их на план.
  • В сфере приемки объекта. Готовит и передает приемочной комиссии все необходимые бумаги, отвечает за реализацию и приемку объекта. Передает сооружение или здание гражданам, ответственным за их эксплуатацию в дальнейшем.

Такое деятельное участие генерального подрядчика во всех происходящих процессах позволяет инвестору сосредоточиться на других направлениях деятельности и отвлекать значительное количество персонала на решение многочисленных текущих вопросов, связанных с функционированием строительной площадки.

Основные функции генподрядчика

Практика генподряда наиболее распространена в проектах, связанных с капитальным строительством, модернизацией, реставрацией и реновацией объектов. Это связано с большим количеством и повышенной сложностью различных процессов, требующих профессионального управления.

Функции генподрядчика в строительстве достаточно широки и включают в себя следующие направления:

  • Выполнение собственными силами строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией и нормами, утвержденными в СНиП.
  • Подбор для выполнения отдельных процессов субподрядчиков самостоятельно или совместно с заказчиком. При этом возможно использование механизма прямых переговоров или проведение торгов (конкурса). Чтобы правильно подобрать исполнителей, генеральный подрядчик должен обладать достоверной информацией о специализированных предприятиях и их технических возможностях. При их привлечении следует проводить необходимые экспертизы (юридические, финансовые, технико-экономические).
  • Заключение соглашений субподряда, в таком случае договорная цена части работ рассчитывается по таким же критериям, как и общая стоимость всех СМР.
  • Осуществление координации всех привлеченных субъектов.
  • Обеспечение субподрядчиков нужной проектно-сметной документацией в установленные договором сроки. Документы должны наличествовать в двух экземплярах, пройти экспертизу и быть утверждены. Кроме того, в случае необходимости, передаются разрешения на проведение специальных работ (прокладку кабелей, взрывные работы) или геодезические изыскания.
  • Составление и согласование с привлеченными фирмами графиков проведения СМР, поставки конструкций, изделий, стройматериалов и оборудования. Ресурсы, которые обеспечиваются заказчиком, могут доставляться генподрядчику для последующего распределения или же непосредственно привлеченным исполнителям в зависимости от выполняемых ними манипуляций.

Помимо вышеуказанных функций, к задачам генерального подрядчика также можно отнести такие:

  • Надзор и контроль над соответствием стандартам, нормам и заключенному договору таких параметров, как объемы, качество и стоимость строительно-монтажных работ, проводимых всеми участниками. Генподрядчику дано право в любой момент без предупреждения проводить проверку течения выполняемых процессов, качество используемых конструкций, материалов и оборудования, не вмешиваясь при этом в хозяйственную деятельность субподрядчика. При выявлении систематических нарушений условий соглашения или утвержденных норм, строительство может быть приостановлено до полного устранения недостатков.
  • Обеспечение своими силами нужной степени готовности объекта или конструкций для проведения последующих манипуляций привлеченной фирмой, передача фронта работ по акту. Оценка обязательств субподрядчика по самостоятельному обеспечению необходимыми ресурсами.
  • Приемка от привлеченного субъекта выполненных им работ, контроль их качества и оплата в соответствии с договором.
  • Подготовка и презентация при возведении общественных и жилых зданий эталонных квартир, изделий, материалов, оборудования (электротехнического и сантехнического).

Кроме того, существует целый перечень услуг, которые оказываются генподрядчиком привлеченным организациям, если они прописаны в договоре:

  • обеспечение строительной площадки газом, водой, электроэнергией и другими необходимыми ресурсами;
  • предоставление сооружений и зданий для временного использования;
  • культурно-бытовое обслуживание персонала приглашенной фирмы;
  • охрана стройплощадки, в том числе сохранности оборудования, изделий и материалов, а также обеспечение ее пожарной безопасности;
  • предоставление для временного использования транспортных и грузоподъемных средств и механизмов;
  • обеспечение условий охраны труда и техники безопасности (ограждение отверстий и люков, установка заборов, сеток и козырьков безопасности).

В некоторых случаях заказчик может заключать с генподрядчиком договор не на полный генеральный подряд, а только на консультационные услуги (планирование, подготовка технического задания, проведение экспертизы, составление рабочего графика) или на управление (подготовка и внедрение проекта без права проведения СМР).

Подводя итого всего сказанного, можно прийти к заключению, что привлечение к реализации масштабной инициативы генерального подрядчика имеет гораздо больше положительных моментов, нежели отрицательных. Поэтому при необходимости проведения строительно-монтажных работ, как частные инвесторы, так и государственные органы в основном используют этот метод организации всех взаимосвязанных процессов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *