214 ФЗ эскроу

12 октября в рамках семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», совместно организованного НОЗА и НИУ ВШЭ, руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим ФЕДОРЧЕНКО выступил с докладом «Особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года». С разрешения автора портал ЕРЗ публикует ключевые тезисы этого выступления.

«Понятие «расчетный счет застройщика» введено 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», включившим данное понятие в ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214, — напомнил Максим Федорченко. — Так, согласно ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №218) застройщик, его технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов, при этом установлено, что застройщик вправе иметь только один расчетный счет — расчетный счет застройщика.

С 01.07.2018 вступил в силу ФЗ РФ №175 «О внесении изменений в ФЗ РФ №214 и отдельные законодательные акты РФ», который предусмотрел случаи возможности осуществления застройщиком деятельности по нескольким разрешениям на строительство (РнС). С учетом этого ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 была дополнена условием о том, что застройщик, осуществляющий деятельность в пределах нескольких разрешений на строительство, должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство, а в договор банковского счета включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком контролирующему органу и Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» информации, предусмотренной ФЗ РФ №214.

Рассмотрим особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Такие особенности установлены ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, согласно которой:

• указанные застройщики до 01.09.2018 обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

• по расчетному счету такого застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается ч. 3 ст.18 ФЗ РФ №214, за исключением исполнения обязательств, которые возникли до 01.07.2018.

Какие операции запрещены ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214?

• операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

• операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством;

• предоставление ссуд, займов;

• покупка ценных бумаг;

• операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

• оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает у застройщиков с 01.10.2018 (ч. 16 ст. 8 ФЗ РФ №175).

При этом размещению в ЕИСЖС подлежат сведения и об открытии расчетного счета застройщика (с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов — ОГРН, ИНН) не позднее одного рабочего дня со дня открытия расчетного счета застройщика (ч.2.3—1 ст. 8 ФЗ РФ №214, п. 14 ч. 2 ст. 3.1 ФЗ РФ №214).

Таким образом, открыв расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018, застройщик обязан разместить соответствующую информацию в ЕИСЖС не позднее 1 октября 2018 года.

За невыполнение указанного требования переходными нормами 175-ФЗ предусмотрены суровые санкции, а именно ч. 12 ст. 8 175-ФЗ:

Контролирующий орган, Фонд обязаны направить в орган регистрации прав уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта отсутствия у застройщика счета в уполномоченном банке.

После чего в соответствии с ч. 13 указанной статьи приостанавливается осуществление государственной регистрации прав до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или Фонда о соответствии застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214.

В Новосибирской области, в частности, практически все застройщики, работающие по ДДУ, открыли такие счета: 176 застройщиками открыто 267 специальных расчетных счетов.

В целом вышеизложенные нормы и составляют практически всю нормативную базу для функционирования специальных счетов застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Очевидно, что этого недостаточно для нормальной работы, особенно с учетом большого количества таких РнС.

Минстрой России в письме №34785-ВЛ/07 от 15.08.2018 выразил свою позицию по особенностям применения с 01.07.2018 норм ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, в том числе указав на следующее:

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года ФЗ РФ №214 не ограничена возможность открытия расчетных счетов в разных уполномоченных банках.

То есть существует возможность открыть расчетные счета в разных банках на каждое РнС.

Обязанность открытия в одном уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 01.07.2018, действующей редакцией ФЗ РФ № 214 не предусмотрена.

То есть нет обязанности открывать специальные р/с для генподрядчиков, технических заказчиков и тем более для отдельных подрядчиков.

ФЗ РФ №214 не ограничивает застройщика в праве использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке ранее 01.07.2018, для осуществления операций с учетом особенностей, предусмотренных ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, если сведения о таком счете указаны в проектной декларации.

Многие новосибирские компании, кстати, такой возможностью с удовольствием воспользовались, просто преобразовав свои счета в специальные.

Установленная ФЗ РФ №175 обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках не влечет обязанности закрытия застройщиками их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков.

Очевидно, отсутствует и запрет на открытие такими застройщиками новых р/с, для целей не связанных с долевыми строительством, например, отдельный спецсчет может потребоваться в случае заключения госконтракта.

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 18 ФЗ РФ №214 применяется в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, предусмотренных ФЗ РФ №218 и ФЗ РФ №175, с одновременным распространением на указанных застройщиков положений ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) по обязательствам, возникшим после 01.07.2018.

Это разъяснение важно в том числе при взаимодействии с органом надзора, поскольку целевой характер расходования средств проверяет именно он и, соответственно, должен по-прежнему руководствоваться старой редакцией ст.18.

Положения ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика» следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в части п. 1 ч. 3 указанной статьи (уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214).

Минстрой России выразив мнение, что положения ст.18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в ч. п. 1 ч. 3 указанной статьи, в некотором противоречии с этой позицией описал следующий порядок совершения операций по расчетному счету такого застройщика:

«Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операций по расчетному счету застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения. При этом уполномоченный банк вправе приостановить исполнение распоряжения или отказать в его исполнении в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175.

Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:

• если указанные в графе «назначение платежа» распоряжения сведения не позволяют очевидным образом установить, что данная операция является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018 года;

• при наличии фактов, очевидных признаков, свидетельствующих о нарушении застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

При приостановлении исполнения распоряжения уполномоченный банк вправе потребовать от застройщика предоставления документов, являющихся основанием для составления распоряжения и подтверждающих соблюдение застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет распоряжение, либо в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом Контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету».

Цель, направления такого уведомления не вполне ясна, поскольку никаких санкции за таким уведомлением не следует. Понятно ведь, что если платеж не прошел, то и нецелевого использования средств не случилось, и застройщик по факту ничего не нарушил. Однако получение таких уведомлений могло бы служить сигналом для органа надзора о повышенном риске деятельности данного застройщика и, соответственно, о необходимости проведения его проверок. Однако в проекте Постановления Правительства РФ о государственном надзоре в области долевого строительства, который сейчас выложен на портале regulation.gov, такие уведомления не рассматриваются даже как фактор риска.

Также важно отметить следующее. С учетом того, что для «старых» застройщиков применяется старая редакция ст. 18 214-ФЗ, для них сохраняется возможность возмещения затрат, понесенных на строительство объекта. Согласно нашим предварительным беседам, большинство банков согласны с тем, что возможна такая операция по специальному счету, как перечисление средств со специального счета застройщика на обычный расчетный счет с подтверждением того, что эта операция является возмещением ранее понесенных затрат на объект долевого строительства. При этом застройщик должен подтвердить факт таких затрат копиями документов.

Важность получения возмещения определяется тем обстоятельством, что если застройщик не сможет вернуть ранее вложенные средства, то будет лишен и возможности инвестировать эти средства для выполнения дальнейших этапов проекта или для начала новых проектов до конца строительства. К сожалению, процедура четко не прописана и хотелось бы как минимум здесь получить конкретную позицию Минстроя РФ.

Кроме того, поскольку на застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018, с учетом позиции Минстроя России, не распространяются положения ч. 1 ст. 18.2 ФЗ РФ №214, то к таким застройщикам не могут применяться требования по представлению документов в соответствии с составом, установленным Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 №897 (согласно ч. 1 ст. 18.2 ФЗ-214 им утвержден состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика). Таким образом, требования к составу и порядку обмена документами устанавливаются только по соглашению банка и застройщика (договором банковского счета).

При этом и в самом Постановлении Правительства РФ №897 от 01.08.2018 предусмотрена возможность для застройщика и уполномоченного банка определять состав предоставляемых застройщиком документов, отличный от состава, утвержденного данным Постановлением. Согласно п. 2 Постановления, «с учетом конкретных обстоятельств допускается предоставление застройщиком в уполномоченный банк документов, не предусмотренных составом документов, которые по соглашению между застройщиком и уполномоченным банком могут использоваться для подтверждения соответствия назначения и размера платежа застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214…, форма и порядок предоставления застройщиком уполномоченному банку документов определяются договором банковского счета, заключенным между застройщиком и уполномоченным банком, а также обязательными для исполнения сторонами указанного договора банковскими правилами».

В действительности практика именно так и складывается: если некоторые банки требуют большой объем документов, то другим для проведения платежей достаточно внятных формулировок о назначении платежа.

Еще одна интересная норма касается порядка раскрытия специальных счетов, отметил автор доклада Максим Федорченко (на фото). Новая редакция ст. 18 ФЗ РФ №214 предусматривает такую возможность сразу после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Однако, опять же, для застройщиков с РнС, полученным до 01.07.2018, эта норма не действует!

Остается исходить только из совокупности норм и логики законодателя, согласно которым стоит предполагать, что счет раскрывается по таким же правилам. А значит, в договоре банковского счета следует предусмотреть порядок раскрытия счета путем направления соответствующего уведомления застройщиком со ссылкой на ЕИСЖС, в которой вся эта информация как раз должна легко проверяться (обязанность по размещению в ЕИСЖС сведений о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме установлена для органа регистрации прав (п. 6 ч. 6 ст. 23.3 ФЗ РФ №214), а по размещению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — для органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (п. 4 ч. 6.3 ст. 23.3 ФЗ РФ №214).

Ну, и единственная, по сути, норма 214-ФЗ, которая впрямую действует для «старых» застройщиков, — это право застройщика на расторжение договора банковского счета с уполномоченным банком и условия такого расторжения (ч. 2.3.1 ст. 3 ФЗ РФ №214).

Порядок реализации этого права четко прописан в законе, поэтому не буду на нем подробно останавливаться. Отмечу только, что сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства с указанием всех реквизитов не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика», — заключил Максим Федорченко.

Страхование счетов эскроу

Страхование счетов эскроу — это обязательный вид страхование, который предусмотрен законодательством РФ. Так, начиная с 2015 года все банковские счета эскроу, которые были открыты физическими лица для расчетов по недвижимости, подлежат обязательному страхованию на сумму до 10 млн.руб.

Так, согласно ст. 12.1. данного закона, денежные средства, размещенные на счете эскроу, подлежат страхованию с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав на недвижимость, и до истечения трех рабочих дней с даты регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) либо принятия решения об отказе в государственной регистрации или прекращения государственной регистрации права.

Если же наступил страховой случай, то право на получение возмещения имеет владелец счета либо бенефициар — получатель денежных средств со счета эскроу. Возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. Причем страховая выплата рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам в банке.

Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке на сумму свыше 10 млн рублей, то возмещение выплачивается по каждому из этих вкладов пропорционально их размерам.

Что такое счета эскроу в долевом строительстве?

Последнее обновление: 27.02.2020

Вопрос:

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

Ответ:

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.

Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.

Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании финансовую​ гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

  1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
  2. Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
  3. Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
  4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ применить, определяет Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2019 года (согласно последним изменениям ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.

Какие ошибки допускают Покупатели при покупке новостройки на первичном рынке – смотри в этом разделе.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Принцип действия эскроу счетов описан в ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

  • аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
  • за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
  • сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб., а деньги на аккредитивном счете эта страховка не покрывает.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (п.1 и 1.1, ст.9, и п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
    Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях закона ФЗ-214 (см. там подзаголовок «Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019»).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

Об эскроу счетах и Законе об участии в долевом строительстве

С 1 июля 2019г. в силу вступает закон, который предполагает значительные изменения в правовом регулировании рынка долевого строительства многоквартирных домов.

Среди прочего изменения касаются создания нового правового института «счетов эскроу». Целью данной статьи мы ставим ознакомление заинтересованных лиц с данной новеллой.

Во-первых, что же такое эскроу?

Слово эскроу происходит от старо-французского “escroue”, что значит лоскут бумаги или свиток пергамента, обозначавший действие, обязанность исполнения которого лежит на третьей стороне до тех пор пока сделка не будет осуществлена.

Слово эскроу плотно вошло в российский юридический лексикон после поправок в ГК РФ вступивших в законную силу с 1 июня 2018г. и внесённых ФЗ №212 от 26 июля 2017г. В посвящённую договору банковского счёта главу 45 ГК РФ внесён содержащий в себе четыре статьи § 3, озаглавленный как «Счёт эскроу».

Правовое регулирование данного поля не сложное, так по договору счёта эскроу банк (он же именуемый как «эскроу-агент») открывает специальный счёт, на котором учитываются и блокируются деньги, полученные банком от депонента (владельца счёта) для целей дальнейшей передачи таких учтённых и заблокированных денег бенефициару (заинтересованному другому лицу). При этом денежные средства передаются бенефициару по возникновению оснований, предусмотренных только лишь самим договором счёта эскроу. Права на такие денежные средства принадлежат депоненту вплоть до даты возникновения предусмотренных договором оснований. В ГК совершенно чётко указано, что по наступлении таких оснований, то есть после указанной даты права принадлежат бенефециару.

Получается, что со всеми необходимыми исключениями и особенностями договор эскроу, это самый обычный трёхсторонний договор.

Во-вторых, при чём же здесь 214-ФЗ о ДДУ?

1 июля 2018г. Государственной Думой РФ принят Федеральный Закон №175, который собственно и вступает в свою законную силу с 1 июля 2019г. и который изложил ряд статей 214-ФЗ в новой редакции.

Так, в соответствии с актуальной редакцией ст. 15.4 Закона о ДДУ, для привлечения застройщиком денег, участники долевого строительства вносят свои денежные средства в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, находящемся в особом перечне уполномоченных банков.

Законом предполагается обязанность застройщиков открывать эскроу счета в тех случаях, когда на строительство дома был выделен целевой кредит, более того эскроу счета открываются в том же самом банке, который прокредитовал строительство дома.

При этом установлено, что на находящиеся на счёте эскроу деньги не начисляются проценты. Вознаграждение банку, эскроу-агенту не выплачивается.

В-третьих, пара фраз о единой информационной системе жилищного строительства.

Внесённой вышеуказанным Федеральным Законом Статьёй 23.4 Закона о ДДУ предусмотрено создание единой информационной системы для обеспечения взаимодействия уполномоченных органов, банков, застройщиков в сфере жилищного строительства.

Пользовательский контур данной системы доступен на веб-сайте, по адресу ― https://наш-дом.рф

Меморандум.

Описанные изменения в законе призваны защитить права участников долевого строительства.

Однако уже сейчас можно предположить что ряд застройщиков предпримет меры, чтобы обойти законодательные новеллы. Например, застройщики могут заключать договоры цессии, уступая права третьим лицам, а цессионарии в свою очередь будут заключать договоры с участниками долевого строительства.

В любом случае судебная практика покажет дальнейшее развитие института эскроу счетов.

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)

В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.

III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.

Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство. Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства. Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.

1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.

А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства. Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).

Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2). АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч. информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).

В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу. При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст. 313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.

Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.

2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.

Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений. Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика. Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ). Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).

Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ. Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст. 313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.

А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;

Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;

В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.

При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ). Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено).

IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.

Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно. При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства. Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).

В связи с этим возникает несколько вопросов:

1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:

— разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или

— сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?

2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?

3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?

На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа. Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона. В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.

Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.

Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).

V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.

Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Указанные выше положения содержат ограничения прав:

— участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;

-уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.

Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.

В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?

1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.

Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу. В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу. Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода. Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:

а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);

б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.

Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг. Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу. Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита. Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.

2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п). В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.

Заключение.

Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве. В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности. Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон…

См. п. 2 ст. 860.8 ГК РФ, п.4.4. Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П.

См. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 и Письмо Минстроя России от 10.10.2017 N 36323-НС/07.

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:федер. закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *