Договор лизинга недвижимости

Содержание

Возвратный лизинг недвижимости как инструмент управления корпоративными финансами

Возвратный лизинг – финансовая операция, при которой компания продает лизингодателю свое собственное имущество, после чего берет это же самое имущество в лизинг. Компания продолжает пользоваться имуществом и возвращает себе право собственности на него после выплаты всех платежей по договору с лизинговой компанией. Основной экономический смысл подобной сделки для лизингополучателя – привлечение финансирования для решения текущих задач бизнеса.

Статья 4 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ прямо указывает на возможность для продавца в лизинговой схеме одновременно выступать в качестве лизингополучателя. Постановление Президиума ВАС № 9010/06 от 16.01.2007 г. однозначно определило возможность квалифицировать сделки по возвратному лизингу как стандартные лизинговые операции для целей НДС.

Исторически возвратный лизинг возник и развивался в связи с операциями с недвижимым имуществом и получил широкое распространение в странах западной Европы и США. По данным ассоциации лизинговых компаний Leaseurope, с конца 80-х годов и до начала финансового кризиса 2008 г. доля сделок с недвижимостью на рынке лизинга в европейских странах стабильно находилась на уровне 14-16%, а в последние годы снизилась до 5-6%. По данным обзора агентства «ЭкспертРА» и журнала Лизинг-Ревю, на российском рынке лизинга сделки со зданиями и сооружениями распространены меньше и занимают незначительные 1-2%.

В данной статье мы обратим ваше внимание на возможность использования механизма возвратного лизинга в качестве эффективного инструмента управления корпоративными финансами.

Общая схема возвратного лизинга недвижимости

Рисунок 1. Общая схема возвратного лизинга недвижимости

Описание схемы:

– У компании имеется в собственности недвижимость (офисное помещение, склад, производственный комплекс и пр.);

– Компания заключает с лизингодателем одновременно два договора: договор лизинга, по которому компания выступает лизингополучателем недвижимости, договор купли-продажи недвижимого имущества по которому компания выступает продавцом недвижимости, а лизингодатель – ее покупателем;

– Лизингодатель получает банковский кредит на покупку недвижимости у компании (1);

– Лизингодатель оплачивает имущество компании по договору купли-продажи (2);

– Право собственности на недвижимость переходит к лизингодателю (3);

– Оформляется ипотека (залог) недвижимости в пользу банка до момента погашения лизингодателем кредита, привлеченного на покупку недвижимости у компании;

– Недвижимое имущество передается лизингодателем во владение и пользование компании-лизингополучателю по договору лизинга (4);

– Компания уплачивает лизинговые платежи и выкупную стоимость, включающие сумму основного долга (стоимость имущества по договору купли-продажи) и иные составляющие, рассмотренные ниже (5);

– Лизинговая компания выплачивает проценты и погашает банковский кредит, после чего погашается ипотека недвижимости (6);

– По окончании срока договора лизинга и после выплаты всех платежей, право собственности на недвижимость возвращается компании (7).

Основные параметры сделки возвратного лизинга недвижимости

При расчете лизинговых платежей лизингодатель будет опираться на стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи. Помимо данной суммы, формирующей основной долг лизингополучателя, в расчет будут включены маржа (доход) лизингодателя, а также компенсация затрат, которые он несет в связи со сделкой:

— проценты за предоставленное лизинговое финансирование (как правило начисляются по ставке банковского кредита, привлеченного на финансирование сделки);

— банковские комиссии;

— расходы на регистрационные действия;

— нотариальные, юридические расходы;

— расходы по страхованию недвижимости в пользу залогодержателя-банка (если по условиям лизинга страхователем выступает лизингодатель);

— расходы по налогу на имущество (если по условиям лизинга недвижимость учитывается на балансе лизингодателя).

При этом на все составляющие лизингового платежа, кроме возврата основного долга, лизинговая компания начислит НДС сверху, а лизингополучатель, соответственно, сможет применить вычет НДС по всем составляющим лизингового платежа.

При определении срока лизинга, предполагающего передачу лизингополучателю имущества по стоимости близкой к нулевой, разумный лизингодатель будет стремиться с целью оптимизации своего налогообложения и денежных потоков уравнять:
— срок договора лизинга;

— срок погашения привлеченного кредита;

— срок амортизации имущества (чаще всего – минимальный срок полезного использования для данной амортизационной группы, деленный на коэффициент 3).

В случае финансирования сделки возвратного лизинга банком необходимо собственное участие лизингополучателя, т.е. выплата им аванса по лизингу. На практике, данная проблема решается увеличением суммы договора купли-продажи недвижимости на требуемую банком сумму аванса, с последующим взаимозачетом долга лизингополучателя по уплате аванса по договору лизинга и долга лизинговой компании по оплате имущества по договору купли-продажи.

Пример 1

Компания-лизингополучатель рассчитывает привлечь в рамках сделки возвратного лизинга недвижимости финансирование в размере 1 000 млн. руб. Банк, кредитующий лизинговую компанию, выдвигает обязательное условие к структуре финансирования договора лизинга – собственное участие (аванс) лизингополучателя в размере 20% от цены недвижимости по договору купли-продажи. Т.е., формально, лизингополучателю нужно вначале заплатить лизингодателю аванс в размере 200 млн. руб., после чего лизингодатель получит в банке кредит и перечислит лизингополучателю 1 000 млн. руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости. Если у лизингополучателя нет свободных 200 млн. руб., договор купли-продажи недвижимости оформляется не на сумму 1 000 млн., а на 1 250 млн. руб. При этом авансовый платеж лизингополучателя в размере 250 млн. включается в расчет лизинговых платежей, т.е. на указанную сумму увеличивается договор лизинга. Далее стороны зачитывают обязательство лизингополучателя по уплате аванса в размере 250 млн. руб. и обязательство лизингодателя по уплате 250 млн. руб. по договору купли-продажи. После формального исполнения сторонами обязательства по участию лизингополучателя в сделке в виде 20% аванса, банк выделяет лизингодателю финансирование в сумме 1 000 млн. руб., которые доплачиваются лизингополучателю по договору купли-продажи. Т.е. лизингополучатель фактически привлекает требуемую сумму финансирования в размере 1 000 млн. руб., а аванс в размере 250 млн. руб. движется лишь «на бумаге».

Рисунок 2. Схема «бумажного» аванса лизингополучателя при возвратном лизинге недвижимости

Преимущества возвратного лизинга недвижимости по сравнению с кредитом

Будучи фактически альтернативой банковскому кредиту, возвратный лизинг имеет ряд преимуществ перед банковским финансированием:

– возможность получения кредитного ресурса без жесткого целевого назначения, поскольку лизинговая компания, в отличие от банка, никак не контролирует направления использования лизингополучателем полученных по договору купли-продажи денежных средств;

– более «лояльный» подход к предоставлению финансирования со стороны банка, финансирующего возвратный лизинг недвижимости, по сравнению с прямым кредитованием в банке под залог недвижимости, так как в схеме возвратного лизинга у банка появляется «двойное» обеспечение как в виде обязательства лизинговой компании погасить кредит, так и в виде залога не только предмета лизинга, но и права лизингодателя на получение лизинговых платежей. Т.е., при возвратном лизинге у банка, фактически, появляются два лица, обязанных по кредиту – лизингодатель (напрямую – как заемщик) и лизингополучатель (косвенно – как источник платежей). А при обычном кредитовании у банка только одно обязанное лицо – непосредственный заемщик;

– экономия по налогу на имущество, который будет включен в лизинговые платежи – достигается за счет ускоренной амортизации имущества в бухучете в случае, если имущество учитывается на балансе лизингодателя и не попадает под действие статьи 378.2 НК РФ, то есть облагается налогом на имущество не по кадастровой, а по остаточной бухгалтерской стоимости;

– экономия по налогу на прибыль в течение срока действия договора лизинга. Недвижимое имущество, чаще всего, относится к 7-ой – 10-ой амортизационным группам, и налоговая амортизация по такому имуществу без использования лизинговой схемы продлится минимум 15 лет и 1 месяц. При использовании лизинговой схемы, стоимость имущества будет фактически списана на расходы через лизинговые платежи за более короткий период с учетом повышающего коэффициента в пределах 3-х (пп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ).

Недостатки возвратного лизинга недвижимости

Однако, помимо преимуществ, возвратный лизинг недвижимости несет в себе существенные риски, которые не позволяют применять данный механизм в ряде ситуаций.

Например, возможна ситуация, когда объект недвижимости, который планируется использовать в схеме возвратного лизинга, находится на балансе потенциального лизингополучателя давно, и по нему начислена существенная налоговая амортизация. Тогда при продаже имущества лизингодателю по рыночной цене на стороне лизингополучателя сформируется значительная база по налогу на прибыль в виде разницы между ценой купли-продажи (рыночной стоимостью недвижимости) и остаточной налоговой стоимостью недвижимости. Также лизингополучатель может столкнуться с необходимостью единовременной выплаты всей суммы НДС со стоимости проданной недвижимости, если в периоде такой продажи у лизингополучателя нет источника вычета НДС в сопоставимом размере. То есть, в периоде начала возвратного лизинга у лизингополучателя возникнут существенные налоговые обязательства, которые будут нивелированы в течение всего срока лизинга за счет налоговых расходов в виде лизинговых платежей и вычета НДС по лизинговым платежам. Данный временной налоговый дисбаланс, в некоторых случаях, может стать препятствием для проведения сделки.

Пример 2

Компания рассчитывает получить в рамках сделки возвратного лизинга недвижимости 1 200 млн. руб. Недвижимость была приобретена более 10 лет назад по цене 1 500 млн. руб. и относится к 7-й амортизационной группе (срок полезного использования — 181 месяц). Первоначальная налоговая стоимость недвижимости составляла 1 271 млн. (1 500/1,18). Начисленная налоговая амортизация на момент сделки составила 843 млн. руб. (1 271/181*120), остаточная налоговая стоимость – 428 млн. руб. (1 271-843). В случае продажи данного объекта лизинговой компании за 1 200 млн. руб. у лизингополучателя возникнет налогооблагаемая прибыль в размере 589 млн. (1 200/1,18 – 428). Лизингополучатель в периоде продажи имущества лизингодателю заплатит налог на прибыль по сделке в размере 118 млн. руб. (589 * 20%) и НДС в размере 183 млн. руб. (1 200 – 1 200/1,18).

Также следует иметь в виду, что схема возвратного лизинга имеет определенные налоговые риски. Налоговые органы могут предъявить лизингополучателю претензии о получении необоснованной налоговой выгоды в виде учета в составе расходов лизинговых платежей и применения вычета НДС по таким платежам по сделке возвратного лизинга, в случае, если такая сделка не имела других экономических целей, кроме налоговой оптимизации. Также налоговые инспекции пытаются признать возвратный лизинг мнимой или притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи. Как правило, суды в подобных спорах встают на сторону налогоплательщиков. Например, в постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2011 г. N КА-А40/16789-10 указано, что лизингополучатель предоставил документальные доказательства реальности сделок возвратного лизинга, в связи с чем претензии налоговой инспекции признаны неправомерными. Напротив, в постановлении 17-го арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2006 г. по делу N 17АП-392/06-АК решение вынесено в пользу налоговой инспекции. Однако данный проигрыш состоялся на фоне того, что вместо заключения «прямой» сделки возвратного лизинга, компания-лизингополучатель встроила в схему посредника, который купил имущество у лизингополучателя и перепродал его лизингодателю. А уже последний передал данное имущество в лизинг обратно налогоплательщику.

Интерес налоговых органов могут также вызывать сделки возвратного лизинга, при которых имеет место сильное несоответствие цены имущества, указанной в договоре купли-продажи, и его реальной рыночной стоимости, а также суммы лизинговых платежей. Если стоимость имущества по договору купли-продажи занижена по сравнению с рыночным уровнем, то ИФНС может ссылаться на занижение базы по налогу на прибыль при реализации имущества в соответствии со ст. 249 НК РФ. Если сумма лизинговых платежей существенно выше цены имущества по договору купли-продажи, то претензии будут к размеру расходов в виде лизинговых платежей (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08 декабря 2009 г. по делу N А43-4667/2008-37-80 суд не согласился с претензиями налогового органа к лизингополучателю, заключившему договор возвратного лизинга недвижимости на сумму, в три раза превышающую цену этого же имущества по договору купли-продажи.

Передавая свое недвижимое имущество, в собственность лизингодателю, лизингополучатель несет определенные риски, связанные с деятельностью лизинговой компании. Например, лизингодатель может ненадлежащим образом обслуживать полученный кредит. В такой ситуации банк-кредитор может обратить взыскание на имущество и попытаться его реализовать на торгах. Однако новый собственник получит имущество, обремененное правами лизингополучателя и, после уплаты всех лизинговых платежей, будет обязан передать имущество в собственность лизингополучателя. Также возможна ситуация, при которой лизингополучатель выполнит свои обязательства в полном объеме, а лизингодатель не погасит банковский кредит, залогом по которому выступает лизинговое имущество. В этой ситуации по факту выполнения лизингополучателем своих обязательств по договору лизинга залог предмета лизинга прекращается, что подтверждает позиция Президиума ВАС РФ (Постановление № 16533/11 от 22.03.2012 г.).

В случае банкротства лизингодателя, лизингополучатель менее защищен, поскольку лизинговое имущество будет включено в конкурсную массу. Если на момент начала конкурсного производства не все лизинговые платежи будут уплачены, то лизингополучатель сможет претендовать только на сумму уплаченных ранее платежей в части действительной выкупной стоимости.

Особенности лизинга недвижимости в России

По-видимому, основной причиной того, что возвратный лизинг недвижимости пока не получил по-настоящему широкого применения в России, является сложность структурирования сделок в силу ряда законодательных ограничений, а также определенные риски сделки прежде всего для лизингодателя. Характерно, что на рынке лизинга не представлено ни одной компании, которая бы специализировалась исключительно на недвижимости. За подобными услугами имеет смысл обращаться в крупные универсальные лизинговые компании, имеющие практический опыт в подобных сделках.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. В п. 2 ст. 609 ГК РФ содержится положение об обязательной регистрации договоров аренды (в т.ч. лизинга) недвижимости. Таким образом, в случае возвратного лизинга недвижимости, одновременно производятся, как минимум, два регистрационных действия: в связи с куплей-продажей имущества и в связи с его передачей в лизинг, причем, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор лизинга недвижимости считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

По данным рыночных обзоров издания Лизинг-Ревю, на российском рынке лизинг недвижимости имеет наибольшую долю банковского кредитования в структуре финансирования – более 60%. Это означает, что практически любая сделка потребует также регистрации обременения в виде ипотеки в пользу банка, который кредитует сделку. Данные операции требуют как дополнительных затрат, так и достаточно высокой квалификации на стороне лизингодателя для их организации.

Другой особенностью является необходимость урегулировать статус земельного участка, на котором располагается объект недвижимости. В соответствии со ст. 666 ГК РФ, земельные участки не признаются объектом лизинга. В соответствии со ст. 552 ГК РФ, при продаже здания право собственности на земельный участок под ним передается покупателю. Передать в собственность лизингодателю объект вместе с землей продавец-лизингополучатель может одним договором купли-продажи. Сдача же недвижимости в возвратный лизинг, на практике, оформляется путем одновременного заключения договора возвратного лизинга недвижимости и договора купли-продажи земельного участка под недвижимостью на условиях оплаты в рассрочку с переходом права собственности в после полной оплаты (как вариант — договор аренды земельного участка с правом выкупа). Данный договор купли-продажи земли в рассрочку (аренды земли с правом выкупа) будет заключен на тот же срок, что и договор возвратного лизинга недвижимости, и скорее всего, лизингодатель предусмотрит в цене договора проценты за рассрочку платежей. С учетом того, что на протяжении срока действия лизинговых отношений лизингодатель является собственником земли и уплачивает земельный налог, сумма такого налога также будет включена в цену купли-продажи земли (арендную плату).

В случае, если лизингополучатель является не собственником, а арендатором земельного участка под недвижимостью, то при переходе права собственности на недвижимость к лизингодателю в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ к лизингодателю переходит право аренды земли на тех же условиях, что у лизингополучателя. Если, например, лизингополучатель арендует земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, у Комитета по имущественным отношениям, то на основании сделки купли-продажи недвижимости стороной договора аренды станет лизингодатель. Чтобы включить в такой ситуации земельный участок в схему возвратного лизинга, потребуется заключение договора субаренды, по которому лизингополучатель-субарендатор земельного участка будет компенсировать лизинговой компании-субарендодателю земельного участка затраты на аренду по договору с Комитетом.

На практике можно столкнуться с тем, что при банковском финансировании сделки с возвратным лизингом недвижимости, банк-кредитор требует проведения расчетов при покупке недвижимости с использованием аккредитива. В таком случае, выдача финансирования производится на аккредитивный счет лизингодателя перед подачей пакета документов на регистрацию. Воспользоваться этими средствами для оплаты в адрес лизингополучателя по договору купли-продажи лизингодатель сможет только после предоставления банку пакета документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость с отметками регистрирующего органа.

Практические примеры использования возвратного лизинга недвижимости

Применение возвратного лизинга недвижимости является эффективным инструментом финансового менеджмента, поскольку такое имущество, как правило, является дорогостоящим и ликвидным с точки зрения залогодержателя. Соответственно, есть высокая вероятность при помощи одной, пусть и нестандартной, операции возвратного лизинга удовлетворить потребность компании в финансировании на крупную сумму.

Рефинансирование при экспансивном росте бизнеса

Часто возвратный лизинг недвижимости применяется компаниями, находящимися в стадии активного роста и расширения производственных мощностей. Сразу после того, как компания провела масштабные инвестиции в развитие какого-либо объекта недвижимости, она может при помощи сделки возвратного лизинга такой недвижимости получить дополнительное финансирование для новых инвестиций. Если новые инвестиции в ближайшем будущем не планируются, то денежные средства, полученные по сделке возвратного лизинга недвижимости, можно направить на погашение кредитных обязательств, привлекавшихся на этапе ее строительства. Ведь ставка кредитования, которую реально получить на этапе незавершенного строительства, скорее всего, превышает ставку кредита на финансирование возвратного лизинга готового объекта недвижимости за счет большей премии за риск при кредитованию стройки.

Примером данного варианта использования возвратного лизинга недвижимости является история компании «Юлмарт», в настоящее время являющейся крупнейшим интернет-ритейлером электроники и других товаров. В период с 2008 по 2014 г.г. компания увеличила годовой оборот с 3,3 до 60 млрд. рублей и, изначально имея один магазин, довела общее количество центров обработки заказов по всей стране до 240. В 2014 — 2015 г.г. только в Санкт-Петербурге были одновременно построены сразу несколько крупных складских центров. После завершения строительства одного из центров на Пулковском шоссе в мае 2015 г., данная недвижимость была использована в сделке возвратного лизинга. По данным открытых источников, сумма договора купли-продажи составила 900 млн. рублей.

Реструктуризация при стагнации бизнеса

Возможна и обратная ситуация. Ранее успешный бизнеса, столкнувшись с периодом спада, в какой-то момент может испытывать дефицит ликвидности и проблемы с обслуживанием обязательств по банковским кредитам. Если при этом в собственности у компании имеются крупные объекты недвижимости, сделка по возвратному лизингу может выступить хорошей формой реструктуризации. Банк финансирует сделку через дружественную лизинговую компанию с условием, что компания направит полученные по купле-продаже денежные средства на погашение действующего кредита. Таким образом, банк может, не дожидаясь наступления просрочки, уйти от необходимости начисления резерва по проблемному кредиту, и, одновременно, получает контроль над ликвидным объектом недвижимости. Заемщик же получает реструктуризацию на приемлемых для себя условиях, при этом сохраняя за собой возможность продолжать текущий бизнес, а также возможность впоследствии получить обратно в собственность свой объект недвижимости, если финансовая ситуация стабилизируется.

Компания JFC с 1994 по 2010 г.г. занимала лидирующие позиции на российском рынке импорта фруктов. Параллельно, в 2007-2008 г.г. владелец JFC начал развивать девелоперский бизнес, инвестировав 100 млн. долларов в 4 проекта, включая покупку здания универмага Фрунзенский. Когда в 2011 г., по ряду причин, начались сложности по основному направлению бизнеса, структуры JFC столкнулись с невозможностью обслуживания кредитов, полученных у «Сбербанка» и лизинговых договоров со «Сбербанк-Лизингом». В сложившейся ситуации, компания группы JFC, владевшая зданием универмага, заключила со «Сбербанк-Лизингом» сделку возвратного лизинга этого здания, в качестве одного из составных элементов сделки по урегулированию проблемной задолженности перед группой «Сбербанк». По данным открытых источников, сумма перекредитовки в форме возвратного лизинга недвижимости составила 1,5 млрд. руб. Поскольку еще через год весь бизнес группы компаний JFC был свернут, здание перешло под окончательный контроль структур «Сбербанка», и в 2013 было успешно перепродано новому инвестору.

Выводы

Несмотря на все сложности, сопутствующие сделкам возвратного лизинга недвижимости, в руках умелого финансиста такой инструмент может стать мощной поддержкой растущего бизнеса или же хорошим инструментом реструктуризации долгов.

Оптимальным будет использование возвратного лизинга в отношении недавно приобретенного или построенного объекта недвижимости, так как в этом случае у лизингополучателя в периоде заключения лизинговой сделки отсутствует временной налоговый дисбаланс в виде необходимости уплаты НДС с цены реализации такого имущества лизингодателю (за счет наличия сопоставимого вычета по недавно приобретенной или построенной недвижимости) и налога на прибыль с разницы между ценой продажи недвижимости и остаточной налоговой стоимости данного имущества (т.к. такая стоимость будет равна затратам на приобретение или строительство недвижимости).

Также возвратный лизинг подойдет тем компаниям, которые нуждаются в оперативном привлечении финансирования, т.к. сделка возвратного лизинг зачастую реализуется быстрее, чем проходит процесс кредитования под залог недвижимости. При этом размер финансирования, привлеченного через возвратный лизинг, может быть больше, чем при использовании банковского кредитования за счет меньшего дисконтирования стоимости имущества лизингодателем (фактически – на сумму аванса), по сравнению с дисконтированием со стороны банка при прямом кредитовании.

В то же время при прямом кредитовании стоимость финансирования может быть немного дешевле в абсолютных цифрах, так как лизингодатель при расчете цены лизинга к банковскому проценту добавляет свое вознаграждение.

Ко всем публикациям

Договор лизинга между физическими лицами (образец)

Лизинг широко распространен в предпринимательской деятельности, это выгодная альтернатива кредиту или обычной аренде. Договор лизинга между физическими лицами, образец которого представлен на этой странице, также пользуется спросом благодаря преимуществам перед займом. Суть сделки в том, что арендатор получает имущество во временное пользование, платит за это определенную сумму, а после – возвращает объект арендодателю или же выкупает его.

Как составить договор лизинга между физическими лицами: образец

Данное соглашение подразумевает, что арендодатель обязуется купить указанное арендатором имущество у конкретного продавца и передать его арендатору во временное владение и пользование за определенную сумму. В образец договора лизинга между физическими лицами стоит включить такие пункты:

  • сведения о сторонах сделки;
  • предмет (описание имущества, которое должен приобрести лизингодатель);
  • срок действия соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи и использования имущества;
  • условия выкупа;
  • лизинговые платежи и порядок расчетов;
  • основания для расторжения сделки.

Если вы хотите составить грамотный договор лизинга без юриста, используйте наш шаблон. Мы гарантируем, что готовый документ будет полностью соответствовать нормам законодательства и вашим требованиям.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор лизинга
  • Договор лизинга недвижимого имущества (образец)
  • Форма договора лизинга оборудования
  • Регистрация договора финансовой аренды
  • Предмет договора финансовой аренды

Популярные документы и процедуры:

  • Устав акционерного общества
  • Приказ о выплате единовременного пособия женщинам
  • Претензия за невыплату денег за оказанные услуги
  • Доверенности на регистрацию права
  • Акт классификации ИСПДн

В связи с ухудшающейся инвестиционной привлекательностью рынка недвижимости по причине явных политических и экономических рисков в последнее время добавились еще и пессимистические ожидания граждан на фоне заоблачных цен на жилье и перспектив роста ставки по ипотечным продуктам Российских банков. Профессионалы недвижимости ищут новые-модные схемы продажи недвижимости, которые бы красиво звучали и заманивали новизной.

Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г. арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

По своей сути лизинг недвижимости — это форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью.

📌 Реклама Отключить

Возможность заключения договора лизинга в отношении недвижимого объекта обусловлена ст.3 164-ФЗ.

Практический смысл лизинга простой – возможность не оплачивать лизингополучателю всю цену покупки сразу, но постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью.

Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга — аренды с правом выкупа.

Одной из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит — это возможность оградить себя от бесконечных переездов из съемного жилья и устроиться жить более основательно, в связи с этим интересен вопрос преимущества лизинга по сравнению с наймом жилья.

📌 Реклама Отключить

Преимущества лизинга перед наймом жилья

  1. Лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора. В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется. Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.
  2. По ст. 671 ГК РФ наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления “правомочных” лиц на сдачу в найм жилья, которые заканчивались судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.
  3. Собственно, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели.

Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

  1. Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки. Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.
  2. Оперативность предоставления финансирования. Лизинговые компании менее забюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.

Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

  1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является условие о том, что продавец недвижимости уведомлен, что имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи. Запутанная схема прав и обязанностей сторон может не редко отпугивает продавца ликвидной недвижимости возможными осложнениями в сделке.
  2. Требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя. ст. 665 ГК РФ В соответствии с 223 ст. ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома.
  3. За исключением земельных участков. Ст. 666 ГК РФ прямо запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.
  4. Недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты. Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.
  5. Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений. Лизингополучатели перекладывают выбор недвижимости для покупки на лизингополучателей, что в общем то представляется логичным в силу того что именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность — ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки не управ омоченным продавцом, приводит к судебному спору и не возможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить причиненные убытки неисполнением договора лизингодателю. (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге. В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплачивая лизинговые платежи за спорное имущество право пользование которым может быть ограниченно.
  6. Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.
  7. Практические сложности выкупа имущества. По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре. А если такая цена не была определена и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа. Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

Вывод: лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. В портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.

Особенности договора обратного лизинга недвижимости

Стать законным владельцем имущества можно при заключении лизинговых сделок. Эта разновидность арендных договоров применяется в отношениях как физических, так и юридических лиц. В чем заключается обратный лизинг недвижимости, как его оформить и когда это стоит делать, расскажем далее.

Что такое обратный или возвратный лизинг?

Что такое обратный лизинг? Лизинг это финансовая аренда?

В коммерческой деятельности предприятий нередко встречается понятие лизинга. Оформление лизинговой сделки возможно и с физическими лицами.

Это разновидность договора аренды, которая именуется финансовой. Основные положения о лизинге (финансовой аренде) содержатся в Гражданском кодексе (ГК РФ) и Законе от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон).

Особенность финансовой аренды состоит в том, что лизингодатель (арендодатель) передает в пользование лизингополучателю то имущество, на которое последний укажет.

Фактически лизингодатель изначально не имеет на это имущество никаких прав. Перед тем, как сдать его в такую форму аренды, он предварительно его приобретает. При этом покупает он выбранное лизингополучателем имущество.

Аренда имущества по такой схеме имеет ряд плюсов. Это подходит тем гражданам, которым невозможно оформить кредит или недостаточно средств для покупки жилья. Организации получают от такой сделки ряд налоговых преимуществ.

Лизинговые операции могут проводиться в нескольких видах. Среди них выделяют и возвратный или обратный лизинг. Особенность возвратной формы в том, что лизингополучатель выступает одновременно и в качестве продавца имущества. Совмещение в одном лице лизингополучателя и продавца прямо разрешено Законом (ст. 4).

При обычной форме эти лица не совпадают, а лизингополучатель не вступает во взаимоотношения с продавцом. Субъектами сделок выступают организации и граждане.

Предметом является любое имущество, кроме земельных участков и продукции, запрещенной к свободному обращению. Наибольшее распространение получил лизинг оборудования, недвижимых объектов.

По срокам разделяется на краткосрочный, средне- и долгосрочный. Но обычно имущество передается в лизинг на длительное время с правом последующего получения в собственность.

Схема сделок возвратного лизинга недвижимости

Лизинговые сделки имеют определенное сходство с кредитными договорами и простой арендой. Но заключаются и реализуются они по другой схеме.

Для кредитного или простого арендного договора достаточно наличие двух сторон. В лизинге же фактически участвуют три стороны. В возвратной форме две из них совпадают в одном лице, лизингополучателе.

Лизинговая сделка возвратного типа заключается в следующем порядке:

  • между продавцом и покупателем (будущим лизингодателем) заключается договор продажи недвижимого объекта. Происходит передача имущества, оплата по сделке, переоформление прав на имущество в Росреестре.
  • новый владелец имущества (лизингодатель) заключает договор с лизингополучателем (бывшим его собственником). Имущество снова поступает во владение продавца, но уже в ином качестве. Он снова может использовать недвижимый объект, но без возможности распоряжаться им. Зато он освобождается от обязательств по уплате налогов и иных расходов собственника на имущество.

Оба указанных договора можно заключать одновременно или в разное время. За сделку по продаже недвижимости бывший собственник получает средства, которые впоследствии он может направить на оплату описанной оренды. А затраченные покупателем на покупку имущества средства возвращаются за счет лизинговых платежей.

У лизингополучателя по истечении срока лизинга снова возникают права на арендованное имущество, если договора лизинга не предусматривают иное.

Желание лизингополучателя приобрести имущество в собственность после выплаты всех платежей должно оговариваться при заключении сделки. Но изменять услвоия договора при обоюдном согласии сторон не воспрещается.

Варианты схем применения лизинга

Где применяется обратный лизинг?

Как выглядит общая схема обратного лизинга описано выше. Но на практике встречаются различные варианты лизинговых схем. Остановимся подробнее на некоторых из них.

  1. Самый простой вариант, когда лизингополучатель продает сначала свое имущество, а лизингодатель оплачивает его собственными средствами. Потом имущество передается в финансовую аренду обратно продавцу. В этой схеме участвуют только два субъекта и заключается два договора.
  2. Возможна схема, по которой лизингодатель для оплаты имущества продавцу оформляет на себя кредит. Поэтому лизингодателем фактически заключается три договора: покупки имущества, займа и лизинга. Полученные от аренды имущества средства он направляет на погашение кредита.
  3. Допускается вариант, когда лизингополучатель намеревается приобрести недвижимые объекты по договору с третьим лицом. Но средств для оплаты имущества у него не хватает. Он параллельно заключает договор на продажу этого имущества с лизингодателем. Полученные средства он использует для оплаты первоначального договора. Затем заключается договор на передачу объекта в фин аренду. Здесь уже лизингополучатель заключает несколько сделок с одним и тем же имуществом.
  4. Самый сложный вариант, когда и лизингополучателю и лизингодателю приходится заключать по несколько договоров. Первый покупает товар, продает его, а потом получает это же имущество в финансовую аренду. Лизингодатель оформляет договор займа с банком. А затем заключает сделки купли-продажи и фин аренды с лизингополучателем.

Независимо от варианта лизинга следует помнить, что основными элементами сделки является наличие договора купли-продажи и лизинга. Все остальные договоры (займа, страхования, залога) относятся к сопутствующим и не являются обязательными.

Что лучше и выгоднее — возвратный лизинг или кредит?

Лизинг и аренда — что лучше? Лизинговые операции часто сравниваются с кредитными сделками. Они имеют определенное сходство, но заключаются по разным схемам.

В отличие от договоров лизинга при оформлении ипотечного кредита имущество сразу переходит в собственность заемщика. Лизингополучатель же в период действия договора может только владеть и пользоваться предметом лизинга. Преимущества лизинговых сделок перед кредитными заключаются в следующем:

  1. Процедура оформления лизинга проще. Лизингополучателю не требуется подтверждать свои доходы, собирать много бумаг, искать поручителей или созаемщиков, подпадать под возрастные цензы.
  2. Имущество в лизинге остается в собственности у лизингодателя, поэтому учитывать его на балансе, платить за него налоги будет именно он. Лизингополучатель вносит только лизинговые платежи, осуществляет текущее содержание переданного в аренду объекта.
  3. Имущество, находящееся в лизинге, не может быть разделено между супругами при разводе. Собственником этого имущества до полной выплаты средств по договору остается лизингодатель.

Лизинг имеет и некоторые недостатки по сравнению с кредитом. До момента выкупа имущества оно находится в собственности лизингодателя. Поэтому лизингополучатель не может им распоряжаться, а лизингодатель может его продать другому лицу.

При нарушении сроков оплаты по договору лишиться права пользования лизинговым имуществом легче, чем при его покупке в ипотеку. Поэтому однозначно сказать, что лучше непросто. Считается, что для организаций лизинг выгоднее с точки зрения упрощения налогообложения.

У граждан таких преимуществ нет. Зато они могут получить жилье в лизинг тогда, когда банки отказали им в выдаче кредита или средств для оплаты кредита не хватает.

Правовые основы лизинга

Нормативные документы, регулирующие сферу применения лизинга

Осуществление лизинговой деятельности урегулировано положениями нескольких нормативных актов.

К основным относятся ГК РФ (далее – кодекс) и Закон «О финансовой аренде (лизинге)». Кодексом дается определение данному виду договоров, характеристика предмета сделки и некоторых ее особенностей.

Следует отметить, что к лизингу применимы общие положения о договорах аренды. Это следует из ст. 625 Кодекса. Однако при наличии противоречий нужно руководствоваться специальными нормами о лизинге.

Более подробно нюансы лизинговой деятельности раскрываются в законе. Он содержит положения о предмете лизинга, его субъектах, их основных обязанностях, правах и ответственности.

Законом устанавливаются требования к договорам лизинга, их форме, платежах по договору, сублизинге. Отдельные положения о лизинге содержатся и в иных законах. В их числе ФЗ «О лицензировании различных видов деятельности». Он предусматривает обязательность получения лицензии для предоставления лизинговых услуг.

Риски возвратного лизинга

Лизинговые операции помимо преимуществ несут в себе и определенные риски. При заключении любых сделок стороны не застрахованы от ошибок в оформлении документов, недобросовестности контрагентов. Поэтому рекомендуется оформлять документы с участием опытных юристов, подписывать их только после тщательной проверки.

При лизинге есть опасность мошеннических действий со стороны фирм, выступающих лизингодателями. Объект, переданный в лизинг, остается в собственности лизингодателей, поэтому он может распоряжаться им по своему усмотрению. Поэтому даже лизингополучатель, исправно вносящий платежи, может быть лишен прав на это имущество.

Другой опасностью может стать повышенный интерес налоговой к таким сделкам. Организации, получающие имущество в лизинг, получают преимущества при уплате налогов. Поэтому сотрудники налоговых органов проверяют лизинговые сделки на предмет мошенничества и уклонения от уплаты налогов.

По итогам проведенной проверки они могут оспаривать заключенные сделки через суд, доначислить налоги и предъявлять штрафные санкции за их неуплату.

Лизинговые сделки широко распространены в коммерческой деятельности. Заключение сделок финансовой аренды с физическими лицами тоже не редкость.

Для каждого из указных субъектов лизинг дает определенные преимущества. Присутствуют при заключении сделок и риски. Избежать их поможет внимательное отношение к оформлению документов и проверка будущего контрагента.

О том что такое возвратный лизинг вы можете узнать, посмотрев видео:

Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

  1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
  2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
  3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
  4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
  5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
  6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
  7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).
  1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
  2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
  3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
  4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

  • Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
  • Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
  • Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
  • Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
  • Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
  • Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
  • Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

Основные требования:

  • объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
  • в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
  • само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

  1. Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
  2. Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
  3. Размер первоначального взноса.
  4. Схема лизинговых платежей.
  5. Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
  6. Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

  • арендная плата (для выкупа жилья);
  • вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

  • выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
  • перезаключить договор еще на один срок;
  • вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

  • компания представлена на рынке от 12 месяцев;
  • ее деятельность прибыльна;
  • нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

  1. Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
  2. Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  3. Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *