Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта. На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.

В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается. Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.9 ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).

При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет. Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).

Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).

Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах

Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости. Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.10 N 101-ФЗ).

Кто может арендовать землю без участия в торгах

Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:

  • основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
  • распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
  • в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
  • если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
  • арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:

  1. Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
  2. Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
  3. Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).

Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6 ЗК РФ).

Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов

В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:

  • если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
  • арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
  • принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
  • проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
  • в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
  • подача арендатором заявления о предоставлении участка;
  • оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14 ЗК РФ).

Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.

Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе

Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:

  • заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
  • документацию, подтверждающую внесение задатка.

До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок. Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему. Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.

По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю. Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды. Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.

Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки. Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством. Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.

Можно ли сдать арендованную землю в аренду

Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды. Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора. Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.22 ЗК РФ).

Как устанавливается арендная плата

Ежегодная арендная плата, как упоминалось выше, зависит от результатов проведенного аукциона. Среди нескольких участников торгов за право аренды, победит тот, кто предложит большую цену. Если претендент на аренду был один, то цена для него назначается равная той, которая была стартовой на начало торгов. Если же сельскохозяйственный участок сдается в аренду без участия в торгах, то величина аренды устанавливается тем исполнительным органом власти, в праве собственности которого находится данная земля (ст.39.7 ЗК РФ).

Также в основе расчетов может лежать экономическая обоснованность. В данном случае учитывается фактор доходности земли, наличие субсидий для арендатора, который будет осуществлять сельскохозяйственную деятельность на участке. Предсказуемость тоже может лежать в основе расчетов. В таком случае порядок вычисления прописан в соответствующих нормативно-правовых актах, там же оговариваются случаи, когда можно производить расчет по требованию арендодателя без согласия арендатора.

Однако наиболее простым способом рассчитать величину ежегодной арендной платы является ее определение в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (Постановление Правительства РФ N 582). Так как в кадастровую стоимость уже заложена ценность земли в зависимости от ее качества, то такой подсчет является наиболее простым, и возможно наиболее достоверным методом определения стоимости аренды. Так, для сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 %.

Аренда ЗУ регулируется ст 22 ЗК РФ, ст 606 ГК РФ.

Аренда ЗУ осуществляется только на основе договора. Согласно ст 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору ЗУ за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязуется возвратить его по истечению срока и уплатить за него арендную плату.

Стороны договора аренды:

1) арендаторами могут быть ФЛ и ЮЛ;

2) арендодателями могут быть только собственники ЗУ, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Признаки договора аренды: срочность, возмездность, возвратность, целевой характер, самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора.

Форма договора – письменная. До 1 года – на регистрируется, более 1 года – регистрируется.

Существующие условия:

— сведения об объекте;

— стороны договора;

— арендная плата.

Сроки договора аренды:

1.до 5 лет – срочные;

2.до 50 лет – бессрочные (земли поселений).

Права и обязанности сторон:

Права арендаторов:

— передать права третьим лицам;

— преимущественное право на покупку;

— сдавать ЗУ в субаренду, если это предусмотрено договором.

Обязанности арендаторов:

— своевременно вносить арендную плату;

— использовать ЗУ в соответствии с договором;

— содержать имущество в надлежащем состоянии;

— по окончании договора аренды возвратить имущество.

Права арендодателя:

— расторгнуть договор аренды в следующем порядке: при ненадлежащем использовании ЗУ; при не внесении арендной платы.

Обязанности арендодателя:

— передать ЗУ в соответствии с договором аренды;

— должен предупредить о правах 3х лиц на ЗУ;

— возместить расходы на освоение ЗУ.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Основания прекращения аренды земельного участка.(ст 46 ЗК РФ):

Аренда ЗУ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Аренда ЗУ может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования ЗУ не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования ЗУ, которое приводит к существенному снижению плодородия с-х земель или значительному ухудшению экологической обстановки (прекращение аренды ЗУ не допускается: в период полевых с-х работ; в иных установленных ФЗ случаях);

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования ЗУ, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды ЗУ, за исключением времени, необходимого для освоения ЗУ, а также времени, в течение которого ЗУ не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия ЗУ для государственных или муниципальных ;

6) реквизиции ЗУ.

Какие существуют сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения и как они продлеваются?

Фермерство и другие формы сельскохозяйственного производства развиваются в российских селах начиная с 1990 годов.

Часть производителей полностью обеспечены собственными земельными наделами, поэтому у них нет необходимости брать участки в аренду.

Начинающие аграрии и предприниматели среднего калибра вынуждены арендовать участки, чтобы развивать собственный бизнес.

Вопрос по срокам договора аренды земель сельскохозяйственного назначения актуален именно для этой целевой аудитории читателей. Современное законодательство РФ дает четкие ответы на данный вопрос, поэтому правила игры понятны для всех.

Законодательное регулирование

По состоянию на 2019 год основные нормативные акты в сфере земельных отношений в общем и по вопросу аренды земельных участков, в частности следующие:

  • ФЗ №101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.9);
  • Земельный кодекс РФ, принятый в рамках закона №136 от 25.10.2001 года (ст.39.6, регламентирующая порядок предоставления в аренду сельскохозяйственных земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам).

Варианты

Минимальный период

Согласно нормам ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для заключения контракта на аренду надела минимальный период составляет 3 года.

Данный срок ввели на общероссийском законодательном уровне сравнительно недавно (с 2017 года). До этого снять надел можно было даже на 1 год.

Арендные соглашения, заключенные на 12 месяцев, согласно нормам ст.609 ГК РФ, не подлежали обязательной регистрации органах Росреестра и, соответственно, могли заключаться в устной форме.

Такая постановка вопроса привела к участившимся случаям:

  • Самовольного захвата земель рейдерским способом;
  • Нерациональному использованию земель;
  • Нарушению сельскохозяйственных циклов;
  • Снятию плодородного слоя почвы на отдельных участках.

Даже если проблема была выявлена, проконтролировать ситуацию и наказать виновника не получалось. Дело в том, что проверки бизнеса, в том числе и в аграрной сфере, на территории РФ контролирующие органы могут осуществлять не чаще, чем один раз в три года.

Именно поэтому в законе установили 3-летний минимальный период заключения арендного соглашения, чтобы была возможность хотя бы один раз осуществить проверку деятельности арендатора.

Отметим, что период до 3 лет по действующем на 2019 год законодательству допускается, но только если в договоре прописаны такие назначения конкретного участка:

  • Для сенокоса;
  • Для выпаса скота.

Максимальный

Какой предельный срок аренды земельного участка? Согласно нормам ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земли заключается не более, чем на 49 лет.

Отметим, что конкретный максимальный срок действия контракта является одним из значимых условий договора.

Кроме этого, в договоре обязательно указывается информация о:

  1. Сторонах сделки;
  2. Предмете соглашения (площадь, месторасположение, кадастровый номер);
  3. Назначении использования участка;
  4. Стоимости аренды — сумма может устанавливаться как в фиксированном размере, так и в процентах от полученной прибыли по результатам использования надела.

На неопределенное время

Закон не запрещает оформлять аренду на период, конкретно не оговоренный в договоре.

Вместе с тем, не стоит забывать, что установлены четкие границы (минимум и максимум) лет.

Именно в установленных в рамках арендное соглашение по землям сельскохозяйственного назначения имеет юридическую силу.

Подписание договора на бессрочной основе не является исключением из общего правила, поэтому контракт в данном случае рассчитан на любое количество лет в диапазоне между 3 и 49 по договоренности сторон.

Что делать после окончания договора?

Если срок аренды земли закончился, то между арендодателем и арендатором возможны несколько типов отношений:

  • Переговоры о продлении периода пользования землей на условиях аренды;
  • Прекращение отношений;
  • Выкуп земельного участка.

Отметим, что, согласно нормам Земельного кодекса, если закончилось арендное соглашение, и у собственника не было претензий к лицу либо организации, которые использовали землю, то у арендатора есть преимущественное право на выкуп участка.

Если же стороны планируют продолжить арендное сотрудничество, то договариваться необходимо начинать заранее. Для документального оформления предложения одна из сторон (как правило, арендатор) направляет второй письмо с предложением продлить договор либо заключить новый контракт.

С юридической точки зрения пролонгация арендных отношений в сфере сельхозземель возможна в виде:

  • Заключения нового договора. Стороны заранее готовят проект договора, подписывают его, а в силу документ вступает со следующего дня после завершения срока действия предыдущего контракта;
  • Заключение дополнительного соглашения к предыдущему контракту. Готовится в письменной форме. В этом документе может как устанавливаться новый срок аренды, так и регламентироваться новые условия, правила.

Закон дает выбор сторонам как продлевать юридические отношения, поэтому в каждом случае участники процесса сами договариваются, как поступать дальше.

Нормы действующего законодательства четко регламентируют правила, а также минимальный и предельный сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Государственная регистрация контракта обязательна, чтобы гарантировать защищенность сторон процесса.

Продление реальной аренды может осуществляться как посредством заключения нового контракта, так и при подписании дополнительного соглашения.

Минимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять менее трех лет (за исключением отдельных случаев)

Федеральный закон от 02.12.2013 N 327-ФЗ «О внесении изменений в статьи 9 и 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статью 22 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливался минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, и в субъектах РФ существовала практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее одного года (в этом случае договоры аренды не подлежат обязательной государственной регистрации). Поскольку надзор за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется раз в три года, выявление и пресечение нарушений земельного законодательства (уничтожение плодородного слоя почвы, загрязнение участка отходами производства и пр.) на участках, переданных в аренду на срок менее одного года, было практически невозможно.

Срок подачи заявления о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим такой земельный участок, увеличен с трех до шести месяцев.

Установлено также, что особенности изменения видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах Москвы и находящихся в собственности физических лиц или юридических лиц, установленные Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 43-ФЗ, теперь также распространяются на участки, расположенные в Московской области.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция)

24 июля 2002 года N 101-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Принят Государственной Думой 26 июня 2002 года Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 07.03.2005 N 10-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 05.02.2007 N 11-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.12.2008 N 250-ФЗ, от 30.12.2008 N 297-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ, от 28.12.2010 N 420-ФЗ, от 29.12.2010 N 435-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 07.06.2013 N 108-ФЗ, от 02.12.2013 N 327-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 13.07.2015 N 245-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ, от 03.07.2016 N 352-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 29.12.2017 N 447-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 503-ФЗ, от 01.05.2019 N 100-ФЗ, от 06.06.2019 N 138-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

  • Глава I. Общие положения
    • Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
    • Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом
    • Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности
    • Статья 6. Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки
    • Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
  • Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
    • Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
  • Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
    • Статья 12.1. Невостребованные земельные доли
    • Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности
    • Статья 13.1. Проект межевания земельного участка
    • Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности
    • Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности
  • Глава IV. Переходные и заключительные положения
    • Статья 15. Понятие земельной доли
    • Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона
    • Статья 17. Утратила силу
    • Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю
    • Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона
    • Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона
    • Статья 19.2. Предоставление земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей и право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло до 1 июля 2011 года
    • Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

Открыть полный текст документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *