Арендодатель удерживает имущество арендатора

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем — нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Содержание

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент — любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Подробнее, как выстроить претензию арендодателю о возмещении ущерба по ссылке

Рекомендации арендодателю при удержании имущества

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю — это:

  • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
  • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
  • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
  • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды и пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Как описать имущество арендатора?

  1. До того, как приступить к удержанию имущества должника-арендатора требуется проверить договор, нет ли в нем особых условий о невозможности производить удержание, не установлены ли какие-либо ограничения данного порядка.
  2. Конечно же, необходимо сообщить второй стороне о сложившейся ситуации. Постараться принять меры по своевременному извещению, чтобы арендатор мог лично участвовать в процедуре. Удостовериться, что не нарушена процедура одностороннего расторжения договора аренды за неуплату арендных платежей.
  3. Далее составляют акт удержания имущества арендатора или описание его вещей. Подробно конкретизируйте по списку каждую вещь в отдельности, применив в описание как можно больше индивидуальных ее особенностей, модели, номеров, артикула и т.п.
  4. Уведомляем арендатора об удержании с одновременным предоставлением ему копий акта или описи имущества, которое попало в хранение арендодателя до погашения долгового обязательства.

ВАЖНО: Все эти процедуры стоит проводить в присутствии свидетелей или комиссии, которая состоит из незаинтересованных лиц. Не лишне сопроводить процедуру видеосъемкой, чтобы обезопасить в последующем себя от необоснованных обвинений в пропаже той или иной вещи, которая вовсе не находилась на арендуемой площади.

Если арендатор хочет только свое принадлежащее по праву, как доказать факт удержания имущества сразу не понятно. Консультация с нашим адвокатом даст ответ на данный вопрос. А также на многие другие, такие как взыскание обеспечительного платежа с арендатора, споры по начисленному долгу по договору аренды и др.

Удержать имущество – значит найти способ влияния на нечестного арендатора. Такое воздействие применяют к тем, кто нарушает условия договора, и все это происходит в соответствии с законодательством, без самоуправства сторон.

Помощь адвоката в споре

Наш адвокат поможет разрешить споры по удержанию арендодателем имущества арендатора как на стороне арендатора, так и арендодателя:

  • признание удержание законным или незаконным в судебном порядке
  • доказывание того, что договор аренды является действующим, а значит может быть заявлен иск об устранении препятствий в пользовании арендуемого имущества
  • доказывание, что имущество принадлежит третьим лицам, что исключает возможность его удержания со стороны арендодателя
  • участие в споре об обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора
  • оспаривание в суде сделки по передаче арендатором третьему лицу имущества, как совершенной в обход закона с противоправной целью

vasiliybalanyuk

_________________________________ ____________

____
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ УДЕРЖАНИИ ВЕЩИ
Россия, ________________________,
г. ________, ул. _______ дом ____ Руководителю
тел.____________ факс ___________ ___________________________
р/с __________ в ________________ (наименование организации)
МФО________, ИНН ________________ ___________________________
к/с для г. ______________________ (Ф.И.О.)
для иногородних _________________
_____________ ___________________
на __________ от ________________
Уважаем _____________________________________, настоящим уведомляем Вас
о следующем.
1. Наша организация готова была вернуть Вам ___________________________
(наименование вещи)
в счет выполнения своих обязательств по договору о ________________________
___________________________________________ от «__» _______ ____ г. ______,
(наименование или предмет договора)
однако, Ваша организация нарушила свои обязательства по ___________________
___________________________________________, возложенные на нее Договором о
__________________________________________ от «__»___________ ____ г. ____.
(наименование или предмет Договора)
На Ваши письма (факсы) давались немедленные ответы. Вместе с тем наши
письма оставались без ответа. Не выполнив ___________________________, Ваша
организация тем самым грубо нарушила Договор о ____________________________
___________________________________________________ от «__» _______ ____ г.

2. Неисполнение Вашей организацией обязательств, о которых мы сообщили
в п. 1 настоящего уведомления, позволяет нам на законном основании (ст. 359
ГК РФ) удерживать ________________, причитающейся _________________________
(наименование вещи) (наименование организации)
до исполнения Вашей организацией обязательств, указанных в п. ____ Договора
от «___»___________ ____ г. _____.
Руководитель
____________________________ ________________/_________________/
(наименование организации) (подпись) (Ф.И.О.)
М.П.

Письмо-уведомление арендатора

о расторжении договора аренды

(наименование Арендатора)

(наименование Арендодателя)

уведомляет Вас о расторжении договора аренды N ___ от «__» ______ ____ г.

В срок до «_____» ______________ _______ г. Вам надлежит освободить

занимаемое помещение, расположенное по адресу: __________________________

________________________________________________________________________,

и передать его по акту приема-возврата.

Арендодатель:

Удержание имущества арендатора. Инструкция как законно удержать имущество арендодателем.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Что такое удержание имущества.

Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.

Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

○ Действия с удерживаемым имуществом.

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.

Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.

○ Как арендодателю защититься.

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

○ Как арендатору защититься.

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.

○ Советы юриста:

✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату.

Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.

✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату.

Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *