Договор купли продажи с правом выкупа

Содержание

Дкп с обратным выкупом недвижимости образец

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Так, в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства по возврату займа кредитору необходимо обратиться в суд с требованием об обращении взыскания, после чего пройти через процедуру продажи заложенного имущества. Все это требует определенных временных и финансовых затрат.

Инфо

Если же основное обязательство обеспечено при помощи условной купли-продажи, то в случае неисполнения должником обеспеченного обязательства кредитору не требуется проходить через данную процедуру, он становится собственником имущества. На первый взгляд кажется, что условная купля-продажа в большей степени выгодна кредитору, а не должнику.
Однако это все же не в полной мере соответствует действительности. Приведу пример.

Жилищный консультант

Арбитражные суды часто квалифицируют условия договора как потестативные, даже если они зависят от воли сторон косвенно Анализируя указанные дела, можно увидеть причины отсутствия единообразия в судебной практике. Основным доводом арбитражных судов, которые отказывали в признании договора купли-продажи притворной сделкой, является довод о том, что договор сторонами был надлежащим образом исполнен.

Также в судебных актах часто встречается довод, согласно которому субъектный состав основного договора и договора купли-продажи разный, в то время как сторонами притворной и прикрываемой сделки должны быть одни и те же лица. В тех делах, в которых суды пришли к выводу о притворности сделки, четко прослеживается взаимосвязанность основного договора и договора купли-продажи.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Предметом договора условной купли-продажи может выступать любой объект гражданского права. Однако в определенных случаях содержание такого договора будет иметь ряд особенностей.
Так, если предметом купли-продажи, поставленной под отменительное условие (или договора купли-продажи с правом обратного выкупа) выступают акции, то необходимо предусмотреть порядок осуществления должником «своих» корпоративных прав. Несмотря на то, что должник собственником акций быть перестает, он по-прежнему заинтересован реализовывать права, предоставляемые ими.
Такая цель может быть достигнута путем выдачи доверенности. Особым условием такого договора является условие о цене.
Оно примечательно тем, что продажная цена и размер обязательства должника по основному договору должны совпадать ко времени вступления договора купли-продажи в силу.

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

Другой пример. В отношении должника инициируется процедура банкротства. Если купля-продажа поставлена под отменительное условие, то кредитор защищен — он является собственником, имущество в конкурсную массу должника не попадает.

Внимание

Если же наличествует отлагательное условие, кредитор лишается обеспечения — обеспечивающее имущество включают в конкурсную массу, а требование кредитора удовлетворяют в общем порядке. Подобные обеспечительные конструкции имеют неоднозначную оценку в практике арбитражных судов, что и неудивительно, поскольку условная купля-продажа действующим законодательством не регулируется, а какие-либо устоявшиеся в российской доктрине взгляды на эту конструкцию и на те вопросы, которые она перед нами ставит, отсутствуют.

ПРАКТИКА. Стороны заключили договор о предоставлении кредитной линии, обеспечением по которому выступили два договора купли-продажи.

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара

Здесь также между сторонами обеспечиваемого обязательства заключается договор купли-продажи, однако права и обязанности по нему возникают сразу, а не при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства. Таким образом, банк становится собственником отчуждаемого имущества сразу.

Важно

При наступлении отменительного условия собственность возвращается заемщику, а заемщик возвращает уплаченные банком денежные средства. Однако в отличие от купли-продажи, поставленной под отлагательное условие, зачет в данном случае вряд ли возможен.

Ведь стороны платят друг другу дважды: банк предоставляет кредит и уплачивает цену имущества, передаваемого по договору купли-продажи, а должник возвращает кредит и уплачивает выкупную цену. При этом банк совершает оба платежа до наступления отменительного условия, а должник — после.

Договор купли продажи с обратным выкупом

Серьезные юридические проблемы возникают лишь в том случае, когда для договора купли–продажи соответствующего имущества установлена обязательная нотариальная форма (например, договоры купли – продажи жилых домов, квартир, если одной из сторон является гражданин). Заключение договора «обратной» продажи в надлежащей форме невозможно, поскольку на этот момент имущество еще не принадлежит будущему продавцу (банку).
Представляется невозможным заключение даже предварительного договора «обратной» продажи, поскольку в ст.429 ГК указано, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, то есть нотариальной.

Договор обратного выкупа недвижимости образец

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО). Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества.

Договор купли-продажи недвижимости с обратным выкупом образец

Эксперт: Илья Дедковский

  • Почему условная купля-продажа может быть выгоднее залога
  • Чем различаются условная купля-продажа и купля-продажа с правом обратного выкупа
  • Когда суды признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой

Как известно, действующее гражданское законодательство содержит открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, что означает допустимость использования и способов, отличных от тех, что прямо названы в законе (ст. 329 ГК РФ). Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула.

Купля-продажа с правом обратного выкупа выглядит предпочтительнее условной купли-продажи Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом.

В чем заключается схема обратного выкупа?

Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям. Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%. Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.

Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости). Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент. При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.

Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.

Преимущества схемы обратного выкупа для инвестора

Казалось бы, кому и зачем все это может быть интересно? Ведь готовая квартира стоит значительно больше, чем жилье на начальном этапе строительства, кроме того, за то время, пока возводится дом, рыночные цены на жилье также могут подрасти. Поэтому, какой смысл отдавать квартиру обратно застройщику и получать лишь небольшую прибавку, если можно продать жилье по рыночной стоимости и получить весьма солидную прибыль? Однако, все не так просто, есть множество ситуаций, в которых такое предложение может оказаться выгодным.

Например, инвестор вкладывает деньги в строительство с очевидной целью – продать квартиру по окончании строительства. В качестве жилплощади, где он мог бы обитать вместе со своей семьей, квартира ему не нужна, поэтому конечная цель операции – продажа готовой квартиры.

Стоит представить следующую ситуацию – с момента, когда застройщик приступил к рытью котлована под фундамент будущего дома и до того момента, когда строители окончательно покидают объект, спрос на жилье резко падает, как и цена. Однако инвестору нужно продать эту квартиру, чтобы высвободить капитал и иметь возможность использовать образовавшуюся прибыль, и в этой ситуации (при отсутствии покупателей) он может отдать квартиру застройщику. В результате он получает назад свои деньги и дополнительную сумму, несколько превышающую банковский процент, который ему могли бы принести деньги при размещении их на депозите.

И обратная ситуация – рынок недвижимости продолжает развиваться, цены растут и спрос остается стабильным к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. В этой ситуации инвестор просто продает жилье «по рынку» и получает свою прибыль. Таким образом, инвестор, ничем не рискуя, может вкладывать деньги.

Выгоды для конечного потребителя

Граждане, которые приобретают квартиры в новостройках непосредственно для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, казалось бы, не заинтересованы в обратном выкупе. Зачем им отдавать квартиру, если приобреталась недвижимость именно для проживания? Но до момента завершения строительства ситуация у дольщика может измениться, возможно, он решит, что ему нужно более просторное жилье, может быть – он уже не в состоянии рассчитываться по кредиту, который был взят в частном порядке для покупки квартиры. То есть, иногда возникают условия, при наступлении которых просто нужно высвободить деньги. А в ситуации, когда рынок «падает», продать жилье крайне непросто, обратный выкуп, таким образом, является страховкой от невозможности продать жилье (по приемлемой цене).

Стоимость услуги обратного выкупа. В чем интерес застройщика?

Услуга обратного выкупа, предлагаемая застройщиками, дает покупателю определенные преимущества. Застройщик принимает на себя дополнительные обязательства, а значит – должен как-то компенсировать свои риски и обеспечить свой интерес.

Как правило, услуга предоставляется российскими застройщиками только в том случае, если вся сумма, которая запрашивается за квартиру в новостройке, выплачивается сразу. Застройщик, таким образом, привлекает средства, необходимые ему для возведения объекта недвижимости на более выгодных условиях, чем банковский кредит.

Ранее, чтобы привлечь деньги от дольщиков, застройщик, в случае полной оплаты, предоставлял скидку, в среднем, скидка составляла порядка 3% от стоимости квартиры. В свою очередь, покупатели, которые желают воспользоваться услугой обратного выкупа, также платят полностью, однако рассчитывать на обычную для таких случаев скидку уже не могут. То есть, в обмен на дополнительные обязательства со стороны застройщика, приходится жертвовать скидкой, которая, учитывая стоимость жилья, составляет внушительную сумму. Соответственно, тем, кто рассчитывает приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита или использовать рассрочку, такой вариант недоступен.

Реальная польза или маркетинговый прием?

Но стоит рассмотреть и еще одно преимущество услуги обратного выкупа для застройщика. Как правило, услуга широко рекламируется и упоминается в рекламных проспектах застройщика, в публикациях, на бигбордах, в любых вариантах размещения рекламного контента. Собственно, в глазах потенциальных клиентов сам факт предложения такой услуги ассоциируется с прочными позициями компании на рынке. Обязательство обратного выкупа должно наводить на мысль о том, что застройщик полностью уверен в успешной реализации своего проекта и обладает достаточными ресурсами для его завершения.

Естественно, большая часть дольщиков не воспользуются предложением обратного выкупа в силу различных причин – далеко не все могут оплатить застройщику всю сумму целиком, многие просто не видят реальных преимуществ этой услуги для себя. Но даже если этой услугой не воспользуется ни один клиент, наличие такого предложения сразу выделает застройщика среди его многочисленных коллег по рынку и позволяет продавать свои квартиры более эффективно.

Однако, обратный выкуп – это не только преимущества, но и обязательства, которые, хочет того застройщик или нет, нужно выполнять. Да, для застройщика эта услуга может оказаться серьезным подспорьем в деле сбора средств, необходимых для строительства его объектов. Но, если представить себе, что рынок недвижимости не будет расти, и то положение дел, которые мы наблюдаем сейчас, будет только ухудшаться? А ведь никаких признаков улучшения ситуации сейчас не могут увидеть даже оптимистично настроенные кризис-менеджеры… Доходы населения продолжают падать, оформить ипотеку стало намного сложнее, да и себестоимость строительства увеличивается, несмотря на то, что цена продаже остается на прежнем уровне.

Потребности и возможности застройщика

То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры. Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам. Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.

Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.

Подводные камни или игра на опережение

Итак, инвестору или конечному потребителю – покупателю квартир от застройщика, предлагающего обратный выкуп, необходимо внимательно отнестись к изучению договорных условий. Необходимо постараться понять, есть ли у застройщика реальная возможность не выкупать обратно недвижимость, и насколько высока его заинтересованность (и возможности) выполнения обещаний при наступлении негативного сценария.

Сейчас мы не рассматриваем репутационные риски застройщика, вполне возможно, что участник строительного рынка является вполне добросовестным и не планировал никого обманывать изначально. Однако очень часто правила игры диктуют обстоятельства, на которые никто повлиять не в силах.

Банкротство

Прежде всего, стоит помнить, что застройщик может после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир новым владельцам объявить себя банкротом. В этой ситуации сложно говорить о каком-либо возмещении – квартиры-то есть, собственники могут использовать жилье по своему усмотрению. Соответственно, решать проблемы реализации жилья им теперь придется своими силами, инвестор лишается возможности вернуть и быстро получить свои деньги. Кроме того, теряются и те три процента скидки, которую можно было бы получить за внесение сразу всей суммы.

Кто выкупит квартиру? Застройщик или риелтор

Далее, в договоре должно быть прямо указано, что выкупить квартиру должен именно сам застройщик, а не иная организация (юридическое или физическое лицо). В некоторых случаях застройщики, фактически, оказывают риэлтерские услуги, просто помогая продавать квартиры, которые дольщики хотят вернуть. При этом все же услуга позиционируется как «sale-pay-back». Естественно, в момент заключения договора для дольщика нет разницы, будет квартира продана по обратному выкупу застройщику или иному лицу. Но застройщик не может нести ответственность за действия другой компании, обозначенной в договоре как потенциальный покупатель возвращаемой квартиры, и заставить его осуществить обратный выкуп невозможно.

А когда выкупят?

Необходимо уделять внимание и срокам, обозначенным по услуге обратного выкупа. Как правило, срок возведения жилого дома составляет, в среднем, от 1,5 до 3 лет. Если в договоре обозначено, что застройщик обязуется выкупить квартиру обратно по истечении 5 лет, то предложение вряд ли смысл. В случае «проседания» рынка инвестору придется ожидать несколько лет, прежде чем застройщик выполнит свои обязательства. Впрочем, при кардинальном ухудшении дел на рынке недвижимости в разы возрастает вероятность банкротства застройщика, смены владельца строительной компании и прочих изменений, которые явно не на руку покупателю.

Вообще, за три или пять лет может произойти достаточно много изменений, вплоть до восстановления рынка. В этом случае застройщик может вообще не волноваться, что дольщику потребуется вернуть квартиру, последний сможет самостоятельно ее продать за хорошие деньги.

Основные проблемы гражданского права

  • 18-19 октября
  • Лекторы: Смирнова Е.А., Беляева О.А. и др

Вопросы применения Закона №44-ФЗ и №223-ФЗ о закупках

15.10.-26.10.18 Преподаватели СПбГУ и практикующие юристы

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа

В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:

  • сведения, касающиеся имущества;
  • денежный вопрос;
  • важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью. Ведь только они помогут оградить от лишних проблем в будущем.

Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации. Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар.

Скачать бланк договора купли-продажи с обратным выкупом.

Скачать бланк договора купли-продажи с обратным выкупом автомобиля.

Скачать бланк договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры.

Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом

Заключая договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать имущество третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;
  2. Нужно указать и стоимость, по ней собственно и станет осуществляться данная процедура, что является не менее важным условием;
  3. Указывается и срок;
  4. В процессе сделки, ее участники в обязательном порядке станут согласовывать уплату налога на данное имущество. Если в документе нет подобных строчек, то его нельзя считать завершенным.

Типовой образец договора купли-продажи телевизора между физическими лицами.

Про типовой образец договора купли-продажи контейнера между физическим и юридическим лицом смотрите тут.

Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют. Тогда стороны оформляют иное соглашение, включая в него всю ту полезную информацию, без которой документ нельзя считать действительным.

При желании кредитор может отказаться от оформления таких договоров, имея на это полное право.

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде. Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.

Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Необходимо обратить внимание, при каких условиях застройщик обязуется передать квартиру инвестору либо реализовать ее и вернуть вложенные финансы: при стопроцентной оплате квадратов на стадии котлована или же есть возможность рассрочки платежей и т.д.

Обязательно убедитесь, что застройщик не прописал в договоре мелким шрифтом условий отказа от выкупа недвижимости.

Еще одно условие договора, на которое необходимо обратить внимание: собирается ли застройщик выкупать жилое помещение самостоятельно или будет выступать продавцом в роли риэлтора. Что впоследствии не принесет прибыли инвестору, так как цены на недвижимость могут значительно снизиться.

Львиная доля мошеннических схем с недвижимостью – это существенный минус такого вложения денег. Поэтому необходимо внимательно подходить к заключению такой сделки и исключить все отрицательные нюансы составления и подписания договора «обратного выкупа». В первую очередь стоит тщательно подходить к выбору компании-застройщика. Не стоит вкладывать свои финансы в компании, которые:

  • занимаются продажей недвижимости с использованием акционных предложений (т.е. всячески стараются привлечь покупателя, предлагая скидки на покупку жилья);
  • предлагают вкладывать финансы по методу «пирамиды» (т.е. застройщик не обладает собственными средствами на постройку, а сто процентов пользуется средствами инвестора);
  • завышают реальную прибыль от вложений и т.п.

Если есть сомнения по поводу добросовестности застройщика или некоторых пунктов договора, стоит обратиться за помощью к юристу, эксперту в данной области.

Соглашение «обратного выкупа» составляется и заключается для каждой стороны индивидуально, так как для компании-застройщика он будет являться договором займа, а для инвестора договором купли-продажи квартиры.

Какие нужны документы?

Для заключения договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» необходим следующий пакет документов:

  • нотариально заверенная копия удостоверения личности (для физических лиц) и копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц (для юр. лиц);
  • акт купли-продажи недвижимости;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • копии учредительных документов застройщика;
  • если инвестор не имеет собственных средств и берет ипотечный займ в банке необходимо также согласие самого банка;
  • копия проекта (плана) застройки;
  • разрешительные документы от органов кадастра на выкуп земельного участка под застройкой.

Форма договора

В России на законодательном уровне пока не установлена обязательная форма такого договора.

Так, инвестор на свой страх и риск заключает договорное соглашение об обратном выкупе в простой письменной форме. Чем и пользуются недобросовестные застройщики, объявляя впоследствии сделку притворной, а соответственно недействительной, что означает для инвестора – потеря вложенных средств и невозможности владеть построенным объектом недвижимости.

Основные условия договора

самого договора есть также определенные требования, в нем обязательно должны оговариваться следующие пункты:

  • самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
  • должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
  • гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
  • обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
  • сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
  • компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
  • проект застройки, утвержденный главным архитектором;
  • порядок реализации договорного соглашения;
  • условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.

Механизм обратного выкупа

Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована». Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств. Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.

К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:

  • длительный срок инвестиций;
  • невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
  • низкая процентная ставка по возврату;
  • неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);

Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.

Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Если рассматривать договор купли-продажи, то это тот самый документ, выступающий гарантией для участников сделки. Что касается оформления документа, то это обязательное условие, если планируется продать или купить то или иное имущество, при этом вы желаете защитить себя от мошеннических действий.

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора купли-продажи с обратным выкупом

Все изменения, дополнения, присущие к договору, станут иметь лишь силу тогда, когда они будут оформлены письменно, соответственно подписаны обоими участниками сделки.

Часто стороны сделки не соблюдают прописанных условий, в результате чего договор и вовсе можно расторгнуть. Если не получается разрешить возникшие вопросы делая это мирным путем, то естественно потребуется обратиться за помощью в суд.

Была ли Запись полезна? 9 из 10 читателей считают Запись полезной.

Договор купли-продажи с обратным выкупом квартиры

Рынок недвижимости постоянно развивается и это способствует появлению новшеств. Так, все чаще на слуху метод «Sale-pay-back», иными словами заключение договора обратного выкупа недвижимости, к которому прибегают застройщики. Среди российского потребителя этот метод пока не очень распространен, но становится все более популярным.

Заключение такого договора дает возможность застройщикам привлечь денежные средства частных инвесторов – физических лиц. Согласно сделке, застройщик продает жилье покупателю, который имеет право вернуть его через оговоренный промежуток времени по указанной стоимости.

Что представляет собой обратный выкуп квартиры

Конкуренция между застройщиками поспособствовала появлению оригинального варианта продажи недвижимости. Заключение договора обратного выкупа стало выгодным как для самого застройщика, так и для частного инвестора. Таким образом, с инвестором заключается договор, согласно условиям которого приобретенная недвижимость при желании спустя какое-то время может быть продана обратно застройщику. За инвестором остается право выбора – продать квартиру застройщику либо стать полноправным собственником после сдачи в эксплуатацию жилого комплекса. Данная сделка своего рода страхует капиталовложения от рисков потери. Самим же застройщикам этот метод позволил привлекать денежные средства для строительства на более выгодных условиях. Даже если в договоре они обязуются вернуть средства с процентами, это обходится дешевле банковского кредита.

Имеются ли «подводные камни»

Предлагая услуги по обратному выкупу квартир в новостройке, застройщики в условиях конкуренции и снижения активности на рынке недвижимости пытаются привлечь внимание потенциальных инвесторов и поднять эффективность своих продаж. Но стоит обратить внимание, что такой маркетинговый ход не так уж и безопасен и имеет ряд «подводных камней».

Прежде всего покупатель рискует столкнуться с просрочкой сдачи дома в эксплуатацию либо банкротством застройщика. Поэтому необходимо тщательно изучить информацию о застройщике, его финансовом состоянии и надежности. В противном случае заманчивое предложение может обернуться потерей немалых денежных средств, либо длительными судебными тяжбами.

Как правильно оформить договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

До подписания договора купли-продажи с обратным выкупом необходимо изучить все пункты договора, а в идеальном случае проконсультироваться с юристами, чтобы «подводные камни» данной сделки не повлекли непредвиденные ситуации.

Как и любой другой договор, соглашение обратного выкупа должно содержать основные пункты:

  1. Точное наименование сторон.
  2. Предмет договора.
  3. Порядок его исполнения.
  4. Цена.
  5. Ответственность сторон.
  6. Форс-мажор и пути решения спорных вопросов.
  7. Реквизиты сторон, подписи, печати.

Если какой-то из этих пунктов не оговорен, договор можно считать составленным некорректно и не имеющим юридическую силу.

Обратить особое внимание стоит также на пункты условий обратного выкупа, а именно:

  • длительность договорной сделки (срок, когда инвестор может получить обратно вложенные денежные средства);
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности);
  • наличие штрафных санкций с инвестора при требовании досрочного выкупа;
  • категория квартир, на которые распространяется данная сделка;
  • лицо, обязующееся выкупить квартиру (должен быть застройщик, а не какая-либо другая компания);
  • возможность использования ипотеки или рассрочки при внесении денежных средств инвестором;
  • отсутствие условий, позволяющих застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа либо уменьшить доходность инвестора путем изменения ставок или включив различные комиссии.

Несмотря на многие нюансы, данная сделка очень привлекательна для потенциальных инвесторов. Если выбранная квартира достаточно ликвидна на рынке недвижимости, то покупатель, имея право оставить право собственности за собой после сдачи дома в эксплуатацию, может выставить ее на продажу. При этом доходность операции увеличится, так как цена на недвижимость вырастает после окончания строительства. А если же квартира по каким-то причинам не устраивает покупателя, ее выкупит застройщик.

Решив заключить с застройщиком договор купли-продажи с обратным выкупом, можете ли вы быть уверены в застройщике или юридически правильно оформить сделку самостоятельно? Если нет, обращайтесь в наше агентство недвижимости в Москве. Юристы нашего агентства изучат документацию застройщика, их типовой договор, обозначат «подводные камни» и сведут сделку к нулевому риску.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Продажа с обратным выкупом. Как сохранить имущество!

Когда используют продажу с обратным выкупом

Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца.

Плюс обратного выкупа в том, что заимодавец-покупатель может предложить более выгодный размер платы за финансирование, чем при обычном кредите

При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.

Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.

Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.

Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.

Как оформить обеспечительную продажу

Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений. Чтобы снизить риски, заключайте единое соглашение. В нем пропишите право продавца на обратный выкуп.

При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.

В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.

СОЮ Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.12.2015 по делу № 2–5903/2015

Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений. СОЮ

При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.

Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.

Сделку не спасет условие об обратном выкупе, если суд установит формальное приобретение актива

Что прописать в договоре

Чтобы определить предмет договора, можно использовать следующую формулировку.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя имущество, наименование и другие идентификационные данные которого приведены в спецификации к настоящему договору, являющейся его неотъемлемой частью, а последний обязуется оплатить его стоимость в размере 1 000 000 (один миллион) руб. с НДС 18 процентов.

1.2. Покупатель предоставляет Продавцу право выкупить указанное в пункте 1.1 настоящего договора имущество по цене 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб. с НДС 18 процентов в течение одного года с даты заключения настоящего договора. По истечении указанного срока данное право прекращается».

Договор обеспечительной купли-продажи должен содержать условие о том, что заемщику известны последствия передачи права собственности на имущество контрагенту. На покупателя возложите обязанность воздержаться от отчуждения приобретенного имущества в пределах всего срока, пока за продавцом сохраняется право выкупа.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«Заключением настоящего договора Продавец подтверждает, что ему известны все последствия передачи права собственности Покупателю на имущество. Покупатель несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им с учетом ограничения на продажу в течение первого года с даты заключения настоящего договора, в рамках которого у Продавца имеется право выкупить имущество на условиях, указанных в пункте 1.2 настоящего договора. Покупатель в течение данного срока не вправе продать имущество или произвести отчуждение права собственности на него любым иным способом без согласия Продавца. При нарушении данного условия Покупатель обязуется возместить Продавцу убытки в полной сумме, а также заплатить штраф в размере разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа».

В интересах заимодавца оговорите в сделке цель получения заемщиком денежных средств. Это может быть привлечение финансирования для реализации бизнес-проектов, ведения иной коммерческой деятельности.

2300–1 Закон от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей»

Такое условие о цели получения денег позволит рассматривать договор в качестве инвестиционной сделки. Особенно это важно для отношений с гражданами, когда они выступают в роли заемщиков. Заключение договора с целью развития бизнеса для них не будет связано с удовлетворением личных или бытовых нужд. Поэтому на них не будут распространяться гарантии, которые предусмотрены Законом «О защите прав потребителей».2300–1

353-ФЗ Ст. 4 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

В итоге условие о коммерческой цели получения денежных средств выводит заимодавца из-под законодательных требований, которые регулируют ведение деятельности на рынке потребительского кредитования. То есть уходите от отношений, в которых особенно сильно защищены интересы заемщика как слабой стороны договора. К тому же на вас тогда не распространяется правило, что работать на рынке потребительского кредитования могут только кредитные и некредитные финансовые компании.353-ФЗ

Что делать, если заимодавец продал имущество

170 ГК П. 2 ст. 170 ГК

Заемщику придется доказывать, что он заключил с контрагентом не обычный договор купли-продажи, а фактически соглашение о залоге. То есть нужно показать, что это притворная сделка, которая прикрывает собой договоры займа с залогом.170 ГК

СОЮ-1 Апелляционное определение Смоленского областного суда от 25.03.2014 по делу № 33–1181/2014

Практика по таким делам разная. В некоторых спорах заемщикам удавалось доказать притворный характер заключенного договора. Суды в таких делах отмечали, что действительная воля сторон сделки была направлена не на продажу имущества, а на предоставление заемных средств под залог имущества. СОЮ-1 Наиболее часто эту позицию занимали суды общей юрисдикции.

ВС 18 Определение ВС от 30.07.2013 № 18-КГ 13-72

Например, стороны одновременно заключили два договора — займа и купли-продажи квартиры заемщика. Деньги заемщик получил только по первой сделке. Это позволило суду сделать вывод, что стороны имели в виду не отчуждение имущества в собственность, а лишь залог в счет обеспечения по договору займа. ВС 18

Встречаются примеры, когда суды отказывались признавать договор купли-продажи с обратным выкупом притворной сделкой. В таких делах заимодавцы-покупатели обращали внимание суда на то, что заемщик не был лишен возможности выбрать иную договорную модель. Он мог обратиться к услугам иных кредиторов. Зачастую покупатели применяли эстоппель, то есть заявляли, что продавец добровольно заключил и исполнил договор, получил деньги за отчужденный актив и потерял право на выдвижение требований о признании сделки недействительной.

СОЮ-2 Апелляционное определение Челябинского областного суда от 13.06.2017 № 11–7544/2017

В одном деле суд указал, что заниженная цена имущества при первоначальной продаже по сравнению с более высокой стоимостью на случай обратного выкупа не говорит о притворности сделки. СОЮ-2

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *