135 ФЗ об оценочной

prodazhacen

ВНИМАНИЕ! ПРОВОДИТСЯ ОБНОВЛЕНИЕ МАТЕРИАЛА В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЯМИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. МАРТ 2016

Внимание!!! 24 марта 2016 года опубликован следующий документ:

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.12.2015 № 989 «Об утверждении требований к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики» (Зарегистрирован в Минюсте России 21.03.2016 № 41484). В разделе II данного документа опубликованы «Требования к содержанию жалобы».

Помоги себе сам. Азбука по работе с оценщиками.

Шаблон жалобы на некачественные оценочные услуги

В связи с участившимися обращениями потребителей оценочных услуг в саморегулируемые организации с жалобами на оценщиков, предлагаем вашему вниманию шаблон «Мотивированной жалобы в СРОО».

ЖАЛОБА
На действия оценщика ФИО, члена СРО «название»

Оценщиком ФИО по договору с контрагент был подготовлен отчет № ___ от дата об оценке рыночной стоимости указать объект оценки. Как потребитель оценки (или — как лицо, чьи интересы затронуты или могут быть затронуты в результате использования стоимости, указанной в отчете) считаю, что оценка выполнена с многочисленными нарушениями действующего законодательства, регулирующему оценочную деятельность в РФ, а именно:

Далее необходимо последовательно, исходя из текста отчёта, описать нарушения, которые по вашему мнению имеют место. При этом важно знать, что саморегулируемая организация, в обязанности которой входит проверка поступившего заявления, будет проверять только те замечания, которые указаны в жалобе. Не следует рассчитывать, что саморегулируемая организация, выявив при проверке дополнительные нарушения, будет иметь их в виду при принятии решения о привлечении/непривлечении оценщика к дисциплинарной ответственности.

От саморегулируемой организации может поступить предложение заключить возмездный договор на проведение экспертизы отчёта. Если вы уверены, что выявленные вами замечания существенны и достаточны для привлечения оценщика к ответственности, с таким предложением соглашаться не стоит. Помните, проверка по жалобе является для СРО обязательной, а для Вас – безвозмездной.

Ниже приведен пример мотивации жалобы (образцы мотивации не связаны между собой, а лишь дают вариации обоснования. Желательно придерживаться последовательности изложения в отчете, либо следующей: применение стандартов, точное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, обоснование отказа от применения подходов к оценке, ………………………).

1. оценщиком в нарушение стандартов оценки не проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков. Вместе с тем, к таким факторам прежде всего относится разрешенное использование земельного участка. В связи с допущением такой ошибки оценщик далее неверно рассчитывает стоимость участка. Также в нарушение стандартов оценки неправомерно указано только среднее значение (без указания нижней и верхней границ) стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и под строительство коммерческой недвижимости, но приведенные данные ничем не обоснованы, ссылки и копии страниц-интернет, где данная информация была опубликована, отсутствуют. Проведенный в отчете анализ не отражает диапазон значений ценообразующих факторов. Это привело к ошибочности результатов оценки, т.к. оценщик не имел возможности провести проверку расчетов на предмет попадания результата в выявленный в результате анализа рынка диапазон. Итоговая арендная плата земельных участков с разрешенным использованием производственно-складского назначения получилась дороже арендной платы земельных участков с разрешенным использованием торгово-офисного назначения, что является нонсенсом – «коммерческие» земли на рынке всегда предлагаются по более высокой цене, по сравнению с ценами на «производственные» земли. Все выше изложенное является нарушением принципа обоснованности. А результатом ошибки является искажение величины арендной платы.

2. На стр ХХ отчета об оценке Оценщик в качестве ставки капитализации определяет ставку рефинансирования ЦБ. Это является введением в заблуждение, поскольку согласно всем известным методическим источникам в области оценочной деятельности под ставкой капитализации понимается ставка норма дохода, которая отражает имеющуюся на рынке взаимосвязь между годовой суммой поступления от арендной платы за землю и рыночной стоимостью земли. Ставка рефинансирования определяет стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых Центральным банком РФ коммерческим банкам.

3. в качестве аналога в сравнительном подходе для вида использования «производственно-складского назначение» использован земельный участок с разрешенным видом использования «торгово-офисное назначение». Вместе с тем, разрешенное назначение земельного участка является ценообразующим фактором, что, в частности, следует из вывода, представленного в абзаце Х на стр ХХ отчета об оценке: «рыночная стоимость объектов будет максимальной при условии их использования в соответствии с их разрешенным использованием..». Определение стоимости на основании аналогов, имеющих иное разрешенное использование, является ошибочным и недопустимым. Результатом такой ошибки является искажение величины арендной платы

4. Оценщиком нарушен принцип достаточности, согласно которому оценщик должен использовать информацию в таком объеме, при котором использование иной информации не ведет к значительному изменению стоимости объекта оценки. Таковой является информация о ценах сделок по продаже аналогичного имущества. Анализ цен сделок позволяет сделать вывод о том, что их уровень существенно ниже тех цен, которые установлены в отчете об оценке (привести примеры иных цен сделок/предложений)

5. На стр. ХХ приведена таблица, в которой указаны ставки аренды по договорам, заключенным Департаментом имущественных и земельных отношений с арендаторами. Однако, содержащаяся в таблице информация ничем не подтверждена. Также не указано и не подтверждено, какой вид разрешенного использования имелся у объектов, отобранных оценщиком из предоставленной Департаментом базы, каков срок аренды, какой размер арендованных участков, являлись ли участки свободными или были застроенными, каково место расположения участков.

6. В отчете отсутствуют копии источников использованной оценщиком информации, в связи с чем невозможно провести проверку промежуточных выводов оценщика, представленных в таблице на стр ХХ, что нарушает принцип проверяемости

7. При применении доходного подхода к оценке оценщик в нарушение стандартов оценки не обосновал выбор метода оценки, что привело к ошибочному результату оценки. Это связано с тем, что каждый метод имеет свои условия применимости. Так метод рекапитализации, с помощью которого оценщик рассчитал величину арендной платы основан на методе капитализации (подробнее о методе в ответе на вопрос № 3). А метод капитализации может быть применен только в случае:

 Денежные потоки каждого будущего года одинаковы или имеют постоянный темп изменения: постоянны во времени, или увеличиваются одинаково каждый будущий год; или уменьшаются одинаково каждый будущий год  Денежные потоки носят характер бесконечных (не ограниченных во времени)  Оценивается право собственности

При оценке величины арендной платы за пользование земельным участком в тех правоотношениях, которые установлены договором аренды, переход права собственности к арендатору не предполагается.

8. оценщиком нарушены основные принципы оценки. Отсутствие должного обоснования и нарушение принципа однозначности в итоге привело оценщика к ошибочным выводам. Необходимость соблюдения указанных выше принципов оценки важно не только для понимания пользователем отчета об оценке важности принятых оценщиком решений, но и для самоконтроля оценщика

9. В разделе «Определение стоимости сравнительным подходом» отсутствует какое-либо подтверждение используемой оценщиком ценовой информации, в том числе не указана дата актуальности информации, отсутствуют распечатки источников информации. В отношении отдельных аналогов указана недостаточная информация (отсутствует описание точного местоположения). С учетом того, что ул. Октябрьская имеет протяженность несколько километров и в разных ее местах стоимость недвижимости разная, невозможно сделать однозначный вывод о ценности местоположения (проведение оцифровки фактора местоположения) при отсутствии данных, в каком месте находится аналог. При таких обстоятельствах сделанная оценщиком оцифровка не может быть признана достоверной, что, естественно, повлияло на итоговую стоимость объекта оценки. Это нарушает принципы обоснованности и проверяемости (п. 4 ФСО-3).

10. Пна стр. 21, 29, 30, 34, 36 отчета приведены ссылки на источники информации, однако эти ссылки не позволяют установить авторство, т.к. не конкретизированы выпуски газеты «Моя реклама» (№, дата), что не позволяет перепроверить, была ли такая информация в действительности. Также невозможно перепроверить информацию, которая происходит от указанных на стр. 21 агентств недвижимости. В практике оценочной деятельности такая информация берется с официальных сайтов агентств, но так как информация на сайтах может изменяться (в том числе номера телефонов), к отчету прикладывается копия страницы сайта, на которой была размещена используемая оценщиком информация. В отчете таких копий нет.

11. В рамках применения сравнительного подхода к оценке оценщик не представил ни одного доказательства (расчета) размера применяемой им поправки. Такое изложение доказательств не позволяет пользователю отчета проверить правильность утверждений и предположений, и, следовательно, не позволяет повторить результат оценки (нарушение принципа проверяемости). Отсутствие обоснования нарушает принцип обоснованности

12. Согласно стандартам оценки под аналогами объекта оценки понимаются объекты, сходные с объектом оценки по своим экономическим и физическим характеристикам. Объект оценки известен и описан. В отношении же аналогов, используемых оценщиком, точной и подтвержденной чем-либо информации нет – поэтому неизвестно, в связи с чем оценщиком применена поправка на тип двигателя аналога, корректировка на пробег, корректировка на состояние аналога, корректировка на комплектацию. Такие расхождения позволяют говорить о нарушении принципа однозначности (что приводит к введении в заблуждение пользователя отчета). При этом ни одна из поправок на перечисленные факторы, не обоснована (почему 5%, а не 2% и т.п.). Последняя причина не позволяет пользователю отчета проверить правильность и обоснованность рассуждений оценщика

Оценщик недобросовестно подошел к выбору аналогов. Во-первых, сами аналоги по цене в пересчете на 1 кв.м. общей площади значительно отличаются друг от друга (1-63 636 р/кВ.м.; 2- 89 516 руб/кВ.м.; 3 – 39 743 руб/кВ.м.). Т.е. самый дорогой отличается от самого дешевого на 228%, дорогой от среднего по цене на 41%, средний по цене от самого дешевого на 61%. Из одних этих цен следует, что подобранные объекты не только не являются аналогом для объекта оценки, но и не являются аналогами между собой. Оценщик должен был выяснить, в чем отличие этих объектов от оцениваемого. Возможно в более дорогом ремонте (но нужно точно знать, каков он у аналогов), возможно они расположены в новых постройках, возможно они находятся в домах с другой группой капитальности (с ж/б перекрытиями, более высокими потолками) и т.п. Как видно из отчета, ничего этого сделано не было.

13. Кроме того, используемая оценщиком информация должна быть достаточной для того, чтобы сделать правильный вывод о рыночной стоимости (п. 19 ФСО № 1). Та информация, которая использована оценщиком, характеризует запрашиваемую продавцом цену (не сделка). Ее можно было бы использовать, если в открытых источниках информации (газетах, официальных документах, интернет) нет иной информации, использование которой могло привести к другой стоимости. На самом деле такая информация есть, например, информация МО «г. ХХХХ» об итогах аукционов по продаже муниципального недвижимого имущества (прилагается). Так в июне 2009 года было продано встроенное помещение общей площадью 116,8 кв.м. за 2385450 рубле (20423 руб/кВ.м.), встроенное помещение площадью 85,4 кв.м. по цене 2714000 рублей (32096 руб/кВ.м.). Использование этой информации позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода получилась бы иной, и, следовательно, результат подхода по отчету оценщика является недостоверным.

14. Оценочная деятельность регламентируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и принятыми в соответствии с указанным законом Федеральными стандартами оценки № 1-3 (далее по тексту ФСО 1, 2, 3). Пунктом 13 ФСО-3 установлено, что содержащееся в отчете об оценке описание последовательности определения стоимости объекта оценки должно позволять «пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных знаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки».

15. Ставка доходности определена оценщиком в размере 15,81% методом кумулятивного построения. Это не самый точный метод расчетов (искусственный). Кроме того, безрисковая ставка, взятая оценщиком, представляет собой доходность в валюте «евро», тогда как доходность объекта определена в РУБЛЯХ. Таким образом, в дальнейшем денежные потоки в рублях дисконтируются по валютной ставке. Это грубейшее нарушение (все равно, что сложить километры с литрами).

16. Оценщиком для объекта оценки была определена ставка аренды, равная 417 руб/кВ.м. в месяц. Однако ничего не сказано, входит ли в эту ставку налоги, или нет. Это вводит в заблуждение пользователей отчета и может повлиять на результат.

17. Отсутствует обоснование отказа от применения затратного подхода. Формулировка оценщика о том, что затратный подход им не применяется «в виду некорректного отражения некоторых статей баланса», а равно и утверждение о том, что «имущественный комплекс предприятия ….отражает лишь текущее состояние предприятия, выраженное через состояние его активов и обязательств» нельзя признать обоснованием отказа, т.к.:

· первое утверждение является подтверждением нарушения оценщиком принципа однозначности (п. 4 ФСО-3). Получается, что оценщик, использует те же самые балансовые данные в рамках применения доходного подхода к оценке, тогда как для применения затратного подхода эти данные почему-то являются неадекватными (неприменимыми).

· В методических источниках по оценке бизнеса (например, в упомянутом оценщиком учебнике под ред А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой – «Оценка бизнеса», в Руководстве по оценке стоимости бизнеса (ЗАО Квинто-консалтинг, 2000 год, под ред В.М.Рутгайзера) и др. прямо говорится о том, что затратный подход (так называемый метод чистых активов) применим, когда предприятие владеет значительными материальными активами и оно будет оставаться действующим). Металлургическое предприятие как раз и относится к таковым. Осуществление бизнеса, связанного с металлургией, невозможно без наличия специализированных активов.

Кроме того, в силу п. 20 Федерального стандарта оценки оценщик обязан применить три подхода к оценке, а в случае невозможности применения он должен указать причины. В рамках применения затратного подхода оценщик производит анализ имеющихся у предприятия статей баланса, при необходимости проводит их корректировку (данная процедура называется нормализация баланса и предусмотрена методиками оценки затратного подхода, изложенными во всех без исключения методических источниках). Это же описывается и Международными стандартами оценки – Международным руководством по оценке 6 (МР 6). Оценка стоимости бизнеса (оценщик в приложении ссылается на данные стандарты как использованные при оценке источники).

В связи с этим, отказ от применения затратного подхода приводит к искажению итоговой стоимости.

18. Оценщик в рамках сравнительного подхода на стр. ХХ отчета приводит формулу расчета поправок к ценам сопоставимых объектов. Данная формула представляет собой перемножение множителей. Однако, при внимательном рассмотрении таблицы сравнения на стр. ХХ мы видим, что корректирующие показатели (множители, выраженные в %), вопреки приведенной формуле не перемножаются, а складываются. Подобное обстоятельство является ничем иным, как введением пользователя отчета в заблуждение (запрещено стандартами) и нарушает принцип проверяемости – как пользователю повторить результат оценщика, если неизвестно, множители необходимо складывать или перемножать?

19. В рамках сравнительного подхода (стр. ХХ отчета) оценщик не представил ни одного доказательства размера применяемой им поправки. Так, например, в поправке на местоположение оценщик пишет, что коэффициент поправки лежит в пределах 5-45 %, но ничем это не подтверждает. Также ничем не обосновывается и сам выбор поправки в пределах этого диапазона. То же самое наблюдается и в отношении остальных поправок. Такое изложение доказательств не позволяет пользователю отчета проверить правильность утверждений и предположений, и, следовательно, не позволяет повторить результат оценки (нарушение принципа проверяемости). Отсутствие обоснования нарушает принцип обоснованности.

20. Согласно ФСО-1 под аналогами объекта оценки понимаются объекты, сходные с объектом оценки по своим экономическим и физическим характеристикам. Объект оценки известен и описан на стр. ХХ отчета. В отношении же аналогов, используемых оценщиком, точной и подтвержденной чем-либо информации нет – неизвестно, в каком доме они расположены (тип дома, конструктивное исполнение, год постройки), на каком этаже расположены объекты. Кроме того, размеры аналогов не соответствуют размеру объекта оценки, но никаких корректировок по данному факторы в таблице сравнения нет. В то же время на стр. ХХ отчета оценщиком указано, что размер объекта – это один из ценообразующих факторов. Такие расхождения позволяют говорить о нарушении принципа однозначности (введении в заблуждение).

На основании вышесказанного прошу вас провести проверку деятельности оценщика и принять к нему меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством об оценочной деятельности.

Иванов И.И. ______________________

Текст подготовлен: Оценщик Шогин Валерий Анатольевич, +8 9202703113. (вопросы по оспариванию кадастровой стоимости) г. Тула Оценщик, специалист по залогам Бебнева Анна Юрьевна, г.Калининград

ВНИМАНИЕ! ПРОВОДИТСЯ ОБНОВЛЕНИЕ МАТЕРИАЛА В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЯМИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. ЯНВАРЬ 2016

Метки: СРО, достоверность, оценка, рецензия, саморегулирование, экспертиза

Федеральный закон об оценочной деятельности был принят государством для регулирования и контроля правоотношений сторон во время проведения оценки субъектов или объектов. Кроме того, закон регламентирует процессы и мероприятия, проводимые во время оценки.

Общие положения ФЗ 135

Закон об оценке и оценочной деятельности был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, а одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Последние изменения в него были внесены 29 июля 2017 года. Закон об оценке состоит из 4 глав и 26 статей. Этот закон контролирует и регулирует правоотношения между сторонами сделки при оценке объектов, а также регламентирует оценку объектов, принадлежащих физическим и юридическим лицам, государству и субъектам России, муниципальным и государственным учреждениям, образованиям и органам.

Краткое содержание Федерального закона 135 «Об оценочной деятельности»:

  • В первой главе описаны общие положения закона. Даны другие акты, законопроекты и нормативы, регулирующие описываемую сферу. Описаны лица и учреждения, правоотношения которых регулируются настоящим законом. Описаны термины и понятия, приведены субъекты и объекты оценки. Дан список прав государственных и муниципальных учреждений на проведение оценки объектов и субъектов, принадлежащих им. Описаны ситуации, когда оценка рыночной стоимости объекта только предполагается и когда оценка должна проводиться обязательно;
  • В главе второй описаны ситуации, когда оценочная деятельность по отношению к объектам и субъектам обоснована и законна. Оформлены условия и требования для осуществления такой деятельности. Дан список оснований и обязательных требований. Описаны требования отчету об оценке. Оформлены способы подтверждения достоверности отчета. Описан способ подачи жалобы на сведения, предоставленные в отчете, в случае, если лицо считает их недействительными. Даны списки прав и обязанностей оценщика. Представлена информация о независимости юридических лиц и оценщиков, с которыми заключаются договоры. 17 статья 2 главы утратила силу 27 июля 2006 года;
  • В главе под номером три описаны процессы, способы и меры по регулировке оценочной деятельности. Дан список функций и полномочий государственных органов по контролю над действиями по оценке. Описаны стандарты настоящей сферы деятельности, чтобы по стандартам можно было вести контроль над сотрудниками. Оформлена вся информация и сведения по профессиональному обучению оценщиков, их карьерному росту, повышению квалификации, полномочиям и ответственности во время исполнения обязанностей. Описано, что такое саморегулируемая организация, занимающаяся оценкой, цели и задачи организации, ее функции и способы осуществления деятельности. Реестр и учет таких организаций. В главе 3.1 описана и оформлена информация об отдельной категории деятельности, проводимой государственными служащими кадастровой оценки;
  • В главе номер четыре описаны и проанализированы дополнительные и заключительные положения, условия и требования закона.

Настоящая описываемая сфера регулируется не только ФЗ 135, но и другими Федеральными законами и международными договорами РФ.

Последние изменения в ФЗ об адвокатуре в новой редакции смотрите

Последние поправки, внесенные в закон

Последние поправки в закон РФ об оценочной деятельности были внесены 29 июля 2017 года, при принятии ФЗ номер 274. Изменения были внесены в ст. 24.18 закона об оценочной деятельности. В этой статье описаны способы и процессы рассмотрения споров об оценочной деятельности по кадастровой стоимости объекта или субъекта.

Также ознакомьтесь с последними изменениями ФЗ 220

Согласно последней поправке, изменения произошли в первой части 24.18 статьи. В этой части описано, что лица могут оспорить результаты оценки собственности, в случаях, если были затронуты права и интересы этих лиц, а органы государственной власти могут оспорить оценку недвижимости, находящейся в собственности государства. Согласно изменениям, были добавлены слова, что исключениями считаются случаи, описанные в настоящем Федеральном законе.

Согласно последней поправке, была добавлена 28 часть 24.18 статьи. В этой части написано, что органы государственной власти федерального значения или органы местного самоуправления могут через суд оспорить решение оценочной комиссии по отношению к земельному участку. В случаях, если земельный участок расположен на территории Москвы, Севастополя или Санкт-Петербурга и лицо, которому принадлежит участок, сообщает, что рыночная стоимость, определенная оценочной комиссией, была снижена, органы перечисленных городов могут подать иск в суд на комиссию.

Согласно тому, что появилась новая часть 28 в статье 24.18, нумерация сдвинулась и 28 часть теперь считается 29-ой, 29 считается 30-ой, а с части 30-ой по 32 соответственно сдвинулось на 31 – 33. И в 29 часть после слов «в суде» была добавлена фраза «по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи».

В ст. 24 закона об оценочной деятельности перечислены определенные требования для получения членства в саморегулируемой организации:

  • Лицо должно обладать высшим образованием или профессиональной подготовкой в описываемой сфере деятельности;
  • Лицо должно иметь при себе аттестат с информацией о полученной квалификации;
  • Лицо не должно иметь непогашенные судимости, особенно в сфере экономики. Не должно быть также преступлений средней тяжести, тяжких или особо тяжких преступлений.

Для того, чтобы вступить и быть членом саморегулируемой организации, лицо обязано предоставить документы о получении среднего и высшего образования, о пройденных курсах профессиональной подготовки и другие документы о получении знаний в сфере оценочной деятельности. Также предоставляется справка с информацией об отсутствии или наличии судимостей. В саморегулируемой организации документы предоставляются коллегиальному органу, который и определяет, имеет ли право лицо стать членом компании.

Причины для отказа лицу во вступлении в членство организации:

  • Гражданин не подходит по требованиям и условиям, описанным выше;
  • Лицо не может быть принято ни в одну организацию из-за совершенных нарушений по настоящему Федеральному закону, другим ФЗ или по международным договорам;
  • Лицо не походит по требованиям и условиям, оформленным самостоятельно органом в саморегулируемой организации.

В случае, если оценщик был принят саморегулируемой организацией и признан ее членом, он более не может вступать в другие такие организации. Чтобы вступить в другое учреждение, ему необходимо выйти из того, в котором он состоит.

Скачать новую редакцию закона об оценочной деятельности

Федеральный закон номер 135 был принят Государственной Думой для регулирования правоотношений между оценщиками объектов и субъектов и владельцами этих объектов и субъектов. В случае, если гражданин считает, что во время оценки или после получения отчета были нарушены его права, то лицо может обратиться либо сразу в судебные органы, либо в органы местного самоуправления (только в случаях оценки земельных участков). При помощи описываемого закона можно добиться повышения оценки рыночной стоимости объекта. Чтобы добиться лучшего исхода рекомендуется изучить настоящий закон.

Скачать Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» можно по ссылке.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.03.2020 N 66-ФЗ, вступившими в силу с 18.03.2020 года (ред. 50).

Предисловие

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 закон № 135-ФЗ).

С момента введения закона об оценочной деятельности в действие, в него внесены десятки поправок, наиболее важными из которых являются следующие:

Членство в СРОО вместо лицензии

В 2006 году из числа оценщиков исключены юридические лица, оценщиком может быть физическое лицо.

Лицензирование оценочной деятельности в РФ прекращено с 1 июля 2006 года.

Вместо лицензирования для оценщиков введено обязательное членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРОО).

Саморегулируемая организация оценщиков — некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (статья 22 закона № 135-ФЗ).

Закон об оценочной деятельности устанавливает порядок и критерии для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, названы функции СРОО, указаны основные права и обязанности СРОО, приведен перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Кадастровая оценка объектов недвижимости

В 2010 году закон № 135-ФЗ дополнен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка», содержащей положения о порядке проведения оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждении ее результатов и оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разъяснения по вопросам, возникающим у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости см. в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

29 июля 1998 года

N 135-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Что нужно знать из 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации

Понятия оценочной деятельности:

Оценочная деятельность — это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Устанавливается по-умолчанию, если иное не определено договором.

Синонимы: «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость»

Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного ФЗ.

Ликвидационная стоимость — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Субъекты оценочной деятельности (оценщики):

Оценщики — физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего ФЗ .

Объекты оценки:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Случаи, в которых оценка является обязательной:

Для ФЛ и ЮЛ:

  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Для РФ, субъектов РФ и МО:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо МО, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или МО;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
  • а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
  • при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
  • при национализации имущества.

Основания для проведения оценки:

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего ФЗ объектов, заключенный заказчиком с оценщиком.

Договор на проведение оценки должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим ФЗ;
  • наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе ФИО.

Права оценщика:

  • применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
  • требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
  • получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
  • запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
  • привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
  • отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
  • требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда;
  • добровольно приостанавливать право осуществления оценочной деятельности по личному заявлению, направленному в саморегулируемую организацию оценщиков, в порядке, который установлен внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

Обязанности оценщика:

  • быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
  • соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
  • соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее — правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
  • сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
  • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;
  • представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
  • представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений;
  • представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости;
  • представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
  • не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
  • хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета;
  • в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
  • по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Права заказчика:

  • требовать и получать от оценочной компании, оценщика обоснование выводов по результатам оценки;
  • получать от оценочной компании, оценщика отчет об оценке в срок, установленный договором на проведение оценки;
  • осуществлять иные права, вытекающие из договора на проведение оценки.

Обязанности заказчика:

  • содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц;
  • не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться основанием для отказа в их предоставлении;
  • своевременно оплачивать услуги оценочной компании, оценщика в соответствии с договором на проведение оценки, в том числе в случае, если результаты проведения оценки не согласуются с позицией заказчика оценки;
  • исполнять требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и иные обязанности, вытекающие из договора на проведение оценки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *