Договор паенакопления, что это?

Дольщики и пайщики: основные различия

На первый взгляд разница между дольщиком и пайщиком стирается – собственно, какая разница, когда речь и в одном, и в другом случае идет о покупке жилья в собственность?

Да и застройщики, при покупке определенного объекта, такого выбора не предлагают. Однако, на рынке первичного жилья и сейчас имеют место быть различные формы покупки недвижимости, разбираться в тонкостях которых нужно для грамотной оценки различных рисков: изменений сроков застройки, стоимости, факта сдачи объекта или не сдачи.

Обратимся к истории

Покупка квартиры благодаря участию в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе) – форма, возникшая намного раньше, чем участие в долевом строительстве. Так что с уверенностью можно сказать, что нынешняя конструкция ЖСК является несколько несовременной формой с позиций правового регулирования.

Влияние СССР

По сути, ЖСК является добровольным объединением граждан на основании членства с целью решения их потребностей в жилье. Для вступления в ЖСК, гражданин пишет заявление и платит специальный взнос. Правда, стать претендентом на право собственности член кооператива может после выплаты пая (когда сам станет полноценным пайщиком).

Собственно, ЖСК как вариант потребительского кооператива является наследием СССР. Вопросы получения жилья подобным образом были утрясены еще в Жилищном Кодексе РСФСР. Тогда все ЖСК контролировались государством. Когда произошел переход от командной экономике к рыночной, данная конструкция превратилась в Жилищный Кодекс РФ (причем без учета экономических изменений страны).

Пойщик: плюсы и минусы

Жилищно-строительные кооперативы перестали контролироваться государством, но гражданам, которые вступают в ЖСК, не обеспечились основные перечни прав и гарантий, которыми бы они обладали в сотрудничестве со стройкомпаниями. Почему же возникла столь проблемная ситуация? Пайщики не контактируют со строительными компаниями прямо, а вступают с точно такими же пайщиками, которые объединились в ЖСК.

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).

Чем отличается ДПУ от ДДУ?

Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.

Правовое регулирование

Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.

Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:

  • требования к организациям, которые занимаются долевым строительством
  • основные положения ДДУ;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • срок передачи жилого помещения;
  • иные аспекты.

Стороны сделки

ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.

ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.

Необходимость государственной регистрации

Сведения о ДДУ вносятся в ЕГРН. Процедура не даст недобросовестным организациям использовать схему «двойных» продаж, когда заключается несколько соглашений на строительство одного жилого помещения.

Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.

Цена договора

В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.

В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.

Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.

Специальные гарантии для граждан

ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:

  • имеет разрешение на строительство;
  • зарегистрировано право собственности на участок, где будет возводиться дом, либо получено право аренды (субаренды);
  • официально опубликована проектная декларация;
  • разработан проект и по нему получено положительное заключение экспертов;
  • у компании нет займов или кредитов, кроме выданных на строительство многоквартирных домов с привлечением денег гражданам в рамках долевого участия;
  • организация имеет минимум 10% от суммы, необходимой для строительства дома.

Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.

ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.

Меры ответственности

Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.

ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.

Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.

Страхование ответственности застройщика

Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.

ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.

ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.

Записаться на консультацию

Обратная связь

Ваше сообщение было успешно отправлено

ЖСК или 214 ФЗ

ЖСК или 214 ФЗ? Отличие ЖСК от 214 ФЗ. Недавно ко мне обратилась пожилая женщина. Она получила в наследство некую сумму, решила вложить в новостройку. Так как деньги у неё небольшие, она может рассчитывать на студию в доме эконом-класса. Позвонила она вот с каким вопросом. В интернете она наткнулась на заманчивое предложение одного застройщика и позвонила в отдел продаж.

В отделе продаж застройщика ей нарисовали радужную картину покупки студии с отделкой и стали уговаривать приехать к ним. Так как женщина была наслышана о защите дольщиков по 214 федеральному закону, она в первую очередь спросила их: а работают ли они по 214 ФЗ? На что ей радостно ответили, что работают, приезжайте скорее, лучше нас ничего не найдёте.

Но на сайте она наткнулась на одну деталь. Она прочитала, что у них ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Вот она и решила уточнить у меня, возможна ли комбинация договора ЖСК и 214 федерального закона. Что-то её здесь насторожило, потому как она слышала, что ЖСК – кооперативы могут не соблюдать сроки строительства. Что ж, давайте попробуем разобраться вместе, чем отличается жск от 214 фз.

Отличия жск от 214 ФЗ.

214 Федеральный закон принят 22 декабря 2004 года и он призван защищать интересы участников долевого строительства. Закон регулирует отношения участников долевого строительства и устанавливает гарантии защиты прав их участников. Кто такие участники долевого строительства? Люди, которые подписали с застройщиком договор долевого участия (дду).

Что же такое дду? Дду – это договор долевого участия, согласно которому застройщик обязуется в установленные сроки построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства.

214 федеральный закон предусматривает штрафные санкции в случае нарушения сроков строительства за каждый день просрочки. Закон обязывает застройщика нести ответственность за качество и соответствие проектной документации объектов строительства. Если есть недостатки и недоделки, то застройщик обязан их устранить в разумный срок и за свой счет. Уточню.

Если собственник квартиры обнаруживает недостатки и недоделки в течение гарантийного срока объекта долевого строительства, то застройщик обязан их устранить. Гарантийный срок объекта по закону – минимум 5 лет.
Подводя итоги, можно сказать, что у 214 федерального закона есть ряд плюсов :

• Договор регистрируется в УФРС, что гарантирует отсутствие двойных продаж.
• Застройщик обязан иметь разрешительную документацию.
• Застройщика наказывают штрафными санкциями за несоблюдение сроков строительства.
• Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке.
• Обязательно устанавливается гарантийный срок на объект строительства, который не может быть менее пяти лет.
Но дело в том, что 214 федеральный закон регламентирует только долевое строительство, а ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) регламентируются пятым разделом жилищного кодекса российской федерации. Так что, строительные компании вводят вас в заблуждение, говоря что у них ЖСК, при этом работают они по 214 ФЗ. ТАКОГО БЫТЬ НЕ МОЖЕТ! 214 ФЗ не запрещает жилищно-строительных кооперативов, но никак на них не влияет.

Почему застройщики так поступают? Ответ очевиден, рекламный ход. Чтобы усыпить вашу бдительность. Ведь по 214 закону вы более защищены. ЖСК чаще задерживают строительство, они могут продлить сроки строительства без всяких штрафных санкций. При заключении ДДУ в случае неисполнения обязательств по договору дольщик имеет право вернуть свои средства и требовать возмещения убытков.

Члены ЖСК лишены такой возможности, возврат денежных средств у них происходит при выходе из кооператива, при этом членские и вступительные взносы чаще всего не возвращаются, по факту нет возможности взыскать убытки. ДДУ надежнее договора ЖСК.

Подводя итоги, можно сказать, 214 ФЗ защищает дольщиков, подписавших договор долевого участия. Проводя анализ в интернете, я вижу, что люди часто набирают фразу » жск и 214 фз разница». Значит этот вопрос их волнует. Я бы однозначно выбрала ДДУ и 214 ФЗ. Вам решать, в какую новостройку вкладывать деньги.

Желаю удачи! Галина Черкис

Жилищно-строительный кооператив позволяет купить квартиру в небольшой новостройке в рассрочку.

Величина взносов определяется условиями подписанного договора.

Расскажем, как сделать невыгодным для кооператива неисполнения обязательств по договору с пайщиком.

Что такое пай и как получить квартиру?

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

Преимущества ЖСК:

  • рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
  • без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
  • участие в управлении вплоть до голосования по выбору членов правления кооператива;
  • полный отчёт руководства перед пайщиками.

Риски договора:

  • неокончательная цена. Она может вырасти;
  • неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

  1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте
  2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

  • за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
  • пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
  • члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
  • когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

Содержание определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.
  • Пай и рассрочка

    Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.

    Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

    Права и обязанности сторон

    Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.

    К обязанностям членов ЖСК относят:

    • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
    • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
    • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
    • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

    В обязанности кооператива входит:

    • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
    • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
    • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

    Права пайщиков:

    • участие в общем собрании членов ЖСК;
    • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

    К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *