Договор купли продажи будущей недвижимости

Договор купли-продажи будущей недвижимости: что это и как с этим жить?

В течение последних лет законодательство, регулирующее отношения между застройщиками и дольщиками, претерпело серьезные изменения. В значительной степени усилилась степень защищенности покупателей недвижимости на разных стадиях возведения объектов (по ДДУ). Однако каждая инновация должна кем-то оплачиваться, и в данном случае все расходы легли на плечи застройщиков, что дополнительно усугубляет их положение в момент снижения спроса, которое наблюдается на рынке новостроек в последнее время.

Некоторые девелоперы, дабы сделать свои предложения более привлекательными с ценовой точки зрения, отходят от ДДУ и предлагают потенциальным покупателям иные форматы договорных отношений. Одним из таковых является договор купли-продажи будущей недвижимости, о котором и пойдет речь в данной статье.

Принципы работы документа: из дольщиков в инвесторы

Итак, из названия документа несложно понять, что речь (как, собственно и во всех договорах, заключаемых по объектам, где средства привлекаются на разных этапах строительства) идет о покупке квартиры, которой на данный момент не существует. В данном случае, здесь не имеется в виду долевое участие покупателя напрямую, когда дольщик договаривается с застройщиком и передает ему деньги, и это не строительство в рамках жилищного кооператива, где застройщика нанимает правление ЖСК.

Это, так называемый, инвестиционный договор, когда клиент передает средства застройщику в рамках инвестиций, за что и получает право требования на часть возведенной недвижимости. От предварительного договора купли-продажи документ отличается отсутствием необходимости заключать основной договор купли продажи, с момента подписания стороны имеют друг перед другом вполне определенные обязательства. То есть, передача денег может быть осуществлена сразу после подписания договора (в сроки, обозначенные в документе).

Собственно, по этому договору у застройщика возникают обязательства перед клиентом только в том случае, если соблюдены определенные условия (и только тогда, когда они все соблюдены). А именно: объект жилой недвижимости должен быть завершен, сдан в эксплуатацию и, самое главное, объект должен находиться в собственности застройщика, квартиры должны юридически стать собственностью застройщика после регистрации в Росреестре.

Договор позиционируется застройщиками как некий новый инструмент, сулящий потребителям сплошные преимущества. Однако, на самом деле, этот формат отношений разработан еще пару десятков лет назад, и все это время был востребован довольно редко по причинам, о которых речь пойдет ниже…

Что договор дает застройщикам? «Право на жизнь» или не только…

Почему такой формат договорных отношений интересен застройщикам? Заключая такие договора девелопер, на законных основаниях может избежать ограничений, накладываемых ДДУ (в последних редакциях). То есть, ему не нужно формировать уставной капитал, не обязательно иметь собственные средства для строительства, не нужно платить взносы в Компенсационный фонд, страховать ответственность перед дольщиками. Кроме того, закон не регламентирует условия получения всех документов и разрешений, необходимых для начала строительства.

Далее, договор купли-продажи будущей недвижимости является для застройщика весьма неплохой альтернативой проектному финансированию – формату, который в скором времени должен заменить долевое строительство. В частности, проектное финансирование исключает продажу недостроенной и не введенной в эксплуатацию недвижимости, и требует привлечение банковских кредитов (или строительство может осуществляться на средства самого застройщика).

Собственно, такие условия делают невозможным дальнейшее существование многих застройщиков, работающих сегодня на рынке жилой недвижимости. Ведь идея долевого строительства как раз и заключается в том, что застройщик зарабатывает, возводя здание на деньги дольщиков (своего рода беспроцентный кредит), а дольщик, в свою очередь, получает жилье, которое ему обходится дешевле рыночной стоимости.

И еще один немаловажный аспект: договор позволяет вывести покупателя из зоны действия закона о дольщиках, а также из зоны действия закона о правах потребителях, ведь в этом случае покупатель является инвестором, а не потребителем каких-либо услуг. То есть, теперь есть возможность затягивать сроки строительства, «пересматривать» качественные параметры жилья, требовать доплату за «лишние квадраты», кроме того, можно игнорировать любые гарантийные обязательства после передачи недвижимости.

Интересно ли это покупателям? Баланс ценового преимущества и рисков

Насколько выгоден такой договор потенциальным покупателям недвижимости? В первую очередь, возникает ценовое преимущество, исчезают все расходы, которые застройщик вынужден нести в силу законодательных норм. Собственно, все эти расходы автоматически закладываются в цену недвижимости, предлагаемой по ДДУ, так что при покупке по договору купли-продажи будущей недвижимости цена становится более привлекательной.

Однако на этом, пожалуй, все преимущества для покупателей недвижимости заканчиваются, и приходит пора поговорить о недостатках, которых, собственно говоря, более чем достаточно.

Все недостатки связаны с отсутствием хотя бы каких-то веских гарантий получения покупателем возведенного жилья в собственность.

Как отмечалось, права требования возникают только тогда, когда дом достроен и оформлен в собственность на застройщика. То есть, застройщик может передать квартиру только тогда, когда она, во-первых, «будет существовать» (дом сдан в эксплуатацию), а, во-вторых, основанием для отчуждения служит факт принадлежности – права нужно оформить юридически. Если, же, например, дом не достроен, право требования реализовано быть не может, инвестор не может автоматически стать собственником. Мало того, согласно закону, нельзя каким-то образом принудить застройщика к тому, чтобы он способствовал возникновению права требования.

Тем не менее, если возник риск «долгостроя» и застройщик существенно затягивает сроки сдачи, то инвестор может получить свои деньги обратно в рамках досудебного разбирательства или по решению суда (если, конечно, застройщик не обанкротился). Однако это противоречит интересам дольщика, так как реальная стоимость квартиры даже до завершения строительства сильно превышает инвестированные средства.

Интересы дольщика нарушаются и при банкротстве, возводимый объект, как и прочее имущество застройщика, переводится в «конкурсную массу» для последующей реализации, и нет никаких гарантий, что новый застройщик удовлетворит его требования относительно квартиры.

Даже при хорошем исходе, когда квартира получена в собственность, инвестор не может заставить застройщика исправить какие-либо недочеты, которые проявились по прошествии нескольких лет. Гарантийные обязательства, как упоминалось, отсутствуют, а объект, в который были инвестированы средства, или передается «как есть» или, опять-таки, при отказе принять квартиру есть надежда через суд получить компенсацию (если, конечно, параметры качества были прописаны в договоре).

Не вызывает сомнения тот факт, что для застройщика было бы идеальным решением перейти от ДДУ прочих схем к договору купли-продажи будущей недвижимости. В то же время этот договор не получил распространения именно по той причине, что для покупателя сделка в таком формате не сулила ничего хорошего. Впрочем, могут быть исключения — в том случае, если застройщик имеет возможность каким-то образом обеспечить залоговые обязательства (на соответствующую сумму), договор вполне имеет право на жизнь (например, это может быть поручительство банка).

В остальных случаях юристы не рекомендуют использовать этот вид заключения сделок с застройщиком. На сегодняшний день ДДУ продолжает оставаться наиболее защищенным для покупателя вариантом, и вряд ли до перехода застройщиков на проектное финансирование положение кардинальным образом изменится.

Игорь Василенко

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости



На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом.

В настоящее время в российском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), не предусмотрена особенная конструкция договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. В то же время п.2 ст. 455 ГК РФ отчасти регламентирует этот договор, устанавливая возможность его заключения на куплю-продажу такого товара, который еще не создан либо который будет приобретен продавцом в будущем .

Также данную возможность подтверждает Постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54) .

Указанный договор входит в состав консенсуальных, возмездных и двустороннеобязывающих сделок. Характер консенсуальности заключается в установлении предмета соглашения в виде будущей недвижимости, а также цены, условий об оплате в полном размере или большей части стоимости до момента передачи объекта в право собственности покупателя. Такой договор является одним из видов купли-продажи недвижимости, при оформлении которого необходима государственная регистрация перехода от продавца к покупателю права собственности на будущую недвижимую вещь. .

Примечателен тот факт, что возможность заключения данного договора купли-продажи возникает вне зависимости от готовности объекта недвижимости к эксплуатации. Более того, договор заключается до получения разрешения на строительство и, соответственно до начала самого строительства будущей недвижимости. Отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи не является само по себе основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с Постановлением № 54 указанный выше договор входит в категорию инвестиционных договоров. Основываясь на наблюдениях за инвестиционными сделками, связанными с реконструкцией и строительством недвижимого имущества постановление выделяет три модели договоров, посредством которых производится оформление отношений возникающих в сфере инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимости:

− Договор купли-продажи вещи, которая только будет создана (т. е. будет построена), либо будет приобретена в будущем;

− Договор простого товарищества (т. е. совместная деятельность);

− Договор строительного подряда.

Примечателен тот факт, что данное определение устанавливает опровержимую презумпцию. Это выражается в том, что судам необходимо квалифицировать договоры, связанные с реконструкцией объекта недвижимости и финансированием строительства, как договоры купли-продажи. При этом Высшим Арбитражным Судом РФ вовсе не ограничивается выбор договорных форм: в отношении строительства недвижимости существует возможность заключения договора, который будет содержать в себе элементы указанных выше договоров, равно как непоименованный в Гражданском кодексе.

В последнее время в большинстве случаев процесс структурирования инвестиционных отношений сопровождается оформлением участниками данных правоотношений путем заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, т. е. такого имущества, которое будет создано, построено в будущем. Специалисты отмечают, что заключение данных договоров предоставляет для покупателя возможность привлечения финансов на стадии создания недвижимой вещи, во время ее строительства под залог прав по данному договору. Данное обстоятельство способствует положительному развитию инвестирования в строящуюся недвижимость .

Также важно отметить, что указанное постановление разрешило множество проблем, существующих в судебной практике и связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Но, как показала практика, постановление № 54 не снимает всех вопросов, возникающих в этой области.

В связи с этим судебная практика являет нам сложности, которые появляются в процессе индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимости. Согласно тексту указанного постановления индивидуализация будущей вещи становится возможной посредством указания информации, сведений, которые позволят определить подлежащее передаче по договору недвижимость. В перечень таких сведений входит ориентировочная площадь возводимого здания либо помещения, местонахождение строящейся недвижимости, иные характеристики, в том числе те, которые будут определены путем использования проектной документации. Но в том случае, если свойства построенного здания или готового помещения будут существенно расходиться с указанными свойствами в договоре, то такое соглашение подвергается риску быть признанным незаключенным.

В настоящее время в судебной практике не сформировалось единое мнение в отношении вопроса о существенных расхождениях между метражом созданного объекта и метражом, согласованным участниками при заключении соглашения.

К примеру, в одном случае, основываясь на анализе проектной и технической документации, суд признал разницу в площади несущественной и удовлетворил иск о признании права собственности истца .

В другом случае намного меньшую разницу в метраже суд признал существенным расхождением, а договор незаключенным. Согласно этому делу между истцом и ответчиком было заключено соглашение, по которому исполнитель обязуется разработать по поручению заказчика проектно-сметную документацию, необходимую для строительства жилого здания. После выполнения обязательств исполнителем, заказчик отправил последнему проект соглашения о долевом участии в строительстве. В договоре указана общая площадь помещения в 214 кв.м., а также фигурирует условие: за 175 кв. м. цена составляет в 16 тыс. руб. за 1 кв.м., за метраж превышающий установленный порог, предусматривается иная цена, которая составит 60 тыс. руб. за 1 кв.м. Данные условия не удовлетворили исполнителя, что повлекло отказ от подписания соглашения. В следствие этих причин застройщик принимает решение о продаже данного объекта другим лицам. Далее исполнитель обращается в суд с требованием взыскать убытки в виде разницы между стоимостью помещения, указанной в договоре (16 тыс. руб. за 1 кв. м.) и актуальной рыночной ценой офисного помещения метражом в 175 кв. м. в готовом к эксплуатации здании. Суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что фактическая воля участников договора была направлена на то, чтобы заключить в будущем соглашение с последующим обсуждением условий оплаты и согласованием самого объекта недвижимости. Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности .

Таким образом, подтверждается высокая важность надлежащей индивидуализации предмета сторонами при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, при этом следует учитывать не только площадь объекта, но также указывать в соглашении и иные свойства.

Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сформулировать вывод по данной проблематике.

Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет собой наиболее распространенную разновидность инвестиционных договор, встречающихся в юридической практике.

Постановление № 54, принятое Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разрешило множество проблем, связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Наиболее существенной возможностью, которую предоставило данное постановление, является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. При этом оно сохраняет свое несовершенство, так как оставляет не разрешенными ряд существенных проблем в данной области российского законодательства.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 06, 07, 08 февраля. № 23, 24, 25.
  2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
  3. Тресцова Е. В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. С. 13–16.
  4. Себякина А. А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. С. 5–10.
  5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2011. по делу № А5715802/2010 // Документ опубликован не был.
  6. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2011г. по делу № А33–8250/2011 // Документ опубликован не был.

С легкой руки Пленума ВАС РФ сделки с будущей недвижимостью стали проще и безопаснее

На VI Всероссийском конгрессе «Государственное регулирование градостроительства 2014. Весна», прошедшем в последние дни марта, заместитель начальника Управления частного права ВАС РФ Денис Новак рассказал о том, как постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) сделало приобретение будущей недвижимости более реальным.

Несмотря на то что Гражданский кодекс прямо позволяет заключать договоры купли-продажи будущей вещи, если иное не вытекает из закона или характера вещи (п. 2 ст. 455), долгое время считалось, что в отношении недвижимого имущества это недопустимо. Во многом такая позиция основывалась на судебной практике, рассматривавшей требование о государственной регистрации права собственности на недвижимость как ту характеристику объекта, которая препятствует его купле-продаже до момента регистрации этого права в ЕГРП. По мнению судов, отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи. Такая трактовка законодательства была хоть и массовой, но ошибочной.

Как отметил в своем выступ­лении Д. Новак, одна из главных задач, которые решил Пленум ВАС РФ в постановлении № 54, — это преодоление указанной позиции. Аргументы в пользу возможности купли-продажи будущей недвижимости основы­ваются на том, что ст. 455 ГК РФ не требует наличия товара в собственности у продавца. Кроме того, в постановлении № 54 показывается различие ситуаций заключения и исполнения договора. Чтобы заключить договор, устанавливающий обязательство одной из сторон передать товар в собственность другой и обязательство последней заплатить за товар деньги, вовсе не требуется наличия у продавца права собственности на товар. Главное, чтобы он смог обеспечить переход права собственности к покупателю в тот момент, когда договор должен быть исполнен. То есть в случае продажи недвижимости принципиально, чтобы отчуждатель собственности имел зарегистрированное право на объект на этапе, когда права должны перейти покупателю (см. также «ЭЖ», 2013, № 22, с. 13).

По мнению Пленума ВАС РФ, отсутствие кадастрового номера не мешает индивидуализации предмета договора, если речь идет о купле-продаже будущей недвижимости (п. 2 постановления № 54). Имущество, подлежащее передаче покупателю, можно определить, указав и иные сведения: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, его характеристики, преду­смотренные проектной документацией. Эта позиция, отметил Д. Новак, основывается на реальной практике заключения подобных договоров, когда стороны находили способы описания того, что продается и покупается, хотя объект еще не был построен.

Д. Новак подчеркнул, что разъяснения постановления № 54 направлены на то, чтобы спасать договор до тех пор, пока это возможно. Например, в п. 2 указывается на то, что если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации проданной недвижимости, но они есть в акте приема-передачи, то такой договор признавать незаключенным нельзя. А в пункте 3 предлагается в случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, устанавливать действительную волю сторон, исходя не только из подписанного договора, но и из иных доказательств. А также принимать во внимание практику, сложившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. И только если суд, изучив доказательства, придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета сделки, признавать договор незаключенным.

Предварительный договор с предоплатой — это договор купли-продажи

Из-за ошибочного представления о том, что не созданную недвижимость продать нельзя, возникало множество проб­лем. Одна из них была связана с тем, что, учитывая высокую вероятность признания договора купли-продажи незаключенным по причине неопределенности объекта без кадастрового номера, стороны использовали иные конструкции договоров, которые, на их взгляд, позволяли оформить сделку более легитимным способом. Но когда из таких договоров возникали споры, суды терялись в квалификации договоров и правовых механизмах защиты интересов их сторон.

В качестве одного из суррогатов договора купли-продажи нередко выступал предварительный договор, содержащий обязанность продавца заключить договор купли-продажи в будущем, когда право собственности на объект будет зарегистрировано. И обязанность покупателя сразу внести либо всю сумму, либо большую ее часть. Среди существенных условий в таких договорах указывается срок, к которому должен быть возведен объект недвижимости, а также через какое время после введения его в эксплуатацию должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Если объект в указанные сроки в эксплуатацию не вводился, «будущий» покупатель оказывался в затруднительном положении: деньги уже заплачены, а объект он так и не получил. Но если покупатель обращался в суд с требованием о взыс­кании с продавца процентов хотя бы за время просрочки, суды, как правило, отказывали ему, ссылаясь на то, что такая мера согласно ст. 487 ГК преду­смотрена только для защиты прав покупателя в случае предварительной оплаты по догово­ру купли-продажи. А предварительный договор судами как договор купли-продажи не рассматривался. В результате продавцы недобросовестно пользовались ситуацией, позволяющей заблокировать возможность взыскания с них процентов.

В постановлении № 54 был сделан важный шаг для предотвращения дальнейших злоупот­реблений такого рода. В пунк­те 8 этого документа сказано, что если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества еще до заключения основного до­говора уплатить всю цену или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Ведь экономически отношения сторон в данном случае являются не чем иным, как догово­ром купли-продажи: размер уплаченной суммы, соответствующий цене вещи, не позволяет расценивать его как аванс. Как отметил Д. Новак, в результате этого разъяснения покупателям по предварительным договорам стали доступны все способы защиты гражданских прав: можно потребовать возврата предоплаты, начисления процентов за время просрочки, а также истребовать имущество в натуре или понудить продавца к регистрации перехода права собственности. Прикрывать договорные отношения предварительными договоренностями больше нет смысла.

У инвестора не больше прав, чем у других кредиторов застройщика

Еще одну ошибку шедшей не в том направлении судебной практики исправил п. 4 постановления № 54, посвященный инвестиционным договорам.

Судебная практика полагала, что раз в законодательстве (в Федеральном законе от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений» и Законе РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР») содержатся правила об инвестиционных догово­рах, заключаемых с целью строительства недвижимости, то это отдельные виды договоров, а не те, что поименованы в ГК РФ.

Такими инвестиционными договорами предусматривалось, что долевая собственность их участников на возводимый объект возникает изначально, еще до всякой регистрации права собственности на него. И при неисполнении инвестиционного договора его участники могли обратиться в суд с требованием о признании прав на незавершенное строительство, хотя эти права пока еще не принадлежат какому-либо субъекту. Тем самым нарушалось правило п. 2 ст. 8.1 ГК РФ о том, что права собственности на имущество, подлежащие регистрации, могут возникнуть только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (на момент принятия постановления № 54 оно содержалось в ст. 8 ГК РФ, но после вступ­ления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ перенесено в ст. 8.1, см. «ЭЖ», 2013, № 1, с. 10).

Пленум ВАС РФ сформулировал разъяснение в п. 4 постановления № 54 исходя из того, что договор характеризуется не своим названием, а целью сторон и конструкцией их прав и обязательств. Слово «инвестиционный» в названии договора указывает лишь на его экономическую, а не правовую суть. В постановлении № 54 судам предлагается устанавливать, в чем заключается правовая суть инвестиционных договоров, к каким поименованным видам договоров они относятся и, исходя из этого, разрешать споры согласно нормам гражданского законодательства. В тексте постановления № 54 среди таких договоров упоминаются договоры купли-продажи, подряда или простого товарищества, которые регулируются соответственно главами 30, 37 и 55 ГК РФ.

Но главная заслуга постановления № 54 заключается в разъяснении о том, что возможность потребовать передачи причитающейся участнику инвестиционного договора доли имущества возникает только после первой регистрации прав на недвижимость. При этом, как пояснил Д. Новак, требования будут носить обязательственный характер — «о понуждении к исполнению» и не смогут рас­сматриваться судами как требования о признании доли в праве, даже если сформулированы таким образом. А это значит, что права на недвижимость, созданную по инвестиционному договору, как и на любую недвижимость, возникают только после их государственной регистрации и могут быть отчуждены в пользу приобретателя только после первичной регистрации.

По мнению Д. Новака, это гораздо более справедливый подход, чем тот, что превалировал в судебной практике до принятия постановления № 54. При прежней модели права стороны инвестиционных договоров получали приоритет перед правами других кредиторов, например, подрядчиков, которым застройщик задолжал за выполненные работы, или работников, которым не была выплачена заработная плата. Позволяя сразу признавать право на долю в общей собственности, судебная практика давала возможность в случае банкротства застройщика вырезать из конкурсной массы серьезные куски в пользу инвестиционных кредиторов в обход других.

Уклонение продавца от регистрации прав не поможет избежать передачи здания покупателю

Возможность квалифицировать инвестиционные договоры как поименованные сделало их регулирование понятным как судам, так и участникам оборота. В результате для последних стал доступен весь спектр способов защиты прав приобретателей по таким договорам. Д. Новак привел примеры защиты прав приобретателей недвижимости по договорам купли-продажи, подряда и простого товарищества.

В рамках договора купли-продажи будущей вещи, если продавец не построил объект недвижимости, заставить его исполнить это обязательство в натуре невозможно. Но, как поясняется в п. 5 постановления № 54, покупатель вправе потребовать от продавца возврата уплаченной вперед денежной суммы, процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков. Для простоты расчетов убытки могут определяться, в частности, как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Если же объект построен и право на него зарегистрировано за продавцом, покупатель может предъявить к последнему требования о передаче вещи (ст. 398 ГК РФ), которые могут соединяться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Недобросовестные продавцы, понимая, что регистрация прав собственности на построенный объект недвижимости открывает двери для требований покупателей о передаче вещи в натуре, специально тянут с регистрацией. Но и при таких обстоятельствах, отмечает Д. Новак, ситуа­ция не остается безвыходной для покупателя.

Покупатель может потребовать понуждения продавца зарегистрировать права на объект недвижимости и одновременно потребовать перевести эти права на себя, сославшись на положения ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом. Суд, убедившись, что объект действительно построен, скорее всего эти требования удовлетворит. Таким же образом можно преодолеть затягивание одной из сторон подписания акта о реализации инвестиционного контракта, когда инвестиционный договор, он же договор купли-продажи, предусматривает, что права сторон на создаваемую по нему недвижимость распределяются только после такого подписания.

Статья 10 ГК РФ, по мнению Д. Новака, может помочь обос­новать способ защиты прав при любом затягивании совершения каких-то действий, если это совершение является необходимым условием передачи прав на недвижимость по инвестиционному договору. Это справедливо и для случаев, когда в затягивании виноват не продавец, а, например, государственный орган. По словам Д. Новака, подготовлено дополнение в постановление № 54, разъясняющее нюансы такой ситуации, и Пленум ВАС РФ должен успеть принять его до прекращения своей работы. Но и без этого дополнительного разъяснения участники оборота могут защищать свои права, ссылаясь на ст. 10 ГК РФ.

Оплата работ частью построенной недвижимости — тоже продажа

Инвестиционный договор, пре­дусматривающий привлечение собственником земельного участка третьего лица для строи­тельства на этом участке определенного объекта за плату, является договором подряда (п. 6 постановления № 54). Если вознаграждением для подрядной организации будут не деньги, а часть помещений в будущем объекте недвижимости, договор признается смешанным. В части обязаннос­тей по строительству к договору будут применяться нормы о строи­тельном подряде, а в час­ти расчетов — нормы, регулирующие договор купли-продажи. Поскольку собственник земельного участка в этой ситуации без проблем может зарегистрировать права на построенный объект недвижимости, более слабой стороной договора часто оказывается подрядчик. Для защиты своих интересов в случае невыполнения другой стороной обязанности оплатить тем или иным образом результат работ, подрядчик может воспользоваться правом удерживать результат работ и не предавать его заказчику (ст. 712 ГК РФ).

Инвестиционные договоры, целью которых является создание объектов недвижимости на внесенные их участниками средства, в п. 7 постановления № 54 квалифицируются как договоры простого товарищества. Отдельное внимание уделено договорам, в которых один из участников в качестве своего вклада вносит земельный участок, а другой финансирует строительство. При таких обстоятельствах, отмечает Д. Новак, важно удостовериться в госрегистрации права долевой собственности участников товарищества. Поскольку в ином случае долевая собственность на возведенную на участке недвижимость автоматически у всех участников товарищества не возникнет. В силу пункта 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество может быть зарегистрировано только на лицо, имеющее в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором такой объект возведен. Если владелец участка уклонился от регистрации долевой собственности на него всех товарищей, то введенный в эксплуатацию объект недвижимости может быть зарегистрирован только за ним. Правда, другие участники до­говора одновременно с этим получают право обратиться в суд с требованием о разделе имущества в натуре или еще до завершения строительства объекта предъявить к забывчивому участнику требования о понуждении оформить земельный участок в общую собственность.

Защита кредиторов банкрота — не повод для того, чтобы поддерживать его недобросовестное поведение

По наблюдениям Д. Новака, разъяснения постановления № 54 серьезно стабилизировали отношения, возникающие при продаже будущих объектов недвижимости. Теперь гораздо труднее признать такие догово­ры незаключенными, а права и обязанности сторон по ним справедливо сбалансированы. Тем не менее, в судебной практике за два года, прошедшие после принятия постановления № 54, уже встречаются случаи злоупотребления его положения­ми.

В качестве примера Д. Новак привел дело № А46-8936/2010, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 11 марта 2014 г. Два дольщика заключили договор, который суды признали договором простого товарищества. Один из них должен был внести в общее дело земельный учас­ток, а другой — денежные средства для строительства объекта на нем. Но собственник земли не исполнил своей обязанности по регистрации долевой собственности на нее за всеми участниками договора. В то же время второй участник продолжал финансирование строительства, выполняя свою обязанность по внесению вклада. На каком-то этапе строительства против владельца участка было возбуждено дело о банкротстве. Ссылаясь на разъяснение постановления № 54, арбитражный управляю­щий включил и участок, и построенный объект в конкурсную массу. Он руководствовался тем, что участок не передан в долевую собственность в качестве вклада и зарегистрировать право собственности на результат строительства можно только на землевладельца-банкрота. На то, что другой участник договора полностью профинансировал строительство, причем продолжал это делать и после объявления землевладельца банкротом, арбитражный управляющий не обратил внимания и никак его интересы не учел. Второй участник обратился в суд с требованием о признании своей доли в праве собственности на построенный объект. Суды первой и апелляционной инстанции его требование удовлетворили, но суд кассационной инстанции, опираясь на постановление № 54, отказал, пояснив, что единственный собственник объекта — это владелец участка. Текст надзорного постановления по делу еще не опубликован, но о принятом решении уже известно: постановление суда кассационной инстанции отменено и дело передано на новое рассмотрение.

Из Определения от 31.01.2014 № ВАС-16768/13 по указанному делу видно, что судьи, скорее всего, поддержат выводы о злоупотреблении правом со стороны землевладельца. Сначала он не исполнил свою обязанность по регистрации долевой собственности на участок, затем его арбитражный управляющий включил участок с построенным на нем объектом в конкурсную массу. В результате добросовестный участник не смог ни получить свою долю, ни стать кредитором и принять участие в разделе конкурсной массы.

С точки зрения Д. Новака, возможность признания судом за добросовестным участником доли в праве собственности на возведенный объект и учас­ток сомнительна. Правильным решением, которое не разрушит концепцию постановления № 54, будет признание такого лица текущим кредитором на основании того, что оно предоставляло средства должнику после возбуждения дела о банкротстве. Правда, передавая дело на новое рассмот­рение, Президиум ВАС РФ обратил внимание суда на то, что по некоторым другим делам в отношении того же должника тот же самый суд кассационной инстанции удовлетворял требования о признании доли в праве, а конкретно в этом случае — нет. Но в любом случае, отмечает Д. Новак, очевидно недобросовестное поведение одной из сторон спора должно приводить к отказу в защите ее права.

Договор купли-продажи недвижимости 2020 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word, PDF

Кадровые документы организации

Справочники

  • Подбор кодов ОКВЭД
  • Справочник КБК (кодов бюджетной классификации) на 2017-2018 год
  • Налог на прибыль организаций
  • ОСНО – общая система налогообложения
  • УСН – упрощенная система налогообложения
  • ЕНВД – единый налог на вмененный доход
  • Калькулятор НДС онлайн

Первичные документы

  • Выставить счет онлайн
  • Агентский отчет
  • Счет на оплату
  • Счет-фактура
  • Акт выполненных работ (оказанных услуг)
  • Товарно-транспортная накладная (форма № 1-Т)
  • Товарная накладная ТОРГ-12
  • Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3)
  • Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2)
  • Бланк товарного чека
  • Объявление на взнос наличными
  • Путевой лист автомобиля
  • АО-1. Авансовый отчет
  • Платежное поручение
  • Универсальный передаточный документ – новая форма УПД
  • Приходный кассовый ордер по форме КО-1 2017-2018 года
  • Расходный кассовый ордер (РКО)
  • Форма акта списания товаров (ТОРГ-16) в 2018-2019 году
  • Счет в валюте
  • Акт сверки взаиморасчетов
  • Прайс-лист

Типовые формы договоров

  • Счет-договор
  • Договор денежного займа с процентами
  • Договор займа без процентов
  • Договор займа между юридическими лицами
  • Договор купли-продажи в розничной торговле
  • Договор купли-продажи земельного участка
  • Договор купли-продажи недвижимости
  • Договор купли-продажи товара
  • Договор купли-продажи транспортного средства
  • Договор оказания услуг
  • Договор подряда
  • Договор поставки товаров
  • Договор складского хранения
  • Коллективный договор
  • Предварительный договор аренды нежилого помещения
  • Трудовой договор с работником
  • Договор транспортной экспедиции
  • Прайс-лист онлайн

Финансовые отчеты

  • Отчет о движении денежных средств
  • Отчет о финансовых результатах

Бухгалтерские отчеты

  • Налоговая декларация для индивидуального предпринимателя на УСН
  • Налоговая декларация по форме 6-НДФЛ в 2018-2019 году
  • Сведения о застрахованных лицах
  • Бухгалтерский баланс
  • Декларация на прибыль организации
  • Декларация на добавленную стоимость
  • Единая (упрощенная) налоговая декларация ОСНО
  • Сведения о застрахованных лицах СЗВ-М 2019 — бланки и образцы заполнения

Бланки и формы доверенностей

  • Доверенность на получение товара (товарно-материальных ценностей) – форма М-2/М-2а в 2017-2018 году
  • Доверенность на получение почты – форма в 2017-2018 году
  • Доверенность на получение груза – форма М-2/М-2а в 2017-2018 году
  • Доверенность на получение документов в 2017-2018 году


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *