Договор без пролонгации

Пролонгация обычно ассоциируется с банковскими вкладами, однако у этого понятия в экономике и юриспруденции множество значений.

Что можно пролонгировать? Практически всё! Договор, займ, страховку, вексель, кредит, действие. Термин «пролонгация» используется в праве, медицине, страховании, банковской сфере.Пролонгируют кредиты, договоры аренды, поставки, трудовые договоры, векселя и даже товарные знаки.

В этой статье мы подробно разберем, что такое пролонгация, какой она бывает и как применяется.

Содержание

Пролонгация – что это такое

Пролонгация (фр. prolongation, от лат. prolongare – удлинять) – продление срока действия чего-либо, какого-либо процесса.

Применяется для документов с точно обозначенным сроком действия, когда требуется перезаключить договор упрощенным путем. При этом новый срок соглашения остается таким же, как и в первоначальном договоре, а вот условия могут меняться.

Пролонгировать принято следующие виды документов:

  • Банковский вклад (депозит);
  • Кредитный договор;
  • Договор аренды;
  • Трудовой договор;
  • Договор поставки;
  • Вексели;
  • Товарный знак.

Теперь подробно рассмотрим каждый из этих вариантов.

Пролонгация банковских вкладов

Банки устанавливают для вкладов определенный срок действия. Это делается для того, чтобы в дальнейшем у кредитной организации была возможность изменить условия в зависимости от биржевой конъюнктуры (колебаний курсов валют и общего состояния экономики страны). К примеру, если при ключевой ставке Центробанка РФ на уровне 8,25% в декабре 2015 года средняя процентная ставка по депозитам составляла 7,39% годовых, то при ставке в 7,25% в сентябре 2018 года, средняя доходность вкладов не превышала 6,3%. Соответственно, при пролонгации вкладов, открытых еще на прежних условиях, менялась и процентная ставка.

Общие правила пролонгации вкладов

1 Срок продлеваемого вклада остается таким же, каким был в первоначальный период.

Если вы заключили договор вклада на год, то пролонгирован он будет тоже на год. Этот момент важен, если договор не предусматривает досрочного снятия денег со вклада без потери процентов, а в экономике начались какие-нибудь очередные бури.

2 Процентная ставка для вклада устанавливается по состоянию на дату пролонгации. То есть, если у вас был депозит под 5% годовых, а на момент продления вклада ставка по нему для новых клиентов у банка уже 4,3%, то и вам установят ставку на следующий период в 4,3%.

3 Сумма вклада может остаться прежней, а может пополниться начисленными за первоначальный период процентами. Например, если у вас был вклад 100 000 рублей под 5% годовых сроком на 6 месяцев, то по прошествии полугода вам начислят в качестве процентов 100 000 *0,05/2 = 2500 рублей. Эти деньги вы можете снять, и тогда на следующие 6 месяцев будет пролонгирован депозит размером во все те же 100 000 рублей. Если же вы не будете снимать проценты, то они капитализируются (включаются в основной вклад), и в следующие полгода вам будут начисляться проценты уже на сумму 100.000 + 2500 = 102.500 рублей, и по окончании периода вклада вы получите уже 102.500 * 0,05/2 = 2562,5 рубля процентного дохода.

4 Прочие условия договора остаются неизменными. Если какие-либо существенные пункты договора планируется изменить, соглашение расторгается по окончании очередного периода, и банк предлагает клиенту заключить новый договор. Пролонгации в этом случае не происходит.

5 Договор вклада может пролонгироваться любое количество раз, если пункт о продлении действия документа включен в текст.

Виды пролонгации депозитов

Существует два варианта продлить действие договора вклада:

  • Автоматическая пролонгация депозита – используется в большинстве договоров банковского вклада. Одним из пунктов прописывается возможность продления действия документа, если вкладчик по окончании действия первоначального договора не обратился за изъятием основной суммы с депозита.
  • Неавтоматическая (пролонгация после заключения договора)* –Суть ее в том, что договор пролонгируется по желанию вкладчика, которое тот заявляет непосредственно при получении процентов по вкладу. Изначально в договоре пункт о возможности пролонгации отсутствует.

* — эта услуга встречается нечасто и доступна не во всех банках

Плюсы и минусы пролонгации вкладов

У автоматической пролонгации вкладов есть как преимущества, так и недостатки. Мы свели их для наглядности в одну таблицу.

Плюсы (+) Минусы (-)
Удобный сервис: не нужно приходить в банк, чтобы перезаключить договор на тех же условиях. Если не следить за действующими в банке на момент пролонгации ставками, можно существенно потерять в доходности депозита.
Отсутствие рисков пропуска сроков: даже если вы забыли о дате продления договора, банк все сделает за вас, вы не потеряете ни одного дня для начисления процентов. Риск потерять проценты при досрочном расторжении пролонгированного договора: например, если вы прозевали срок пролонгации, спохватились через пару месяцев и обнаружили, что новая процентная ставка вас не устраивает. В этом случае при расторжении договора вы получите за прошедшие с момента пролонгации месяцы ставку «до востребования», то есть близкую к нулю.

Как отказаться от автоматической пролонгации депозита

Автопродление договора вклада – опционная услуга, поэтому от нее можно отказаться. Для этого достаточно приехать в банк на следующий рабочий день после даты окончания действия первоначального соглашения и расторгнуть документ.

Обратите внимание: продленный срок вклада начинается со следующего дня после окончания действия изначального договора. Если вы решите отказаться от автопролонгации и забрать деньги, сделайте это вовремя, иначе проценты за первоначальный депозит будут начислены по ставке «до востребования», то есть в 3-7 раз меньше. В банке вам наверняка подскажут, как сделать правильно, но и сами не зевайте.

Пролонгация вклада, исключенного из продуктовой линейки банка

Довольно неприятная для вкладчиков ситуация, к сожалению, случается нередко. Банк прекращает открывать вклады с условиями, аналогичными тем, что прежде были прописаны в договоре. В этом случае банк должен уведомить заемщика о том, что необходимо в такой-то срок прийти в банк и выбрать новые условия вклада, а также перезаключить договор.

Проблема в том, что понятие «уведомить» банк воспринимает формально: клиенту отправляют СМС, а то и вовсе размещают сообщение на официальном сайте банка (обычно этим грешат небольшие кредитные организации). Большинство остается в неведении, а депозит, в полном соответствии с пунктом 4 ст. 842 Гражданского кодекса РФ, по окончании очередного периода превращается во вклад «до востребования».

Пролонгация кредитного договора

Хочу обратить внимание на то, что принцип продления действия договора между кредитором и заемщиком несколько иной, чем в случае с пролонгацией депозита. Банк продлевает срок кредитного договора по причине того, что заемщик не в состоянии своевременно производить обязательные платежи. Это вынужденная пролонгация, как вариант решения проблемы и недопущения банкротства физ.лица.

Так, к примеру, происходит с валютными кредитами, взятыми в полной уверенности, что курс валют будет в ближайшие сто лет стабильным. Но, увы, и ах!

Похожая ситуация и с докризисными рублевыми кредитами. Человек берет крупную сумму у банка в кредит, но, в результате кризисных сокращений, теряет работу. Ситуация для заемщика критичная, условия договора он выполнить не может. Банк призывает к ответственности, пишет письма с предупреждениями, и в конце концов либо обращается в суд, либо к коллекторам. Однако, есть еще варианты решения такой проблемы — сесть за стол переговоров. И, написав соответствующее заявление, предложить банку рассмотреть вариант пролонгации кредитного договора с изменением срока выплат и уменьшения ежемесячного платежа с учетом финансовой ситуации. Такой вариант более щадящий для заемщика и он позволяет выплатить кредит без внесения нежелательной информации в Бюро кредитных историй.

Вариант пролонгации кредитного договора выгоден обеим сторонам. У заемщика появляется возможность решить проблему задолженности перед банком, избежав затрат на судебные издержки и штрафы. Кроме того, появляется возможность уменьшить сумму обязательных платежей, которую необходимо будет выплачивать каждый месяц. Правда, платить придется более длительный период.

Ну, а что же банки? Как признался мне управляющий одного из филиалов банка, входящего в десятку ведущих банков страны, в кризисной ситуации они, как правило, зарабатывают гораздо больше. И одна из причин такой успешности — это пролонгация кредитных договоров. Дело в том, что пролонгация кредитного договора, в итоге, финансово выгодна лишь банку.

С одной стороны, соглашаясь на такого рода пролонгацию, кредитная организация освобождает себя от затрат, связанных с судебными издержками по возврату заемных средств. С другой стороны, увеличивая срок исполнения кредитных обязательств заемщику, банк увеличивает свою доходность. Кстати, сотрудник банка ведущий ваш договор может посчитать во сколько обойдется вам продление срока исполнения обязательств по договору.

Как показывает практика, не все банки охотно рассматривают вариант пролонгации кредитного договора. Тем не менее, такое право у заемщика есть и им смело нужно пользоваться.

Кредитный договор может быть пролонгирован на несколько месяцев или лет, с наличием «кредитных каникул» (кредитные каникулы — отсрочка начала выплаты основного долга до 12 месяцев. Клиент платит только проценты, основной долг отсрочен) или без таковых. При этом процентная ставка по кредиту, как правило, увеличивается.В отличие от кредитных каникул, в случае с пролонгацией кредитного договора, финансовая нагрузка на заемщика распределяется равномерно вплоть до окончания срока действия уже пролонгированного договора кредитования.

У варианта пролонгации есть один недостаток, о котором следует всем знать. По факту вы, как заемщик за счет продления срока погашения кредитных обязательств, выплатите банку за пользование кредитными средствами сумму гораздо большую, чем вы предполагали в самом начале заключения договора.

Первоначально обязательства по кредиту вы должны были закрыть, например, за три года, а в связи с пролонгацией этот срок увеличится еще на два года. Таким образом, проценты по кредиту вы будете выплачивать пять лет, вместо трех. Что из этого следует? А то, что общая переплата по взятому вами кредиту увеличится.

Рассмотрим для примера автокредит, оформленный под 12%, который после принятия решения о пролонгации договора, банк увеличил до 13%. При заключении договора заемщику прописали условия: сумма кредита 700.000 руб. на три года, ежемесячный платеж погашения основного долга 19.444,44 и плюс проценты (в первый месяц 6.904,11 и с последующим уменьшением до 198,17 руб.. Таким образом, банку возвращается основная сумма и плюс 129.797,26 руб. за пользование заемными средствами.

Но ситуация изменилась и клиент обратился в банк с просьбой о пролонгации договора на более длительный срок и с уменьшением суммы ежемесячного платежа. Так как, на момент заявления уже были совершены 24 платежа, то остаток ссудной задолженности составил 233 333,33 руб.

Банк, допустим, принимает решение увеличить процентную ставку кредита всего лишь на 1%. Кстати, как показывает практика, банки не увеличивают совсем уж кардинально процентную ставку, создавая условия клиенту, при которых он реально сможет исполнять кредитные обязательства.

Итак, процентная ставка по кредиту стала 13%, увеличили срок погашения кредита. Получилось, заемщику ежемесячно следовало гасить основной долг в сумме уже 6 481,48 руб. и плюс от 2301,37 до 66 руб. начисленные проценты. Таким образом, общая сумма составила в первый месяц после подписания договора на пролонгацию 8 782,85 руб. и уменьшилась до6 547,54 руб. в последний платеж.

В результате пролонгации заемщик заплатит банку 157.873,97 руб., что на 28076,71 руб. больше первичных обязательств.

Как видно из примера, пролонгация кредитного договора — это оптимальный вариант решения проблемы, когда вы не можете в полной мере погасить задолженность. Лучше пролонгировать кредит, уменьшив таким образом ежемесячный платеж, чем неплатить, испортить себе кредитную историю и, возможно, дойти до суда, судебных приставов и прочих негативных последствий.

При обращении в банк, не поленитесь и подготовьте все необходимые документы, которые вы приложите к заявлению. В самом же заявлении указывайте причины изменившихся обстоятельств, по которым стало невозможно выплачивать кредит в прежних объемах (сокращение, травма, болезнь, уменьшение дохода, из-за снижения заработной платы и т.п.). Докажите, что вы стали жертвой ситуации и банк пойдет вам навстречу. Каждое обращение банк рассматривает в индивидуальном порядке. А если вам не хватает знаний, обращайтесь в юридические службы. Главное, не бездействуйте.

Как только договоренности между заемщиком и кредитной организацией будут достигнуты, банк оформляет пролонгацию кредитного договора распоряжением руководителя филиала и соответствующим соглашением.

Пролонгация договора аренды помещения

В этом случае факт пролонгации имеет принципиальное значение. Дело всё в том, что договоры аренды сроком свыше 1 года должны быть зарегистрированы в Росреестре. Чтобы не тратить время и деньги на перерегистрацию в этом ведомстве, и используется продление действия первоначального договора. Осуществить его, замечу, непросто. Давайте по-порядку.

Пункт об автопролонгации по закону не может быть включен в соглашение, поскольку суть договора аренды – это временное пользование чужим имуществом в течение конкретно указанного времени. При автопролонгации речь идет фактически о бессрочном владении, а это ограничивает права владельца (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Однако есть маленькая лазейка, которой и пользуются договаривающиеся стороны. В статье 610 Гражданского кодекса РФ указано: «если срок договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, то при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях».

Причин для пролонгации договора аренды в таком случае несколько.

  • Во-первых, если ничего не предусмотрено законом или заключенным вами договором аренды.
  • Во-вторых, если вы надлежащим образом исполняли свои обязанности как арендатор. Этого вполне достаточно, для того, чтобы по истечении срока действия договора и при заключении договора аренды на новый срок, именно вы имели преимущественное право перед другими желающими арендовать данное помещение. Что необходимо сделать? Письменно уведомить арендодателя о желании перезаключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то за несколько дней до окончания действия договора.

И тут, сразу хочу предупредить. Если вы арендатор, то ваши исключительные права, как арендатора прописаны в статье 621 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок».

Так вот, согласно этой статьи, вы как арендатор имеете исключительные права на перезаключение договора аренды. И именно согласно этой статьи, если арендодатель по истечению срока договора аренды отказывает вам в его перезаключении и оформляет договор c другим арендатором, то вы через суд можете восстановить свои права на аренду.

По решению суда вам могут вернуть права на пролонгацию договора и его перезаключение. Причем решением судьи арендодателя могут обязать возместить вам и понесенные убытки. Но есть одно «но». Точнее три.

Для того чтобы суд принял такие решения:

1 Должен закончиться срок исполнения договора;

2 У арендатора не должно быть нарушений по исполнению условий договора. Он должен за весь период своевременно оплачивать арендную плату;

3 Арендатор должен принять условия по аренде, предложенные арендодателем новому арендатору.

Вот такие «но» преимущественного права пролонгации договора аренды.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В случае договора аренды земельного участка, возможна автоматическая пролонгация договора аренды. Это вариант, когда арендодатель и арендатор не инициировали процедуру перезаключения договора аренды земельного участка. В этом случае считается, что обязательства сторон пролонгированы, но на неопределенный срок. При этом условия действия договора сохраняются и остаются такими, какие были прописаны в первоначально заключенном договоре.

Кроме того, пролонгировать договор аренды на земельный участок возможно при предварительном согласии сторон. Арендатор направляет письмо арендодателю с предложением продлить аренду земельного участка. После согласия сторон, заключается соглашение к уже ранее действующему договору. Кроме того, что данное соглашение в принципе подтверждает факт аренды земельного участка, в нем указывается новый срок аренды и еще можно изменить второстепенные условия договора. Как показывает опыт, даже если вы хорошие друзья или родственники, документы следует оформлять должным образом.

В случае, если собственник земельного участка государство или муниципалитет, то заявление пишется, только уже по шаблону.

Обратите внимание: по окончании первоначального срока аренды участка арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора. Всё это прописано в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. В случае аренды земельного участка у физического лица, если арендодатель отказался продлевать соглашение и заключил новое с другим арендатором, предыдущий может в течение года через суд принудить владельца участка расторгнуть новый договор и заключить его с прежним арендатором. Также можно заставить арендодателя возместить ущерб, связанный с отказом от пролонгации договора.

Длятого, чтобы впоследствии облегчить себе задачу истребования с арендодателя причитающегося вам по закону, нужно соблюсти все необходимые формальности. Так перед окончанием срока действия первоначального договора отправить заявление владельцу участка с просьбой пролонгировать договор, приложив к нему документы, подтверждающие своевременное внесение арендных платежей. Если на арендуемом участке земли вы успели возвести здание, провели работы связанные с серьезными финансовыми вложениями, то следует иметь соответствующие документы и на недвижимость, возведенную на арендованной земле в течение срока аренды и на произведенные работы. Их тоже следует приложить к заявлению. Слово, эмоции не являются доказательством понесенных вами затрат.

Приоритетного права, в случае аренды земельного участка у государства, у арендатора нет. Такое право предоставляется арендатору только по волеизъявлению арендодателя. Но, если вы решите отстаивать ваши исключительные права, то побеспокойтесь о документах, подтверждающих вашу исключительность, как арендатора.

Кстати, количество пролонгаций может быть ограничено, как, например, для муниципальных или государственных лесных участков, у которых максимальный срок аренды – 49 лет.

Пролонгация договора поставки

Продление действия договора поставки товаров часто используется в оптово-розничной торговле, особенно крупными торговыми сетями. Перезаключать новые соглашения с огромным количеством поставщиков у таких организаций просто нет физической возможности. Поэтому используется автопролонгирование договоров при отсутствии у каждой из сторон претензий друг к другу.

Чтобы избежать нареканий со стороны налоговой службы, которая не приветствует пролонгацию соглашений поставки товаров, лучше заключить дополнительное соглашение, в котором и указать, что пролонгация договора поставки происходит на основании такого-то пункта основного договора.

Автопродление соглашения происходит на тот же срок и на тех же условиях, что и основной договор. В противном случае договор расторгается и заключается новый уже на иных условиях и на другой период.

Пролонгация векселя

В этом случае имеется в виду продление срока выплаты по векселю. Такая пролонгация может быть двух видов:

1 Пролонгация векселя по закону – если своевременной выплате препятствуют обстоятельства, не зависящие от плательщика (например, изменения в законодательстве или форс-мажор любого типа).

2 Пролонгация векселя по договоренности между держателем и плательщиком – если плательщик не в состоянии в срок осуществить оплату, но в будущем способен выполнить свои обязательства. В зависимости от ситуации возможны: 1) приостановка исполнения векселя до момента, когда должник сможет платить (простая пролонгация); 2) установка нового срока платежа (квалифицированная пролонгация) или 3) замена векселя на другой с тем же объемом обязательств, но более поздним сроком платежа (косвенная пролонгация).

Пролонгация товарного знака

Товарный знак после его регистрации в Роспатенте имеет определенный срок действия — 10 лет (ст.1491 Гражданского кодекса РФ). Когда этот срок подходит к концу, исключительное право на товарный знак можно продлить еще на такой же период.

Для этого в течение последнего года действия товарного знака требуется подать в Роспатент заявление и заплатить пошлину (по состоянию на сентябрь 2018 года – 20 000 рублей).

При необходимости разрешается задержать пролонгацию до 6 месяцев после момента истечения предыдущего срока, но за это придется заплатить еще2500 рублей.

Итак, подведем итог. На самом деле, «пролонгация» – это широкое понятие. Сам термин означает продление действия договора, но следует помнить, что условия и смысл этого продления разные.

Так, в договоре банковского вклада пролонгация – это возможность не пропустить срок окончания действия соглашения и не потерять проценты.

Для кредитного договора продление его срока – это возможность для заемщика уменьшить ежемесячные платежи по кредиту. Пролонгация договора аренды помещения позволяет не регистрировать его в Росреестре.

В случае с арендой помещения и арендой земельного участка, арендатор может даже принудить арендодателя через суд продлить действие соглашения еще на 10 лет.

Пролонгация договора поставки дает возможность поставщику чувствовать себя спокойно и планировать деятельность на длительный срок. Покупатель же получает возможность обойтись без лишней бюрократии, не перезаключая новые договоры.

Продление действия векселя освобождают плательщика от обязанности немедленно передать векселедержателю стоимость ценной бумаги. А пролонгация товарного знака позволяет компании сохранить свое лицо и свои маркетинговые преимущества.

Видео на десерт: Как перевезти на грузовике целый дом и не задеть при этом светофоры

Порядок пролонгации договора аренды

Возобновление договора аренды на новый срок в юридической практике именуется пролонгацией. Стороны могут включать в текст соглашения условие об автоматическом продлении либо составлять дополнительный документ. Процедура зависит от типа имущества, правового статуса участников и прочих аспектов.

Условия продления арендных соглашений

Юридической основой пролонгации является глава 29 ГК РФ. Увеличение срока сотрудничества признается изменением сделки и допускается с согласия обеих сторон. Участники должны выразить свою волю однозначно. Кроме того, статья 621 Кодекса называет следующие условия:

  1. Добросовестность. Правом на пролонгацию обладают арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору. Собственник не может пренебречь интересами партнера и отдать предпочтение другому лицу. Сначала он обязан направить предложение прежнему контрагенту. Ситуация меняется при наличии задолженности. В этом случае арендодатель свободен в своем выборе.
  2. Фактическое пользование имуществом. Автоматически продлить договор разрешается, если стороны продолжают выполнять его условия. Примером служит внесение установленной платы, отсутствие требований о возврате недвижимости, продолжение штатной переписки.
  3. Соблюдение формальной процедуры. Отдельные соглашения предполагают обмен письменными уведомлениями. Извещения вручаются контрагенту заинтересованной стороной. Срок устанавливается договором.

Обязательным условием пролонгации является отсутствие прямых законодательных запретов. Так, нельзя увеличить предельный срок использования лесного участка, водоема. Статьей 39.8 ЗК РФ установлены максимальные периоды аренды для различных типов земель. Если участники заинтересованы в дальнейшей эксплуатации, они вновь участвуют в торгах.

К договорным запретам на пролонгацию аренды суды относятся неоднозначно. Практика по этому направлению противоречива. Так, рассматривая дело № А72-17765/2016, Поволжская окружная кассация настаивала на императивности ст. 621 ГК РФ. Прямого запрета в норме нет, а потому попытки лишить арендатора права на пролонгацию признали незаконными. А вот условие об утрате возможности возобновить сделку в связи с нарушением правил извещения посчитали применимым (спор А32-3436/2015).

Способы пролонгации

Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества. Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу.

Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема. Увеличение срока договора происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках. Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах. Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия (ст. 621 ГК РФ).

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора. Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (ст. 164 ГК РФ). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев. Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок. Регистрировать их не нужно (Обзор ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело № А29-13739/2017, рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества. Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока.

Согласованная сторонами процедура не была соблюдена. Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов. В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта. Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок. Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров. Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением. В результате суд встал на сторону арендатора. Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Ситуация Комментарий юриста
Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости. Арендодатель действовал в соответствии с законом. Преимущественное право соблюдено
Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицом Арендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту. Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него. Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, разъяснения ВАС РФ № 73 от 17.11.11)

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору А27-13063/2012).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имущества Условия приоритета при пролонгации
Участок для садоводства Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора
Участок для завершения строительства Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

  • заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  • установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  • продление не менее чем на 3 года;
  • отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

Пролонгация договора

Как продлить договор? При наличии большого количества контрактов, участники договорных отношений забывают оформлять пролонгацию договора. На практике нередко возникают споры по поводу условий автоматической пролонгации заключенного договора, установления запрета на его дальнейшее продление.

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРОВ

По общему правилу, пролонгировать договор можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить дополнительное соглашение о его пролонгации;
  • заключить новый договор.

Продление договора. Как продлить договор?

Одним из удобных способов продления действия договора — его автоматическая пролонгация.

Например, в договоре прописывается пункт следующего содержания: «…настоящий договор действует до 31.12.2019 г. и подлежит автоматической пролонгации на каждый следующий год, если ни одна из сторон договора за один календарный месяц не заявит о своем намерении его прекратить».


Немало спорных ситуаций возникает при продлении договора аренды.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п.1 ст.621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. №305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Образец уведомления представлен ниже

Общество с ограниченной ответственностью
«Лютик»

Генеральному директору
ООО «Цветочек»
А.В. Незабудкину

г. Москва 09.01.2019 г.

УВЕДОМЛЕНИЕ

Настоящим уведомляем, что в связи с истечением 1 февраля 2019 года срока договора аренды от
1 февраля 2018 г. №1/5 ООО «Лютик» (арендатор) намерено продлить с ООО «Цветочек» (арендодатель) договорные отношения по данному договору аренды на срок до 1 февраля 2020 года.

Основание – пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Генеральный директор

Д.В. Ландышев


Отметим, что в обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок. Это означает, что арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз.2 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. №А10-6675/2017). И при отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановление АС Приморского края от 28.05.2018 г. №А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. №А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. №А66-5971/2018). Важно! Одним из способов пролонгации договора является заключение дополнительного соглашения. Например, стороны могут продлить (пролонгировать) договор займа и увеличить срок, в течение которого заемщику нужно вернуть денежные средства. Такое дополнительное соглашение заключают, когда заемщик не успевает в срок, который установлен договором, погасить всю сумму займа.

Соглашение об изменении договора займа нужно составлять в той же форме, что и сам договор.

Напомним, что обязательным требованием к дополнительному соглашению является соблюдение формы, в которой был составлен сам первоначальный договор (п.1 ст.452 ГК РФ). То есть, если первоначальный договор составлен в письменной форме, нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации, то все те же действия должны быть выполнены в отношении дополнительного соглашения.

Что касается пролонгации трудовых отношений, то нормы и правила продления договора содержатся в соответствующих положениях ТК РФ. Например, срочный трудовой договор с работником может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ч.1 ст.58 ТК РФ). Конкретный же срок действия трудового договора зависит от характера работы. Работодатель может продлить срок действия срочного трудового договора, если сохраняется основание, по которому был заключен договор и общий срок договора не превысит пяти лет.

Так, срочный трудовой договор может быть продлен в отношении беременных женщин (ст.261 ТК РФ, Письмо Минтруда РФ от 21.03.2018 г. №14-2/В-191), когда период действия договора истекает в преддверии предельного возраста, в частности, ректоров и проректоров (ст.332 ТК РФ).

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!

Важно! И последний способ пролонгации договора – это составление нового договора. Как правило, участники сделки прибегают к такому варианту, если условия, указанные в первоначальном договоре стали неприемлемым для сторон. В этом случае стороны проводят переговоры с целью заключения нового договора.

Почему выгодно воспользоваться услугами «РосКо»?

Грамотно составленный договор позволит Вам не только остаться в рамках правового поля, но и избежать неприятностей при уплате налогов.

Услуги юристов по составлению и разработке договоров обеспечат «должную осмотрительность» (которая становится важным условием при подтверждении своей правоты в контролирующих органах), нейтрализуют возможные риски и так далее.

Составление договора юристом, цена которого доступна, станет гарантией отсутствия ошибок, охвата всех данных и соответствия закону. Они своими знаниями компенсируют стоимость услуги: составление и оформление договоров будет качественным, с учетом всех нюансов.

Эксперты компании «РосКо» возьмут на себя разработку нового договора, пролонгацию «старого» договора, учитывая специфику вашего бизнеса, пожелания.

Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.


Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен». Работы, которые входят в стоимость услуги, ‒ составление и разработка договоров различной направленности (купля-продажа, поставки, недвижимость и так далее), а также:

  • разработка для компании типовых контрактов по повторяющимся сделкам;
  • согласование, анализ и экспертиза документации;
  • внесение изменений в имеющиеся договоры;
  • участие наших сотрудников в переговорах и так далее.

Также среди элементов, из которых складывается цена на составление и разработку договоров ‒ юридические услуги, консультирование (предварительное и в процессе заключения сделок) и многое другое.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *