Дда договор

Почему договор аренды заключают на 11 месяцев с автоматической пролонгацией

Для чего применяется 11-месячная аренда с пролонгацией

Автоматическая пролонгация — формулировка

Как пролонгировать аренду в отношении недвижимого имущества без обязательной госрегистрации

Для чего применяется 11-месячная аренда с пролонгацией

Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.

Более того, он не является существенным условием, его отсутствие не влечет недействительности правоотношений. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).

Между тем от времени действия рассматриваемого договора зависит в том числе его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, данный документ должен иметь письменную форму не только в том случае, когда хотя бы одной из сторон выступает организация, но и тогда, когда он заключается на срок более 1 календарного года.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.

Однако законодательно предусматривается и ряд исключений, когда регистрация не нужна. В частности, она не требуется, если:

  • предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
  • договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).

В связи с этим договор на 11 месяцев с пролонгацией участники гражданско-правовых арендных отношений в некоторых случаях заключают для того, чтобы избежать процедуры его регистрации в Росреестре.

Автоматическая пролонгация — формулировка

Пролонгация договора аренды на 11 месяцев (равно как и иной срок) может быть осуществлена сторонами путем внесения изменений в первоначальный договор дополнительным соглашением к нему в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК. Однако данное действие требует вмешательства сторон и дополнительных действий с их стороны, поэтому целесообразно оговорить в первоначальном договоре порядок автоматического продления.

На основании базового принципа отечественного гражданского права — свободы договора, предусмотренного п. 1 ст. 421 ГК, — стороны вольны включать в договор любые условия, которые не противоречат действующему законодательству.

Таким образом, стороны арендной сделки могут предусмотреть автоматическое продление их отношений после истечения первоначального срока.

Подпишитесь на рассылку

Формулировка автоматической пролонгации договора аренды на 11 месяцев (как и заключаемого на любой другой срок) в общем виде выглядит следующим образом: «Если по истечении срока, определенного в договоре, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действие, он считается автоматически продленным на тех же условиях на 11 календарных месяцев».

Образец договора аренды на 11 месяцев с условием об автоматическом его продлении можно скачать по ссылке:

Скачать образец

Как пролонгировать аренду в отношении недвижимого имущества без обязательной госрегистрации

Продляя арендные сделки в отношении недвижимого имущества, стороны обычно стараются избежать:

  • регистрации договора в Росреестре;
  • временных затрат;
  • финансовых затрат, в том числе уплаты государственной пошлины за регистрацию (см. статью «Размер и порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора аренды»).

Однако пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации возможна только в отношении земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений в них. Причем для этого требуется соблюдение условий о сроке, при котором закон не требует регистрации сделки.

Поскольку ст. 190 ГК предусматривает исчисление сроков не только в месяцах, но и в днях, то и в арендных сделках стороны могут предусматривать пролонгацию срока как на 11 месяцев, так и на количество дней, не превышающее года (например, 360). В обоих этих случаях продленные договоры не будут подлежать регистрации.

Кроме того, в соответствии с п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, контрагенты могут пролонгировать свои обязательства на неопределенный срок, при котором госрегистрация также не требуется.

***

Заключительные выводы:

  1. Срок договора в 11 месяцев с возможностью его дальнейшего автоматического продления применяется участниками правоотношений не только в целях экономии временных и финансовых ресурсов, но и в связи с отсутствием в этом случае необходимости регистрации сделки.
  2. Пролонгация может быть оформлена как в форме дополнительного соглашения, так и путем согласования соответствующего пункта в первоначальном договоре.
  3. Продлить договор без регистрации можно лишь на неопределенный срок или срок менее 1 года.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Последние изменения: Январь 2020

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит. КонсультантПлюс При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Скачайте

Договор пролонгации аренды. Образец (35,0 KiB, 7 266 hits)

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды. Бланк приложения к основному договору (27,5 KiB, 11 451 hits)

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления. При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве. Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Скачайте

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 404 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 572 hits)

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

  • Название документа;
  • Дату;
  • Ссылку на первичный договор;
  • Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
  • Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

  • наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
  • указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
  • если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Скачайте

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *