Добросовестный покупатель

С 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, будет признаваться добросовестным приобретателем

Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

Приобретатель будет считаться добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования публично-правового образования (РФ, субъекта РФ, муниципального образования) об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано по указанному выше основанию, признается собственником с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае жилое помещение может быть истребовано у него как у добросовестного приобретателя лишь по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Кроме того, уточняется, что течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае если было зарегистрировано право собственности на недвижимую вещь — не позднее момента регистрации права.

8 Окт admin Право и жизнь

Скорее всего, вы часто слышали словосочетания «добросовестный приобретатель», «недобросовестный приобретатель», «истребование имущества». Как правило, они встречаются тогда, когда идет речь о том, что, по мнению собственника, его имущество незаконно находится у других лиц.

Предлагаю разобраться с этими понятиями.

Сначала немного теории. Из толкования статьи 302 Гражданского кодекса РФ следует, что добросовестный приобретатель – это тот, кто приобрел имущество на возмездной основе у лица, которое это имущество отчуждать не имело право, а приобретатель не мог и не должен был об этом знать. Исключения: если имущество было утеряно собственником, похищено у него, выбыло из владения иным способом против его воли, имущество приобретателю передано безвозмездно. В этих случаях имущество возвращается.

Если приобретатель не отвечает этим требованиям, или формально эти требования исполнил, но при заключении сделки не проявил обычной степени осмотрительности, то его называют недобросовестным приобретателем.

Спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения может иметь место только тогда, когда, во-первых, имуществом распорядился не собственник, а иное лицо; во-вторых, если между собственником и приобретателем не было договорных отношений.

Непоследовательность в решениях судов по данной категории споров существовала до 2003 года. Суды часто, признавая первоначальную сделку недействительной, признавали недействительными и все последующие сделки.

Однако, в 2003 году Конституционный суд Российской Федерации принял Постановление № 6-П от 21.04.2003 г. в котором указал, что к добросовестному приобретателю можно предъявлять исковые требования только в порядке ст. 302 ГК Российской Федерации – истребование имущества из чужого незаконного владения (и удовлетворяются они только в случае признания приобретателя недобросовестным или если имели место быть описанные выше исключения). В случае, если заявлены требования о признания такой сделки недействительной, то в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Какие ситуации могут возникнуть при данной категории споров?

Прежде всего, при наличии иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобретателю необходимо доказывать свою добросовестность, а собственнику- то, что он является собственником имущества и это имущество находится у незаконного владельца.

Факт наложения ареста на имущество, наличие иных обременений, судебного спора по поводу имущества само по себе не может служить основанием признания приобретателем недобросовестным. Необходимо установить факт того, что приобретатель знал об этих обстоятельствах.

Если на момент подачи искового заявления расчет за имущество произведен не был, то имущество следует возвратить собственнику в любом случае, несмотря на то, что сделка была возмездной, так как условия сделки не выполнены до конца и денежные средства, иное возмещение, приобретателем не предоставлены.

С другой стороны, приобретатель может быть признан недобросовестным, если не проявил обычной степени осмотрительности при сомнительных обстоятельствах. Таковыми обстоятельствами могут быть признаны существенное занижение цены, частая смена собственников за короткий период времени.

Что является проявлением обычной осмотрительностью при заключении сделки? Это осмотр приобретаемого имущества, ознакомление с документами на него, выяснение обстоятельств возникновения прав у продавца на имущество.

Кроме того, на признание приобретателя добросовестным или недобросовестным могут повлиять и такие обстоятельства как родство между лицами, которые заключили сделку по отчуждению имущества

Следует отметить, что если имущество изъято у собственника на основании решения суда, а в последствии это решение отменено, то считается, что имущество выбыло из его владения помимо его воли. В таком случае, даже если приобретатель добросовестный, иск об истребовании у него имущества будет удовлетворен.

Если неделимое имущество было приобретено несколькими лицами, и хотя бы один из этих лиц не является добросовестным приобретателем, то иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению.

Тема «Право собственности»

Цель: объяснить учащимся содержание права собственности, показать роль этого права в повседневной жизни и деятельности людей.

Понятия для усвоения

вещное право;

национализация;

право собственности;

приватизация.

План изучения нового материала

1. Понятие собственности.

2. Собственность с социально-экономической точки зрения.

3. Право собственности.

4. Правомочия собственника.

5. Формы собственности, закрепленные в Конституции РФ.

6. Предметы собственности гражданина.

7. Основания (способы) приобретения и возможности защиты права собственности.

8. Прекращение права собственности.

9. Порядок осуществления приватизации.

Форма урока — опрос с последующим объяснением.

В дополнение к материалу, содержащемуся в учебнике, можно остановиться на небезынтересной исторической детали. Правомочия собственника в Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 209) выражаются с помощью традиционной для русского гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Впервые в российском законодательстве эта «триада» получила закрепление в Своде Законов Российской Империи (т. Х, ч. 1, ст. 420). Определение права собственности выглядело тогда так: «Кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть, в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться оным вечно и потомственно, доколе не передаст сей власти другому, или кому власть сия от первого приобретателя дошла непосредственно или через последующие передачи и укрепления: тот имеет на сие имущество право собственности».

Целесообразно также затронуть вопрос: каким образом закон защищает право собственности?

Самый надежный и действенный путь — обращение в суд. Собственник, который считает, что его право собственности нарушено, обращается с исковым заявлением или иском в суд. Таким образом, его роль в этом деле называется «истец», а тот, который предположительно нарушил его право собственности, является «ответчиком». Таковы роли участников гражданского процесса.

В зависимости от того, какое именно право собственника (право владеть, пользоваться или распоряжаться) нарушено, различают несколько способов защиты права собственности и несколько видов исков.

В исковом заявлении (иске) должно быть указано: наименование суда, в который подается заявление; данные о лице, которое подает заявление (фамилия, имя, отчество, адрес, телефон); такие же данные о лице, которое, по мнению собственника, нарушает его права; формулировка — о чем именно просит истец (требование истца называется «предмет иска»); изложение всех обстоятельств, которые дают возможность истцу что-либо требовать (эти обстоятельства — юридические факты — называются основанием иска).

Право собственности может быть нарушено в двух случаях:

а) когда между собственником вещи и ответчиком нет договорных отношений (не заключен никакой договор);

б) когда между собственником вещи и каким-либо лицом заключен договор.

Рассмотрим первый случай. Уточним, что право собственности считается нарушенным, в частности, в том случае, если собственник вещи не может ею владеть (это происходит, если вещь выбыла из владения собственника). Например, с вашего дачного участка «увели» принадлежавшую вам тележку для уборки мусора и кто-то пользуется ею, считая ее «общественной».

Другой пример: вы потеряли часы, а потом увидели, что в них щеголяет ваш сосед.

В этом случае владелец вещи предъявляет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Законный порядок таков, что собственнику должны возвратить вещь, если она была украдена, или если тот, кто нашел потерянную собственником вещь, не возвратил ее собственнику. Лицо, которое завладело вещью в результате неправомерного поведения, называют недобросовестный приобретатель. Любая вещь, которая находится у недобросовестного приобретателя, должна быть возвращена собственнику, потому что поведение недобросовестного приобретателя неправомерно, виновно.

Но вот непростой случай. Вы приобрели в комиссионном магазине зимнюю шапку, а спустя неделю какой-то гражданин на улице узнал в этой шапке свою вещь, украденную у него в раздевалке его учреждения. Каким приобретателем вы в этом случае являетесь? Несмотря на неоднозначность ситуации, — добросовестным. Добросовестный приобретатель — это лицо, приобретшее чужую вещь у того, который не имел право ее отчуждать, если приобретатель вещи не знал и не мог знать об этом. Поведение этого приобретателя правомерно, невиновно.

Есть две «вещи» — деньги и ценные бумаги, которые не могут быть истребованы у добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

Бывает так, что вещь находится у собственника, но действиями какого-то лица его лишают возможности пользоваться своей вещью или распоряжаться ею по своему усмотрению. Скажем, около вашего дома прокопали канаву, и вы лишились возможности подъезжать к дому на машине. Что делать в этом случае? Обращаться в суд.

Иногда приходится предъявлять иск о признании права собственности на вещь. Человек живет в доме, а документов, подтверждающих его право собственности на дом, у него нет. А потом требуется это право подтвердить. Суд и в этом случае может помочь.

Теперь рассмотрим тот случай, когда между собственником вещи и каким-либо лицом заключен договор. Например, вы по договору отдали кому-то телевизор на хранение, а этот кто-то по истечении срока договора отказывается его вернуть. В другом случае телевизор вернули, но… испорченным. В результате собственник имеет право обратиться в суд с исками о возврате имущества, о возмещении вреда, причиненного собственнику и т.д. Но здесь нужно сделать важное пояснение. В случае, когда между собственником вещи и ответчиком нет договорных отношений (не заключен никакой договор), применяются нормы о праве собственности, а в случае, когда между собственником вещи и каким-либо лицом заключен договор, споры разрешаются с помощью норм о соответствующих видах договора.

Темы для рефератов и обсуждения: «Собственность — ловушка; то, что считаем в своем владении, на самом деле владеет нами» (А. Карр, писатель)» и «Гражданин и собственность» в основном рассчитаны на определение мировоззренческих позиций учащихся.

Тема «Гражданские правоспособность и дееспособность»

Цель: разъяснить учащимся особенности гражданских правоспособности и дееспособности, раскрыть совокупность гражданских прав несовершеннолетних.

Понятия для усвоения

дееспособность;

опека;

попечительство;

правоспособность;

эмансипация.

План изучения нового материала

1. Гражданская правоспособность.

2. Гражданская дееспособность.

3. Случаи признания граждан недееспособными.

4. Объем дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

5. Условия приобретения несовершеннолетним гражданином полной дееспособности.

6. Эмансипация в гражданском праве.

Рекомендации для работы на уроке

Рекомендуемая форма занятия — традиционный комбинированный урок.

Если вернуться к вопросу о субъектах гражданских правоотношений, то следует отметить, что их основным качеством является правосубъектность, складывающаяся из гражданской правоспособности и гражданской дееспособности.

Момент возникновения гражданской правоспособности у физических и юридических лиц не совпадает. Гражданская правоспособность гражданина (физического лица) возникает с его рождения и прекращается его смертью.

Гражданская дееспособность возникает у физического лица, по общему правилу, по достижении им 18-летнего возраста. Гражданская дееспособность может наступить и ранее. Но и лица, не обладающие полной дееспособностью, могут осуществлять часть своих гражданских прав и исполнять гражданские обязанности. Например, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, опекунов, попечителей). А в некоторых случаях эти лица могут осуществлять свои гражданские права и самостоятельно. Гражданский кодекс предусматривает следующие случаи, когда несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет имеют право осуществлять свои гражданские права самостоятельно. Они имеют право:

распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

осуществлять права автора произведения (получение авторского вознаграждения);

вносить вклады в кредитные учреждения (банки и т.д.) и распоряжаться ими;

совершать мелкие бытовые сделки, то есть сделки, направленные на удовлетворение обычных каждодневных бытовых потребностей, незначительные по сумме.

А вот за малолетних детей, то есть детей, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать только их родители или иные законные представители. Но в то же время малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:

мелкие бытовые сделки;

сделки, направленные на безвозмездное (то есть не требующее исполнения ответной обязанности) получение выгоды малолетним (например, получать подарки), если такие сделки не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации;

сделки по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями или с их согласия другими лицами.

Правоспособность и дееспособность юридических лиц — в отличие от физических лиц — возникает одновременно. Это происходит в момент государственной регистрации организации в качестве юридического лица. Принципиальным отличием правоспособности юридических лиц от правоспособности физических лиц является то, что правоспособность юридических лиц — специальная. Специальная правоспособность предполагает, что юридическое лицо имеет право заниматься отнюдь не любыми видами деятельности, а только теми, для которых оно создавалось. Эти цели определяются в уставе юридического лица, регистрируемом при регистрации юридического лица. Если же в уставе юридического лица (коммерческой организации) записано, что юридическое лицо имеет право заниматься любыми, не запрещенными законодательством, видами деятельности, то такое юридическое лицо обладает общей правоспособностью.

Для юридических лиц существует и такой способ ограничения правоспособности, как лицензирование отдельных видов деятельности. Для того чтобы заниматься определенными видами деятельности (например, банковской, страховой, медицинской и др.), необходимо получение специального разрешения — лицензии, и только после получения лицензии юридическое лицо вправе заниматься этим видом деятельности.

Предложенные в тексте урока темы целесообразно использовать для написания рефератов. Основной материал для их раскрытия представлен в учебнике и в рекомендованной литературе.

Анатолий НИКИТИН, кандидат педагогических наук

Добросовестный приобретатель квартиры

Последнее обновление: 10.01.2020

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения). А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи. Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать. То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Компенсация убытков добросовестному приобретателю недвижимости

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра (п.2, ст.66, ФЗ-299 от 02.08.2019).

Получить компенсацию за изъятое судом жилье можно тоже только через суд. Добросовестный приобретатель по факту вынесенного решения об изъятии у него квартиры, подает в суд исковое заявление с требованием выплаты компенсации.

Причем, норма о компенсации имеет обратную силу для случаев, когда квартира была истребована в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. То есть обратиться в суд за выплатой компенсации за утраченное (изъятое) жилье могут и те Покупатели, у которых изъяли квартиру ранее 2020 года. Это право у них будет в течение трех лет со дня вступления в силу нового механизма выплат (т.е. до 2023 года). Главное, чтобы эти Покупатели имели статус добросовестного приобретателя (официальное подтверждение – ).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Добросовестному Покупателю оставят и выморочное имущество

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который еще в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных Покупателей недвижимости (см. подробности ), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором статус «добросовестного приобретателя» защитил Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности (подробнее – по ссылке в Глоссарии). Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Защита прав добросовестного приобретателя

Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки). И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

Реальный случай из практики:
Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем

Во-первых, разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок). Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой. Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

В свою очередь, Вы можете приводить другие доводы, свидетельствующие о Вашей добросовестности как приобретателя. Таковыми могут быть: покупка квартиры через риэлторское агентство, заключение перед покупкой договоров с юристом о проверке юридической чистоты сделки, получение дополнительных документов для того, чтобы убедиться в правах продавца (такими могут быть документы из БТИ, архивов и другие).

Во-вторых, следует понимать, что сама по себе добросовестность не спасает автоматически приобретателя от истребования имущества. Надлежащим способом защиты первоначального собственника от конечного приобретателя будет виндикационный иск (Постановление Конституционного суда № 6 2003 года). Правила о признании сделки недействительной и реституции в данном случае применяться не могут.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения).

Кроме того, суд должен исследовать, не пропущены ли в таком случае сроки исковой давности по виндикационному иску. Пропуск сроков исковой давности будет влечь отказ в иске, а значит, владение добросовестного приобретателя будет иметь приоритет.

Само же основание перехода права к добросовестному приобретателю закреплено в статье 223 ГК РФ, из которой следует, что недвижимое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации такого права, если у первоначального собственника отсутствуют основания истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Стоит заметить, что право собственности в таком случае считается перешедшим не только когда отказано в иске об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, но и когда основания для истребования просто отсутствуют.

Если Вы попали в ситуацию, когда один из предыдущих собственников недвижимого имущества пытается вернуть его себе, требуя его от Вас, мы рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью к компетентному юристу.

Судебная практика о защите прав добросовестного приобретателя

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Из материалов дела видно, что *** Т.А. приобрел спорную квартиру на основании письменного договора купли-продажи от 04.05.2009 г., денежные средства за объект недвижимости получены покупателем в полном объеме, право собственности предшественника *** Т.С. зарегистрировано в установленном законом порядке и не было оспорено, обременений не имелось. Данная сделка отвечает всем признакам действительности.

При этом, спорная квартира приобретена в том числе на заемные денежные средства на основании кредитного договора от 29.04.2009 г. № «Ипотечный» на срок по 29.04.2037 г. При заключении данной сделки Банк и созаемщики действовали разумно и проявили должную осмотрительность.

Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель *** Т.А. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает *** Т.А. добросовестным приобретателем квартиры № расположенной по адресу ***. С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя *** Т.А.

Решение Ленинского районного суда города Краснодара от «03» октября 2011 года по делу № 2-3152/11

Также посмотрите следующие судебные решения:

  • Признать добросовестным приобретателем автомобиля по договору купли-продажи
  • В удовлетворении иска о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий отказать

Наша консультация юриста посредством онлайн — консультанта осуществляется бесплатно. Мы проводим платные юридические консультации в офисе и предоставляем юридические услуги по представлению интересов в суде в городе Екатеринбурге и других регионах. Вы можете задать вопрос юристу на нашем портале. Если вам нужен юрист или адвокат по защите добросовестных приобретателей от истребования имущества, Вы можете обратиться к нам по телефону. Мы представим ваши интересы или можем посоветовать надежного, опытного, квалифицированного, компетентного в конкретном вопросе адвоката или юриста.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *